TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1]

C. exécutoires
délivrées le:

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18° chambre
1ère section

N° RG 19/07306
N° Portalis 352J-W-B7D-CQD5J

N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du :
13 Juin 2019

JUGEMENT
rendu le 06 Février 2024
DEMANDEURS

Monsieur [K] [G]
[Adresse 7]
[Adresse 7]

Monsieur [Z] [D]
[Adresse 3]
[Adresse 3]

Tous deux représentés par Maître François SELTENSPERGER de la SELAS L ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0550

DÉFENDERESSES

INSTITUT DE FRANCE
Personne morale de droit public à statut particulier
[Adresse 2]
[Localité 6]

S.A.S. FODEGI
[Adresse 1]
[Localité 6]

représentée par Me Valérie ROSANO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0727

Décision du 06 Février 2024
18° chambre 1ère section
N° RG 19/07306 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQD5J

SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE – SADA
assureur de l’INSTITUT DE FRANCE
[Adresse 4]
[Adresse 4]

représentée par Maître Laure BRACQUEMONT de la SELEURL LBCA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C2364

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Anne-Claire LE BRAS, 1ère Vice-Présidente Adjointe,
Madame Pauline LESTERLIN, Juge,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistées de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

DÉBATS

A l’audience du 06 Juin 2023 tenue en audience publique devant Madame Anne-Claire LE BRAS et Madame Pauline LESTERLIN, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 10 octobre 2023.
Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 6 février 2024.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

MM. [K] [G] et [Z] [D] sont titulaires d’un contrat de bail professionnel pour des locaux sis [Adresse 5] appartenant à l’Institut de France et dont le gestionnaire de bien est le cabinet Fodegi.

L’institut de France est assuré auprès de la société Anonyme de Défense et d’Assurance (SADA) suivant police n° 1H0176296.

Le bail a été signé le 25 janvier 2017, pour une prise en possession des lieux le 6 mars 2017.

Par courriel du 19 avril 2017, les locataires ont informé le cabinet Fodegi, gestionnaire, de l’apparition de traces d’humidité et de cloques sur les peintures de certaines pièces.
Par exploit d’huissier du 21 juillet 2017, M. [G] a fait réaliser un constat des désordres. Il a également mandaté un expert indépendant en bâtiment, la société KSD-Expertise et Conseils, laquelle a conclu dans son rapport du 14 septembre 2017, que les causes des désordres étaient des infiltrations par façade et non des remontées capillaires.

Par un constat d’huissier du 25 avril 2018, MM. [G] et [D] ont fait constater que les désordres étaient toujours présents.

Par acte du 13 juin 2019, MM. [G] et [D] ont assigné l’Institut de France et le cabinet Fodegi devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de condamnation in solidum au paiement de la somme de 104.030,21 euros en dédommagement des préjudices subis, faisant valoir que l’assurance des locataires, la MACSF, a dédommagé la perte d’exploitation durant la période de fermeture du 23 mars au 26 juin 2017 mais n’a versé aucune indemnité pour la fermeture au mois de janvier 2019, ni pour les autres préjudices.

Aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives, notifiées le 14 octobre 2021, MM. [G] et [D] demandent au tribunal de :

Sur la responsabilité contractuelle de l’Institut de France et de son gérant la société Fodegi en qualité de propriétaire du local privatif au rez-de-chaussée:
– CONSTATER que l’Institut de France et son gérant la société Fodegi ont manqué à leurs obligations contractuelles,
– CONSTATER que la responsabilité contractuelle de l’Institut de France et de son gérant la société FODEGI en qualité de propriétaire du local privatif au Rez-de-chaussée est engagée,

Sur la responsabilité délictuelle de l’institut de France et de son gérant la société Fodegi en qualité de propriétaire des parties communes de l’immeuble du [Adresse 5] :
– CONSTATER que l’Institut de France et son gérant la société Fodegi (en qualité de propriétaire des parties communes) n’a absolument pas entretenu les descentes d’eau de son immeuble, pas plus qu’elles n’ont permis une issue rapide en refusant de déclarer ce sinistre à leur assureur,
– CONSTATER que la responsabilité délictuelle de l’institut de France et de son gérant la société Fodegi en qualité de propriétaire de l’immeuble du [Adresse 5] est engagée.

– CONDAMNER, in solidum, l’Institut de France et son gérant la société Fodegi et la SADA, à verser à MM. [G] et [D] la somme de 101.215 € répartie comme suit:
Pour le remboursement des franchises : 2.037,21 €
778 €
Pour les préjudices liés à la perte d’exploitation du mois de janvier 2019 
30.000 €
Pour le préjudice lié à la perte de chance de créer une clinique spécialisée 10.000 €
Pour le préjudice corporel 4.000 €
Pour le préjudice moral 3.000 €
Pour la résistance abusive 3.000 €
Pour le préjudice financier lié aux frais de différentes natures 9.485 €
Pour le remboursement d’une partie des loyers verses depuis l’entrée dans les locaux 47.250 €
Soit un total de 109.550,21 €

Sur la demande reconventionnelle de l’Institut de France et la société Fodegi :
– CONSTATER qu’aucune demande préalable à la requête n’a été présente aux docteurs [G] et [D] visant à se renseigner sur les praticiens qui exerçaient dans les locaux ;
– CONSTATER qu’il n’est pas rapporté la preuve qu’il serait sous-loué plus de 50 % ;
– CONSTATER que les activités de psychologue, de kinésithérapeute, et de hypno thérapeute sont nécessaires pour l’activité des docteurs [G] et [D] ;
– CONSTATER que le fait pour l’Institut de France et la société Fodegi remettent en cause les spécialités qui partagent le cabinet des docteurs [G] et [D], après la délivrance d’une assignation, ne relève pas d’une exécution de bonne foi ;
EN CONSEQUENCE,
– REJETER la demande de résiliation judiciaire du bail des docteurs [G] et [D]

EN TOUT ETAT DE CAUSE,
– CONDAMNER, in solidum, l’Institut de France, la société Fodegi et la SADA, à verser à M. [G] et M. [D] la somme de 8.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives, notifiées le 17 février 2021, l’Institut de France et la société FODEGI demandent au tribunal de :

– METTRE HORS DE CAUSE le cabinet Fodegi, mandataire de l’Institut de France ;
– JUGER que l’Institut de France a parfaitement rempli ses obligations de délivrance et de jouissance paisible ;
– JUGER que MM. [G] et [D] ont renoncé à tout recours contre leur bailleur au titre des dégâts des eaux affectant les locaux ;
– JUGER que MM. [G] et [D] sont tenus contractuellement à la souffrance des travaux dans les locaux sans indemnité ;
– JUGER que la responsabilité de l’Institut De France n’est pas engagée à l’égard de MM. [G] et [D] ;
– DÉBOUTER purement et simplement MM. [G] et [D] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de l’Institut de France

Subsidiairement ,
Vu l’article L 121-12 du Code des Assurances
– JUGER que MM. [G] et [D] ont été indemnisés de l’intégralité de leurs préjudices par la MACSF ;
– JUGER que MM. [G] et [D] n’établissent pas que leurs préjudices n’auraient pas été intégralement indemnisés par leur assureur ;
– DÉCLARER MM. [G] et [D] irrecevables en leurs demandes indemnitaires du fait de la subrogation légale ;
– JUGER que MM. [G] et [D] n’ont subi aucune perte d’exploitation
– JUGER que MM. [G] et [D] n’établissent pas l’existence d’un préjudice en lien avec les désordres de créer une clinique spécialisée ;
– JUGER que MM. [G] et [D] ne démontrent aucun préjudice corporel, moral ni financier ;
– JUGER que MM. [G] et [D] ayant pu jouir intégralement des locaux ne peuvent prétendre à un quelconque remboursement des loyers ;
– DÉBOUTER purement et simplement MM. [G] et [D] de l’intégralité de leurs demandes indemnitaires ;
– DIRE ET JUGER que la compagnie SADA, devra garantir indemne l’Institut de France de toutes les condamnations pouvant être prononcées à son encontre au titre des prétentions des consorts [G] et [D]

Reconventionnellement
– JUGER que Messieurs [G] et [D] ont consenti des sous-locations illégales pour ne pas respecter la destination des lieux loués et la surface de sous location autorisée
– PRONONCER la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de MM. [G] et [D]
– CONDAMNER MM [K] [G] et [Z] [D] et la Compagnie SADA in solidum à payer à l’Institut de France la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Valérie ROSANO, Avocat à la Cour en application de l’article 699 du Code de procédure civile.
– Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives, notifiées le 26 juin 2021, la SADA demande au tribunal de :
– Juger que la responsabilité de l’Institut de France n’est pas engagée,
– Juger que les conditions de garantie du contrat souscrit auprès de la SADA ne sont pas réunies,
– Juger que les dommages sont exclus de la garantie du contrat souscrit auprès de la SADA,
– Juger que la garantie de la SADA n’est pas due,
– Débouter les Docteurs [D] et [G] ainsi que l’Institut de France de leurs demandes à l’encontre de la SADA,
– Mettre purement et simplement hors de cause la SADA,

A titre subsidiaire ,
– Réduire considérablement les prétentions des docteurs [D] et [G] et de l’Institut de France,
– Faire application des limites de garantie contractuellement prévues,

En tout état de cause ,
– Condamner tout succombant à verser à la SADA, la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui seront directement recouvrées par SELARL LBCA, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’affaire a été prononcée par ordonnance du 11 janvier 2022.

Par conclusions notifiées le 24 mars 2023, MM. [G] et [D] demandent au tribunal la révocation de l’ordonnance de clôture afin de produire trois nouvelles pièces attestant du congé délivré à leur encontre à effet du 5 mars 2023, sans formuler de nouvelles demandes.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 6 juin 2023.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Aux termes de l’article 803 du code de procédure civile, « l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal ».

En l’espèce, MM. [G] et [D] demandent la révocation de l’ordonnance de clôture afin de produire trois pièces complémentaires, sans formuler de nouvelles demandes, attestant du congé délivré à leur égard à effet du 5 mars 2023 et de leur sortie des lieux le 6 mars 2023. Cette demande de révocation a été soutenue devant le tribunal lors de l’ouverture des débats.

En l’espèce, le congé délivré aux locataires à effet du 5 mars 2023 et leur sortie des lieux le 6 mars 2023 constituent des faits nouveaux, intervenus postérieurement à la clôture prononcée le 11 janvier 2022 et intéressant directement le litige dont est saisi le tribunal, dès lors que le bailleur a formulé une demande reconventionnelle de résiliation judiciaire du bail.
Par conséquent, le tribunal fait droit à la demande de révocation de l’ordonnance de clôture, et déclare recevables les pièces n°29 (congé délivré le 8 juillet 2022), n°30 (estimation du coût financier du déménagement) et n°31 (état des lieux de sortie établi le 6 mars 2023) produites par MM. [G] et [D].

Par ailleurs, le tribunal constate que le bail liant les parties ayant pris fin par l’effet du congé délivré le 8 juillet 2022, à effet du 5 mars 2023 et les locataires ayant quitté les lieux, la demande reconventionnelle du bailleur aux fins de résiliation judiciaire du bail est devenue sans objet, ce qu’a reconnu lui-même l’Institut de France au cours des débats.

Sur les demandes indemnitaires de MM. [G] et [D]

MM. [G] et [D] fondent leurs demandes indemnitaires, à titre principal, sur la responsabilité contractuelle de l’Institut de France et de la société FODEGI, en qualité de propriétaire et gestionnaire du local privatif au rez-de chaussée et à titre subsidiaire, sur la responsabilité délictuelle des défendeurs, en qualité de propriétaire et gestionnaire des parties communes de l’immeuble situé [Adresse 5].

Ils font valoir que pèse sur l’Institut de France en qualité de bailleur une obligation de délivrance prévue par l’article 1719 du code civil, c’est à dire la mise à disposition du bien, afin que le locataire puisse en user conformément à sa destination ; que le bailleur est de ce fait responsable des troubles de jouissance qu’il cause directement mais encore de ceux émanant du concierge, des colocataires et d’une façon générale de ses mandataires ou préposés ; que la clause contractuelle stipulée au bail prévoyant une renonciation à recours en cas de dégâts causés aux lieux loués par suite d’infiltration ne peut exclure toute garantie du bailleur de son fait personnel ; que le local délivré s’est révélé particulièrement humide en raison de la vétusté des descentes d’eau pluviales causée par le défaut d’entretien fautif de l’immeuble dont le bailleur est l’unique propriétaire ; que le propriétaire n’a mené aucune action permettant la jouissance paisible des lieux à la suite des désordres constatés.

En réponse, l’Institut de France et la société Fondegi contestent toute faute contractuelle, faisant valoir que le bailleur et son gestionnaire se sont montrés diligents pour faire réaliser des travaux permettant de mettre fin aux désordres, que ce sont bien les travaux réalisés à leur initiative qui ont définitivement mis fin aux désordres et que le seul fondement valable est la responsabilité contractuelle dès lors que l’Institut de France n’est pas un tiers, s’agissant du bailleur lié aux locataire par un contrat de bail ; que ce contrat comprend une clause de renonciation à recours et une clause de souffrance écartant en tout état de cause toute responsabilité contractuelle du bailleur.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière:
1o De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant
2o D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée;
3o D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail;
4o D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.
Cependant, les parties peuvent contractuellement restreindre l’obligation de garantir la jouissance paisible du local qui pèse sur le bailleur.

Le preneur qui a renoncé à agir contre le bailleur ne peut éviter l’application de cette clause contractuelle en agissant contre le bailleur sur un fondement délictuel.

Aux termes du bail, clause 1.4, « le preneur devra souffrir sans aucune indemnité, quelle qu’en soit l’importance et la durée et par dérogation à l’article 1724 du code civil, alors même que ces derniers excéderaient 21 (vingt-et-un) jours, tous les travaux de grosses et petites réparations qui pourraient devenir nécessaires dans les lieux loués, dans le bâtiment […] ».

Aux termes du bail, article IV, « le preneur renonce expressément à tout recours en responsabilité contre le bailleur et/ ou toute action en réduction du loyer […] – en cas de dégâts causés aux lieux loués ou objets s’y trouvant par suite de fuites sur canalisations, d’infiltrations, au travers des murs, toitures ou vitrages, d’humidité provenant du sol, du sous-sol ou des murs, de la condensation, du gel ou de la fonte des neiges ou glaces ».

Le tribunal relève en premier lieu que les locataires ne contestent pas le fait que les troubles de jouissance ont définitivement pris fin à la faveur des travaux réalisés en janvier 2019, à la demande et à la charge financière du bailleur, les premières manifestations des infiltrations ayant été signalées par les locataires par courriel du 19 avril 2017.

Par ailleurs, en l’absence de tout autre élément technique venant corroborer l’expertise amiable de la société KSD établi le 14 septembre 2017, concluant à des infiltrations par façade, de sorte que le tribunal, ne pouvant se fonder exclusivement sur cette expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties, nonobstant le fait qu’elle ait été régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire,
n’est pas en mesure d’identifier avec certitude la cause des désordres, à savoir des remontées capillaires ou des infiltrations par façade, ni quels étaient les travaux de réparation nécessaires en application des règles de l’Art en la matière.

Ce point litigieux entre les parties est cependant indifférent dès lors que le bailleur ne conteste pas qu’il s’agit de travaux qui demeurent à sa charge, dont il a intégralement pris l’initiative, mandatant les sociétés TAC (facture du 9 juin 2017 pour l’injection de résine dans les murs sur rue par l’extérieur), ACM PLUS (facture du 13 juillet 2017 pour la pose de panneaux dissimulant les murs abîmés), BATY DEPANNAGE (facture du 5 juillet 2017 pour la reprise des descentes d’eaux pluviales) puis SRS-BÂTIMENTS (facture du 13 janvier 2019 pour la reprise des embellissements).

En effet, les locataires ne démontrent nullement avoir dû entreprendre eux-mêmes des travaux de réparation et rénovation des désordres constatés ni avoir mis eux-mêmes fin à ces désordres de leur propre initiative.

Il résulte du courriel du 21 avril 2017 émanant du gestionnaire ainsi que des factures des artisans produites par le bailleur, mais aussi du courriel des locataires du 30 juin 2017, se déclarant satisfait de la gestion du sinistre, que le bailleur et son gestionnaire ont été à l’initiative des solutions apportées pour résoudre les désordres, avec une efficacité non contestée par les locataires qui ne font aucunement valoir une persistance des désordres au delà la dernière phase de travaux réalisée en janvier 2019.

Par ailleurs, les locataires soutiennent que le trouble de jouissance résulte également de la durée de près de deux ans pendant laquelle les désordres ont subsisté en raison du manque de diligences du bailleur et de son gestionnaire et de décisions techniques non pertinentes, en l’absence d’identification des causes initiales des désordres.

Cependant, les locataires échouent à rapporter la preuve d’une prise en charge d’une durée excessive au regard de la nature et de l’ampleur des désordres, un temps de séchage nécessairement long étant en outre requis en cas de dégât des eaux. Enfin, les locataires ne répondent pas au bailleur qui leur oppose leur propre résistance à laisser l’accès aux locaux pour la réalisation des travaux d’embellissements, et ne démontrent aucune diligence pour permettre la réalisation de ces travaux dès l’été 2018, alors qu’il est démontré que les murs étaient secs, et réduire ainsi la durée des désordres.

Les désordres d’infiltration apparus dans les lieux loués ne constituent donc pas un trouble de jouissance susceptible d’engager la responsabilité contractuelle du bailleur et de son mandataire.

Par conséquent, aucune faute contractuelle de l’Institut de France ou de la société Fogedi, son gestionnaire, n’apparaît caractérisée, ces dernières s’étant montrées diligentes dans la prise en charge des désordres et dans la réalisation des travaux nécessaires, proposant également la pose de panneaux dissimulant les désordres pendant le temps de séchage des murs et la réalisation des travaux d’embellissement dès le séchage des murs confirmé.

En tout état de cause, les locataires avaient renoncé aux termes du bail à tout recours en responsabilité à l’encontre du bailleur en cas de dégâts causés aux lieux loués en raison d’infiltrations, et avaient accepté une clause de souffrance des travaux réalisés par le bailleur, excluant de fait toute possibilité d’engager la responsabilité de l’Institut de France ou de son mandataire pour ces raisons. Or, la présente action est précisément fondée sur de tels fondements et ne peut valablement prospérer.

Ces clauses de renonciation à recours en recherche de la responsabilité du bailleur excluent également la possibilité de rechercher cette même responsabilité sur un fondement délictuel et ce moyen doit donc être également écarté.

MM. [G] et [D] sont donc déboutés de leur demande de condamnation de l’Institut de France et de la société Fondegi à indemniser les préjudices subis à hauteur de la somme de 109.550,21 €.

Par conséquent, la demande de mise hors de cause de la société FODEGI et d’appel en garantie de la société SADA deviennent donc sans objet.

Sur les autres demandes

MM. [G] et [D], parties succombantes, sont condamnés in solidum aux entiers dépens et à payer à l’Institut de France, à la société Fondegi et à la société SADA la somme de 2.000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

MM. [G] et [D] sont déboutés de leurs demandes sur ce même fondement.

La nature et l’ancienneté de l’affaire justifie de prononcer l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Ordonne la révocation de l’ordonnance de clôture rendue le 11 janvier 2022,

Déclare recevables les pièces n°29 (congé délivré le 8 juillet 2022), n°30 (estimation du coût financier du déménagement) et n°31 (état des lieux de sortie établi le 6 mars 2023) produites par Messieurs [K] [G] et [Z] [D],

Constate que la demande reconventionnelle de résiliation judiciaire du bail, formulée par l’INSTITUT DE FRANCE est devenue sans objet,

Déboute Messieurs [K] [G] et [Z] [D] de leur demande de condamnation de l’INSTITUT DE FRANCE et de la société FONDEGI à indemniser les préjudices subis à hauteur de la somme de 109.550,21 €,

Dit que la demande de mise hors de cause de la société FODEGI est devenue sans objet,
Dit que l’appel en garantie de la société Anonyme de Défense et d’Assurance – SADA est devenu sans objet,

Condamne in solidum Messieurs [K] [G] et [Z] [D] à payer à l’INSTITUT DE FRANCE, à la société FONDEGI et à la société SADA la somme de 2.000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Messieurs [K] [G] et [Z] [D] de leurs demandes sur ce même fondement,

Condamne in solidum Messieurs [K] [G] et [Z] [D] aux entiers dépens,

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à Paris le 06 Février 2024.

Le GreffierLe Président

Christian GUINANDAnne-Claire LE BRAS