Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 08 NOVEMBRE 2023

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/13766 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGGZ5

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Juillet 2022 -Président du TJ de Paris – RG n° 21/15003

APPELANTE

Madame [J] [X]

née le 12 juillet 1981 à [Localité 4] (Mexique)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Me Fanny MORISSEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : P0465

Ayant pour avocat plaidant : Me Stéphane ROUX, avocat au barreau de PARIS, toque : P0465

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic le Cabinet DESRUE IMMOBILIER, SARL immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 352 465 678

C/O CABINET DESRUE IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Me Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334

Ayant pour avocat plaidant Me Diane LEBLOND, avocat au barreau de PARIS, toque : A0357

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, et Madame Perrine VERMONT, Conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT

ARRET :

– CONTRADICTOIRE

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Par acte du 1er décembre 2021, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice le cabinet Desrues Immobilier SARL, a assigné Mme [J] [X] selon la procédure accélérée au fond en paiement de charges de copropriété.

Par jugement du 22 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

– constaté l’exigibilité des provisions votées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 5] pour l’exercice 2021-2022 ;

– condamné Mme [J] [X] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 5] :

* la somme de 5.894,49 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 15 octobre 2021 (appels provisionnels du 4ème trimestre 2021 inclus) ;

* la somme de 74,22 € au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

lesdites sommes avec intérêts à taux légal à compter du 14 mai 2021 sur la somme de 4.985,47 € et à compter du 1er décembre 2021 pour le surplus ;

* la somme de 284,37 € au titre des provisions charges et travaux non échues de l’exercice 2021-2022 ;

* la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– dit que les intérêts échus, courus depuis une année entière, seront capitalisés et produiront à leur tour intérêts ;

– débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 5] de sa demande de dommages et intérêts ;

– débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 5] de ses demandes plus amples ou contraires ;

– rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

– condamné Mme [J] [X] aux dépens.

Mme [J] [X] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 8 août 2022.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 5 septembre 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions récapitulatives n°2 notifiées le 24 août 2023 par lesquelles Mme [J] [X], appelante, demande à la cour :

– d’infirmer le jugement en ce qu’il a statué par les chefs suivants :

– l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 5] :

* la somme de 5.894,49 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 15 octobre 2021 (appels provisionnels du 4ème trimestre 2021 inclus) ;

* la somme de 74,22 € au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

lesdites sommes avec intérêts à taux légal à compter du 14 mai 2021 sur la somme de 4.985,47 € et à compter du 1er décembre 2021 pour le surplus ;

* la somme de 284,37 € au titre des provisions charges et travaux non échues de l’exercice 2021-2022 ;

* la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– dit que les intérêts échus, courus depuis une année entière, seront capitalisés et produiront à leur tour intérêts ;

– débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 5] de sa demande de dommages et intérêts ;

– débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 5] de ses demandes plus amples ou contraires ;

– rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

– condamné Mme [J] [X] aux dépens.

– de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 1 000 € au titre de dommages et intérêts consécutifs à la procédure abusive ;

– de rejeter l’appel incident visant a demander des dommages et intérêts à Mme [X], pour avoir cherché à se défendre une première fois en cause d’appel ;

– de déclarer irrecevable, sur le fondement des dispositions de l’article 905-1 du code de procédure civile, toute observation qui serait produite par l’intimé du fait de sa constitution hors du délai ;

– d’infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer la somme de 2.000€ par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], ou à tout le moins, de réduire les frais qui lui sont imputés, en prenant en compte ses faibles revenus, ainsi que le caractère dispendieux des démarches abusivement mises en oeuvre par le syndicat des copropriétaires ;

– de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] relative à sa condamnation au paiement de la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de la procédure civile ou, à tout le moins, de reduire la somme demandée en prenant en compte ses faibles revenus, ainsi que le caractère dispendieux et déloyal des démarches mises en ‘uvre par le syndicat des copropriétaires, après l’avoir privée de toute information sur la poursuite de la procédure en première instance et par voie de conséquence, de tous moyens de défense,

– de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser au titre des frais irrépétibles exposés par elle en cause d’appel la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’appel ;

– débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de toutes demandes contraires au présent dispositif ;

Vu les conclusions notifiées le 4 septembre 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 5], intimé ayant formé appel incident; demande à la cour, au visa des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et articles 481-1 et suivant du code de procédure civile, de :

– déclarer Mme [J] [X] irrecevable en sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive à l’encontre du syndicat des copropriétaires en vertu de l’article 564 du code de procédure civile prohibant les demandes nouvelles en appel ;

– débouter Mme [J] [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

– déclarer que les premiers juges ont à bon droit évalué la créance du syndicat des copropriétaires à la date de l’assignation de ce dernier (le 1er décembre 2021), faute de constitution d’avocat par Mme [J] [X] en première instance ;

– confirmer en conséquence le jugement en ce qu’il a, au vu de l’arrêté de compte vérifié de Mme [J] [X], au jour de l’assignation (le 1er décembre 2021) :

condamné Mme [J] [X] à lui payer les sommes suivantes :

– 5.894,49 € au titre des charges de copropriété impayées arr tées au 15 octobre 2021 (appels provisionnels du 4 me trimestre 2021 inclus) ;

– 74,22 € au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

lesdites sommes avec intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2021 sur la somme de 4.985,47 € et à compter du 1er décembre 2021 pour le surplus ;

– 284,37 € au titre des provisions charges et travaux non échues de l’exercice 2021-2022 ;

– 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

dit que les intérêts échus, courus depuis une année entière, seront capitalisés et produiront à leur tour intérêts ;

rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

condamné Mme [J] [X] aux dépens ;

– Y ajoutant, ordonner le paiement des condamnations prononcées en deniers ou quittances, au vu notamment du versement de 6.178,86 € effectué par Mme [J] [X] depuis l’assignation du 1er décembre 2021 ;

– infirmer le jugement entrepris du 22 juillet 2022 en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts et le reformant sur ce point :

– condamner Madame [J] [X] à lui payer la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts ;

– condamner Madame [J] [X] à lui payer la somme de 3 000 € au titre de la procédure d’appel par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner Madame [J] [X] aux entiers dépens d’appel, dont distraction au profit de Maître Bellichach, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Au soutien de ses prétentions, Mme [X] allègue qu’elle a acquis son appartement peu après que l’assemblée générale a voté le ravalement de façade de l’immeuble, que son vendeur devait régler ces frais au syndic par prélèvement sur le prix de vente et que c’est à tort que le syndic a mis ces frais à sa charge. Elle soutient également ne pas avoir reçu d’appel de charges car le syndic les adressait à une adresse erronée ;

Elle prétend s’être abstenue de payer ses charges courantes par crainte que leur montant soit imputé sur les frais relatifs aux travaux et qui devaient être payés grâce aux fonds retenus chez le notaire ;

Elle soutient que la procédure diligentée par le syndicat des copropriétaires est abusive dans la mesure où elle a payé l’intégralité des sommes dues quelques jours après l’assignation ;

Enfin, elle fait valoir que la constitution d’avocat par l’intimé est tardive et qu’en conséquence toute observation qui serait déposée en réponse par le conseil constitué hors délai doit être déclarée irrecevable ;

En réponse, le syndicat des copropriétaires soutient qu’il n’a commis aucun manquement, que la convention passée entre Mme [X] et son vendeur quant au paiement des travaux est inopposable au syndic et qu’il était parfaitement en droit de poursuivre la procédure pour obtenir le paiement des frais irrépétibles et de dommages et intérêts ;

Sur la demande de dommages et intérêts présentée par Mme [X], il fait valoir qu’elle est irrecevable car elle est présentée pour la première fois en cause d’appel ;

Sur l’irrecevabilité de ses conclusions soulevée par Mme [X], il estime qu’elle relève de la compétence du conseiller de la mise en état et qu’en outre le délai de constitution d’avocat par l’intimé n’est assorti d’aucune sanction ;

Sur la recevabilité des conclusions du syndicat des copropriétaires

La présente affaire a fait l’objet d’une fixation à bref délai ; par conséquent aucun conseiller de la mise en état n’a été désigné et n’est compétent pour statuer sur une fin de non-recevoir ;

L’article 905-1 du code de procédure civile dispose :

« Lorsque l’affaire est fixée à bref délai par le président de la chambre, l’appelant signifie la déclaration d’appel dans les dix jours de la réception de l’avis de fixation qui lui est adressé par le greffe à peine de caducité de la déclaration d’appel relevée d’office par le président de la chambre ou le magistrat désigné par le premier président ; cependant, si, entre-temps, l’intimé a constitué avocat avant signification de la déclaration d’appel, il est procédé par voie de notification à son avocat.

A peine de nullité, l’acte de signification indique à l’intimé que, faute pour lui de constituer avocat dans un délai de quinze jours à compter de celle-ci, il s’expose à ce qu’un arrêt soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire et que, faute de conclure dans le délai mentionné l’article 905-2, il s’expose à ce que ses écritures soient déclarées d’office irrecevables.»

Contrairement à ce qu’affirme Mme [X], ces dispositions ne prévoient aucune sanction en cas de constitution d’avocat par l’intimé postérieure au délai de 15 jours suivant la signification qui lui a été faite ;

Par conséquent, Mme [X] n’est pas fondée à soulever l’irrecevabilité des conclusions de l’intimé ;

Sur le paiement des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, «Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot” ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” «lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation », le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ;

En application des articles 14-1 et 14-2-1 de la même loi, pour faire face, d’une part, au budget voté au titre des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, d’autre part, aux travaux dont la liste est légalement fixée, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ainsi qu’une provision pour travaux correspondant à un pourcentage de ce budget prévisionnel ; le budget prévisionnel et la provision pour travaux sont appelés le premier jour de chaque trimestre ou de la période fixée par l’assemblée générale par provisions égales au quart du budget voté ;

Selon l’article 42 de la loi sus énoncée, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de la notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à contester ces comptes

et ce budget provisionnel. En revanche, ils peuvent contester les modalités de calcul du solde de leur compte individuel de copropriété ;

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

Il n’est pas contesté, comme cela ressort d’une attestation notariale versée aux débats, que Mme [X] est propriétaire des lots n°18 et 30 dans l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 5] pour en avoir fait l’acquisition le 26 mars 2020 ;

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires produit notamment :

les procès-verbaux des assemblées générales des 21 octobre 2020 et 31 mai 2021 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des exerciees 2019-2020 et 2020-2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2020-2021 à 2022-2023, l’exercice s’arrêtant au 31 mai 2023 et voté un certain nombre de travaux,

les attestations de non-recours de ces assemblées générales ;

Aux termes de l’article 19-2 alinéa premier de la loi du l0 juillet 1965 sus- visée «A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.»

Le syndicat justifie de l’envoi à Mme [X] d’une mise en demeure en date du 14 mai 2021 d’avoir à payer la somme de 4.985,47 € (pièce n°7) ;

Comme l’a justement relevé le premier juge, les sommes dues à cette date n’ont pas été régularisées dans le délai de 30 jours, ce qui a rendu les provisions déjà votées immédiatement exigibles à l’égard Mme [X] ;

Le syndicat des copropriétaires demande la confirmation du jugement concernant les sommes qui lui ont été allouées. Mme [X] ne conteste pas le calcul ni le montant des sommes mises à sa charge ;

L’argument selon lequel il était prévu à l’acte de vente que le vendeur prendrait à sa charge le montant des travaux votés avant la vente est inopérant, cette convention n’étant pas opposable au syndic et ce dernier étant légitime à la réclamer au nouveau propriétaire. Par ailleurs, Mme [X] ne peut prétendre qu’elle craignait que le paiement de ses charges soit imputés sur les sommes dues au titre des travaux pour justifier sa carence ;

Le fait qu’elle les ai payées postérieurement à l’assignation en justice ne rend pas mal fondées les demandes du syndicat des copropriétaires ;

Dès lors, sans qu’il soit besoin de les détailler, il y a lieu de confirmer le jugement sur ce point et de dire que les sommes seront dues en deniers ou quittances, conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, compte tenu des paiements effectués par Mme [X] ;

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil (ancien article 1154) est de droit lorsqu’elle est demandée ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Sur les frais nécessaires

Aux termes de l’article 10-1 de la loi 11° 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 10, « les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur » ;

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes ;

Contrairement à ce que soutient Mme [X], la somme de 74,22 € au paiement de laquelle elle a été condamnée ne correspond pas à des frais de relance, mais bien à des frais de mise en demeure ;

Dès lors, le jugement doit être confirmé sur ce point ;

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires

En vertu de l’article 1231-6 du code civil « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire » ;

Il est constant que Mme [X] n’a payé ses charges que le 7 décembre 2021, soit plus d’un an et demi après avoir acquis son appartement. Ses arguments selon lesquels elle ne recevait pas les appels de charge dans un premier temps et elle craignait que ses versements soient imputés sur les frais de travaux dus par son vendeur sont inopérants ;

En omettant de s’acquitter des charges dues, Mme [X] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic. Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement, qui sera justement réparé par l’allocation de la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts ;

Dès lors, le jugement doit être infirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive par Mme [X]

En vertu de l’article 564 du code de procédure civile, «à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait» ;

La demande de dommages et intérêts pour procédure abusive apparaît comme une demande nouvelle en cause d’appel et doit dès lors être déclarée irrecevable ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile ;

Mme [X], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [X] ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Déclare recevables les conclusions signifiées le 3 septembre 2023 par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] ;

Déclare irrecevable la demande de dommages et intérêts présentée par Mme [J] [X] ;

Condamne Mme [J] [X] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 2 000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT