L’acheteur d’un terrain qui est situé en zone inondable et qui été parfaitement informé des caractéristique du bien, ne peut engager la responsabilité du notaire au titre d’un manquement à son obligation d’information.

L’obligation d’information et de conseil du notaire

En l’espèce, le cahier des charges dressé le 21 août 2018 indique notamment (page 12) que:

‘Etat des Risques et pollutions

La commune sur laquelle est situé LE BIEN objet des présentes :

Risques naturels

– Est concernée par un plan de prévention des risques naturels prescrit le 13 juillet 2011, le ou les risques naturels pris en compte sont : l’inondation

LE BIEN est situé dans le périmètre d’exposition délimité par ce plan ainsi qu’il résulte de la carte du diagnostic demeurée ci-annexée

Demeure également ci-annexée le ‘Porter à connaissance’ disponible sur le site internet de la Préfecture du Bas-Rhin

Ledit plan de prévention interdit de construire dans les zones où l’aléa d’inondation est considéré comme moyen ou fort (zones oranges et rouge)

Il impose de ne pas construire de cave et de surélever la dalle du rez de chaussée (…) dans les secteurs où l’aléa est considéré comme très faible ou faible (zones bleues).

L’ADJUDICATAIRE est informé par le notaire rédacteur des présentes du fait que les terrains vendus sont situés dans leur quasi intégralité en zone inondable (zones bleues et orange), ainsi qu’il résulte de la cartographie ci-annexée.

En conséquence :

– il ne pourra pas, le cas échéant, construire de cave dans la zone bleue

– il devra remblayer le terrain de manière à surélever la dalle du rez de chaussée (…) dans ladite zone bleue

– il ne pourra pas, le cas échéant, construire dans la zone orange

L’ADJUDICATAIRE devra faire son affaire personnelle de ces contraintes en matière de constructibilité et du surcoût qui en découle, et acquérir le bien en l’état, aux conditions figurant dans le présent cahier des charges.

(…)’

Les pièces accompagnant l’acte

Ont notamment été annexés à l’acte, le 21 août 2018 :

– le certificat d’urbanisme d’information, délivré le 5 juillet 2018, par le maire de la commune de [Localité 8], qui indique notamment : ‘situation du terrain au vu des dispositions du POS ou du PLU susvisé : Zone(s) IINAX3. Le règlement du Plan d’Occupation des Sols ou du Plan Local d’Urbanisme est consultable en mairie’.

– un plan du POS et un plan agrandi mentionnant notamment la zone IINAX3, ces plans étant en noir et blanc.

– un extrait du règlement du POS de la Communauté de communes de l’Uffried Nord (page 129) indiquant le règlement applicable à la zone IINAX.

Y a, en outre, été annexée, le 18 octobre 2018, l’annonce légale relative à l’adjudication forcée des biens concernés par le litige qui sera effectuée le 18 octobre 2018 par Maître [R], notaire associé de la SCP [U] [R] et Caroline Huck, qui indique que ‘le cahier des charges et les actes de procédure sont déposés en l’Office Notarial de Roeschwoog où chacun pourra en prendre connaissance, sans frais’,

Le procès-verbal d’adjudication dressé le 18 octobre 2018 reprend, en son point ‘7°/ Etat des risques et pollutions’, les mentions précitées au titre des risques naturels qui figurent dans le cahier des charges.

Il comprend, en outre, la mention ‘un état des risques et pollutions établi par la société Media Immo (…) en date du 17 octobre 2018 est demeuré ci-annexé’

Plan de prévention de risques naturels

Cet état indique, s’agissant de la situation de l’immeuble au regard d’un plan de prévention de risques naturels (PPRN), que l’immeuble est situé dans le périmètre d’un PPRN du 13 juillet 2011 et que les risques naturels pris en compte sont liés à l’inondation.

Le procès-verbal précise que le bien a été adjugé au prix de 270 000 euros à une Mme [H] agissant au nom et pour le compte de la société Patrimmo, que ‘L’ADJUDICATAIRE est intervenue aussitôt au procès-verbal et a déclaré :

– avoir assisté aux présentes opérations

– avoir pris connaissance, antérieurement aux présentes, du cahier des charges, des pièces annexes,

– avoir eu communication des précisions et indications données par le Notaire préalablement à l’adjudication telles que relatées ci-dessous sous 1°/ à 9°/ (…)’

Il résulte de la lecture du cahier des charges et du procès-verbal d’adjudication, que l’adjudicataire a été informé de ce que le bien vendu consistait en des terrains situés dans leur quasi-intégralité en zone inondable, plus précisément en zone bleue, dans laquelle aucune cave ne pourra être construite et la dalle du rez-de-chaussée devra être surélevée, ce dont il se déduit aisément que la zone est constructible avec les restrictions précitées, et en zone orange, dans laquelle l’adjudicataire ne peut construire, ce dont il se déduit aisément que la zone est inconstructible.

En outre, le cahier des charges précise, en sa page 8, que le terrain est situé en zone IINAX 3, le règlement du plan d’occupation des sols ou du plan local d’urbanisme étant consultable en mairie.

Cette mention est conforme à celle du certificat d’urbanisme précité, qui classe le bien en zone IINAX3 et il n’est ni invoqué ni démontré que le certificat d’urbanisme présentait des anomalies ou des réserves.

L’extrait du POS de la communauté de communes de l’Uffried Nord, annexé à l’acte notarié, indique, pour les zones IINAX, en son article 1, les occupations et utilisation du sol admises ‘ne sont admises que les constructions et installations liées au fonctionnement et à l’exploitation de la voirie publique et des réseaux publics et des réseaux d’intérêts publics à condition qu’elles soient compatibles avec l’aménagement cohérent ultérieur de la zone’ et celles admises sous conditions, ‘l’aménagement et l’extension des constructions existantes’, dans une certaine limite ; ‘les constructions annexes des constructions existantes (…)’ dans une certaine limite, et, dans son article 2, celles qui sont interdites, celles non mentionnées à l’article 1.

Eu égard aux mentions précitées figurant au cahier des charges et ses annexes, dont a pu prendre connaissance l’appelante avant l’adjudication, qui décrivent le caractère partiellement constructible, ainsi que les contraintes et les restrictions de construction auxquelles était soumis le bien, la communication des plans en noir et blanc n’a aucune incidence sur l’information suffisante dont disposait l’adjudicataire, et ce d’autant qu’en l’espèce, l’appelante ne reproche pas au notaire de ne pas l’avoir informée de l’étendue de la zone orange par rapport à la zone bleue des terrains concernés par la vente.

L’action en nullité de l’acheteur a donc été écartée.