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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

Chambre commerciale

ARRET DU 16 MAI 2023

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/05312 – N° Portalis DBVK-V-B7F-PEDI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 12 JUILLET 2021

TRIBUNAL DE COMMERCE DE PERPIGNAN

N° RG 2020J00030

APPELANTE :

Madame [J] [L]

née le 29 Décembre 1979 à [Localité 3] (66)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Phlippe SENMARTIN, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Anne CASTERAN, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2021/011892 du 22/09/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

INTIMEE :

S.A.R.L. IMMO SUD exerçant sous l’enseigne GONTIER IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal

2 avenue du 8 mai 1945

[Localité 2]

Représentée par Me Frédérique ROGER de la SCP FARRIOL-VIEU BARTHES-ROGER, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

Ordonnance de clôture du 21 Février 2023

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 MARS 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre

Mme Anne-Claire BOURDON, Conseillère

M. Thibault GRAFFIN, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Audrey VALERO

ARRET :

– Contradictoire

– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

– signé par Mme Anne-Claire BOURDON, conseillère faisant fonction de président en remplacement de Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre régulièrement empêché, et par Mme Audrey VALERO, Greffière.

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES:

Le 2 novembre 2018, la S.A.R.L. Immo sud 66, exerçant sous l’enseigne Gontier Immobilier, et Mme [J] [L] ont signé un contrat d’agent mandataire dans l’immobilier.

Par courrier en date du 15 septembre 2019, Mme [L] a mis fin à son contrat.

Les 7 et 8 novembre 2019, Mme [L] a adressé à la société Immo sud deux factures d’un montant de 1 000 et 5 000 euros correspondant à des ventes immobilières réalisées par elle, que la société Immo sud ne lui a pas réglées.

A la requête de Mme [L] le 9 décembre 2019, le président du tribunal de commerce de Perpignan a, par ordonnance d’injonction de payer du 11 décembre 2019, a condamné la société Immo sud à payer à Mme [L] les somes de :

6 000 euros en principal,

5 euros au titre des frais accessoires.

La société Immo sud a formé opposition à cette ordonnance le 21 janvier 2020.

Par jugement en date du 12 juillet 2021, le tribunal de commerce de Perpignan a :

– déclaré l’opposition de la société Immo sud recevable en la forme,

– l’a déclaré fondée,

– débouté Mme [L] de l’ensemble de ses demandes,

– débouté la société Immo sud de ses autres demandes, en ce compris ses demandes de dommages et intérêts,

Vu les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– alloué à la société Immo sud la somme de 1 000 euros qui lui sera versée par Mme [L],

– condamné Mme [L] aux dépens de l’instance, dans lesquels seront compris les frais réels et taxes y afférents et notamment ceux du greffe liquidés selon tarif en vigueur.

Le 25 août 2021, Mme [L] a régulièrement relevé appel de ce jugement.

Elle demande à la cour, dans ses dernières conclusions déposées via le RPVA le 22 octobre 2021, de :

Tenant les dispositions des articles L134-9, L134-10, L134-7 et R. 134-3 du code de commerce,

Vu l’article 1231-1 nouveau du code civil,

Vu l’ordonnance portant injonction de payer en date du 11 décembre 2019 dûment signifiée le 6 janvier 2020,

Vu la jurisprudence visée,

Vu le jugement du tribunal de commerce de Perpignan en date du 12 juillet 2021,

– Réformer le jugement dont appel rendu le 12 juillet 2021 par le tribunal de commerce de Perpignan en ce sens :

Condamner la société Immo sud à payer à Mme [L] la somme de 6 000 euros à titre principal correspondant aux factures n° V06/2019 en date du 7 novembre 2019 d’un montant de 1 000 euros et n°V07/2019 en date du 8 novembre 2019 d’un montant de 5 000 euros,

Juger que la somme principale de 6 000 euros sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la dernière mise en demeure en date du 11 décembre 2019, jusqu’à complet paiement,

Condamner la société Immo sud au paiement de justes dommages et intérêts au profit de Mme [L] d’un montant de 4 000 euros destinés à réparer le préjudice financier et économique résultant de la résistance abusive de la société Immo sud dans l’exécution de son obligation à paiement,

Dans l’éventualité du maintien de demandes reconventionnelles de la société Immo sud en cause d’appel,

Confirmer le jugement dont appel rendu le 12 juillet 2021 par le tribunal de commerce de Perpignan en ce qu’il a débouté la société Immo sud de l’intégralité de ses prétentions injustes et en tout cas mal fondées, ainsi que ses demandes reconventionnelles au titre de dommages et intérêts,

En toutes hypothèses,

– Condamner la société Immo sud à payer à Mme [L] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens y compris les frais de recouvrement forcé prévus par l’article 10 de l’arrêté du 26 février 2016, en vertu de l’article 699 du même Code.

Au soutien de son appel, elle fait valoir pour l’essentiel que :

– Par SMS des 18 septembre et 8 octobre 2019, le gérant de la société Immo sud lui a indiqué qu’il la tenait au courant des signatures des ventes qu’elle avait réalisées avant la fin de son contrat, mais qu’en définitive aucune somme ne lui a jamais été payée ;

– Elle a sollicité en vain la copie des mandats de vente et des actes de ventes réalisés par son intermédiaire ;

– Aucune faute ne lui a jamais été reprochée par la société Immo sud de sorte que cette dernière ne peut qu’être déboutée de sa demande de dommages et intérêts formée à son encontre ;

– Si la société Immo sud ne pouvait officiellement gérer de locations saisonnières faute de disposer de la carte d’agent immobilier adéquate, elle le faisait en réalité de sorte qu’aucune faute ne peut lui être reprochée à ce titre.

Dans ses dernières conclusions déposées via le RPVA le 10 janvier 2022, la société Immo sud demande à la cour de :

Au principal,

– Confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a déclaré l’opposition de la société Immo sud recevable et bien fondée,

– Débouter Mme [L] de l’intégralité de ses demandes fins et conclusions,

– Confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a condamné Mme [L] à payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 et aux entiers dépens en ce compris les frais, taxes afférents, en ce compris la procédure sur opposition à injonction de payer et les frais de greffe de première instance,

– Réformer le jugement de première instance en ce qu’il a rejeté les demandes présentées par la Sarl Immo Sud de condamnation de Mme [L] à titre de dommages et intérêts pour comportement fautif et procédure abusive,

– Condamner Mme [L] à payer la Société Immo sud :

– la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis à raison de son comportement fautif,

– 3 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

– Condamner Mme [L] à payer à la société Immo sud la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la présente procédure d’appel ainsi qu’aux dépens de Cour d’Appel,

A titre subsidiaire,

Si une quelconque somme devait être mise à la charge de la Société Immo sud,

– Ordonner la compensation entre les sommes dues par Mme [L] et celles accordées à la Société Immo sud et dire en conséquence que cette dernière ne doit aucune somme à Mme [L],

– Débouter Mme [L] de toutes autres demandes fins et conclusions.

Elle fait valoir pour l’essentiel que :

– Le contrat qu’elle a signé avec Mme [L] n’est pas un contrat d’agent commercial mais un contrat d’agent immobilier, de sorte que cette dernière n’avait pas le pouvoir de signer des ventes ;

– Mme [L] n’aurait en toute hypothèse pas droit à commission dans la mesure où elle ne s’est pas inscrite comme agent commercial ;

– Il est établi qu’entre les mois de juin et d’octobre 2019, Mme [L] avait pris un emploi de caissière dans un supermarché à Argeles sur mer, de sorte qu’elle n’a géré aucun dossier et n’a réalisé aucune vente ;

– Par ailleurs, Mme [L] a détourné une partie de la clientèle de l’agence pour conclure des contrats de locations saisonnières, alors que la société Immo sud n’exerce pas ce type d’activité.

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

C’est en l’état que l’instruction a été clôturée par ordonnance du 21 février 2023.

MOTIFS de la DÉCISION :

Sur la demande principale de Mme [L]

Il doit être au préalable constaté que, contrairement à ce que sollicite Mme [L], le contrat liant cette dernière à la société Immo sud, qui est intitulé « contrat d’agent mandataire dans l’immobilier », ne relève pas des dispositions du code de commerce relatives aux agents commerciaux mais de celles de la loi du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet réglant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles, modifiées par la loi du 24 mars 2014, dite loi ALUR.

En premier lieu, contrairement à ce que soutient la société Immo sud, il résulte du contrat d’agent immobilier qu’elle a conclu avec Mme [L] que la circonstance que cette dernière n’aurait pas fourni l’attestation relative à son inscription aux caisses sociales des agents immobiliers ou la preuve qu’elle serait à jour de ses charges et cotisations, ce dont toutefois elle ne justifie pas, ne saurait priver Mme [L] de son droit à rémunération, cette circonstance pouvant seulement aux termes des dispositions contractuelles du contrat d’agent immobilier signé entre les parties entraîner la résiliation automatique de ce dernier, ce que la société Immo sud ne sollicite pas.

En second lieu, il résulte des articles 1 et 6 de la loi du 2 janvier 1970, qui sont d’ordre public, que la preuve de l’existence et de l’étendue du mandat de gestion immobilière délivré à un professionnel ne peut être rapportée que par écrit, alors en outre qu’aucune somme d’argent n’est due, à quelque titre que ce soit à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties.

De plus, selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui se prévaut de l’existence d’un contrat doit en prouver l’existence, ce qui vaut pour le contrat de mandat, de sorte que Mme [L], contrairement à ce qu’elle soutient, doit rapporter la preuve des mandats de vente pour lesquels elle sollicite un droit à rémunération.

Or, il convient de constater que Mme [L] ne produit pas aux débats lesdits mandats de vente.

Dans ce contexte, la preuve d’un écrit étant impérative, les SMS qu’elle produit aux débats provenant du responsable de la société Immo sud, M. [A] [X], qui lui indique le 18 septembre 2019, « ‘ je te tiens au courant des signatures à venir pour tes factures’ », puis le 8 octobre suivant, « la signature [Z] est reportée de quelques semaines (‘) ; pour le dossier [K], on attend toujours le document d’hypothèque du Trésor public’», et alors que la société Immo sud conteste, attestations à l’appui (attestations [N] et [D]), sa participation aux ventes pour lesquelles elle sollicite une rémunération, ne sauraient pouvoir valoir commencement de preuve par écrit et ainsi faire échec aux dispositions de l’article 6 précité.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté Mme [L] de sa demande au titre de ses droits à commission et de ses demandes subséquentes.

Sur la demande reconventionnelle de la société Immo sud

La société Immo sud soutient que Mme [L] se serait livrée à son insu à une activité de locations saisonnières et en utilisant le papier à l’en-tête de l’agence.

Cependant, Mme [L] affirme que si la société Immo sud ne gérait effectivement pas officiellement de locations saisonnières, ne disposant pas d’une carte professionnelle pour cela, elle agissait cependant officieusement à la demande de M. [X].

Elle produit en ce sens notamment une attestation de M. [P] [H] qui indique qu’après avoir acquis un appartement auprès de la société Immo sud, M. [X] lui a proposé la gestion locative de son bien pour une somme de 80 euros par location, ce qu’il a accepté, et qu’ensuite la gestion locative a été confiée à Mme [L] à qui il versait les honoraires de l’agence en accord avec M. [X].

La seule attestation de M. [N], agent immobilier au sein de la société Immo sud, indiquant avoir reçu au cours de l’été 2019 des appels téléphoniques de clients de Mme [L] relatifs à des locations saisonnières et son étonnement car, selon lui, l’agencene faisait aucune location saisonnière à cette période, ne saurait permettre de considérer que Mme [L] aurait exercé une activité de locations saisonnières à l’insu de la société intimée comme l’ont décidé à bon droit les premiers juges.

Le jugement sera également confirmé sur ce point.

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a débouté la société Immo sud de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, étant rappelé que l’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans les cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol, ce qu’elle ne démontre pas en l’espèce.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Mme [L] qui succombe dans ses demandes en cause d’appel sera condamnée aux dépens, ainsi qu’à payer à la société Immo sud la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées,

Condamne Mme [J] [L] aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à la S.A.R.L. Immo sud la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

le greffier, la conseillère faisant fonction de président,