Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Ch. civile A

ARRET No

du 03 JUILLET 2013

R. G : 12/ 00312 R-MAB

Décision déférée à la Cour :

Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de BASTIA, décision attaquée en date du 13 Mars 2012, enregistrée sous le no 09/ 00744

Y…

C/

SCI L’ALBA

SARL X… & FILS

Syndic. de copropriété IMMEUBLE CONSTRUIT PARCELLES 173 ET 441 SECTION AE

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU

TROIS JUILLET DEUX MILLE TREIZE

AVANT DIRE DROIT

APPELANTE :

Mme Marie-Rose Y… épouse Z…

née le 20 Avril 1937 à MARSEILLE (13000)

…

83440 MONTAUROUX

assistée de Me Jean louis RINIERI, avocat au barreau de BASTIA

INTIMEES :

SCI L’ALBA

prise en la personne de son représentant légal en exercice, demeurant et domicilié ès qualité au dit siège

Les Chênes Verts

20217 SAINT FLORENT

assistée de la ASS SEATELLI-GASQUET, avocats au barreau de BASTIA, et de Me Antoine-Paul ALBERTINI, avocat au barreau de BASTIA

SARL X… & FILS

prise en la personne de son représentant légal en exercice, demeurant et domicilié ès qualité au dit siège

…

20217 SAINT FLORENT

assistée de la ASS SEATELLI-GASQUET, avocats au barreau de BASTIA, et de Me Antoine-Paul ALBERTINI, avocat au barreau de BASTIA

Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE CONSTRUIT PARCELLES 173 ET 441 SECTION AE

représenté par Mr Noël X… ès qualité de syndic bénévole

…

20217 SAINT FLORENT

Intervenant

assistée de la ASS SEATELLI-GASQUET, avocats au barreau de BASTIA, et de Me Antoine-Paul ALBERTINI, avocat au barreau de BASTIA

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 06 mai 2013, devant Mme Julie GAY, Président de chambre, et Mme Marie BART, Vice-président placé près M. le premier président, l’un de ces magistrats ayant été chargé du rapport, sans opposition des avocats.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Julie GAY, Président de chambre

Mme Rose-May SPAZZOLA, Conseiller

Mme Marie BART, Vice-président placé près M. le premier président

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Mme Martine COMBET.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 03 juillet 2013

ARRET :

Contradictoire,

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Mme Julie GAY, Président de chambre, et par Mme Martine COMBET, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Mme Marie-Rose Y… épouse Z… est propriétaire dans l’indivision familiale d’une parcelle de terre située sur la commune de Saint-florent et cadastrée section AE no 170.

La SCI l’Alba est propriétaire des parcelles voisines cadastrées sous le no 171, 172, 173 et 247 dont la construction d’un ensemble immobilier a été confiée à la SARL X… et Fils.

Soutenant qu’elle bénéficiait d’une servitude de passage et que du fait des travaux, sa parcelle était enclavée, Mme Marie-Rose Y… épouse Z… a assigné la SCI l’Alba et la SARL X… et Fils devant le Tribunal de grande instance de Bastia lequel a, par jugement du 29 juin 2010 :

– débouté Mme Marie-Rose Y… épouse Z… de sa demande tendant à voir reconnaître l’existence d’une servitude de passage par titre établie à son profit sur la parcelle no 172 appartenant à la SCI l’Alba et en rétablissement du prétendu chemin de servitude,

– avant dire droit, ordonné une expertise afin de déterminer l’état d’enclave et l’assiette de la servitude de passage dont se prétend titulaire Mme Marie-Rose Y… épouse Z….

A la suite du dépôt du rapport d’expertise de M. E…, le Tribunal de grande instance de Bastia a, par jugement du 13 mars 2012 :

– déclaré la SARL X… et Fils irrecevable en son intervention à l’instance,

– déclaré irrecevables les demandes fondées contre la SARL X… et Fils, mise hors de cause et contre la SCI l’Alba, pour défaut de droit d’agir en défense,

– débouté Mme Marie-Rose Y… épouse Z… de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

-condamné Mme Marie-Rose Y… épouse Z… aux dépens en ce compris les frais d’expertise.

