Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 2 – Chambre 5

ARRET DU 23 MAI 2017

(n° 2017/ 176 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 16/07833

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Février 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 15/01803

APPELANTES

SCI [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 2]

[Localité 1]

N° SIRET : 789 207 610 00013

EURL LM IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 2]

[Localité 1]

N° SIRET : 480 616 176 00016

Représentées par Me Jean-Claude RADIER, avocat au barreau de PARIS, toque : B0213

Assistées de Me Elodie LACHAMBRE du cabinet Jean-Claude RADIER, avocat au barreau de PARIS, toque : B0213

INTIMÉE

MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS (MAF) agissant en la personne de son Directeur Général, domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 3]

[Localité 2]

N° SIRET :784 647 349 00017

Représentée par Me Pascale FLAURAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0090

Assistée de Me Olivier PELLEGRY de la SCP DARNET-GENDRE-ATTAL, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 14 Mars 2017, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Catherine LE FRANCOIS, Présidente de chambre, entendue en son rapport

Monsieur Christian BYK, Conseiller

Madame Patricia LEFEVRE, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Madame Catherine BAJAZET

ARRET :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

– signé par Madame Catherine LE FRANCOIS, présidente et par Madame Catherine BAJAZET, greffier lors de la mise à disposition.

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La société civile immobilière [Adresse 1] a été créée le 10 octobre 2012 et immatriculée le 23 octobre 2012. Au cours de sa formation, ses futurs associés, à savoir les sociétés SOPIM, LM IMMOBILIER, et BPMO, ont mis en oeuvre un projet immobilier, destiné à faire bénéficier les acquéreurs du dispositif Scellier, consistant en la vente en état futur d’achèvement de différents lots d’un immeuble neuf devant être construit aux lieu et place de deux bâtiments anciens situés [Adresse 4].

La société LM IMMOBILIER et la SCI [Adresse 5] ont saisi le tribunal de grande instance d’une action directe à l’encontre de la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS (ci après, la MAF) prise en sa qualité d’assureur de la société d’architecture [T] en lui reprochant des négligences dans la maîtrise du dossier d’urbanisme et ont sollicité la condamnation de la MAF à leur régler les sommes de 244520 euros au titre des frais indûment exposés et 354 563 euros au titre du manque à gagner.

Par jugement du 23 février 2016, le tribunal de grande instance de Paris a condamné la MAF à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 66 818,05 euros avec intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2015 et capitalisation des intérêts au titre de l’article 1154 du code civil, celle de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens.

Par déclaration du 4 avril 2016, la SCI [Adresse 1] et la société LM IMMOBILIER ont interjeté appel.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 13 février 2017, elles sollicitent la confirmation du jugement en ce qu’il reconnaît le principe de responsabilité de la société [T], le principe de condamnation de la MAF à indemniser le préjudice en résultant en sa qualité d’assureur de responsabilité de la société [T], et en ce qu’il a condamné la MAF à verser 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens et son infirmation pour le surplus, demandant à la cour de condamner au surplus la MAF à payer à la société [Adresse 1] les sommes de 244.520 euros au titre des pertes subies et 354.563 euros au titre du manque à gagner, à la société LM IMMOBILIER la somme de 42 265 euros au titre du manque à gagner avec intérêts au taux légal et capitalisation à compter de l’assignation, sollicitant à titre subsidiaire la condamnation de la la MAF à indemniser la société LM IMMOBILIER de toutes dépenses engagées par cette dernière ou facturées par cette dernière à la SCI [Adresse 1] et que la cour n’inclurait pas dans le préjudice indemnisable de celle-ci. Elles sollicitent en outre sa condamnation au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 23 février 2017, la MAF, sous divers dire et juger ou constats qui sont la reprise de ses moyens, demande à la cour de débouter la société LM IMMOBILIER et la SCI [Adresse 5] de l’ensemble de leurs demandes, à titre subsidiaire de dire que toute condamnation ne pourra intervenir que sur un montant hors taxe et de lui donner acte de ce qu’elle intervient dans les limites du contrat d’assurance souscrit par la société [T] et du plafond de garantie de 500 000 euros, de dire que la franchise contractuelle restera opposable aux sociétés requérantes et de condamner in solidum les société LM IMMOBILIER et [Adresse 5] à lui payer la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 mars 2017.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité de la société [T]

Considérant que les appelantes soutiennent que l’architecte a commis une première faute en définissant, en octobre 2011, le projet immobilier initial en empiétant sur le fonds voisin, manquant ainsi à son obligation de prudence renforcée et de contrôle, qu’informé en décembre 2011 du caractère discontinu de la ligne séparative des parcelles à l’occasion du recours du voisin, il a modifié imparfaitement le projet en ignorant les règles de l’urbanisme local, qu’alors qu’il avait modifié le projet le 6 janvier 2012, il s’est abstenu de faire la moindre démarche auprès des services de l’urbanisme, repoussant ainsi d’un an la découverte du caractère irréalisable du projet provoquant ainsi son anéantissement et l’engagement de dépenses inutiles ;

Considérant que la MAF conclut à l’absence de faute directement causale, exposant que l’erreur du géomètre expert a entraîné une modification de la limite latérale du terrain assiette du permis de construire ce qui ne permettait plus de le réaliser sauf si le propriétaire voisin acceptait de vendre la pointe du terrain litigieuse ou si la ville [Localité 3] acceptait de considérer que le décroché ponctuel de la parcelle pouvait être assimilé à une adaptation mineure du règlement du PLU, que les négociations avec le voisin n’ont pas abouti, que le promoteur et le maître de l’ouvrage délégué ont, en pleine connaissance de cause, pris le risque de poursuivre le montage de l’opération et sa commercialisation et que les négociations avec la ville n’ont pas permis d’obtenir un permis modificatif, que seuls ces éléments sont en relation causale avec l’arrêt du projet;

Considérant qu’il résulte des pièces produites que le 14 septembre 2011 le maître d’ouvrage délégué a confié à la SELARL d’architecture [T] une mission de maîtrise d’oeuvre complète comprenant les études préliminaires, les avant projets sommaire et définitif, le dossier de demande de permis de construire puis portant sur l’ensemble de l’opération de construction jusqu’au dossier des ouvrages exécutés ;

Considérant qu’il ressort notamment de la lettre intitulée mise en demeure du 12 février 2013 adressée par la SCI [Adresse 1] au cabinet [T] et des différents mails échangés entre l’architecte et le service de l’Urbanisme que le permis de construire a été déposé sur la base d’un relevé du géomètre, le cabinet SOMPAYRAC, conforme au cadastre et qu’après obtention du permis de construire, un voisin, propriétaire de la parcelle mitoyenne, n° AR [Cadastre 1], a signalé que le projet empiétait sur sa propriété, qu’il est en effet apparu que le pignon mitoyen de la maison voisine avec le bâtiment existant n’était pas rectiligne comme sur le cadastre et sur le relevé initial du géomètre mais formait une baïonnette de 1,20 m, uniquement au droit des pignons en regard et donc invisible de l’extérieur ;

Considérant qu’un second relevé géomètre a été effectué le 15 décembre 2011, conforme à la réalité des parcelles, à partir duquel l’architecte a repris le projet, indiquant que l’adaptation du projet à la nouvelle limite était mineure et nécessiterait un permis modificatif déposé plus tard ou en cours de travaux après la prise en compte d’autres évolutions mineures inévitables du fait de la commercialisation et/ou des variantes techniques habituelles des entreprises, selon le processus classique du permis dit de recollement ou de consolidation ; que le projet constructif et sa commercialisation s’est poursuivi jusqu’à ce qu’en novembre 2012, le notaire de l’opération demande que soit relaté le dépôt d’une demande de permis modificatif en cours d’instruction, que l’architecte s’est alors rapproché des services de l’urbanisme à cette fin en décembre 2012, qu’après plusieurs échanges et réunions avec les services de la mairie [Localité 3], le permis modificatif a été refusé par arrêté en date du 23 mai 2013 et l’opération de construction n’a pu aboutir ;

Considérant qu’ainsi que l’ont justement retenu les premiers juges, il ne peut être reproché à l’architecte de ne pas avoir contrôlé le relevé établi par le géomètre dès lors que ce plan avait été établi par un professionnel, conformément au plan cadastral et que depuis l’extérieur la limite séparative en forme de ligne brisée n’était pas visible car masquée par les bâtiments construits de chaque côté ;

Considérant que les appelantes reconnaissaient elles-même l’absence de faute de l’architecte à ce titre puisque dans un courrier en date du 13 janvier 2014, le conseil de la société LM IMMOBILIER écrivait : ‘le maître de l’ouvrage considère qu’aucune faute n’a été commise par qui que ce soit à l’occasion du dépôt du permis de construire dans la mesure où les diligences nécessaires à ce stade n’auraient pas permis de s’apercevoir de la difficulté liée à la configuration d’une limite séparative construite des deux côtés’;

Considérant par contre, ainsi que l’ont retenu les premiers juges, l’architecte a commis une faute en considérant, alors que l’erreur avait été portée à sa connaissance et les plans du géomètre rectifiés, que la rectification du projet était mineure et pouvait se faire en fin d’opération, tardant ainsi à déposer la demande de permis modificatif alors que la présence d’une limite séparative discontinue entre les deux parcelles a imposé un retrait de la construction par rapport à la limite de parcelle ce qui n’a pas permis de maintenir le projet tel qu’il avait été conçu à savoir un immeuble de 18 lots ;

Sur le lien de causalité et le préjudice des appelantes

Considérant que la faute ci-dessus retenue est en lien de causalité certaine et directe avec le préjudice de la SCI [Adresse 1] résultant du fait d’avoir continué à exposer du mois de décembre 2011 au mois de mai 2013, inutilement des frais pour un projet qui ne pouvait plus être maintenu, que la MAF est mal fondée à soutenir le seul rôle causal de l’échec de la négociation avec le voisin ou la ville [Localité 3] alors que pas plus le voisin qui n’était pas obligé de céder une partie de la propriété que les services de la ville [Localité 3] qui n’étaient pas tenus d’accepter un permis modificatif ne respectant pas le PLU, n’ont commis de faute et que si l’architecte avait, dès décembre 2011, étudié la nouvelle situation au regard des règles de l’urbanisme et fait une demande de permis modificatif, le maître de l’ouvrage ou le maître de l’ouvrage délégué auraient eu connaissance dix sept mois plus tôt de la difficulté liée au retrait de la construction en conséquence de la ligne discontinue et ainsi pu cesser d’exposer les dépenses nécessaires à la poursuite du projet ;

Considérant que contrairement à ce que soutient la SCI [Adresse 1], le préjudice ne peut être calculé en prenant en compte le chiffre d’affaire anticipé déduction faite des seules dépenses anticipées qui n’ont pas été engagées et donc ainsi prendre en compte la totalité des dépenses depuis l’origine du projet ainsi que le gain manqué dans la mesure où d’une part l’architecte ne peut pas être condamné à réparer un préjudice qui ne résulte pas de sa faute, ce qui est le cas pour les dépenses antérieures au 15 décembre 2011, et où d’autre part, il n’est pas démontré que si la difficulté liée aux règles d’urbanisme qui imposaient le retrait du bâtiment et impliquait une perte de 78 m2 par rapport au projet initial avait été révélée dès janvier 2012 et que si un nouveau permis avait été déposé à cette date, le projet serait resté économiquement viable et aurait été poursuivi alors que la perte de surface générait nécessairement une perte de la marge bénéficiaire qui avait été fixée à l’origine à la somme de 354 563 euros, qu’à la fin de l’année 2012, seules six réservations pour un montant de 1 126 000 euros TTC étaient faites et que le contrat de concours financier de la Caisse d’Epargne de Midi -Pyrénées du 27 juillet 2012 prévoyait, parmi les conditions préalables à la signature de l’ouverture du crédit terrain, la production de contrats de réservations pour un montant de1 800 000 euros et qu’une variation à la baisse de la marge de l’opération de plus de 20%, constatée lors de la vérification des conditions préalables à la signature des concours, rendait caduc l’accord et nécessitait une nouvelle étude ;

Qu’il en résulte que le préjudice allégué au titre du gain manqué est purement hypothétique et ne peut être pris en compte et que le préjudice certain et en lien de causalité avec la faute commise par l’architecte est constitué par les seules dépenses engagées en pure perte de décembre 2011 à mai 2013 déterminées ainsi qu’il suit :

– honoraires architecte [T] : seules les missions projet de conception générale et dossier de consultation des entreprises doivent être prises en compte pour un montant de 21 137,62 euros,

– GEOTEC : facture du 31 mai 2012 : 4221, 88 euros ,

– TECHNISPHERE : commande du 12 mars 2012 et facture du 31 juillet 2012 : 5 023,20 euros

-FRAMIREX : facture du 30 août 2012 pour 1375, 40 euros,

– honoraires d’avocat pour la rédaction de l’état descriptif de division : ces honoraires qui ne constituent pas des frais irrépétibles exposés par les appelantes dans le cadre de la présente instance mais des frais exposés inutilement selon facture du 2 janvier 2013 qui doivent être pris en compte au titre du préjudice pour la somme de 1937,52 euros, qu’il en est de même des honoraires pour le référé préventif faisant l’objet de la facture du 22 novembre 2012 pour un montant de 956,80 euros de même que les honoraires de l’expert judiciaire désigné par ordonnance du 9 novembre 2012 pour un montant de 2975,35 euros et les frais d’huissier de justice pour la somme de 696, 85 euros,

– AGENCEPICT : facture du 27 avril 2012 pour 5 453,76 euros,

– honoraires d’avocat pour constitution de la SCI : il s’agit d’honoraires pour la rédaction des statuts et accomplissement de formalité suivant facture d’octobre 2012 qui peut être retenue pour un montant de 1480,88 euros,

– Trésor public : celle-ci a fait l’objet d’un avis d’imposition expédié le 10 avril 2012 et les dispositions citées par la MAF ne prévoient qu’une possibilité de remboursement laissée à l’appréciation de l’administration fiscale, de sorte que le préjudice est en conséquence justifié pour la somme de 12 308 euros, que le préjudice est également justifié au titre de la redevance d’archéologie préventive qui a donné lieu à un avis expédié le 10 avril 2012 pour un paiement au 30 avril 2012 d’une somme de 2198 euros,

– BUREAU VERITAS : ce préjudice est justifié par les factures des 20 février 2012, 8 janvier 2013 et 13 novembre 2012 pour les montants de 897 euros, 4959,79 euros et 1196 euros ;

Considérant que pas plus devant la cour qu’en première instance, la SCI [Adresse 1] ne produit de pièce concernant les dépenses : DK PARTNERS, avocat [L] pour 420 euros, et la cotisation foncière des entreprises 2013 et 2014, que la décision de premiers juges ne peut qu’être confirmée en ce que la SCI [Adresse 1] a été déboutée de ses demandes à ce titre ;

Considérant que le 30 mars 2012, la SCI [Adresse 1] régularisait un contrat de mission de maîtrise d’ouvrage déléguée avec les sociétés LM Immobilier et BPMO prévoyant une rémunération totale de 165 130 euros HT soit 82 565 euros HT pour chacune des sociétés dont 40 000 euros HT pour chacune d’elle une fois le permis de construire obtenu et purgé du recours des tiers et du DCE, qu’elle réclame deux fois la somme de 47 840 euros correspondant à l’échéance n°1 ayant fait l’objet de la part de chacune des sociétés d’une facture en date du 30 novembre 2012 ;

Mais considérant que la SCI [Adresse 1] ne produit aucune pièce établissant qu’elle aurait réglé ces factures, qu’au contraire, la demande présentée à titre subsidiaire par la société LM IMMOBILIER établit que le paiement n’est pas intervenu, que la SCI [Adresse 1] n’établit en conséquence pas la réalité de son préjudice à ce titre ;

Considérant qu’en ce qui concerne la somme de 45 000 euros réclamée au titre de la prorogation de la promesse de vente en vertu d’un protocole transactionnel signé par la société LM IMMOBILIER avec la société LUVISUTTO ET SAVORGNAN, sigle SOPIM, force est constater que la SCI [Adresse 1] n’établit pas avoir payé cette somme dont la société LM IMMOBILIER était débitrice, qu’elle n’établit pas la réalité de son préjudice à ce titre ;

Considérant que c’est en conséquence à juste titre que les premiers juges ont évalué le préjudice de la SCI [Adresse 1] à la somme de 66 818,05 euros et l’ont déboutée du surplus de ses demandes ;

Considérant que la société LM IMMOBILIER, appelante, est fondée à obtenir, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, la réparation de son dommage résultant de la faute du maître d’oeuvre telle que ci-dessus caractérisée ;

Considérant que les honoraires facturés par la société LM IMMOBILIER correspondent à la phase de montage de l’opération, qui comprend plusieurs missions attribuées à cette société dont une partie a été exécutée avant la survenance de la faute de l’architecte à savoir ‘la négociation de la promesse de vente de vente terrain, signature notaire’, le ‘suivi géomètre et relevé’, le ‘dépôt et suivi des demandes d’autorisations administratives notamment permis de construire, négociation avec le service de l’urbanisme’ dont le coût aurait été supporté en tout état de cause par les appelantes, qu’il apparaît par contre que la négociation des contrats des intervenants : bureau de contrôle, Bet fluides et vrd s’est à tout le moins poursuivie après le mois de décembre 2011 puisque les trois contrats concernant les différentes missions confiées à la société BUREAU VERITAS n’ont été signés que le 2 février 2012, en juin 2012 et le 19 octobre 2012 et que le contrat du bureau d’études thermiques et fluides n’a été signé que le 12 mars 2012, qu’il est également établi par la production des comptes rendus de réunions faites après le mois de décembre 2011 avec l’architecte que la société LM IMMOBILIER a poursuivi son travail en vue de la commercialisation, le document contenant le descriptif du projet portant la date d’impression du 02 avril 2012, qu’elle a, de même, procédé au lancement du dossier DCE-PRO avec mise au point du dossier d’appel d’offre avec l’équipe de maîtrise d’oeuvre, qu’il en résulte qu’il est ainsi établi que la société LM IMMOBILIER a poursuivi sa tâche après le mois de décembre 2011 en pure perte ce qui est constitutif d’une préjudice qu’il convient de réparer par l’allocation d’une somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Considérant qu’en ce qui concerne la somme de 45 000 euros réclamée au titre du protocole transactionnel signé entre la société LUVISUTTO ET SAVORGNAN, sigle SOPIM et la société LM IMMOBILIER, force est de constater que cette dernière n’établit pas, alors que le protocole est en date du 12 février 2012 qu’elle aurait réglé la somme de 45 000 euros ou même qu’elle aurait fait l’objet de poursuites ou de réclamations de la part de la société LUVISUTTO ET SAVORGNAN, que la société LM IMMOBILIER ne peut qu’être déboutée de sa demande subsidiaire à ce titre, faute de prouver son préjudice ;

Considérant qu’alors que la poursuite de l’opération restait hypothétique si l’architecte avait fait une nouvelle demande de permis de construire dès janvier 2012 en tenant compte de la nécessité de reculer le bâtiment compte tenu de la présence d’une ligne brisée , la société LM IMMOBILIER ne peut qu’être déboutée de sa demande concernant le manque à gagner ;

Sur la garantie de la MAF

Considérant que la MAF soutient qu’elle intervient dans les limites du contrat d’assurance souscrit par la SELARL [T], du plafond de garantie à hauteur de 500000 euros et demande à la cour de dire que la franchise contractuelle restera opposable aux sociétés requérantes ;

Considérant que le plafond de garantie n’est pas atteint, qu’il conviendra par contre d’ajouter que la franchise contractuelle prévue à l’article 3 des conditions particulières du contrat d’assurance de la MAF qui sont produites en pièce 10 de celle-ci est opposable aux appelantes ;

Sur les frais irrépétibles

Considérant qu’il convient d’allouer aux appelantes la somme de 2000 euros au titre de leurs frais irrépétibles d’appel et de débouter la MAF de sa demande à ce titre ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition de la décision au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Condamne la MAF à payer à la société LM IMMOBILIER la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Dit que la franchise contractuelle est opposable à la SCI [Adresse 1] et à la société LM IMMOBILIER ;

Condamne la MAF à payer à la SCI [Adresse 1] et à la société LM IMMOBILIER la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne la MAF aux dépens de la procédure d’appel.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE