28 juin 2022
Cour d’appel de Montpellier
RG n°
20/00919

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

Chambre commerciale

ARRET DU 28 JUIN 2022

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 20/00919 – N° Portalis DBVK-V-B7E-OQQF

ARRET N°

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 17 JANVIER 2020

TRIBUNAL DE COMMERCE DE MONTPELLIER

N° RG 2019002524

APPELANTE :

SAS ROUVIERE IMMOBILIER à l’enseigne CENTURY 21 prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Olivier MINGASSON de la SCP LES AVOCATS DU THELEME, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIME :

Monsieur [R] [E]

né le 28 Février 1962 à ORAN

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Me Fabien GONZALEZ, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 19 Avril 2022

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 MAI 2022, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre

Mme Anne-Claire BOURDON, Conseiller

Mme Marianne ROCHETTE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Audrey VALERO

ARRET :

– contradictoire

– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

– signé par Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre, et par Madame Audrey VALERO, Greffière.

*

**

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES:

La SARL [W] immobilier, qui exploite à [Localité 4] (Hérault) une agence immobilière à l’enseigne « Century 21 », a conclu, par acte sous-seing privé du 15 septembre 2011, avec [R] [E] un contrat d’agent commercial à durée indéterminée à effet du 1er juin 2011 en vue de la réalisation, pour le compte de son mandant, d’opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce entrant dans le champ d’application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 8 janvier 2016, la société [W] immobilier, se référant à un entretien du 7 janvier précédant avec M. [E], a acté (sic) la fin de la collaboration dans le cadre du contrat d’agent commercial et avisé celui-ci que l’attestation professionnelle, qui lui avait été remise, était renvoyée à la préfecture en vue de son annulation.

M. [E] a, par courrier recommandé du 13 janvier 2016, interrogé la société [W] immobilier sur les conditions de la rupture afin qu’il puisse, le cas échéant, exercer ses droits (sic), lui indiquant qu’à défaut, il ne pourrait que prendre acte de son initiative de rompre le contrat ; il rappelait à la société qu’il lui avait été enjoint de ne plus assister aux réunions d’agence et de restituer les clés des locaux et relevait qu’il ne pouvait désormais plus accéder aux sites informatiques de l’agence, ses codes d’accès ayant été supprimés ou modifiés.

Le 29 janvier 2016, la société [W] immobilier a, par lettre recommandée adressée à M. [E], justifié sa décision de délier celui-ci du contrat par le souhait manifesté par son agent commercial, exprimé lors de divers entretiens courant 2015, d’exercer son activité pour le compte d’autres agences immobilières ; elle lui précisait qu’il continuerait à avoir libre accès à l’agence aux heures d’ouverture de celle-ci et à disposer des accès informatiques (logiciels d’entreprise, boîte de messagerie’) durant l’exécution de son préavis fixé à trois mois.

Cette version des faits a été contestée par M. [E] dans un courrier recommandé en réponse du 23 février 2016 dans lequel il indiquait également que la lettre du 8 janvier 2015, qui n’évoquait pas l’exécution d’un préavis, avait entraîné la rupture immédiate du contrat dès le jour de son envoi’; par ce même courrier, il se réservait le droit de solliciter la réparation de son préjudice comprenant l’indemnité compensatrice prévue à l’article L. 134-12 du code de commerce.

La société [W] immobilier, par lettre recommandée du 8 mars 2016, qui était signifiée à M. [E], lequel prétendait ne pas l’avoir reçue, par acte d’huissier de justice du 12 avril 2016, a confirmé à celui-ci que la rupture du contrat d’agence était intervenue à sa demande, à la suite de l’entretien du 7 janvier 2016 lors duquel il lui avait fait part de son souhait de rejoindre une autre agence immobilière correspondant mieux à ses prétentions pécuniaires, ainsi qu’à sa façon de travailler (sic).

Entre-temps, par lettre du 25 mars 2016, M. [E] a, à nouveau, notifié à la société [W] immobilier son intention de demander réparation de son préjudice, tout en maintenant que le contrat avait été rompu brutalement, abusivement et sans préavis.

Par lettre recommandée du 30 mars 2016 adressée à M. [E], la société [W] immobilier a persisté à soutenir que l’arrêt de la relation contractuelle au 7 avril 2016 avait été décidé d’un commun accord, à l’issue d’un préavis de trois mois, et par un nouveau courrier recommandé du 19 avril 2016, elle a signifié à ce dernier que le préavis était arrivé à échéance et que l’accès intranet des sites « Century 21 » allait être clôturé.

Après avoir mis en demeure, en vain, la société [W] immobilier, par lettre recommandée du 17 juin 2016, de lui régler la somme de 3572 euros correspondant à ses factures de commission impayées, M. [E] a obtenu, le 31 août 2016, une ordonnance du président du tribunal de commerce de Montpellier faisant injonction à la société de lui payer cette somme ; le règlement est intervenu après la signification de l’ordonnance faite le 13 septembre 2016.

Par lettre recommandée du 29 novembre 2018, M. [E], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure la société [W] immobilier de lui payer la somme de 61’363 euros au titre de l’indemnité compensatrice de cessation du contrat prévue à l’article L. 134-12 du code de commerce.

N’obtenant pas le règlement escompté, M. [E] a, par exploit du 29 janvier 2019, fait assigner la société [W] immobilier devant le tribunal de commerce de Montpellier en vue d’obtenir le paiement de cette indemnité.

Le tribunal, par jugement du 17 janvier 2020, a notamment dit que la rupture du contrat d’agent commercial est intervenue à l’initiative de la société [W] immobilier, dit que l’indemnité prévue par l’article L. 134-12 du code de commerce est due à M. [E], condamné la société [W] immobilier à payer à celui-ci la somme de 61’363 euros à titre d’indemnité compensatrice, assortie des intérêts au taux légal jusqu’à parfait paiement, débouté la société [W] immobilier de sa demande de 20’000 euros au titre de dommages et intérêts tenant le préjudice subi par elle-même et condamné la société [W] immobilier à payer à M. [E] la somme de 2000 euros au titre l’article 700 du code de procédure civile.

La société [W] immobilier a régulièrement relevé appel, le 14 février 2020, de ce jugement en vue de sa réformation.

Elle demande la cour, dans ses dernières conclusions déposées le 6 avril 2022 via le RPVA, de’:

Vu les articles L. 134-11, L. 134-12 et L. 134-13 et suivants du code de commerce,

(…)

A titre principal :

(…)

‘ juger que la rupture du contrat d’agent commercial est à l’initiative de M. [E],

‘ juger que la rupture à l’initiative de l’agent commercial n’ouvre pas droit à l’indemnité compensatrice de l’article L. 134-12 du code de commerce,

‘ débouter M. [E] de sa demande visant à obtenir le versement d’une indemnité compensatrice,

‘ débouter M. [E] de ses demandes de condamnation à payer la somme de 61’363 euros à titre d’indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi du fait de la rupture de son contrat d’agent commercial,

A titre subsidiaire :

(…)

‘ fixer l’indemnité compensatrice à la somme de 11’646,83 euros en l’état de la réalité des préjudices subis par M. [E], compte tenu des circonstances de la cause et tenant les fautes commises par celui-ci,

En tout état de cause :

‘ rejeter toutes fins, moyens et conclusions contraires de M. [E],

‘ condamner M. [E] à lui payer la somme de 3500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de son appel, la société [W] immobilier fait valoir pour l’essentiel que M. [E] est à l’initiative de la rupture du contrat d’agence, dont elle n’a fait que prendre acte dans sa lettre du 8 janvier 2016, que sa responsable administrative (Mme [K]), qui assistait à l’entretien du 7 janvier 2016, confirme que celui-ci a souhaité mettre fin rapidement à sa collaboration pour se consacrer, à titre d’activité principale, à celle de marchand de biens et que l’intéressé, qui avait accès aux locaux de l’entreprise et aux outils informatiques, ainsi que l’a constaté, le 2 février 2016, un huissier de justice, a été mis en mesure d’exécuter son préavis de trois mois, qu’il n’a pas cependant effectué en prétendant faussement que son contrat avait été rompu de façon brutale et abusive ; elle ajoute que postérieurement à la rupture du contrat, elle a découvert des fautes de M. [E] commises durant la relation contractuelle et d’une gravité telle qu’elles sont de nature à priver celui-ci de l’indemnité compensatrice prévue à l’article L. 134-12 du code de commerce, l’intéressé ayant en effet dégradé l’image et la réputation de l’agence en procédant à l’évaluation d’un bien immobilier en contrepartie de la remise « en règlement » d’un lustre à pampilles par le propriétaire, en se faisant rémunérer pour des estimations immobilières qui devaient être faites gratuitement et en ne respectant pas son préavis, ce qui a placé l’agence dans une situation difficile à l’égard de ses clients.

M. [E], dont les dernières conclusions ont été déposées le 14 avril 2022 par le RPVA, sollicite de voir confirmer le jugement entrepris et condamner la société [W] immobilier à lui payer la somme de 4500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile’; il soutient que la rupture du contrat d’agence est intervenue à l’initiative de la société [W] immobilier après que lors de l’entretien du 7 janvier 2016, auquel Mme [K] n’assistait pas, le dirigeant de la société, soucieux de renouveler son équipe commerciale, lui ait indiqué qu’il n’entendait pas poursuivre le contrat, lui demandant alors de restituer les clés, de quitter l’agence et de ne plus y revenir; il ajoute que la lettre de rupture du 8 janvier 2016 ne fait pas état d’un préavis qu’il aurait eu à exécuter et que d’ailleurs, il ne disposait plus des clés de l’agence, ni d’accès aux fichiers informatiques ; enfin, il conteste les fautes qui lui sont imputées, tout en soulignant que les griefs qui lui sont adressés aujourd’hui, pour les besoins de la cause, n’ont jamais fait l’objet de remarques antérieurement à la notification de la résiliation du contrat.

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

C’est en l’état que l’instruction a été clôturée par ordonnance du 19 avril 2022.

MOTIFS de la DECISION’:

Il résulte du premier alinéa de l’article L. 134-12 du code de commerce, dont les dispositions sont d’ordre public, qu’en cas de cessation de ses relations avec le mandant, l’agent commercial a droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi ; l’article L. 134-13 du même code dispose que la réparation prévue à l’article L. 134-12 n’est pas due lorsque la cessation du contrat est provoquée par la faute grave de l’agent commercial, lorsque la cessation du contrat résulte de l’initiative de l’agent à moins que cette cessation ne soit justifiée par des circonstances imputables au mandant ou dues à l’âge, l’infirmité ou la maladie de l’agent commercial par suite desquels la poursuite de son activité ne peut plus être raisonnablement exigée ou lorsque selon un accord avec le mandant, l’agent commercial cède à un tiers les droits et obligations qu’il détient en vertu du contrat d’agence.

En l’espèce, pour soutenir que M. [E] est à l’initiative de la rupture du contrat d’agence, la société [W] immobilier communique les attestations de deux salariés, l’un (Mme [K], responsable administratif) qui, affirmant avoir assisté à l’entretien du 7 janvier 2016 avec M. [W], indique que lors de cet entretien, M. [E] a émis le souhait de mettre un terme à sa collaboration avec la société, et ceci dans le cadre d’un arrêt rapide afin qu’il soit libéré du contrat et puisse poursuivre ses activités parallèles de marchand de biens à titre d’activité principale, l’autre (M. [Y], conseiller immobilier) selon lequel fin 2015, M. [E] a, à diverses reprises, exprimé le souhait de quitter l’agence pour se consacrer à ses autres activités, ce qu’il a mis à exécution en début d’année 2016 (sic) ; le salarié occupant les fonctions de responsable administratif (Mme [K]) atteste également qu’il a fait parvenir à M. [E], à sa demande, un courrier recommandé signé de M. [W], stipulant qu’il était libéré de toutes obligations envers la société.

Pour autant, ces attestations, qui émanent de salariés de la société [W] immobilier, ne présentent pas des garanties suffisantes pour emporter la conviction de la cour, sachant que seul le responsable administratif de la société (Mme [K]) aurait assisté à l’entretien du 7 janvier 2016, ce que conteste M. [E], entretien lors duquel celui-ci aurait exprimé le souhait de mettre un terme au contrat d’agence ; la lettre recommandée du 8 janvier 2016 par laquelle la société [W] immobilier indique prendre acte de la fin de la collaboration, si elle se réfère à l’entretien du 7 janvier précédant, ne mentionne d’ailleurs pas que la cessation du contrat procède de l’initiative de M. [E] lui-même.

Ce n’est que par lettre du 29 janvier 2016, après que M. [E] l’eut interrogée sur les conditions de la rupture afin de pouvoir, le cas échéant, exercer ses droits (sic), à défaut de quoi, il considérerait la rupture comme lui étant imputable, que la société [W] immobilier a invité M. [E] à exécuter son préavis de trois mois, lui précisant qu’il continuerait à avoir accès à l’agence aux heures d’ouverture de celle-ci et à disposer des accès informatiques (logiciels d’entreprise, boîte de messagerie’) ; le procès-verbal de constat, qu’elle a fait établir le 2 février 2016 par un huissier de justice, selon lequel il disposait à cette date de l’accès au logiciel métier sur son ordinateur et de sa messagerie professionnelle, n’était destiné qu’à prouver qu’il était en mesure d’exécuter son préavis, alors que la lettre du 8 janvier 2016 lui notifiait clairement la fin de la collaboration dès ce jour et non à l’expiration d’un quelconque délai de préavis et qu’elle l’avait aussi avisé, dans ladite lettre, que l’attestation professionnelle, lui ayant été remise pour les besoins de son activité de négociateur immobilier, était renvoyée à la préfecture en vue de son annulation.

En l’état des éléments d’appréciation ainsi analysés, il convient dès lors de considérer que la cessation du contrat ne résulte pas de l’initiative de M. [E], privative de l’indemnité prévue à l’article L. 134-12 ; l’argument selon lequel M. [W] ([F]) aurait, par le passé, congédié brutalement un autre agent commercial (M. [N]) et qu’il serait donc coutumier du fait, apparaît sans portée, puisqu’il est établi que le contrat de cet agent commercial a été résilié par lettre recommandée du 28 août 2013 pour non atteinte de l’objectif de production minimum fixé à l’article 15 du contrat.

Surabondamment, il y a lieu de relever que dans sa lettre recommandée du 30 mars 2016, la société [W] immobilier a fait état d’un arrêt des relations avec M. [E] décidé d’un commun accord avec l’intéressé, ce qui en ce cas ne le priverait pas de l’indemnité de cessation de contrat.

Pour prétendre que M. [E] a commis, durant l’exécution de son contrat, des fautes graves de nature à exclure son droit à réparation, dont elle n’aurait eu connaissance qu’après la rupture du contrat, la société [W] immobilier communique un courrier, daté du 29 mars 2016, émanant d’une cliente mécontente (Mme [U]) et l’attestation d’un salarié de l’agence (M. [L]), rapportant les propos tenus par celle-ci, dont il résulte que M. [E] aurait, fin 2013, début 2014, dans le cadre de l’évaluation, qui devait être gratuite, d’un bien immobilier appartenant à un propriétaire âgé, qui devait partir en maison de retraite (M. [R]), obtenu de celui-ci, en guise de dédommagement, un lustre à pampilles ; cependant, il s’agit là de l’appréciation purement subjective d’une cliente, désireuse d’acquérir un bien immobilier, laissant à penser que M. [E] aurait dégradé l’image de l’agence immobilière en obtenant un dédommagement indu, alors que celui-ci affirme au contraire que le lustre lui a été donné par le propriétaire, en remerciement de divers services rendus ; il ne peut, par ailleurs, être reproché à M. [E] de n’avoir pas respecté son préavis, ce qui aurait eu pour effet de placer l’agence dans une situation difficile à l’égard de ses clients, puisqu’il lui a été notifié une rupture immédiate du contrat à réception de la lettre du 8 janvier 2016, exclusive de tout préavis, et que ce n’est que postérieurement que la société [W] immobilier l’a invité à exécuter un préavis de trois mois, expirant le 7 avril 2016 ; il n’est donc rapporté la preuve d’aucune faute grave à l’encontre de l’agent.

Il convient de retenir, pour l’appréciation du préjudice subi, que la relation entre les parties a duré près de cinq ans, que M. [E] était âgé de 53 ans lors de la rupture du contrat, qu’il ne bénéficiait au sein de l’agence immobilière exploitée par la société [W] immobilier d’aucune exclusivité pour l’exécution de son mandat sans toutefois qu’un secteur géographique lui ait été assigné et qu’il n’est pas justifié d’investissements particuliers qu’il aurait effectués en vue du développement de la clientèle commune ; il y a lieu également de tenir compte des circonstances de la rupture du contrat intervenue brutalement le 8 janvier 2016, mais également du fait qu’il a contracté un nouveau contrat d’agent commercial par acte sous-seing privé du 26 septembre 2016 avec une société Information Centrale Immobilière, exploitant une agence immobilière à [Localité 5].

Les pièces produites, notamment les factures de commission et les déclarations fiscales, enseignent que M. [E] a perçu un montant de commissions hors-taxes de 35’241 euros en 2013, de 26’302 euros en 2014 et de 25’802 euros en 2015, soit un niveau moyen de revenus égal à 29’115 euros; il est dès lors justifié de fixer l’indemnité de rupture à deux années de commissions par référence à la moyenne obtenue au cours des exercices 2013, 2014 et 2015 ; la société [W] immobilier doit en conséquence être condamnée au paiement de la somme de 58’230 euros et non à celle de 61’363 euros fixée par le premier juge, qui retient à tort un montant de commissions hors-taxes de 30’502 euros en 2015 incluant des factures émises en 2016, après la clôture de l’exercice comptable.

Succombant sur son appel, la société [W] immobilier doit être condamnée aux dépens, ainsi qu’à payer à M. [E] la somme de 3000 euros en remboursement des frais non taxables que celui-ci a dû exposer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant publiquement et contradictoirement,

Réforme le jugement du tribunal de commerce de Montpellier en date du 17 janvier 2020, mais seulement quant au montant de l’indemnité allouée à M. [E] sur le fondement de l’article L. 134-12 du code de commerce et statuant à nouveau de ce chef,

Condamne la SARL [W] immobilier à payer à M. [R] [E] la somme de 58’230 euros à titre d’indemnité de cessation de contrat,

Confirme le jugement entrepris dans le surplus de ses dispositions,

Condamne la société [W] immobilier aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à M. [R] [E] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

le greffier, le président,