Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 24 OCTOBRE 2024

ac

N°2024/ 339

Rôle N° RG 23/05192 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BLDB3

[O] [K]

C/

S.C.E.A. LA FERME DE LEA

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Caroline VARLET-ANGOVE

Me Julien SELLI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux de FREJUS en date du 09 Mars 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 19/5.

APPELANT

Monsieur [O] [K]

demeurant [Adresse 2] – [Localité 3]

représenté par Me Caroline VARLET-ANGOVE, avocat au barreau de PARIS, plaidant

INTIMEE

S.C.E.A. LA FERME DE LEA , dont le siège social est [Adresse 1] – [Localité 3], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Me Julien SELLI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Madeleine AUBAS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Samuel CREVEL de la SELEURL SCILLON, avocat au barreau de PARIS, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Juin 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Patricia HOARAU, Conseiller, et Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller, chargés du rapport.

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Octobre 2024..

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Octobre 2024.

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte sous seing privé du 23 juillet 2009, Madame [U] [H] a consenti à M. [O] [K] un bail à métayage sur des bâtiments d’habitation et d’exploitation et diverses parcelles de terres viticoles pour une superficie de 11 ha 72 a 46 ca, situés sur la commune de [Localité 3]. (Pièce n°1)

Ce bail a été conclu pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2009 et s’est tacitement renouvelé le 30 septembre 2018 pour venir à prochaine échéance le 30 septembre 2027.

Par requête du 8 décembre 2015 M. [K] a saisi le Tribunal paritaire des baux ruraux de Fréjus d’une demande tendant à la conversion du métayage en fermage, sur le fondement de l’article L. 417-11, 1° à 4° du code rural et de la pêche maritime, au motif que la bailleresse n’entretient pas les bâtiments, qu’elle refuse de participer aux investissements et que la collaboration entre les parties n’est pas possible.

Parallèlement, par acte extrajudiciaire du 29 avril 2016 la Scea La Ferme de Lea, indiquant être devenue propriétaire des biens loués à la suite d’un apport réalisé par Madame [U] [H], a délivré congé pour reprise à son profit et le tribunal paritaire des baux ruraux de Fréjus a également été saisi d’une requête tendant à l’annulation de ce congé.

Par jugement du 22 février 2019 le tribunal paritaire des baux ruraux de Fréjus a annulé les congés délivrés par la Scea La Ferme de Lea et la demande de conversion du métayage en fermage formée par M. [K].

Par acte d’huissier du 5 juillet 2019, [O] [K] a fait notifier à la Scea La Ferme de Lea, bailleresse, une demande de conversion de bail à métayage en bail à ferme en application des dispositions du 4 ème alinéa de l’article L. 417-11 du code rural et de la pêche maritime à compter du 1er octobre 2020, prévoyant la conversion de plein droit du métayage en fermage au bout de huit années de bail.

Cette demande a été formulée sous réserve expresse de l’issue de la procédure en cours devant la Cour d’appel d’Aix-en-Provence, notamment en ce qui concerne la demande de conversion en fermage formée par lui par acte extrajudiciaire du 6 août 2015 à laquelle il n’ avait nullement renoncé.

En l’absence de toute réponse de la SCEA DE LA FERME DE LEA à cette demande, Monsieur [O] [K] a saisi le Tribunal paritaire des baux ruraux de Fréjus par requête du 2 octobre 2019.

Par jugement du 4 mars 2021 le Tribunal paritaire des baux ruraux de Fréjus a :

– déclaré les demandes de Monsieur [K] recevables,

– dit qu’il est sursis à statuer dans l’attente de l’arrêt qui sera rendu par la Cour d’appel d’Aix en Provence dans l’instance numéro RG 19/03735,

– réservé le surplus des demandes,

Par arrêt du 8 juillet 2021, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a :

– confirmé le jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux déféré en toutes ses dispositions,

– débouté la SCEA LA FERME DE LEA, M. [C] [N] et Mme [S] [N] de leur demande de dommages et intérêts,

– condamné in solidum la SCEA LA FERME DE LEA, M. [C] [N] et Mme [S] [N] à payer M. [O] [K] la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné in solidum la SCEA LA FERME DE LEA, M. [C] [N] et Mme [S] [N] aux dépens de la procédure d’appel.

Monsieur [K] a alors saisi le TPBR pour qu’il :

‘ dise et juge que le bail à métayage conclu le 23 juillet 2009 est converti de plein droit en bail à ferme à compter du 1er octobre 2020,

‘ fixe le montant du fermage,

‘ avant dire droit, désigne tel expert agricole et foncier qu’il plaira au Tribunal avec la mission, après avoir entendu les parties et s’être fait communiquer tout document utile :

o de visiter les biens objet du bail à métayage conclu le 23 juillet 2009 ;

o d’en évaluer la valeur locative en application de l’article L. 411-11 du code

rural et de la pêche maritime et de l’arrêté préfectoral applicable relatif au montant des fermages, de manière à permettre au Tribunal de fixer le fermage

o de répondre aux dires et réquisitions des parties ;

o de faire toutes observations susceptibles d’éclairer la juridiction.

‘ déboute la SCEA LA FERME DE LEA de ses demandes plus amples ou contraires,

‘ condamne la SCEA LA FERME DE LEA à payer à M. [K] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile,

‘ ordonne l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

‘ condamne la SCEA LA FERME DE LEA aux entiers dépens.

Par jugement du 9 mars 2023 le tribunal paritaire des baux ruraux de Fréjus a :

‘ rejeté la demande de conversion du bail à métayage en bail à ferme

‘ dit n’y avoir lieu, par suite, à examiner la demande d’expertise,

‘ dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

‘ dit que les dépens seront partagés par moitié entre les parties,

‘ ordonné l’exécution provisoire,

‘ rejeté toute autre demande plus ample ou contraire.

Le tribunal au terme d’une analyse économique des conséquences de la conversion pour les exploitations respectives du bailleur et du preneur a considéré que la conversion du bail à métayage en bail à ferme porterait , pour le cas d’espèce, et en l’absence de système d’indemnisation de la perte d’un outil de travail une atteinte disproportionnée au droit du bailleur au respect de ses biens au regard du but légitime poursuivi par l’Article L 417-11 du code rural.

Par LRAR du 5 avril 2023 reçue le 7 avril 2023, Monsieur [K] a relevé appel de ce jugement .

Par conclusions notifiées le 14 décembre 2023 Monsieur [K] demande à la cour de :

Vu l’article L. 417-11 du code rural et de la pêche maritime,

Vu les dispositions des articles 199 et suivants du code civil,

INFIRMER le jugement en ce qu’il a :

– rejeté la demande de conversion du bail à métayage en bail à ferme

– dit n’y avoir lieu, par suite, à examiner la demande d’expertise,

– dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure

civile,

– dit que les dépens seront partagés par moitié entre les parties,

– ordonné l’exécution provisoire,

– rejeté toute autre demande plus ample ou contraire.

Statuant à nouveau,

ORDONNER la conversion de plein droit du bail à métayage conclu le 23 juillet 2009 en bail à ferme à compter du 1er octobre 2020,

FIXER le montant du fermage,

Avant dire droit sur ce point,

DESIGNER tel expert agricole et foncier qu’il plaira à la Cour avec la mission, après avoir entendu les parties et s’être fait communiquer tout document utile :

– de visiter les biens objet du bail à métayage conclu le 23 juillet 2009 ;

– d’en évaluer la valeur locative en application de l’article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime et de l’arrêté préfectoral applicable relatif au montant des fermages, de manière à permettre à la Cour de fixer le fermage ;

– de répondre aux dires et réquisitions des parties ;

– de faire toutes observations susceptibles d’éclairer la juridiction.

DEBOUTER la SCEA LA FERME DE LEA de ses demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNER la SCEA LA FERME DE LEA à payer à M. [K] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER la SCEA LA FERME DE LEA aux entiers dépens.

Il fait valoir notamment :

– que contrairement à ce que soutient l’intimé, le juge saisi d’une demande de conversion n’a pas à examiner les conséquences de la conversion sur l’exploitation du métayer, ni à faire une comparaison entre la situation du métayer et celle du bailleur.

– qu’il n’est nullement établi que le fermage à percevoir sera nécessairement inférieur au montant reçu par répartition des produits dans le cadre du métayage, et l’intimé ne produit strictement aucun élément en ce sens. A cet égard la SCEA estime que le fermage s’élèverait à environ 9 000 euros sans aucunement expliquer comment elle est parvenue à un tel résultat,

– que la SCEA exploite 2 ha 31 a 63 ca de vignes, outre 25 a 88 ca de maraîchage et un élevage de volailles.

– que les activités de maraîchage et d’élevage de volailles qu’exerce également la SCEA entrent nécessairement en ligne de compte dans le cadre de la présente procédure

– que l’attestation de l’expert-comptable, qui compare les seuls revenus de la SCEA tirés de la viticulture, selon que les vignes litigieuses sont exploitées dans le cadre d’un métayage ou d’un fermage, alors que la Scea La Ferme de Lea perçoit par ailleurs d’autres revenus, est dépourvue de force probante, la perte de chiffre d’affaires alléguée devant être appréciée au regard du chiffre d’affaires global de la SCEA et non de ses seuls revenus tirés de la vigne’

– que le tribunal a fondé son jugement sur une seconde attestation émanant du même cabinet d’expertise-comptable, relative cette fois au montant des rémunérations perçues respectivement par M. [C] [N], en qualité de gérant associé de la SCEA FERME DE LEA et M. [R] [N] en sa qualité de salarié de la société dépourvue de tout caractère probant ;

– qu’en outre l’expert-comptable ne s’est fondé que sur une partie des revenus de la SCEA, à savoir les revenus tirés de l’exploitation de 2 ha 53 a de vignes, excluant les autres revenus perçus par cette société dans le cadre de son activité de maraîchage et d’élevage de volailles.

Par conclusions notifiées le 21 juin 2024 la SCEA La Ferme de Léa demande à la cour de :

Vu l’article L 417-11 du code rural et de la pêche maritime ;

Vu l’article 1er du premier Protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de I’ Homme et des Libertés fondamentales ;

CONFIRMER le jugement attaque en ce qu’il a rejeté les demandes de conversion du métayage en fermage et d’expertise formées par M. [W] ;

CONDAMNER M. [K], outre aux entiers dépens, à payer à la SCEA LA FERME DE LEA la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles.

L’intimée fait valoir ;

-que depuis un arrêt de la cour de cassation du 10 novembre 2019, l’automaticité de la conversion du bail à métayage en bail à ferme est remise en cause.

– que la conversion de plein droit doit être regardée comme portant une atteinte excessive au droit de propriété du bailleur au regard du but légitime poursuivi.

– que le fermage s’avère presque toujours nettement inférieur à la valeur de la portion de produits revenant au bailleur.

– que dans le métayage, le bailleur commercialise la portion de produits qu’il perçoit à titre de loyer et la valorise par lui-même et à sa guise.

– qu’en substituant des espèces aux produits en nature convenus, la conversion prive par hypothèse le bailleur de la possibilité et des bénéfices de cette commercialisation.

– qu’elle l’oblige également parfois à rompre prématurément les engagements pris auprès des acheteurs de cette production et à subir les pénalités attachées à cette rupture.

– que la conversion fait perdre aussitôt ce statut social et fiscal.

– que depuis la conclusion du bail, M. [K] remet chaque année à sa bailleresse un tiers en nature des raisins produits par les parcelles litigieuses.

– que par l’effet de la conversion sollicitée, la SCEA devrait percevoir, au lieu de cette portion de fruit, un fermage en numéraire.

– qu’une telle mutation de la redevance porterait, sans aucune compensation ni indemnité, une atteinte excessive au droit de propriété de la SCEA avec pour conséquence le rejet inéluctable de la demande de conversion.

– que [R], le fils des associés actuels de la SCEA entendait réaliser son installation dans le cadre de cette société.

– qu’avec son exploitation de 2 ha 53, la SCEA compte une superficie viticole très réduite, permettant la production annuelle de près de 10.000 bouteilles, insuffisante pour permettre à [R] de s’installer sur l’exploitation familiale aux côtés de ses parents et de vivre de son travail.

– que si on ajoute à la production de ces 2ha 53, les quelques 10.000 kg de raisin représentant le tiers de la production annuelle des vignes louées remis par M. [K] dans le cadre de ce métayage, ce projet d’installation devient viable.

– qu’ainsi la conversion compromettrait l’installation de [R] sur l’exploitation familiale mais aussi limiterait grandement le développement économique de cette exploitation en phase de croissance.

Sur la demande de conversion du bail à métayage en bail à ferme

L’article L417-11 du code rural et de la pêche maritime énonce que tout bail à métayage peut être converti en bail à ferme à l’expiration de chaque année culturale à partir de la troisième année du bail initial, si le propriétaire ou le preneur en a fait la demande au moins douze mois auparavant.

En cas de contestation, le tribunal paritaire doit, en fonction des intérêts en présence, ordonner la conversion dans l’un des cas ci-après :

1° lorsque le propriétaire n’entretient pas les bâtiments ;

2° lorsqu’il se refuse à participer au moins en proportion de sa part dans les bénéfices aux investissements en cheptel ou en matériel indispensables à l’exploitation ;

3° lorsque, en raison d’une clause du bail ou d’un accord entre les parties, le preneur est propriétaire de plus de deux tiers de la valeur du cheptel et du matériel ;

4° lorsqu’une constante collaboration personnelle entre les parties n’a pu être assurée.

Pour l’application du 3° ci-dessus, les investissements en cheptel et en matériel faits par le preneur antérieurement au 2 janvier 1964 sont réputés faits avec l’accord du bailleur.

Toutefois, nonobstant toute disposition contraire, la conversion ne pourra être refusée lorsque la demande sera faite par le métayer en place depuis huit ans et plus.

Sans préjudice de l’application immédiate de l’alinéa précédent, les modalités de l’indemnisation éventuellement due au bailleur sont fixées par un décret en Conseil d’ État.

Une demande de conversion ne peut être considérée comme une rupture de contrat, ni justifier une demande de reprise du propriétaire. Cette disposition est d’ordre public.

Il est admis que l’automaticité de la conversion du métayage en fermage peut être refusée si celle-ci conduit à une atteinte disproportionnée aux droits du bailleur.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les conditions de recevabilité de la demande de conversion portée par [O] [K] sont caractérisées au sens de la loi puisque celui-ci justifie d’un bail à métayage de plus de huit ans.

La Scea La Ferme de Lea soutient que la demande de conversion doit prendre en considération les critères nouveaux posés par la jurisprudence et relatifs à la balance entre l’intérêt du métayer et les atteintes au droit de propriété du bailleur.

Elle produit notamment aux débats l’attestation Douane en sa qualité de récoltant et indique exploiter une superficie de vignes de 2ha53a afin de produire et commercialiser du vin. À ce titre [O] [K] lui remet chaque année un tiers en nature des raisins récoltés sur les parcelles litigieuses.

L’attestation établie par l’expert comptable [P] [L] le 12 janvier 2023 reprend les données factuelles de l’exploitation sur la base de l’analyse des récapitulatifs des vendanges de l’exploitation pour les années 2019 à 2022 et le volume de collecte des raisons provenant du bail à métayage litigieux.

[O] [K] soutient que ces informations manquent de pertinence puisque l’intimée n’a pas produit ses documents comptables. Pour autant l’attestation établie par l’expert comptable l’a été sous sa responsabilité de professionnel qualifié qui a procédé à des rapprochements entre les informations collectées au titre des récoltes et les comptes annuels et ne saurait dès lors être remise en cause en l’absence de productions d’éléments comptables.

De même le chiffre d’affaires réalisé par l’intimée au titre de l’activité de maraîchage et de vente d’oeufs sur trois ans à hauteur de 4.272,43 euros ne peut être considéré comme suffisant pour compenser la baisse de commercialisation des bouteilles de vins en cas de conversion en fermage.

Il en résulte que la conversion sollicitée entraînerait la perte de commercialisation de 9.800 bouteilles d’une valeur de 120.000 euros, alors que le fermage des parcelles litigieuses produirait un loyer de 9.094,30 euros.

Ces valeurs objectivées par l’expert comptable mettent en évidence une perte financière brute subie par le bailleur en cas de conversion, qui ne saurait être compensée par le prix du loyer du fermage.

La Scea La Ferme de Lea soutient également que l’exploitation procure des revenus financiers à son gérant M.[N] et à son fils [R] [N] respectivement de 5.000 euros et 10.500 euros annuels et verse l’attestation comptable qui corrobore ces données. Compte tenu de la faiblesse des revenus générés par l’exploitation, la perte de valeur évaluée à 120.000 euros en cas de conversion présente indéniablement un risque financier direct pour la société et une perte de revenus conséquente pour ses exploitants.

La demande de conversion en ce qu’elle présente in fine un déséquilibre financier majeur porte une atteinte disproportionnée aux droits du bailleur tant dans le profit résultant de l’exploitation de ses terres que dans le maintien de l’activité, au regard du caractère automatique de la conversion du métayage en fermage telle que sollicitée par l’appelant.

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties ; il convient en conséquence de confirmer la décision déférée sur ce point.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

[O] [K] qui succombe sera condamné aux dépens et aux frais irrépétibles qu’il est inéquitable de laisser à la charge de la Scea La Ferme de Lea.

La cour,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour

Y ajoutant ;

Condamne [O] [K] aux entiers dépens ;

Condamne [O] [K] à verser à la Scea La Ferme de Lea la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT