MINUTE N° 466/22

Copie exécutoire à

– Me Nadine HEICHELBECH

– Me Claus WIESEL

Le 28.09.2022

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 28 Septembre 2022

Numéro d’inscription au répertoire général : 1 A N° RG 21/00913 – N° Portalis DBVW-V-B7F-HQDT

Décision déférée à la Cour : 27 Janvier 2021 par le Tribunal judiciaire de STRASBOURG – 3ème chambre civile

APPELANTE :

S.A.S. ARTISTE

prise en la personne de Maître [I] [S], liquidateur

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Nadine HEICHELBECH, avocat à la Cour

INTIMEE :

Madame [P] [N] épouse [D]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Claus WIESEL, avocat à la Cour

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 modifié du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Février 2022, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Mme PANETTA, Présidente de chambre, et M. ROUBLOT, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme PANETTA, Présidente de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller

Mme ROBERT-NICOUD, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE

ARRET :

– Contradictoire

– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

– signé par Mme Corinne PANETTA, présidente et Mme Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS PROCDEDURE PRETENTIONS DES PARTIES :

La société ARTISTE était locataire d’un local commercial à usage de bar, d’une surface d’environ 225 m2, situé [Adresse 1], selon bail

commercial signé à [Localité 3] les 22 et 23 juillet 2015.

En 2017, la société ARTISTE a souhaité céder son bail et l’acte de vente définitif devait être signé au mois d’Avril 2018.

Toutefois, le notaire dans l’exercice de son obligation de conseil et le candidat acquéreur se sont interrogés sur la question de l’issue de secours de ce local.

Le candidat acquéreur a interrogé les copropriétaires de l’immeuble et a alors appris, que le bailleur venait d’être définitivement débouté de ses demandes formées contre la copropriété par arrêt de la Cour d’appel de Colmar du 18 janvier 2018, confirmant un jugement du 28 Janvier 2016.

La société ARTISTE et le candidat acquéreur ont tenté de trouver une solution quant à l’issue de secours des locaux loués avec Madame [D], bailleresse, qui a alors fait signifier un commandement de payer les loyers.

Saisi, le juge des référés a condamné la société ARTISTE au paiement d’une provision de 21 000 € et le bail a été résilié par les parties.

Depuis le 25 mars 2019, la société ARTISTE fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire.

La Société ARTISTE, pris en la qualité de son mandataire liquidateur, a ensuite saisi le Tribunal de Grande instance de STRASBOURG par acte du 12 décembre 2019 aux fins de :

– CONDAMNER Mme [D] à verser à la société ARTISTE la somme de 27.000 €

en réparation de son préjudice lié a l’impossibilité d’exploiter son bien et correspondant au montant des loyers payés chaque mois sans pouvoir exploiter le fonds

– DIRE que la société ARTISTE est fondée à opposer l’exception d’inexécution et ne doit rien a Mme [D]

– CONDAMNER Mme [D] à verser à la société ARTISTE la somme de 80.000 €

en réparation de son préjudice lié a l’impossibilité de vendre le bien

– CONDAMNER Mme [D] à payer à la société ARTISTE la somme de 7.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

– CONDAMNER Mme [D] en tous les frais et dépens.

Par jugement du 27 janvier 2021, le tribunal a débouté la SAS ARTISTE de ses demandes, l’a condamnée aux dépens, a débouté Mme [D] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du CPC et dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement.

Par déclaration faite au greffe le 11 Février 2021, la SAS ARTISTE, prise en la personne de Maître [S], mandataire liquidateur a interjeté appel de cette décision.

Madame [D] s’est constituée intimée par déclaration faite au greffe le 18 Mars 2021.

Par des dernières conclusions du 21 Septembre 2021 auxquelles était joint un bordereau de communication de pièces qui n’a fait l’objet d’aucune contestation des parties, la SAS ARTISTE, prise en la personne de Maître [S], mandataire liquidateur a demandé à la Cour de :

– DECLARER l’appel recevable et bien fondé

– INFIRMER le jugement rendu en première instance par le Tribunal Judiciaire de STRASBOURG le 27 janvier 2021 en ce qu’il a :

– DEBOUTE la SAS ARTISTE de ses demandes

– CONDAMNE la SAS ARTISTE aux dépens,

Et Statuant à nouveau :

– CONSTATER que Mme [N] veuve [D] a manqué à son obligation de délivrance conforme à l’égard de la société ARTISTE

– CONSTATER que Mme [N] veuve [D] a manqué à son obligation de bonne foi dans la négociation, la conclusion et l’exécution du contrat de bail

En conséquence,

– CONDAMNER Mme [N] veuve [D] à verser à la Société ARTISTE et à Maître [I] [S] es qualité de liquidateur de la Société ARTISTE la somme de 27 000 € en réparation de son préjudice lié à l’impossibilité d’exploiter son bien et correspondant au montant des loyers payés chaque mois sans pouvoir exploiter le fonds

– DIRE que la société ARTISTE est fondée à opposer l’exception d’inexécution et ne doit

rien à Mme [N] veuve [D]

– CONDAMNER Mme [N] veuve [D] à verser à la Société ARTISTE et à Maître [I] [S] es qualité de liquidateur de la Société ARTISTE la somme de 80 000 € en réparation de son préjudice lié à l’impossibilité de vendre le bien

– CONDAMNER Mme [N] veuve [D] à payer à la Société ARTISTE et à Maître [I] [S] es qualité de liquidateur de la Société ARTISTE la somme de 10 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

– CONDAMNER Mme [N] veuve [D] aux entiers frais et dépens de première

instance et d’appel.

Par des dernières écritures du 17 Décembre 2021 auxquelles était joint un bordereau de communication de pièces qui n’a fait l’objet d’aucune contestation des parties, Madame [D] a demandé à la Cour de :

-DECLARER l’appel de la Société ARTISTE, prise en la personne de son liquidateur Me [I] [S], mal fondé.

– DEBOUTER la Société ARTISTE prise en la personne de son liquidateur, Me [I] [S], de l’ensemble de ses demandes

En conséquence,

– CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de STRASBOURG le 27 janvier 2021 en ce qu’il a :

– Débouté la SAS ARTISTE de ses demandes,

– Condamné la SAS ARTISTE aux dépens,

– CONDAMNER Me [S], es-qualité de liquidateur judiciaire de la Société ARTISTE aux entiers dépens de la procédure, y compris à payer à Madame [D], une somme de 10 000,00 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La Cour se référera aux dernières conclusions des parties pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 Janvier 2022.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 09 Février 2022.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il convient de rappeler que le bail commercial intervenu entre les parties prenait effet au 18 septembre 2015 pour une durée de 12 ans et que le montant du loyer convenu était de 3.000 € TTC par mois (réduit à 2.400 € TTC pour la première année d’exploitation et à 2.700 € TTC pour la deuxième année, soit jusqu’au 31.08.2017, et qu’un pas de porte de 96.000 € TTC avait été versé au bailleur, Mme [D], à la signature du bail.

La SAS ARTISTE, prise en la personne de son liquidateur a expliqué que lors de la signature du bail, le bailleur avait évoqué une difficulté concernant l’issue de secours du local, mais que, cependant, Mme [D] avait sciemment minimisé la gravité du problème qui affectait cette issue de secours et l’étendue du litige qui l’opposait à la copropriété.

La partie appelante soutient ainsi que la bailleresse n’a pas respecté son obligation de délivrance en donnant à bail un local qui ne respectait pas les obligations réglementaires en matière d’issue de secours.

Le Tribunal a débouté la SAS ARTISTE prise en la personne de son mandataire liquidateur de ses prétentions en retenant qu’il était établi que le candidat preneur était avisé de l’instance judiciaire engagée par Madame [D] pour obtenir que soit rétablie l’autorisation d ‘utiliser une seconde issue de secours pour le local donné à bail à usage de bar, que l’autorisation donnée de 1996 à 2012 avait été supprimée et que les termes du bail prenaient en compte la possibilité que cette nouvelle autorisation ne soit pas accordée et que la fermeture administrative des locaux soit ordonnée.

Il appartient à la Cour de ne pas dénaturer les termes du contrat de bail et d’apprécier les éléments du litige, eu égard à ces dispositions contractuelles.

Il est prévu et, à plusieurs reprises, aux articles 2 et 6, mais également au titre 2, concernant les conditions particulières en page l 8, que le preneur accepte les lieux loués tels qu’il les a visités et il

déclare les connaître.

Ainsi, le preneur a parfaitement connaissance de l’existence de l’issue de secours et des conditions de son utilisation.

Dans un second temps, cette connaissance se manifeste encore par les clauses spécifiques énoncées dans le contrat de bail.

En effet, il est prévu au sein des conditions particulières (TITRE 2) que :

‘La porte arrière est exclusivement réservée à l’usage de sortie de secours’ (Page 19)

‘Dans l’hypothèse où la sortie de secours serait supprimée et générait une fermeture administrative, dans un délai de trois ans à compter de la signature du présent bail, le bailleur s’oblige à restituer le pas de porte dans les conditions suivantes :

o le bailleur, pendant la période triennale remboursera au preneur :

‘ la première année un montant de 70 000,00€

‘ la deuxième année un montant de 60 000,00€

‘ la troisième année un montant de 50 000,00€

o à l’expiration de la première période triennale, aucun montant ne pourra être remboursé au titre du pas de porte en cas de fermeture administrative du bail pour des raisons tenant à la suppression de la sortie de secours.’ (Page 21) ;

Ainsi, les parties ont prévu la situation où le passage par l’issue de secours viendrait à être supprimé et cette stipulation contractuelle manifeste de manière évidente et sans équivoque le souhait par le preneur de continuer à exploiter son fonds dans le local, si la suppression devait être effective.

Par ailleurs, en page 21, du contrat de bail, il est indiqué que ‘(…) la copropriété (…) a voté une résolution lors de l’assemblée générale du 12 septembre 2014 et décide de supprimer unilatéralement l’autorisation de passage dans les parties communes à partir de cette sortie de secours’, que l’issue de secours existe et un recours est actuellement pendant devant le Tribunal de Grande Instance de STRASBOURG à l’encontre de cette décision, procédure RG 14/63 89.

Cette disposition démontre encore que le preneur savait l’éventuel risque que l’issue de secours soit supprimée.

La partie appelante a signé un contrat de bail qui l’informait de cette éventuelle suppression.

C’est d’ailleurs ce qui a été relevé par le premier juge qui constate que le preneur avait

‘conscience, du seul fait du procès-verbal de l’assemblée générale litigieuse, de l’antériorité

de cette opposition des copropriétaires puisque la résolution contestée judiciairement n’était

pas même celle d’une suppression d’une autorisation en cours mais d’un refus de délivrance

d’une nouvelle autorisation. Il était parfaitement informé de l’existence d’une instance judiciaire, par nature aléatoire, et alors surtout que jusqu’à son issue était actée l’existence de l’opposition de la copropriété et qu’ainsi à ce stade seul l’accueil définitif des demandes judiciaires de Mme [D] pouvait lui garantir une sécurité juridique relativement à son

bail.’

Il ne peut pas être contesté que le contrat de bail n’est pas venu prévoir les conséquences du manquement du bailleur à son obligation de délivrance mais tout simplement les conséquences quant à la suppression de l’issue de secours et l’intervention d’une fermeture administrative.

Mais la partie appelante ne peut pas invoquer un manquement à une obligation de délivrance alors qu’elle a signé un contrat de bail en toute connaissance cause et en sachant dès la date de signature du contrat que l’obligation de délivrance concernant l’issue de secours était susceptible de ne pas être respectée et alors que le contrat a prévu une indemnisation dans l’hypothèse où l’autorisation d’ouvrir cette issue de secours ne serait pas obtenue judiciairement.

Dans ces conditions, le preneur qui avait parfaitement connaissance de l’existence de l’issue de secours et des conditions de son utilisation et qui a contracté en toute connaissance de cause, ne peut pas invoquer un quelconque manquement par le bailleur à l’une de ses obligations contractuellement prévues par le même contrat ayant anticipé la situation contestée.

Dans ces conditions, la décision entreprise sera confirmée dans toutes ses dispositions.

Succombant, la partie appelante sera condamnée aux entiers dépens et sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

L’équité ne commande pas l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Madame [P] [D].

P A R C E S M O T I F S

La Cour,

Confirme le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Strasbourg le 27 Janvier 2021,

Y Ajoutant,

Condamne la SAS ARTISTE prise en la personne de Maître [S], son mandataire liquidateur, aux entiers dépens,

Rejette la demande de la SAS ARTISTE prise en la personne de Maître [S], son mandataire liquidateur fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande présentée par Madame [D] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière :la Présidente :