6 juin 2023
Cour d’appel de Rennes
RG n°
21/03634

3ème Chambre Commerciale

ARRÊT N°.

N° RG 21/03634 – N° Portalis DBVL-V-B7F-RXUQ

S.A.S.U. AKENA

C/

S.A.R.L. FM HOLDING

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Charlotte GARNIER

Me Marc GUEHO,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 06 JUIN 2023

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Alexis CONTAMINE, Président de chambre,

Assesseur : Madame Fabienne CLEMENT, Présidente de chambre,rapporteur

Assesseur : Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Julie ROUET, lors des débats, et Madame Morgane LIZEE, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 Mars 2023

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 06 Juin 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

SAS AKENA, immatriculée au RCS de NANTES sous le n°394 304 679, représentée par M. [F] [L] agissant en qualité de Président dûment habilité

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Charlotte GARNIER de la SELARL GUILLOTIN LE BASTARD ET ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Emmanuel GEORGES de la SELARL AEGIS, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉE :

SARL FM HOLDING, immatriculée au RCS de VALENCIENNES sous le n°538 699 778, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 10]

[Localité 3]

Représentée par Me Marc GUEHO, Postulant, avocat au barreau de NANTES

Représentée par Me Pascal HOLLENSETT, Plaidant, avocat au barreau de VALENCIENNES

FAITS

Le 14 octobre 2013, un contrat de pré-franchise a été signé à [Localité 3] entre la société SN PROMOGEST devenue AKENA, franchiseur, et la société FM HOLDING, franchisée.

Le 23 octobre 2014, la société FM HOLDING a régularisé le contrat de franchise et s’est engagée pour une durée de 10 ans. Le contrat concernait l’exploitation, le financement et la construction d’un établissement hôtelier de 70 chambres à [Localité 3]. Le droit d’entrée a été fixé à la somme de 82.100 euros HT payable selon échéancier.

La société FM HOLDING devait porter le projet de financement et de construction de l’hôtel.

Le 29 juillet 2016, les parties ont signé un avenant au contrat de franchise modifiant les modalités de paiement du droit d’entrée pour établir un nouvel échéancier.

Le franchiseur a mis à disposition du franchisé son directeur technique pour l’assister dans la réalisation du projet .

Le 10 octobre 2018, la société FM HOLDING a envoyé un mail au franchiseur l’informant que l’investisseur qui devait le soutenir financièrement dans son projet ne souhaitait plus avancer avec l’enseigne AKENA. Elle rappelait aussi ses doutes sur e modèle économique proposé par le franchiseur et être dans l’attente de l’actualisation de l’étude de marché.

Par retour de mail du 10 octobre 2018 confirmé par courrier recommandé du 13 décembre 2018, la société AKENA a accusé réception du mail du 10 octobre 2018 annonçant la rupture du contrat de franchise et a demandé le paiement de la somme de 89.556 euros TTC ainsi qu’une facture de 24.630 euros qui resterait due.

Le 20 décembre 2018, la société FM HOLDING a adressé un courrier recommandé à la société AKENA dans lequel elle constatait la rupture unilatérale du contrat de franchise à l’initiative de cette dernière, et refusait le règlement de la somme de 89.556 euros TTC et de la somme supplémentaire en demandant le remboursement des sommes déjà réglées .

Le 28 novembre 2019, la société AKENA a assigné la société FM HOLDING aux fin de constater la résiliation unilatérale du contrat de franchise par cette dernière avec toutes conséquences financières.

Par jugement en date du 19 avril 2021, le tribunal de commerce de Nantes a :

– Débouté la société FM HOLDING de sa demande de nullité du contrat et par voie de

conséquence de sa demande d’indemnité ;

– Débouté les sociétés AKENA et FM HOLDING de leur demande de résiliation unilatérale

du contrat de franchise et par voie de conséquence de leur demande d’indemnisation du

préjudice subi ;

– Constaté la résiliation du contrat de franchise aux torts partagés des sociétés AKENA et

FM HOLDING ;

– Condamné la société FM HOLDING au versement du solde du droit d’entrée d’un montant

de 41.050 euros au profit de la société AKENA ;

– Débouté la société FM HOLDING de sa demande d’expertise judiciaire ;

– Dit que l’exécution provisoire est de droit ;

– Débouté les sociétés AKENA et FM HOLDING de leurs demandes au titre de l’article 700

du Code de Procédure Civile ;

– Dit que la demande de la société AKENA sur la prise en charge des frais d’huissier en cas

d’exécution forcée n’a pas d’objet ;

– Débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

– Condamné la société FM HOLDING aux entiers dépens dont frais de Greffe liquidés à

73,23 euros toutes taxes comprises.

Par déclaration en date du 16 juin 2021, la société AKENA a interjeté un appel du jugement devant la cour d’appel de Rennes.

L’ordonnance de clôture est en date du 2 mars 2023.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Dans ses écritures notifiées le 1 er mars 2022 la société AKENA demande à la cour au visa des articles 1134 et b1184 du code civil, de :

– Infirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Nantes le 19 avril 2021 en ce

qu’il a :

– Débouté la société AKENA de sa demande de résiliation unilatérale du contrat de

franchise et par voie de conséquence de sa demande d’indemnisation du préjudice subi ;

– Constaté la résiliation du contrat de franchise aux torts partagés des sociétés AKENA et

FM HOLDING ;

– Débouté la société AKENA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure

civile ;

– Dit que la demande de la société AKENA sur la prise en charge des frais d’huissier en cas

d’exécution forcée n’a pas d’objet ;

– Débouté la société AKENA du surplus de ses demandes.

Statuer à nouveau,

– Dire et juger la résiliation unilatérale du contrat de franchise du 24 octobre 2014, par la

société FM HOLDING, comme injustifiée,

– Condamner la société FM HOLDING à verser à la société AKENA la somme de

66 050 euros, au titre de l’indemnisation du préjudice subi du fait de la résiliation unilatérale

du contrat de franchise du 24 octobre 2014,

-Débouter la société FM HOLDING de la totalité de ses demandes, fins et conclusions,

– Condamner la société FM HOLDING à verser à la société AKENA la somme de 3 000

euros au titre des frais prévus à l’article 700 du CPC,

– Condamner enfin la même en l’intégralité des dépens,

– Condamner la société FM HOLDING, dans l’hypothèse où à défaut de règlement

spontané des condamnations prononcées par le jugement à intervenir, une exécution forcée

serait nécessaire, à supporter le montant des sommes retenues par l’huissier par application

des articles 10 et 12 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre

1996 n°96/1080 relatif au tarif des huissiers.

Dans ses écritures notifiées le 8 décembre 2021 la société FM HOLDING demande à la cour de

– Déclarer l’appel de la société AKENA recevable mais mal fondé,

– Infirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Nantes en date du 19 avril 2021

Statuant à nouveau au visa des article L 330-3 du code de commerce, R 330-1 du code de commerce, 1112-1 du code civil, 1137 et suivants du code civil, 1116 et suivants anciens du code civil de :

– Constater que la société AKENA n’a pas respecté son obligation précontractuelle de renseignements,

En conséquence,

– Prononcer la nullité du contrat en date du 23 octobre 2014 pour non-respect des dispositions des articles L833 et R 380-1 du code de commerce et à défaut, prononcer l’annulation du contrat pour réticence dolosive de la société AKENA sur le fondement de l’article 1116 et suivants anciens du code civil devenus l’article 1187 du code civil,

-condamner la société AKENA au paiement des sommes versées à la SARL FM HOLDING pour un montant de 34 198 euros (24 630+9 568),

– Condamner la société AKENA au paiement d’une indemnité de 110 511 euros du fait des investissements réalisés par la SARL FM HOLDING,

A défaut, au visa des articles 1103, et 1104 et 1198 du code Civil (ordonnance 192016-131 du 10 février 2016)et 1184 du code civil :

– Constater que la société AKENA a procédé unilatéralement à la résiliation du contrat.

En conséquence,

– Condamner cette dernière de la même façon au paiement de la somme de 144 000 euros représentant le préjudice subi,

– Débouter la société AKENA de ses entières demandes fins et conclusions,

– Condamner la société AKENA au paiement de la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC, outre les entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

Subsidiairement et au cas ou la cour s’estimerait insuffisamment informée,

– Ordonner une mesure d’expertise à l’effet de se prononcer sur la faisabilité du projet porté par la société AKENA,

– A cet effet, désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission de

– Convoquer les parties,

– Se faire remettre tous documents contractuels ou non,

– Donner son avis sur la réalité du DIP que la société AKENA prétend avoir transmis,

– Donner son avis sur la faisabilité du projet tant d’un point de vue économique que financier,

– Dire que le rapport devra être communique à la cour et aux parties dans un délai de 3 mois à compter de l’acceptation de la mission,

– Fixer la consignation de la somme a verser par la société FM HOLDING demanderesse à l’expertise.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé à leurs dernières conclusions visées supra.

DISCUSSION

La Nullité du contrat de franchise

La société FM HOLDING fait valoir que le contrat de franchise est nul pour non respect de la loi DOUBIN et réticence dolosive de la société AKENA qui ne lui a communiqué que des informations partielles dès le contrat de pré-franchise de sorte que son consentement a été vicié.

La société AKENA réfute ces affirmations en rappelant que le document d’information pré- contractuel a bien été communiqué à la société FM HOLDING qui ne démontre pas l’existence d’un vice du consentement.

La loi DOUBIN :

L’article L 330-1 du code de commerce stipule :

Toute personne qui met à la disposition d’une autre personne un nom commercial, une marque ou une enseigne, en exigeant d’elle un engagement d’exclusivité ou de quasi-exclusivité pour l’exercice de son activité, est tenue, préalablement à la signature de tout contrat conclu dans l’intérêt commun des deux parties, de fournir à l’autre partie un document donnant des informations sincères, qui lui permette de s’engager en connaissance de cause.

Ce document, dont le contenu est fixé par décret, précise notamment, l’ancienneté et l’expérience de l’entreprise, l’état et les perspectives de développement du marché concerné, l’importance du réseau d’exploitants, la durée, les conditions de renouvellement, de résiliation et de cession du contrat ainsi que le champ des exclusivités.

Lorsque le versement d’une somme est exigé préalablement à la signature du contrat mentionné ci-dessus, notamment pour obtenir la réservation d’une zone, les prestations assurées en contrepartie de cette somme sont précisées par écrit, ainsi que les obligations réciproques des parties en cas de dédit.

Le document prévu au premier alinéa ainsi que le projet de contrat sont communiqués vingt jours minimum avant la signature du contrat, ou, le cas échéant, avant le versement de la somme mentionnée à l’alinéa précédent.

L’ article R 330-1 précise :

Le document prévu au premier alinéa de l’article L. 330-3 contient les informations suivantes

1° L’adresse du siège de l’entreprise et la nature de ses activités avec l’indication de sa forme juridique et de l’identité du chef d’entreprise s’il s’agit d’une personne physique ou des dirigeants s’il s’agit d’une personne morale ; le cas échéant, le montant du capital ;

2° Les mentions visées aux 1° et 2° de l’article R. 123-237 ainsi que la date et le numéro d’enregistrement ou du dépôt de la marque et, dans le cas où la marque qui doit faire l’objet du contrat a été acquise à la suite d’une cession ou d’une licence, la date et le numéro de l’inscription correspondante au registre national des marques avec, pour les contrats de licence, l’indication de la durée pour laquelle la licence a été consentie ;

3° La ou les domiciliations bancaires de l’entreprise. Cette information peut être limitée aux cinq principales domiciliations bancaires ;

4° La date de la création de l’entreprise avec un rappel des principales étapes de son évolution, y compris celle du réseau d’exploitants, s’il y a lieu, ainsi que toutes indications permettant d’apprécier l’expérience professionnelle acquise par l’exploitant ou par les dirigeants.

Les informations mentionnées à l’alinéa précédent peuvent ne porter que sur les cinq dernières années qui précèdent celle de la remise du document. Elles doivent être complétées par une présentation de l’état général et local du marché des produits ou services devant faire l’objet du contrat et des perspectives de développement de ce marché.

Doivent être annexés à cette partie du document les comptes annuels des deux derniers exercices ou, pour les sociétés dont les titres financiers sont admis aux négociations sur un marché réglementé, les rapports établis au titre des deux derniers exercices en application du III de l’article L. 451-1-2 du code monétaire et financier ;

5° Une présentation du réseau d’exploitants qui comporte :

a) La liste des entreprises qui en font partie avec l’indication pour chacune d’elles du mode d’exploitation convenu ;

b) L’adresse des entreprises établies en France avec lesquelles la personne qui propose le contrat est liée par des contrats de même nature que celui dont la conclusion est envisagée ; la date de conclusion ou de renouvellement de ces contrats est précisée ;

Lorsque le réseau compte plus de cinquante exploitants, les informations mentionnées à l’alinéa précédent ne sont exigées que pour les cinquante entreprises les plus proches du lieu de l’exploitation envisagée ;

c) Le nombre d’entreprises qui, étant liées au réseau par des contrats de même nature que celui dont la conclusion est envisagée, ont cessé de faire partie du réseau au cours de l’année précédant celle de la délivrance du document. Le document précise si le contrat est venu à expiration ou s’il a été résilié ou annulé ;

d) S’il y a lieu, la présence, dans la zone d’activité de l’implantation prévue par le contrat proposé, de tout établissement dans lequel sont offerts, avec l’accord exprès de la personne qui propose le contrat, les produits ou services faisant l’objet de celui-ci ;

6° L’indication de la durée du contrat proposé, des conditions de renouvellement, de résiliation et de cession, ainsi que le champ des exclusivités.

Le document précise, en outre, la nature et le montant des dépenses et investissements spécifiques à l’enseigne ou à la marque que la personne destinataire du projet de contrat engage avant de commencer l’exploitation.

La société AKENA verse le document d’information pré-contractuel du 2 octobre 2014 qui comporte en première page la signature de ‘l’investisseur’ M. [T] [G] avec la mention ‘Bon pour reçu’.

Elle verse aussi les annexes à ce document.

Le document d’information pré-contractuel du 2 octobre 2014 indique notamment en page 2 que M. [T] [G] :

Reconnaît avoir reçu le présent Document d’Information Précontractuel (ci après désigné DIP). Il contient les informations précontractuelles prévues par l’article L330-3 du code de commerce et le décret du 4 avril 1989 lesquelles sont intégralement reproduites ci- après, ce qui lui a permis de parfaitement fonder la présente Déclaration.

La signature de M. [G] figure en page 4 du document.

M. [G] ne peut donc affirmer ne pas avoir été destinataire dans son entier de ce document alors qu’il y est aussi indiqué qu’il a été établi en deux exemplaires originaux, remis à chaque partie.

En outre le contrat de franchise a été régularisé le 23 octobre 2024 soit 21 jours après la remise de ce document d’information pré-contractuel.

Les dispositions de l’article L 330- 1 du code de commerce ont donc été respectées.

Il appartenait à M. [G], dès le 2 octobre 2014 de solliciter un délai plus long avant la signature du contrat de franchise s’il estimait devoir avoir communication de davantage d’informations sur la situation du franchiseur.

Il ne peut donc affirmer qu’il a signé le DIP parce qu’on lui a demandé de le signer et qu’il a été signé à la va vite alors que l’importance du projet avec notamment la construction d’un hôtel qu’il devait conduire, démontre qu’il n’était pas profane dans le domaine des affaires.

. La réticence dolosive

Pour établir que le document d’information précontractuel ne comportait pas touts les renseignements sincères et véritables, M. [G] verse des documents postérieurs à la signature du contrat du franchise tirés d’Infogreffre qui concernent la société AKENA :

– la pièce 22 mentionne au 30 juin 2015 une poursuite d’activité malgré un actif devenu inférieur à la moitié du capital social.

Les informations Infogreffe indiquent aussi qu’au 24 juin 2016 la société a connu une reconstitution de l’actif net.

– la pièce 23 indique au 31 décembre 2016, un chiffre d’affaire de 534 155 euros (et non comme indiqué dans les écritures de la société FM HOLDING de 134 155 euros) et un résultat de 3 293 euros.

La société FM HOLDING affirme qu’en deux ans le chiffre d’affaire aurait été divisé par deux mais ne tire aucune conséquence concernant la réticence dolosive du franchiseur sur ce point alors qu’au moment du contrat et deux ans plus tard elle est toujours in bonis.

De même l’absence de dépôt des comptes sociaux depuis 2017, voire, l’absence de doublement du parc des hôtels ouverts depuis la signature du contrat de franchise, ne sont pas des éléments suffisants pour établir, au visa de l’article 116 du code civil, que la société FM HOLDING aurait été victime d’un dol au jour de la régularisation du contrat de franchise.

Il n’est pas justifié que la société AKENA lui ait dissimulé des information sur sa situation financière.

Dans ces conditions le contrat de franchise n’encourt aucune nullité.

Le jugement est confirmé de ce chef.

La résiliation du contrat de franchise

Chaque partie estime que l’autre est à l’origine d’une résiliation injustifiée du contrat de franchise ouvrant droit à des dommages et intérêts.

La société AKENA considère que la société FM HOLDING n’ a pas respecté ses engagements à défaut d’avoir pris la mesure du projet et a fait preuve de déloyauté.

Au contraire la société FM HOLDING affirme que durant l’exécution du contrat la société AKENA n’a jamais répondu à ses attentes légitimes et a rompu unilatéralement les relations contractuelles de manière injustifiée alors que M [G] entendait mener le projet jusqu’à son terme en y investissant des sommes considérables.

L’article 1184 du code civile applicable au cas d’espèce précise :

La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Une partie ne peut résilier unilatéralement un contrat sauf à démontrer que cette brusque rupture a été rendue nécessaire par un manquement à ses obligations par le cocontractant, ce manquement étant constitutif d’une faute particulièrement grave, ne permettant plus le maintien les relations contractuelles et justifiant, compte tenu de l’urgence, une résolution immédiate, que le juge aurait prononcée sans délai.

Le 10 octobre 2018, à 9h17 M.[G] a fait parvenir un mail à M.[L], représentant la société AKENA :

Bonjour Monsieur [L]

Je devais revenir justement vers vous pour vous informer qu’un associé /investisseur m’a rejoint sur le projet. Je suis désolé mais ce dernier a plusieurs hôtels et ne souhaite pas avancer avec AKENA.

En ce qui me concerne, je ne vous ai pas caché depuis plus d’un an mes questionnements sur le modèle économique d’AKENA compte tenu des loyers immobiliers, le problème de positionnement tarifaire de [Localité 12], et mon besoin d’avoir un partenaire financier pour faire aboutir le projet.

Sur ces 3 points, je n’ai pas eu de réponses à mes questions.

Je prends encore quelques semaines de réflexion dans attente d’une actualisation de l’étude de marche et reviens vers vous.

M. [L] a répondu le 10 octobre 2018 à 9h22 :

Monsieur,

Vous avez signé un contrat avec notre chaîne, nous allons donc appliquer les pénalités liées à la rupture de ce dernier.

Vous recevrez dans les prochains jours une facture correspondant à ce montant.

Je transfère également votre dossier à notre avocat afin de prendre toutes les mesures nécessaires à la récupération des sommes dues.

Il ne peut être affirmé, à la seule lecture de ces échanges, la volonté unilatérale de la société AKENA de rompre les relations contractuelles au seul motif qu’elle aurait répondu aussitôt au mail de M. [G] alors qu’elle ne fait que prendre acte de la position de son franchisé qui indique que son investisseur ne souhaite pas continuer avec AKENA, ce qui en creux, suppose que FM HOLDING ne peut donc pas poursuivre le projet.

Pour autant la société AKENA ne saurait considérer que ce mail vaut résiliation unilatérale de sa partenaire au regard de son ambiguïté. M. [G] laisse en effet entendre un retrait du projet mais tout à la fois indique qu’il a encore besoin de quelques semaines de réflexion.

Pour caractériser une résiliation injustifiée du contrat de franchise par l’une ou l’autre des parties il convient de reprendre la chronologie des relations contractuelles.

Le contrat de franchise portait sur l’exploitation d’un établissement hôtelier de 70 chambres, sous la licence de marque AKENA, la société FM HOLDING portant parallèlement le projet de financement et de construction de l’établissement hôtelier sous franchise.

Au titre des dispositions financières de ce contrat de franchise, l’article 23-1 prévoit :

Le Droit d’Entrée est de QUATRE VINGT DEUX MILLE CENT (82.100) EUROS Hors Taxes,

correspondant :

– A une somme forfaitaire de VINGT SEPT MILLE CINQ CENT (27.500) EUROS,

– A une somme de CINQUANTE QUATRE MILLE SIX CENT (54.600) EUROS, correspondant

à la somme de SEPT CENT QUATRE VINGT (780) EUROS multipliée par SOIXANTE DIX

(70), soit le nombre de chambre dont disposera l’Hôtel.

L’ annexe 3 du contrat, prévoit un échéancier de paiement de la somme globale de 82 100 euros HT par la société FM HOLDING d’échéances de 20 525 euros HT chacune, selon quatre phases distinctes, sur une période s’étendant d’octobre 2014 à décembre 2015, date prévue de l’obtention du permis de construire.

Or l’évolution des relations contractuelles du 23 octobre 2014 au 10 octobre 2018 démontre que la société FM HOLDING n’a pas répondu aux demandes de la société AKENA d’obtenir un calendrier précis de l’état d’avancement du projet, a modifié sa nature et son périmètre, créant ainsi de nombreux retards dans son aboutissement.

Au contraire la société AKENA tout au long de l’exécution du contrat, durant 4 ans a démontré qu’elle soutenait ce projet.

Ainsi elle n’a pas hésité à revoir les échéances des réglements qui étaient à la charge de la société FM HOLDING, à revoir les prévisions d’ouverture de l’hôtel et à offrir à sa franchisée des prestations techniques.

L’indécision voire l’ambiguïté de la société FM HOLDING ainsi que ses manquements contractuels dans sa conduite du projet se constatent à plusieurs niveaux.

. Au plan financier les échangent entre les parties établissent les retards de règlement de la société FM HOLDING des échéances prévues à l’article 23-1 du contrat.

Pour mémoire.

Par courriel du 31 mars 2015, la société AKENA réclame la paiement de la facture correspondant au 25 % des droits d’entrée et d’assistance qui était à régler à 120 jours après signature du contrat de franchise.

Le 16 avril 2015. M. [G] indique notamment :

A ce jour mes objectifs sont de prendre une décision en juin, de déposer mon permis de construire au plus tard le 31/12/2015, et de le faire avec le soutien de la ville

Il sollicite l’établissement d’un avoir sur la facture pour ne pas alourdir son exercice comptable 2015 et demande à AKENA de patienter jusqu’au mois de juin 2015.

A quelques mois de la signature du contrat la société FM HOLDING est en retard de paiement et n’a pas déposé de permis de construire alors que l’obtention est fixée au 31 décembre 2015 par le contrat de franchise.

La société AKENA va pourtant accepter ces demandes, et même proposer à M [G] de l’accompagner dans ses démarches avec la mairie de [Localité 3]. Elle confirme sa posture dans un courriel du 15 juin 2015 et rappelle à FM HOLDING qu’elle doit acquitter l’échéance restée impayée.

Le 17 février 2016 la société AKENA fait parvenir à M [G] un courriel de proposition d’un nouvel échéancier de paiement :

Comme évoque en décembre la facture établie reste due, et je ne peux pas l’annuler (vous nous aviez déjà demandé un avoir), je suis d’accord pour faire un échéancier sur cette facture et reprendre notre contrat de franchise avec de nouveaux délais afin de ne pas vous alourdir financièrement avant l’accord de votre PC.

Le contrat de franchise que vous avez signé prévoyait le paiement des droits d’entrée selon l’échéancier suivant :

– 20525€ à la signature de contrat (droits d’entrée et assistance)

– 20525€ 120 jours après la signature du contrat de franchise (droits d’entrée et assistance)

– 20525€ au dépôt de PC (droits d’entrée et assistance)

– 20525€ pour les 25% restant des droits d’entrée et 52500€ représentant 10% de l’armement à l’obtention de PC

– 105000€ à 180 jours de l’ouverture (20% de l’armement)

– 157500€ à 120 jours de l’ouverture (30% de l’armement)

– 157500 € à 60 jours de l’ouverture (30% de l’armement)

– 52500 € à 60 jours de l’ouverture (10% de l’armement).

La non réalisation ou l’annulation du projet entrainerait le paiement de l’intégralité des droits d’entrées.

Pour la bonne gestion de mon entreprise vous comprendrez aisément que je ne peux laisser votre contrat sans un échéancier précis. ll est également primordial de bien communiquer avec nos services sur l’avancée de votre projet pour un meilleur suivi.

Je vous laisse donc revenir vers moi en me proposant un échéancier pour le réglement des 20525€HT sur l’année 2016, je vous propose de nous rencontrer courant mars pour faire un point sur le contrat de franchise et ses modalités financières.

La société AKENA va consentir à la société FM HOLDING la modifications des dispositions financières du contrat de franchise par avenant du 29 juillet 2016 en établissant un nouvel échéancier du règlement du droit d’entrée. .

– A la signature du contrat de franchise : 20 525 euros HT

– Du 1 er août 2016 au 1er mai 2017 : 10 x 2 052,50 euros HT

– Le solde au déblocage des fonds : 41 050 euros HT.

Le 21 avril 2017 M. [G] indique

… je viens de virer la 8ème mensualité de 2 463 euros comme je m’y suis engagé, je compte faire les deux derniers virements avant le 31/05/2017…

Le 24 avril 2017 il ajoute :

….

Je n’ai pas d’autres factures que la n° 15/06/002 qui sera soldée d’ici le 31/05/2017selon l’échéancier vu ensemble l’été dernier

Nous avons convenu que la facture suivante serait éditée quand le dossier serait finalisé et financé : cela sera j’espère pour 2017 mais je ne peux m’engager sur ce délai.

Cela dépendra de l’évolution du dossier avec [M] Constructions, les fonds d’investissement éventuels, les banques, la mairie dans les mois à venir.

En tous les cas, il y a bien une erreur et la dette de FM HOLDING au 31/12/16 est de 14 778 e (elle est à ce jour de 4926 e et non de 39 408 euros).

Le nouvel échéancier n’a pas respecté.

Pour justifier ces retards la société FM HOLDING refuse de décaisser au regard notamment de la position de la mairie de [Localité 3], des aléas du dossier et des sommes déjà versées sur les fonds propres de M. [G] ( pièces 16- 2-32).

Cependant la société FM HOLDING ne peut se retrancher sur les difficultés avec la mairie de [Localité 3] pour l’obtention de son permis de construire pour refuser de régler ce qu’elle doit contractuellement dès lors que l’obtention du permis de construire n’était pas une condition suspensive des paiements.

Les échanges versés au débats démontrent surtout que M. [G] n’a pas suffisamment préparé son projet et n’a pas anticipé sa charge financière, ce que son appel à un investisseur établit.

Cette légèreté illustrée par les modifications dans l’architecture de l’hôtel et le montage juridique et financier ont entrainé de multiples retards et ce malgré les RDV organisés avec la société AKENA et sa disponibilité pour soutenir la société FM HOLDING.

. La modification de la nature et du périmètre du projet :

Dès juillet 2015 M. [G] annonce la présentation au franchiseur du projet de permis de construire qui sera déposé selon lui, après validation et avant d’échéancier du CU en octobre 2015.

Le permis de construire a finalement été déposé le 17 novembre 2015 sans l’assistance de la société AKENA.

En mars 2016 après relance de la société AKENA, M. [G] se plaint des retards de la mairie et évoque un RDV avec celle ci le 1er avril 2016, qu’il a annulé pour devoir le refixer le 19 avril 2016 assurant que la concrétisation et le timing du projet sont ses priorités.

Pourtant il présente un nouveau projet à la société AKENA le 26 juillet 2016 :

Je vous rejoins le tableau de synthèse du projet fait par Akena il y a deux ans : il est de mon point de vue irréaliste et inaccessible en l’état.

Mes questions ne sont donc pas ultimes mais elles restent les mêmes depuis début 2015 (cf

votre mail du 09 juin 2016).

Je ne doute pas du fonctionnement de l’hôtel en terme de remplissage, d’autant plus en 50 chambres, le dimensionnement validé à ce jour par la ville de [Localité 3].

Par contre, les prix moyens me semblent élevés sur notre zone de chalandise primaire par rapport au B&B, à l’Ibis rouge et au B&B existant à [Localité 13] les Eaux.

De même les CA prévisionnels (en 70 chambres donc à actualiser en 50) pour le projet de [Localité 3] me semblent élevés notamment en ayant en ma possession les CA réalisés (je ne

développe pas les pertes sur ce mail) par les hôtels Akena sur leur exercice 2014 :

– [Localité 9] [Localité 6]( 70 chambres), notre référence,

513 800 € ht en 2014

CA 892 549 € ht en 2015

– [Localité 7] (49 chambres) : pas de publication de bilan. Vous m’aviez dit que je pouvais aller voir

l’exploitant mais les résultats de [Localité 9] et [Localité 13] m’ont “bloqués”

-A [Localité 13] les Eaux (59 chambres) 625 800 € ht en 2014 & 626 200 € ht en 2015

Enfin, je suis sceptique quant au fait d’arriver à un loyer d’environ 90 € ht / m2 / an compte tenu de l’ouvrage à construire, et ce même si j’ai été très performant avec mes partenaires pour construire la n°l du projet (O Panda / Laser game)

J’ai à [Localité 3] des fondations spéciales et du parking en infrastructure en RDC bas prix de la coque brute par chambre était estimée à 38 k€ ht il y a 2 ans.

Vous m’avez dit en décembre dernier que je pouvais considérer 3 k€ ht en plus en décembre dernier soit 41 k€ ht ds des conditions normales;

Avec les spécificités de [Localité 3], nous arriverons a minima à 45 k€ ht soit une enveloppe

d’investissement pour 50 chambres de 2 250 k€ ht (Avec les exigences de la ville, et le cahier des charges du projet, je crains que l’on arrive plutôt à 50 k€ ht / chambre coque avec 2 250 k€ ht et une rentabilité minime de 7%, le loyer grimpe déjà à 157 k€ ht / an;

Pour conclure positivement, mon objectif est d’être constructif et de faire aboutir ce projet (cf

même mail).

Je vois l’ABF demain matin à 9h30 et nous nous verrons donc après demain à [Localité 4] à 14h au

Gaumont pour déterminer comment avancer ensemble avec des objectifs clairs.

AKENA réplique le même jour :

Les hypothèses que vous avez retenues modifient le tableau de synthèse et le compte d’exploitation prévisionnel.

Votre contrat de franchise prévoyait un établissement de 70 chambres, nous n’avons pas été informé officiellement de ce changement.

Hors fondation spéciales et sous-sol, je vous confirme que nous estimons le coût de la chambre entre 50 et 55000 € HT. (dernière estimation Hôtel du Mesnil Amelot avril 2016).

Les prix

Pour l’Hôtel IBIS que vous mentionnez, nous sommes sur un prix moyen de chambre à 75 € et un T0 de 67%

Pour l’Hôtel B&B, qui n’est pas dans la même catégorie que le votre (2 étoiles contre 3 étoiles), nous sommes à un prix moyen de 49€ pour un Taux d’occupation à 68%

Le positionnement que nous vous avons communiqué correspond donc parfaitement au marché.

Les Chiffres d’Affaires :

Sur [Localité 6], nous sommes dans zone en développement, le propriétaire a créé une seule entité

financière ce qui pour un investissement de 3.5 millions d’€ provoque irremédiablement des pertes sur les premières années.

Comme vous l’avez stipulé l’Hôtel à réalise un chiffre d’affaires de 513800€ en 2014, 892549 en 2015.

Pour 2016 son résultat est à fin juin de 539674.68€ en progression de +30% Prévision de chiffre d’affaires sur 2016 de 1.100.000€ avec un T0 légèrement inférieur à 60% ce qui nous laisse une marge de progression.

La réhabilitation de la zone étant en cours et l’arrivée de l’hôpital, nous fait espérer un taux supérieur à 70%, et un prix moyen supérieur à 69€

Les services apportés par l’hôtel accroissent son CA.

L’hôtel B&B de [Localité 6] connaît une baisse de C.A en raison du succès de l’Akena, B&B malgré des baisses de prix n’arrive plus à nous concurrencer.

Sur [Localité 7], l’établissement est en croissance +4% par rapport à 2015, nous atteindrons un chiffre d’affaires de 640 000€ sur l’année, hôtel trés bien géré les propriétaires désirent aujourd’hui réinvestir pour un deuxième hôtel dans la zone. Le T.O sur l’année sera proche des 60% avec un chiffre d’affaire en hausse en raison du nouveau positionnement tarifaire. Bon compte d’exploitation en raison d’une optimisation des couts et de la présence des investisseurs dans l’hôtel.

Pour votre information, l’Hôtel est régulièrement appelé par B&B pour changer d’enseigne.

Saint Amand les Eaux: L’histoire est plus complexe. L’investisseur est le propriétaire du Leclerc de la commune, sa politique était calquée sur celle de l’enseigne de distribution : être le moins cher, et de la défiscalisation.

Nous avons depuis changé de politique tarifaire en 2015 et installé les standards Akena

De janvier à juin 2016 l’hôtel a un T0 de 56.72%, en hausse de 12.78%, un chiffre d’affaire réalise de 379933€ (janvier à juin 16) en progression de 15.8%

Pour votre information le TO moyen en France est de 62%

Pour votre hôtel, si nous reprenons les hypothèses de MKG ramenées à 50 chambres, le chiffre d’affaires moyen sur la première année serait de 690 000€ HT, en année 2: 776 677€ HT, en année 3 nous pourrions atteindre selon les hypothèses de MKG 850 000€

Nos hypothèses sont donc conformes.

Pour le bâtiment, vous avez travaillé avec votre architecte, sans faire valider vos hypothèses par notre direction technique. Merci de nous communiquer un estimatif du coût global de la construction.

Nous prendrons en compte les différents éléments se rattachant à l’hôtel dont la salle de Fitness que vous voulez créer.

A partir du coût de la construction, de l’armement, des droits d’entrée, de l’assistance, nous pourrons déterminer avec précision un compte d’exploitation prévisionnel, avoir une situation claire et de prendre ainsi les meilleures décisions.

La société AKENA n’a pas été associée au nouveau projet qui cependant modifie le prévisionnel du chiffre d’affaire, la structure de l’hôtel et donc son fonctionnement et les services offerts.

Pour autant prenant acte de ce nouveau projet et d’un second dépôt de demande de permis de construire, la société AKENA a régularisé l’avenant susvisé le 29 juillet 2016 pour permettre à sa partenaire d’avancer et lui délègue aussi l’assistance d’un directeur technique, M. [X]

Le 19 mars 2017 M.[G] présente son nouveau projet de construction :

Vous trouverez ci-joint les plans du projet d’hôtel modifiés. ll manque le plan masse que je vous transmettrai demain.

Nous avons passé beaucoup plus de temps que prévu avec les architectes.

En effet, le projet, tout en étant le même globalement, a complètement été revu dans les détails suite à notre dernière réunion à [Localité 3].

L ‘excellente nouvelle est que nous arrivons à mettre 16 chambres (dont deux doubles) par niveau, au lieu de 14.

Pour le R+4, nous définirons le nombre de chambres éventuelles en fonction de la ville de [Localité 3]. Si cette dernière limite le projet à 48 chambres (3 niveaux de 16 chambres), ce niveau sera du bureau. Au maximum, l’hôtel eut atteindre 64 chambres (voire même 80). Seul le R+6 est nécessaire a minima pour mon usage de bureaux.

Le projet actuel est abouti, optimise et très ambitieux, notamment sur l’aspect architectural : il me plaît beaucoup.

Ces plans vont seulement être transmis à [M] Constructions qui aura besoin d’environ un mois pour nous retourner une première proposition de coût.

Le 11 juillet 2017 il précise :

Je vous prie de trouver ci-joint le budget “primaire” du projet global a 5,1 M€ ht pour une superficie globale estimée de 4031,44 m2.

La répartition estimée est :

Fitness/remise en forme 928,10 m2

Hôtel 64 chambres 2408,51 m2

Bureaux 694,83 m2

J’ai un descriptif plus détaillé de [M] Constructions qui serait trop long à scanner.

Le prestations pour l’hôtel sont plus poussées (ne reste normalement que l’armement à mettre en oeuvre pour 7 k€ ht / chambre) que le fitness / remise en forme au rdc et pour les bureaux en R+5 / R+6

Approximativement, ce budget primaire est 20% trop élevé (59 k€ ht) par rapport budget immobilier souhaité de 47 k€ ht (hors armement – cf notre rdv mai 2017)

Ceci dit, il convient d’avancer dans l’étude du prix et des prestations pour faire une analyse précise.

L’accord de la ville et le PC sont de 3 plateaux de 16 chambres soit 48 chambres.

Pour nos prévisionnels, je souhaiterais partir sur 4 plateaux soit 64 chambres. Cela me semble plus pertinent par rapport au marché, au modèle économique, et compte tenu de ce qui arrivera sur [Localité 3] dans les 3 ans. Un 4éme plateau sera bien sur conditionné le cas échéant à l’accord le moment venu de la ville dans le cadre d’un PCM

Ce budget n’intègre pas :

* Ce qui est indiqué en “attente” sur l’offre [M]

* Coût du foncier 200 k€ ht

* Pré financements depuis l’origine du projet 150 k€ ht

* Architecte 75 k€ ht

* Bureau de contrôle (dont contrôle technique 33 k€ ht)

* Assurances DO & TRC

* Les Taxes liées au PC

* VRD en attente chiffrage (parking 60 k€ ht hors éclairage et clôture + VRD sous construction à prévoir) 120 k€ min avec poste transfo

(liste non exhaustive à compléter au fil de l’eau)

Sur le montage financier, j’ai une préférence sur un (co) investisseur qui interviendrait sur l’ensemble murs et fonds plutôt qu’uniquement sur les murs.

En effet, la variable d’ajustement sera le loyer et l’expérience d’actionnaires différents entre immobilier et exploitation n’est pas une bonne expérience pour moi.

Une intervention sur les murs et l’exploitation permet de répartir les risques de mon point de vue.

Alors que les premers objectifs reposaient sur un immeuble de 70 chambres puis de 50 chambres, ces informations contradictoires évoquent un hôtel à 48 et/ou 64 chambres.

Cette absence de précision est encore accentuée par un courriel de M. [G] du 1er novembre 2017 qui indique que le business plan n’est pas prêt :

Je me suis concentré jusqu’ici sur le permis de construire qui a été assez lourd.

Concernant le financement, il est nécessaire maintenant d’actualiser le montage juridique et financier pour mettre en oeuvre le business plan.

Vous pouvez me proposer 2/3 dates de rdv à [Localité 3] en sachant que je suis en déplacement:

du 6 au 10 nov

du 20 au 24 nov

du 4 au 8 dec

Nous pourrions présenter le projet aux investisseurs intéressés (projet architectural et coût) et travailler sur le prévisionnel d’exploitation

J’envisage également d’actualiser l’étude de marché dans les 6 mois à venir en fonction de la date d’obtention du PC.

En décembre 2017, M. [G] ajoute que l’étude du coût de la construction est en ‘stand by’

Nous avons eu des difficultés avec le délai d’instruction du PC à respecter (pièces complémentaires demandées) et surtout pour justifier des places de parking nécessaires pour le programme (fortement supérieure à l’accord de principe d’il y a 2 ans: sujet devenu trés sensible avec le développement de la zone).

Les solutions viennent d’être trouvées avec l’architecte mais nous devons valider avec le bureau de contrôle et la ville (10 places de stationnement supplémentaires en rdc bas – réduction de la

superficie commerciale sur bien être /remise en forme) puis redéposer un dossier complet que la ville instruira dans un délai court.

Du fait, l’étude du coût de construction est en stand by depuis la rentrée. Je ne pourrai travailler

sur la négociation du prix que lorsque le programme immobilier sera définitif.

Je n’ai pas besoin pour l’instant au niveau architectural et technique.

La discussion à avoir se porte sur les aspect financiers et économiques à actualiser et modéliser pour qu’ils soient réalisables et cohérents : coût de construction, montant des loyers nécessaires pour l’immobilier (8% de rentabilité) et le prévisionnel d’exploitation à actualiser sur l’exploitation (avec les derniers prix et projets d’armement)

Je reprendrai pour notre rdv les prévisionnels qui avaient été faits à l’époque.

Les aléas tenant aux conditions imposées de la mairie de [Localité 3] ont certes eu une incidence sur le calendrier établi entre la société AKENA et la société FM HOLDING.

Mais l’incapacité du franchisé à déterminer un projet limpide ont également pesé sur l’obtention du permis de construire qui avait pourtant été fixée en décembre 2015 selon le calendrier en annexe 3 du contrat de franchise.

Finalement à la fin de l’année 2017 le permis de construire n’était toujours pas délivré, la construction de l’immeuble n’a pas débuté alors que la société FM HOLDING bénéficiait depuis 2014 d’une exclusivité de zone.

La société FM HOLDING n’a donc pas su anticiper les difficultés tenant à son projet.

Elle a également tenté de justifier ce contexte par l’opacité des informations qui lui ont été transmises par AKENA au moment de la signature du contrat et a réclamé des documents supplémentaires en mai 2016, posture qui a aussi pour effet de complexifier les relations entre le franchiseur et le franchisé.

. Les documents supplémentaires

Le 20 mai 2016 M. [G] écrit en ces termes à la société AKENA :

…Avant de vous écrire, j’aimerai voir avec vous les éléments financiers, le prévisionnel et le modèle économique du projet d’hôtel Akena (discussions commencées il y a l an 1/2 avec M.[V] et pour lesquelles je n’ai pas eu les réponses attendues)

Ces éléments ne sont pas dans les documents et contrats signés ensemble.

Comme convenu, j’aimerai avoir également les bilans 2015 des hôtels de [Localité 7], [Localité 11] et [Localité 6], qui nous ont servi de références.

Comme je vous l’ai expliqué, et que je l’avais fait à M.[V] lors de nos deux derniers rdv, les bilans 2014 de ces hôtels ne correspondaient pas du tout avec les prévisionnels et les projections faits sur [Localité 3] en tenant compte des établissements ci-dessus et modèles existants.

Je vous propose de nous revoir en juin si possible pour reprendre ces points ou d’échanger par mail et téléphone dans un 1er temps. Je reviens vers vous la semaine prochaine par mail avec les données financières et mes questionnements.

Je suis ouvert pour rencontrer votre investisseur de [Localité 5] des le mois de juin mais j’ai besoin

que les points ci-dessus soient clarifiés sur le projet de [Localité 3]. Par ailleurs, cette personne a-t-elle déjà investie dans un hôtel Akena’ Exploité un hôtel ‘

La société FM HOLDING n’explique pas les raisons qui ont amené cette demande près de deux ans après la signature du contrat alors qu’elle aurait pu être plus exigeante dès le début des relations contractuelles.

Pour autant la société AKENA se montre diligente et ouverte dans sa réponse du 24 mai 2016

bien qu’elle y fasse état de son inquiétude sur l’aboutissement du projet :

Je vous remercie pour votre mail.

Je suis à votre disposition pour un rendez-vous sur [Localité 8], pour que nous puissions effectuer un nouveau compte d’exploitation prévisionnel. Nous pouvons commencer à travailler par mail, je le ferai des réception de vos éléments financiers et de vos questions.

Les bilans des hôtels sont consultables à notre bureau, vous comprendrez aisément que sans accord préalable des hôteliers je ne peux vous en envoyer une copie. Je peux vous communiquer à nouveau les coordonnées des franchises si vous désirez les rencontrer.

Vous avez signé un DIP, document dont le contenu est imposé par le législateur (franchise, membres actifs du réseau, les dernières entrées et sortie, compte de résultat du franchise, marché local , marché national) et le contrat de franchise reprenant les obligations de chacun.

Le compte d’exploitation prévisionnel, correspond à votre étude de marché, il est propre à chaque hôtel, à chaque investisseur, il vous permet d’analyser la viabilité de votre projet sur 3 ans et peut servir de base à votre établissement prêteur ou courtier pour négocier si besoin les prêts bancaires. ll est donc au plus proche des prévisions définies par l’organisme ayant réalisé votre étude et des éléments financiers que vous nous avez fournis. C’est une aide primordiale à la prise de décision, que Monsieur [V] a dû le réaliser avec votre collaboration.

Votre contrat de franchise a été signe en décembre 2014 à l’exception de votre droit d’entrée, vous n’avez jamais respecté les engagements contractuels et ce malgré les différentes propositions qui vous ont été communiquées. Je trouve vos arguments de non-conformité hors propos étant donné le délai passé entre la date de signature du contrat de franchise et ce jour.

Le 13 mai lors de notre entretien, vous me signaliez que vous désiriez céder votre projet. Le 20 mai vous semblez revenir en arrière. Vous comprendrez aisément que nous ne pouvons continuer ainsi, je vous propose que nous nous rencontrions sur [Localité 8] des la première semaine du mois de juin pour refaire si vous le jugez nécessaire un compte d’exploitation et répondre à toutes vos questions. A l’issus de ce rendez-vous que je souhaite le plus tôt possible, je vous laisserai 3 semaines de délai pour connaître votre décision. Au 19 juillet 2016 si aucun accord n’est trouvé entre nos deux sociétés, je saisirai les tribunaux compétents afin de mettre fin à notre contrat de franchise et obtenir les compensations financières décrites dans le contrat.

Devant les demandes insistantes de la société FM HOLDING (mail du 7 juin 2017 pièce 32 AKENA) la société AKENA lui transmet aussitôt le 9 juin 2016 les bilans sollicités (pièce 34 Akena) .

Par la suite elle lui communique aussi le DPGF de l’hôtel de [Localité 9] (le 25 novembre 216) puis le DCE des lots techniques réalisé pour l’établissement de [Localité 6] (le 19 janvier 2017).

Les retards de la société FM HOLDING dans le règlement des échéances, les modifications du projet de M. [G] associé aux difficultés d’obtenir un permis de construire et les demandes de documents tout au long des relations contractuelles se sont accompagnés d’un positionnement ambivalent par FM HOLDING via son dirigeant.

Les termes employés par M. [G] illustrent en effet à la fois un éventuel abandon du projet et de façon contradictoire, sa poursuite, mais à des conditions qui sont peu précises :

– mail du 27 juillet 2015 : …dans ce contexte, vous m’avez apporté jusqu’ici uniquement une réservation de zone. Je comprendrai que vous puissiez aller plus vite sur un autre site sur [Localité 3]…

– mail du 28 novembre 2015 : Je vous prie de trouver ci-joint le récépissé du PC qui a été déposé le 17 novembre.

J’ai tenu à préparer celui-ci sans aucune assistance de votre part car je ne me projette plus sur

l’exploitation.

Je vous propose d’organiser un rdv sur [Localité 3] pour étudier selon quelles modalités nous

pourrions poursuivre notre partenariat en sachant que je pense me limiter à l’immobilier.

– mail du 17 février 2016 en réponse à la demande de réglement de la société AKENA : Comme je l’avais évoqué à l’été dernier, je ne ferai plus aucune dépense tant que le dossier ne sera pas complètement validé et le PC obtenu. C’est long et compliqué mais j’ai la maîtrise foncière et le

dossier avance en fonction du contexte extérieur : C’est à vous de prendre une décision éventuelle si cela ne vous convient plus.

– mail du 20 mai 2016 en réponse à la demande de la société AKENA sur ses intentions de mettre un terme aux relations à la suite d’un entretien ayant eu lieu les jours précédents : je n’ai pas pris de décision dans l’état actuel, n’ayant pas suffisamment d’éléments pour le faire.

– mail du 7 juin 2016 : …Comme je vous l’ai expliqué, ce sera un élément déterminant que le comportement de ces établissements en 2015 pour prendre une décision. Si celle-ci devait être de me désengager personnellement de l’exploitation, je suis prêt à soutenir tout autre exploitant franchise que vous me présenterez et recommanderez. Si celui-ci avait l’exigence d’être propriétaire de ses murs, c’est également possible dans le cadre d’une copropriété (rdc – R+1

commerce / loisirs – étages 2-3-4-5 Hôtel – étages 6-7 bureaux) et dans une enveloppe budgétaire d’environ 45 k€ ht par chambre brutes de béton soit investissement en VEFA pour 50 chambres de 2 250 k€ ht (foncier, fondations spéciales comprises et parkings compris)….

Cette posture n’a pas permis à la société AKENA d’obtenir de lisibilité sur l’aboutissement

du projet de la société FM HOLDING malgré ses sollicitations en ce sens.

Il est donc légitime qu’elle se soit interrogée et inquiétée sur l’évolution de son partenariat avec son franchisé et ait réclamé que la société FM HOLDING se détermine clairement.

Dans ce contexte insécurisant sa réponse immédiate au mail du 10 octobre 2018 ne saurait s’interpréter comme sa volonté de rompre le contrat unilatéralement, et ce sans motif légitime.

Il ne fait que tirer les conséquences de l’absence de perspectives d’évolution positive des relations contractuelles du seul fait de la société FM HOLDING et de la mise en oeuvre effective du contrat de franchise, puisque 4 ans après sa signature la construction de l’hôtel, socle du projet n’avait pas débuté.

Dans ces conditions il convient d’infirmer le jugement, la société FM HOLDING se trouvant à l’origine de la résiliation unilatérale du contrat injustifiée.

En conséquence les demandes de la société FM HOLDING sont rejetées.

L’indemnisation du préjudice de la société AKENA

. Le solde du droit d’entrée

La société AKENA sollicite la somme de 41 050 euros au titre du solde du droit d’entrée impayé.

L’article 8-1 du contrat de franchise ‘Droit d’entrée’ précise :

…

Le Franchisé paie un droit d’entrée dont le montant est stipulé à l’article 23-1ci- après composé d’une part du’en partie fixe et d’autre part d’une partie variable calculée par rapport au nombre de chambres dont disposera l’Hôtel.

Ce droit d’entrée a la nature d’un actif incorporel pour le Franchisé. Les sommes versées par le Franchisé au titre du Droit d’Entrée sont dues par le Franchisé du seul fait de son adhésion au Réseau, à la date de signature du présent contrat selon l’échéancier annexé (annexe3)

…

Pour rappel ;

Le 21 avril 2017 M. [G] indique : … je viens de virer la 8ème mensualité de 2 463 euros comme je m’y suis engagé, je compte faire les deux derniers virements avant le 31/05/2017…

Le 24 avril 2017 il ajoute : …Je n’ai pas d’autres factures que la n° 15/06/002 qui sera soldée d’ici le 31/05/2017selon l’échéancier vu ensemble l’été dernier Nous avons convenu que la facture suivante serait éditée quand le dossier serait finalisé et financé : cela sera j’espère pour 2017 mais je ne peux m’engager sur ce délai.

Il est donc tenu pour acquis que la société FM HOLDING reste devoir la somme de :

20 525 euros X 2 soit : 41 050 euros somme à laquelle elle est condamnée

. Le travail d’engineering :

La société AKENA sollicite l’indemnisation du travail d’engineering mis à la disposition de la société FM HOLDING pour la somme de 25 000 euros.

Elle verse un modèle de contrat d’assistance à la conception et à la réalisation de l’aménagemen d’un hôtel AKENA *** qui prévoit une rémunération d’un montant de 25 000 euros HT(30 000 euros TTC).

La société AKENA verse un contrat type d’assistance à la conception et à la réalisation de l’aménagement d’un hôtel AKENA (pièce 5) qui mentionne une rémunération de 25 000 euros HT (article VI).

En l’absence de contrat valablement régularisé l’intervention de M. [G] ne sauraient être rémunées à ce titre.

Il convient donc de rejeter la demande de la société AKENA tendant à la condamnation de la société FM HOLDING à lui régler la somme de 25 000 euros.

Le jugement est confirmé de ce chef.

Les demandes annexes

Il n’est pas inéquitable de condamner la société FM HOLDING à payer à la société AKENA la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société FM HOLDING est condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour

– Confirme le jugement en ce qu’il a :

-Débouté la société FM HOLDING de sa demande de nullité du contrat et par voie de conséquence de sa demande d’indemnité ;

– Infirme le jugement pour le reste.

Statuant à nouveau :

– Condamne la société FM HOLDING à régler à la société AKENA la somme totale de 41 050 euros au titre du solde du droit d’entrée ;

– Condamne la société FM HOLDING à régler à la société AKENA la somme totale de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamne la société FM HOLDING aux dépens d’appel ;

– Rejette les autres demandes des parties.

LE GREFFIER LE PRESIDENT