Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 5 juillet 2013), que la société Azur, aux droits de laquelle vient la société MMA, a vendu, au cours de l’année 2004, un immeuble, divisé en appartements, qui a été placé sous le régime de la copropriété ; qu’avant la vente, la société Serrain a établi un diagnostic de l’état de l’immeuble ; qu’au mois de février 2005, le syndicat de copropriété de l’immeuble 55 rue Erlanger Paris 16e (le syndicat) a constaté des désordres ; qu’après expertise, le syndicat et certains copropriétaires ont assigné la société MMA qui a appelé en garantie la société Serrain ;

Sur le moyen unique du pourvoi principal, ci-après annexé :

Attendu, d’une part, qu’ayant relevé, par motifs adoptés, que les actes de vente avaient été passés entre le second semestre 2004 et septembre 2005, que la copropriété avait été confrontée, en 2005, à divers désordres, qu’une assignation en référé avait été délivrée, le 6 juillet 2006, après habilitation du syndic par l’assemblée générale du 11 mai 2006, que l’expertise avait interrompu le délai d’action, que l’assignation au fond, délivrée le 22 juillet 2008, après clôture du rapport de l’expert le 8 février 2008, avait été délivrée dans le bref délai requis, la cour d’appel a répondu aux conclusions prétendument délaissées ;

Attendu, d’autre part, qu’ayant souverainement retenu que la société MMA connaissait l’état de l’immeuble pour avoir fait figurer dans chaque acte de vente une liste de travaux qu’elle conservait à sa charge, que s’agissant des terrasses, poste non mentionné dans la notice descriptive de vente, l’état de l’étanchéité, visible au niveau du relevé des acrotères, aurait dû appeler l’attention de l’ancien propriétaire, que les fissures et écaillages de peinture entre les sixième et septième étages étaient la conséquence de la mauvaise étanchéité de la terrasse du huitième étage, que la société MMA savait que la chaudière était en fin de vie pour être en place depuis l’origine de la construction de l’immeuble, soit quarante ans environ, et qu’il en était de même pour les ascenseurs, que la notice descriptive, reprenant pour partie le bilan technique exigé par la loi SRU, concluait que « d’une manière générale, le bâti et les différentes installations sont dans un état d’usage satisfaisant » pouvait induire en erreur les copropriétaires sur l’état de certains équipements, la cour d’appel, qui a pu retenir que ces désordres constituaient des vices cachés, a légalement justifié sa décision ;

Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur la cinquième branche du moyen unique du pourvoi principal qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Mais sur le moyen unique du pourvoi incident :

Vu l’article 4 du code de procédure civile ;

Attendu que pour condamner la société Serrain à payer des dommages-intérêts à la société MMA, l’arrêt retient que la faute de la société Serrain a conduit la société MMA à être attraite en justice par le syndicat des copropriétaires et certains copropriétaires lui causant ainsi un préjudice en relation directe avec sa faute ;

Qu’en statuant ainsi, alors que la société MMA demandait à être garantie par la société Serrain des condamnations prononcées en faveur du syndicat et des copropriétaires, la cour d’appel, qui a modifié l’objet du litige, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

Met hors de cause le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 55 rue Erlanger Paris 16e et les copropriétaires ;

REJETTE le pourvoi principal ;

CASSE ET ANNULE mais seulement en ce qu’il condamne la société Serrain à verser à la société MMA la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts, l’arrêt rendu le 5 juillet 2013, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ;

Condamne la société MMA aux dépens des pourvois ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf septembre deux mille quinze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société Mutuelles du Mans assurances

Le moyen fait grief à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir condamné la Sté MMA venant aux droits de la Cie AZUR à payer au syndicat des copropriétaires du 55 rue Erlanger la somme de 103 546 ¿ au titre de l’étanchéité des terrasses et de la reprise de la cage d’escalier et celle de 12 101 ¿ au titre des réparations des ascenseurs,

AUX MOTIFS QUE le cabinet SERRAIN a été investi d’une mission d’établissement du diagnostic technique préalable à la mise en copropriété de l’immeuble ; que le compte-rendu du cabinet SERRAIN précise que « ce diagnostic est un constat de l’état apparent de solidité du clos et du couvert, et de l’état apparent des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité ; c’est un constat visuel, sans moyens spéciaux d’investigations et établi à un instant donné ; il porte uniquement sur des éléments normalement visibles et accessibles et n’a aucun caractère destructif » ; que dans le cadre de cette mission limitée, le cabinet SERRAIN notera que : « l’immeuble possède une terrasse privative recouverte de caillebotis et dalles qui a pu être visitée. Pas de désordre constaté sur les joints de revêtement bitumeux des acrotères apparents » ; qu’il relèvera « la présence d’une chaudière fuel au 1er sous sol en bon état, un ascenseur et un monte voiture » ; que la notice descriptive établie par la Cie AZUR dans le but de vendre les lots appartements conclut que « d’une manière générale, le bâti et les différentes installations sont dans un état d’usage satisfaisant » ; que le syndicat des copropriétaires fera vérifier par des organismes sérieux les installations des ascenseurs et de la chaudière ; qu’en ce qui concerne les ascenseurs, le rapport CECI note que l’ascenseur de personnes présente une usure très importante de 57 %, que le montant des travaux à réaliser avec optimisation pour le bon fonctionnement s’élève à 39 899 ¿ et qu’en ce qui concerne le monte voiture, le montant des travaux est de 7389 ¿ ; quant à l’installation de chauffage, l’APAVE conclut qu’il est impératif de prévoir à plus ou moins court terme une rénovation complète de la chaufferie ; que le rapport de Monsieur X… donne des avis suivants concernant chacun des désordres allégués par le syndicat des copropriétaires : -Chaudière : « l’immeuble a près de 40 ans, la chaudière est d’origine, il est normal que ces installations techniques soient en fin de vie ; cependant, elles ne peuvent être qualifiées d’inutilisables. L’entreprise MANEI propose de maintenir le fonctionnement de ces installations moyennant 5000 ¿ ; – Canalisations d’eaux usées : la non conformité des réseaux et des canalisations d’eaux usées et d’eaux vannes n’a pas été démontrée ; – Etanchéité des terrasses : la réfection complète de la terrasse du 7ème étage s’impose ; La réfection complète de l’étanchéité de la terrasse du 8ème étage s’impose ainsi que la réfection des relevés d’acrotères. L’état de l’étanchéité était visible, au moins au niveau du relevé des acrotères, des infiltrations auraient dû attirer l’attention de l’ancien propriétaire, celles-ci étant visibles, dans la cage d’escalier de l’immeuble en partie haute. Cet état ne correspond pas à la description faite dans le diagnostic du cabinet SERRAIN. Il est à noter que le cabinet SERRAIN s’est bien rendu sur la terrasse du 8ème étage, il n’a pas constaté de désordres sur les relevés bitumineux des acrotères apparents ce qui est impossible, compte tenu de leur état actuel ; -Fissures et écaillages de peinture entre le 6ème et le 7ème, ces désordres sont la conséquence de la mauvaise étanchéité de la terrasse du 8ème ; qu’enfin, l’expert conclut sur la notice descriptive que celle-ci reprend le bilan technique du cabinet SERRAIN ; qu’il s’ensuit que la présentation de l’immeuble est celle faite dans le cadre de la loi SRU, ce qui peut induire en erreur les copropriétaires sur l’état de certains équipements ; que notamment dire que la chaudière est en bon état est une appréciation qu’a pu faire le cabinet SERRAIN dans le cadre d’un examen visuel mais qui n’aurait pas dû être faite par le propriétaire qui n’ignorait pas que la chaudière était en fin de vie ; qu’il en est de même pour l’ascenseur et le monte voiture ; que pour ce qui concerne l’étanchéité des terrasses, la notice descriptive de vente n’en parle pas, les observations, erronées, du rapport SERRAIN ne sont pas mentionnées dans la notice descriptive de vente qui passe sous silence ce poste ; -Ascenseurs : que le cabinet CECI a établi un diagnostic de l’ascenseur et du monte voiture dans l’optique d’une mise en conformité imposée par la loi ; que le dit cabinet a chiffré le montant des travaux à la somme de 7554 ¿ pour l’ascenseur et 7389 ¿ pour le monte charge pour les travaux de mise en conformité, à échéance de 2008 ; que le syndicat des copropriétaires en ce qu’il représente l’ensemble des copropriétaires est recevable à agir dès lors qu’un dommage est collectif affectant l’immeuble ; que le mauvais état des terrasses justifie l’intervention des copropriétaires et du syndicat des copropriétaires ; que bien qu’elle soit propriétaire d’un patrimoine immobilier important, la Sté MMA ne saurait être considérée au regard du droit immobilier comme un professionnel ; que si le cabinet SERRAIN a commis une faute contractuelle au regard de sa mission en établissant un diagnostic erroné, il ne saurait être pour autant tenu pour responsable des travaux de mise en état nécessaires ; qu’en effet la faute du cabinet SERRAIN est sans lien de causalité direct avec la nécessité de refaire l’étanchéité des terrasses ou la remise en état des ascenseurs ; qu’en conséquence, les MMA ne sauraient demander sa garantie des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ; que cependant la faute du cabinet SERRAIN a conduit les MMA à être attraite en justice par le syndicat des copropriétaires et certains propriétaires lui causant ainsi un préjudice en relation directe avec sa faute ; que la cour allouera aux MMA la somme de 15 000 ¿ en réparation du préjudice subi ; que les MMA soutiennent que doivent s’appliquer les clauses de non garantie figurant dans les actes de vente puisqu’elles ignoraient les vices cachés ; mais que les MMA connaissaient l’état de l’immeuble pour avoir fait figurer dans chaque acte de vente une liste des travaux qu’elles conservaient à sa charge : déplacement des boîtes aux lettres, dans le hall et paliers, dépose du sol de l’ascenseur, reprise ponctuelle de plaques de pierres en façade et mise en peinture des murs du sous sol ; que les MMA ont édité une notice descriptive suffisamment détaillée pour qu’elle ait valeur contractuelle ; que cependant, cette notice, comme le relève Monsieur X…, ne reflète pas la réalité de l’état de certains équipements ; que notamment, elles devaient savoir que la chaudière était en fin de vie, pour être en place depuis l’origine de la construction de l’immeuble, soit 40 ans environ, et qu’il en est de même pour les ascenseurs ; que la notice descriptive résume cependant l’état de l’immeuble en affirmant que le bâti et les différentes installations sont dans un état d’usage satisfaisant ; qu’il résulte de ce qui précède que l’information donnée par les MMA aux acheteurs n’est pas de nature à l’exonérer de sa responsabilité en tant que vendeur ; que le silence des MMA sur l’état réel de certains équipements a conduit les acheteurs à contracter selon des modalités financières qui n’auraient pas manqué d’être différentes si l’information sur l’état de l’immeuble avait été complète ; que le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement des sommes afférentes à la remise en état de l’étanchéité des terrasses et des dépenses accessoires ; que l’étanchéité des terrasses a dû être reprise en totalité pour la somme de 90 594 ¿, à laquelle il convient d’ajouter les frais de maîtrise d’oeuvre, de syndic et d’assurances DO, pour la somme de 10 641¿ ; que les ascenseurs qui sont aussi en fin de vie doivent être à terme entièrement rénovés ; que si la compagnie venderesse a passé sous silence leur vétusté, alors qu’ils devront être entièrement revus ultérieurement, les travaux de remise en état pour les échéances futures de 2012 et 2018 ne sauraient être mis à la charge des MMA s’agissant des travaux d’entretien ; que seuls seront mis à la charge des MMA la mise en conformité pour l’échéance 2008, l’état des ascenseurs le justifiant avant cette date ; que la remise en état sera à la charge des MMA pour la somme de 12 101 ¿ ;

1) ALORS QUE dans ses conclusions, la Sté MMA a fait valoir que l’action des copropriétaires et du syndicat des copropriétaires fondée sur l’existence de vices cachés était tardive, pour avoir été exercée, par une action en référé aux fins de désignation d’expert en date du 6 juillet 2006, soit près de 18 mois après la découverte des vices allégués ; que la cour d’appel qui a condamné la Sté MMA, sur le fondement de la garantie des vices cachés sans rechercher si l’action exercée était ou non tardive, a méconnu les exigences de l’article 455 du code de procédure civile ;

2) ALORS QUE conformément à l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins qu’il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ; que la cour d’appel a retenu que la Sté MMA, venant aux droits de la Sté AZUR, propriétaire de l’immeuble et ayant soumis celui-ci au statut de la copropriété avant de le vendre par lots, n’avait pas la qualité de professionnel, qu’en énonçant, pour écarter l’application de la clause de non garantie des vices cachés, et condamner la Sté MMA à payer les travaux de reprise, que la Sté MMA avait connaissance de l’état de l’immeuble quant à l’étanchéité des terrasses, à l’ascenseur, à la chaudière et à la cage d’escalier, pour s’être engagée dans les actes de vente à procéder à des travaux mineurs, et pour avoir édité une notice descriptive ne reflétant pas l’état de l’immeuble et l’état d’usage des différentes installations; la cour d’appel qui n’a pas, par ces constatations, caractérisé la connaissance, par la Sté MMA, de l’état réel de l’immeuble et de vices que la Sté Cabinet SERRAIN, ayant établi le diagnostic technique, n’avait pas révélés, a privé sa décision de base légale au regard de la disposition susvisée ensemble l’art

3) ALORS QUE conformément à l’article 1642 du code civil, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents de la chose, dont l’acquéreur a pu se convaincre lui-même ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a constaté que l’immeuble avait quarante ans d’âge, que la chaudière et l’ascenseur avaient alors été mis en place dès l’origine, constatations desquelles il résultait que les acquéreurs avaient pu se convaincre eux-mêmes de l’état de la cage d’escalier, mais aussi, de celui de la chaudière et de la nécessité de mettre en conformité l’ascenseur avec les dispositions légales et réglementaires ; qu’en condamnant néanmoins la Sté MMA à garantir pour vices cachés les travaux de reprise de la cage d’escalier et les réparations des ascenseurs, la cour d’appel a violé la disposition susvisée ;

4) ALORS QUE de même, s’agissant des terrasses du 7ème étage rue et du 8ème étage, la Sté MMA a fait valoir que l’expert judiciaire avait relevé que les infiltrations étaient visibles, par les fissures anciennes affectant la cage d’escalier ; qu’il en résultait que les acquéreurs avaient pu se convaincre de l¿état des terrasses de l’immeuble ; qu’en déclarant néanmoins acquise la garantie pour vices cachés de la Sté MMA et en la condamnant au paiement de la totalité des frais de reprises des terrasses, la cour d’appel a violé l’article 1643 du code civil ;

5) ALORS QUE conformément à l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés de la chose vendue, antérieurs à la vente, et la preuve en incombe à l’acquéreur ; qu’en l’espèce, la Sté MMA a fait valoir que l’étanchéité de la terrasse du 7ème étage avait été reprise avant la désignation d’un expert judiciaire, ce qui s’opposait à ce que soit établie la preuve de l’antériorité du vice par rapport à la vente ; qu’en condamnant néanmoins la Sté MMA à la garantie des travaux de reprise d’étanchéité afférents à cette terrasse, la cour d’appel a violé la disposition susvisée.

Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour la société Cabinet Serrain

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR condamné le cabinet Serrain à verser à la compagnie MMA la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « si le cabinet SERRAIN a commis une faute contractuelle au regard de sa mission en établissant un diagnostic erroné, il ne saurait être pour autant tenu pour responsable des travaux de remise en état nécessaires ; qu’en effet la faute du cabinet SERRAIN est sans lien de causalité direct avec la nécessité de refaire l’étanchéité des terrasses ou la remise en état des ascenseurs, qu’en conséquence les MMA ne sauraient demander sa garantie des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ; que cependant la faute du cabinet SERRAIN a conduit les MMA à être attraites en justice par le syndicat des copropriétaires et certains copropriétaires lui causant ainsi un préjudice en relation directe avec sa faute ; que la Cour allouera aux MMA la somme de 15 000 ¿ en réparation du préjudice subi » ;

ALORS QUE l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties de sorte que le juge doit se prononcer seulement sur ce qui est demandé ; que dans ses dernières écritures, la compagnie MMA sollicitait uniquement du cabinet Serrain qu’il soit condamné à la garantir de toutes les condamnations qui seraient éventuellement prononcées à son encontre ; qu’en condamnant le cabinet Serrain à verser à la compagnie MMA la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice prétendument subi pour avoir été attraite en justice, la Cour d’appel a méconnu l’objet du litige en violation des articles 4 et 5 du Code de procédure civile.

ECLI:FR:CCASS:2015:C301023