Le tribunal a considéré que le jugement du 29 juin 2010 mettant hors de cause la SARL X… et Fils était définitif et en a déduit que la société n’était pas recevable à agir et qu’aucune prétention n’était recevable à son encontre. Il a considéré également qu’un état descriptif avait été dressé le 1er juillet 2011 sur les parcelles section AE 172 et 441 avec création de 16 lots et l’établissement d’un règlement de copropriété, une partie ayant été vendue à des tiers à la présente instance. Il en a déduit que seul le syndic représentant la copropriété pouvait agir en justice au nom de celle-ci et que la demanderesse était irrecevable en ses prétentions à l’encontre de la SCI l’Alba, cette dernière ne disposant pas du droit d’agir en défense.

Mme Marie-Rose Y… épouse Z… a relevé appel de ce jugement par déclaration déposée au greffe le 10 avril 2012.

En ses dernières conclusions en date du 12 septembre 2012 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, Mme Marie-Rose Y… épouse Z… demande à la Cour de :

– infirmer le jugement entrepris,

– dire et juger que l’indivision pour le compte de laquelle elle agit bénéficie d’une servitude consacrée par un titre,

subsidiairement,

– constater que la parcelle AE 170 est enclavée et juger que l’indivision qu’elle représente disposera d’une servitude de passage à travers les parcelles AE 171 et AE 172,

en toute hypothèse,

– dire que la parcelle AE 170 sera desservie par un chemin d’accès d’une largeur de 3, 50 m empruntant les parcelles AE 172 et AE 171,

– dire que ce chemin d’accès empruntera le passage aménagé sous l’immeuble construit sur la parcelle AE 172 et se poursuivra sur la parcelle AE 171 dans sa partie Nord Est,

– dire que tout stationnement sera interdit sur la partie du chemin d’accès traversant la parcelle AE 171,

– condamner les intimées à faire effectuer tous travaux utiles pour rétablir le rapport altimétrique initial entre les parcelles AE 171 et AE 170

– condamner les sociétés intimées à verser à l’indivision une indemnité destinée à compenser le surcoût provoqué par les constructions qu’elles ont réalisées, dans le cadre de constructions ultérieures sur la parcelle AE 170 ainsi que 15 000, 00 euros au titre de la perte de valeur vénale,

– les condamner à lui verser, en réparation de son préjudice personnel, la somme de 7 500, 00 euros

-les condamner aux entiers dépens qui comprendront les frais de référé et les honoraires d’expertise,

– les condamner à lui payer la somme de 3 000, 00 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle fait valoir qu’elle appelle en cause, pour la première fois devant la Cour le syndicat des copropriétaires représenté par M. Noël X… au motif que les sociétés défenderesses n’avaient pas conclu qu’une copropriété s’était créée et qu’elle détenait tout ou partie des droits initiaux de la SCI sur les immeubles susceptibles d’être grevés d’une servitude à son profit. Elle considère que son appel en cause est conforme à l’article 555 du Code de procédure civile dans la mesure où elle ignorait tout de la création d’un syndicat de copropriétaires avant la clôture des débats de première instance même si elle savait que la SCI avait commencé à vendre des appartements. Elle fait observer que la SCI a pour actionnaires messieurs Noël et Giovanni X… et pour gérant Noël X…, que la SARL X… a pour gérant M. Jean (ou Giovanni) X…, que M. Noël X… a acheté un lot de l’immeuble construit par  » sa  » SCI le 13 janvier 2011 et que M. Giovanni (Jean) X… a acheté un lot du même immeuble le 3 février 2011. Elle en déduit que les gérants de la SCI et de la SARL ne pouvaient ignorer la création dudit syndicat qu’ils ne lui ont pas dénoncé et que ce dernier doit répondre des moyens et prétentions dirigées initialement contre la SCI l’Alba et la SARL X… et Fils.

Elle se fonde sur l’expertise de M. E… pour affirmer que la parcelle AE 170 est enclavée et qu’elle était desservie depuis 1875 par un chemin que l’immeuble construit récemment obstrue partiellement. Elle fait observer que le tribunal l’a déclaré irrecevable dans son action alors que les deux sociétés défenderesses ne concluaient pas à l’irrecevabilité des prétentions dirigées contre elle. Elle considère donc que le tribunal a violé le principe du contradictoire pour ne pas avoir rouvert les débats en invitant les parties à conclure sur cette fin de non recevoir.

Elle maintient que sa famille dispose depuis 1875 d’une servitude de passage créée par un titre et partiellement matérialisée, jusqu’aux travaux réalisés par la SCI l’Alba et la SARL X… et Fils, par deux murs parallèles, celui qui constituait sa limite Est servant également de limite entre les parcelles 169 et 172. Si la cour estimait ne pas être en présence d’une servitude consacrée par un titre, elle demande qu’une servitude lui soit créée pour cause d’enclave en application de l’article 682 du Code civil. Elle demande également l’application de l’article 685 du même Code pour dire que le chemin figuré en rose sur le plan de l’expert correspond au chemin emprunté depuis 1875. Elle demande enfin à bénéficier d’un passage suffisant, soit 3, 50 mètres, pour assurer la desserte complète de son fonds, en l’espèce, sous la construction récemment élevée puis le  » parking  » et précisément par la place de stationnement portant le numéro 7 sur le plan de masse annexé à la demande de permis de construire.

Elle fait observer que les parcelles AE 170 et AE 171 n’ont plus la même altitude depuis les travaux de construction réalisés par les sociétés défenderesses lesquelles ont surélevé la 171 pour la mettre hors d’eau. Sur le fondement de l’article 640 du Code civil, elle demande que le cours naturel des eaux soit rétabli en ramenant la parcelle 171 à son altitude d’origine ou en rehaussant la parcelle 170 pour l’amener à l’altitude actuelle de la 171 voisine, ce aux frais des sociétés intimées.

Elle indique que la parcelle 170 est constructible et que le passage proposé par l’expert ne sera pas utilisable par des camions de fort tonnage ni par des camions toupies. Elle demande la prise en charge par les sociétés défenderesses du surcoût lié à la construction. Elle chiffre également à 15 000, 00 euros la perte de valeur vénale liée à la nature inhabituelle de la voie d’accès de la parcelle AE 172 avec passage sous une voûte et traversée d’une copropriété.

Elle considère avoir subi un préjudice personnel du fait de l’attitude des sociétés défenderesses qui ont continué leurs travaux privant sa parcelle AE 170 de tout accès alors qu’elles connaissaient l’existence d’un chemin très ancien desservant sa parcelle.

En réponse aux intimées, elle explique que le passage par la parcelle 169 est peut être le plus court mais qu’il diviserait en deux parties l’ensemble immobilier alors que le passage suggéré par l’expert ne prive l’ensemble immobilier que d’une place de stationnement à l’angle Nord-Est de la 441.

En leurs dernières conclusions en date du 17 août 2012 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, la SCI l’Alba, la SARL X… et Fils et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble construit à Saint-Florent sur les parcelles section AE no 173 et 441, assigné en intervention forcée, demandent à la Cour de :

– déclarer irrecevable l’intervention forcée de M. Noël X… en l’absence d’évolution du litige,

– confirmer le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de BASTIA le 13 mars 2012, en toutes ses dispositions,

en conséquence,

– dire et juger que l’indivision pour le compte de laquelle l’appelante agit ne bénéficie aucunement d’une servitude établie par un titre, cette question ayant été tranchée par le jugement du Tribunal de grande instance de Bastia le 29 juin 2010 ayant autorité de la chose jugée,

– débouter Mme Marie-Rose Y… épouse Z… de ses toutes ses demandes, fins et conclusions,

– désigner un nouvel expert qui après avoir constaté l’état d’enclave déterminera le passage le plus court et le moins dommageable pour désenclaver la parcelle AE 170 de Mme Marie-Rose Y… épouse Z…,

– condamner Mme Marie-Rose Y… épouse Z… à payer à la SCI l’Alba et la SARL X… et Fils la somme de 2 000, 00 euros chacune par application de l’article 700 du Code de procédure civile,

– statuer ce que de droit sur les dépens de l’article 696 du Code de procédure civile.

M. Noël X…, syndic bénévole du syndicat des copropriétaires de l’immeuble construit à Saint-Florent sur les parcelles section AE no 173 et 441 soutient que son intervention forcée ne répond pas aux exigences de l’article 555 du Code de procédure civile. Il rappelle que l’évolution du litige permettant la mise en cause de tiers devant la cour d’appel n’est caractérisée que par la révélation d’une circonstance de fait ou de droit, ce qui n’est pas le cas pour lui puisque Mme Marie-Rose Y… épouse Z… connaissait déjà l’existence du syndicat de copropriété de l’immeuble concerné comme mentionné dans le jugement.

La SARL X… et Fils demande la confirmation de sa mise hors de cause, cette question ayant été tranchée par le jugement ayant autorité de la chose jugée du Tribunal de grande instance de Bastia le 29 juin 2010.

La SCI l’Alba conclut à la confirmation de l’irrecevabilité soulevée par le tribunal.

A titre subsidiaire, les deux sociétés réfutent les conclusions de l’expert qui a, contrairement à ce qui avait été jugé le 29 juin 2010, affirmé qu’une servitude avait été établie par titre. Elles ajoutent que l’expert s’est, à tort, référé au plan établi par M. G… en septembre 2004 et s’est fondé sur le raisonnement selon lequel :

– il existe en limite de la parcelle AE 172, un passage qui ne dessert que cette parcelle,

– la longueur de ce passage qui s’arrête au milieu de la parcelle no 172 n’a jamais pu constituer un chemin desservant la parcelle no 170, celui-ci ne se trouvant même pas en face de la parcelle no 172,

– mais ce passage était nécessaire car il permettait de contourner la parcelle no 173 sur laquelle était édifiée une construction.

Elles ne contestent pas l’état d’enclavement de la propriété de Mme Marie-Rose Y… épouse Z… mais elles considèrent que la solution préconisée par l’expert est contraire à l’article 682 du Code civil comme n’étant pas le passage le plus court et le moins dommageable. Elles en déduisent qu’un nouvel expert doit être désigné aux fins de déterminer un tel passage pour désenclaver la parcelle AE no 170 de Mme Marie-Rose Y… épouse Z….

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 janvier 2013 et l’affaire renvoyée pour être plaidée au 6 mai 2013.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 542 du Code de procédure civile, l’appel tend à faire réformer ou annuler par la cour d’appel un jugement rendu par une juridiction du premier degré.

Par application de l’article 16 du même Code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l’espèce, le premier juge a déclaré irrecevables les prétentions de Mme Z… à l’égard de la SCI l’Alba au motif qu’il ressortait « du relevé des formalités publiées au bureau de la conservation des hypothèques de BASTIA en date du 1er juillet 2011 qu’un état descriptif de division a été dressé sur le bien construit sur les parcelles section AE no 172 et 441, avec la création de 16 lots et l’établissement d’un règlement de copropriété ; et qu’une partie des lots a été vendu à des tiers à la présente instance. Or, en application des dispositions de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic, qui représente la copropriété, a seul qualité pour agir en justice au nom de celle-ci et, en tout état de cause, un seul copropriétaire ne saurait représenter la copropriété dans une instance relative à l’établissement d’un droit de passage sur son fonds ».

Il apparaît que la société défenderesse ne concluait pas à l’irrecevabilité des prétentions dirigées contre elle et que le premier juge a fondé sa décision sur un moyen qu’il a relevé d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations sur l’existence de ce syndicat de copropriétaires et sur sa mise en cause dans l’instance. En ne respectant pas le principe du contradictoire qui s’applique à lui, le premier juge a privé le syndicat des copropriétaires de l’immeuble construit à Saint-Florent sur les parcelles section AE no 173 et 441, assigné en intervention forcée devant la cour d’appel, d’un degré de juridiction en lui causant un grief incontestable.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de rouvrir les débats à l’audience de la mise en état du 25 septembre 2013 pour recueillir les observations des parties sur l’annulation du jugement querellé motif pris de la violation du principe du contradictoire et sur l’éventuel renvoi de l’affaire devant le Tribunal de grande instance de Bastia pour être statué sur le fond.

Dans l’attente, les dépens seront réservés et il sera sursis à statuer sur l’ensemble des demandes.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Avant dire droit,

Ordonne la réouverture des débats pour recueillir les observations des parties sur l’annulation du jugement querellé motif pris de la violation du principe du contradictoire et sur l’éventuel renvoi de l’affaire devant le Tribunal de grande instance de Bastia pour qu’il soit statué sur le fond,

Renvoie la présente affaire à la conférence du 25 septembre 2013 et enjoint aux parties de conclure sur le moyen soulevé par la cour,

Sursoit à statuer sur l’ensemble des demandes,

Réserve les dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT