COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 22 NOVEMBRE 2023

N° 2023/ 475

N° RG 21/08812

N° Portalis DBVB-V-B7F-BHUDZ

[Z] [V] [K] épouse [T]

C/

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble

‘[Adresse 4]’

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Joseph MAGNAN

Me Charles TOLLINCHI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 29 Avril 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/00509.

APPELANTE

Madame [Z] [V] [K] épouse [T]

née le 11 Février 1964 à MENTON (06), demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Joseph MAGNAN, membre de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Olivier FAUCHEUR, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble ‘[Adresse 4]

représenté par son syndic en exercice la SAS TREPIER-VENTURINI IMMOBILIER, dont le siège social est [Adresse 1], elle-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, y domicilié sis [Adresse 2]

représentée par Me Charles TOLLINCHI, membre de la SCP CHARLES TOLLINCHI – CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Franck BANERE, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 10 Octobre 2023 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Novembre 2023.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Novembre 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Mme [T] est propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble [Adresse 4].

Par exploit du 3 février 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] a fait assigner Mme [T] devant le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence en paiement des arriérés de charges.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 29 avril 2021, le Tribunal a :

CONDAMNE Mme [T] à payer et porter au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4] la somme de 33 863,45€ au titre des charges de copropriété impayées avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE Mme [T] à payer et porter au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4] la somme de 500€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

CONDAMNE Mme [T] à payer et porter au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4] la somme de 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4] de ses demandes autres ou plus amples

CONDAMNE Mme [T] aux dépens.

Par déclaration au greffe en date du 14 juin 2021, Mme [T] a interjeté appel de cette décision.

Elle sollicite :

EN LA FORME,

– RECEVOIR Mme [Z] [T] en son appel ;

AU FOND,

– LE DIRE bien fondé ;

A titre principal,

Vu l’Ordonnance de référé rendue par le Premier Président près la Cour d’appel d’Aix-en-Provence saisi de la demande d’arrêt de l’exécution provisoire du jugement querellé en date du 10. O9. 2021,

– ANNULER le jugement rendu par la 4ème Chambre Civile du Tribunal Judiciaire de Nice en date du 29.04.2021 en ce que:

– Le jugement a été obtenu sans que les parties ne soient convoquées à une audience en application des dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile qui ne pouvaient être appliquées en l’absence de constitution d’avocat par Mme [Z] [T] ;

– Le jugement a été obtenu par fraude sur la base d’une assignation comportant des affirmations erronées et à l’appui de fausses pièces ;

-Le jugement ne contient pas une motivation suffisante, précise, rationnelle et complète ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la Cour de céans n’entendait pas prononcer l’annulation du dit jugement,

– INFIRMER le jugement rendu par la 4ème Chambre Civile du Tribunal Judiciaire de Nice en date du 29.04.2021 en ce qu’il a :

– Condamné Mme [Z] [T] à payer et porter au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] ” la somme de 33.863,45 € au titre des charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

– Condamné Mme [Z] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] ” la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

– Condamné Mme [Z] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] ” la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

– Débouté le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] ” de ses demandes autres ou plus amples ;

– Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

– Condamné Mme [Z] [T] aux dépens.

ET STATUANT A NOUVEAU,

Vu les articles 455 et 458 du Code de Procédure Civile,

Vu les articles 1355 du Code Civil et 122 à 125 du Code de Procédure Civile,

Vu les articles 514-5, 519 et 521 du Code de Procédure Civile,

Vu l’Ordonnance de référé rendue par le Premier Président près la Cour d’appel d’Aix-en-Provence saisi de la demande d’arrêt de l’exécution provisoire du jugement querellé en date du 10. 092021,

Vu les éléments produits aux débats,

Vu ce qui précède,

– DIRE ET JUGER que le juge du fond n’a pas tenu compte de l’autorité de la chose jugée tirée de l’arrêt de la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence en date du 25.09.2021 ;

– DIRE ET JUGER, en conséquence, que le syndicat des copropriétaires est irrecevable en ses demandes ;

– DIRE ET JUGER que le juge du fond a statué sur des montants particulièrement erronés au titre des arriérés de charges ;

– DIRE ET JUGER que le syndicat des copropriétaires s’est volontairement abstenu d’actualiser le décompte copropriétaire ;

– CONSTATER, au besoin DIRE ET JUGER, que le montant des arriérés de charges dus par Mme [Z] [T] à la date du jugement était de 20.812,29 € ;

– DIRE ET JUGER que le juge du fond a statué sur des comptes provisoires non arrêtés;

– CONSTATER, au besoin DIRE ET JUGER, que la somme de 7.301,59 € est à ce jour toujours provisoire ;

– DEBOUTER, en conséquence, le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation à hauteur de 33.863,45 € au titre des arriérés de charges ;

– DIRE ET JUGER que le montant des arriérés de charges réellement dus par Mme [Z] [T] est de 13.542,41 euros, déduction faite des charges imputées sur la base de comptes non approuvés et/ou provisoires, à laquelle devra être déduite la somme de 2.358,00 € au titre de l’appel de fonds exceptionnel du 15.12.2020 qui n’avait pas lieu d’être ;

DIRE ET JUGER que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de son préjudice ;

DEBOUTER, en conséquence, le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation à hauteur de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONSTATER, au besoin DIRE ET JUGER, que le syndicat des copropriétaires a tout mis en ‘uvre afin que Mme [Z] [T] soit privée de pouvoir assurer la défense de ses intérêts en première instance ;

DEBOUTER, en conséquence, le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation à hauteur de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

En tout état de cause,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] ” à payer à Mme [Z] [T] la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, outre les dépens.

A l’appui de son recours, elle fait valoir :

-que plusieurs procédures l’ont opposée au syndicat des copropriétaires,

-que par ordonnance de référé en date du 10 septembre 2021, le premier président près la cour d’appel d’Aix-en-Provence a ordonné l’arrêt de l’exécution provisoire du jugement dont appel, dans la mesure où:

-il a fait application de l’article 778 alinéa 5 du code de procédure civile pour avoir recours à la procédure sans audience alors qu’elle n’avait pas constitué avocat,

-la motivation de principe lapidaire ne faisant aucunement référence aux pièces produites et aux particularités de l’affaire équivaut à une absence de motivation,

-le syndicat des copropriétaires n’a pas fait état des versements effectués par elle même dans son assignation alors qu’ils sont reportés sur le commandement aux fins de saisie vente du 21 mai 2021 en exécution du jugement contesté,

-le syndicat des copropriétaires a indiqué faussement que les comptes arrêtés au 30 juin 2020 avaient été approuvés par l’AG de 2021 puisque celle-ci ne s’est tenue que le 22 avril 2021,

-que le syndicat des copropriétaires qui sait qu’elle a le même avocat depuis toutes les procédures ne s’est sciemment pas rapproché de ce dernier et a obtenu le jugement par fraude,

-que le syndicat des copropriétaires n’a nullement informé l’ensemble des copropriétaires de ce qu’il introduisait une nouvelle procédure à son encontre, en contradiction avec l’article 55 du décret du 17 mars 1967, il est tenu d’en rendre compte lors de la prochaine AG, qu’il ne l’a pas fait pour ne pas attirer son attention et obtenir un jugement en fraude de ses droits,

-que le juge du fond n’a pas tenu compte de l’autorité de la chose jugée tirée de l’arrêt de la CA d’Aix-en-Provence du 25 septembre 2020 qui l’a débouté de ses demandes de condamnation à son encontre au titre des arriérés de charges et aurait dû déclarer irrecevable l’action introduite par le syndicat des copropriétaires,

-que le juge a statué sur des montants erronés d’arriérés de charge sans qu’il soit tenu compte des nombreux versements opérés par elle, la dette n’ayant pas été actualisée par le syndicat des copropriétaires,

-que les comptes de l’exercice 2020 ayant été approuvés par une AG du 22 avril 2021 de même que le budget provisionnel au titre de l’exercice 2021, les comptes n’étaient pas approuvés à la date du jugement et les sommes sont provisoires et le sont toujours puisque l’AG qui est contestée n’est pas définitive,

-que sa dette d’arriérés de charges est de 13 542,41€ (20 844€- 7301,59€ au titre des comptes non approuvés et/ou provisoires) dont il convient de déduire la somme de 2358€ au titre de l’appel de fonds exceptionnel du 15 décembre 2020 qui n’avait pas lieu d’être.

Le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice conclut:

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a ,

CONDAMNE Mme [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 4] la somme de 33 863.45 €Euros correspondant aux charges de copropriété dues au 27 janvier 2021, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Y AJOUTANT,

CONDAMNER Madame [T] à régler la somme de 3429.95 € au titre des charges échues au 01 juillet 2023, à parfaire

CONDAMNER la requise à payer au Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 4] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNER la requise à payer au Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 4] la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC pour la première instance,

CONDAMNER la requise à payer au Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 4] la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC pour l’appel,

Dans l’hypothèse d’une exécution forcée :

DIRE ET JUGER que le montant des sommes retenues pas l’huissier au titre de l’article 10 du décret du 8 mars 2011 devront être supportées par Mme [T].

LA CONDAMNER aux entiers dépens.

Il soutient:

-que Mme [T] est défaillante dans le règlement de ses charges depuis de nombreux mois,

-qu’à la date du 9 juillet 2021 elle était redevable de la somme de 20 844€,

-qu’au 1er juillet 2023 elle est redevable de la somme de 3 429,95€,

-que cette situation lui cause un préjudice qu’elle évalue à 10 000€,

-qu’il n’a pas été débouté de sa demande en paiement par la CA mais déclaré irrecevable à agir en référé mais pouvait parfaitement agir au fond,

-que le jugement de première instance n’a pas été obtenu par fraude, que l’assignation, déposée en étude avec avis de passage dans la boîte aux lettres de Mme [T] à son adresse non contestée, était un avertissement suffisant,

-que le projet d’assignation a été adressé à son conseil,

-qu’il n’a aucune obligation d’obtenir une autorisation d’ester en justice pour le recouvrement de charges, que le fait d’omettre de signaler l’existence d’une nouvelle procédure n’a aucune conséquence sur la validité du jugement, puisque le défaut d’information n’est pas sanctionné,

-que les copropriétaires ont été informés par courrier du 30 juin 2021,

-que le jugement attaqué est parfaitement motivé,

-que les AG sont exécutoires malgré une contestation tant qu’elles n’ont pas été annulées,

-que les charges sont dues sur présentation des appel de fonds,

-que le tribunal n’est pas tenu de limiter les charges dues aux années échues et approuvées en AG,

-que Mme [T] soutient que la somme de 2358€ correspondant à l’appel de fonds du 15 décembre 2020 doit être expurgé du décompte car il n’avait pas lieu d’être sans aucune autre explication.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 septembre 2023.

Par conclusions d’appelant n°4 notifiée le 9 octobre 2023, Mme [T] sollicite le rabat de l’ordonnance de clôture et la recevabilité de ses dernières conclusions.

Par conclusions de procédure notifiées le 9 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] s’oppose à la recevabilité des dernières conclusions de Mme [T].

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le rabat de l’ordonnance de clôture et la recevabilité des dernières conclusions n°4 de Mme [T]

Il résulte de l’article 803 du code de procédure civile que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

En l’espèce, lors de la fixation de l’affaire le 17 février 2023 pour l’audience du 10 octobre 2023, il était indiqué sur l’avis que le dossier serait clôturé 15 jours avant l’audience et cette clôture est intervenue le 26 septembre 2023.

Les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires ont été produites le 13 juillet 2023 de sorte que Mme [T] avait parfaitement le temps d’y répondre avant la clôture et non la veille de l’audience, ce qui contrevient au respect du principe du contradictoire.

Le fait que l’ordinateur de Mme [T] serait tombé en panne le 18 septembre 2023, ne lui permettant pas de transmettre à son conseil ses éléments de réponse ne saurait être considéré comme une cause grave justifiant la révocation de la clôture, de sorte que la demande de rabat de l’ordonnance de clôture de Mme [T] est rejetée et les conclusions N°4 de cette dernière ainsi que les pièces nouvelles qui les accompagnent sont écartées des débats.

Sur l’annulation du jugement

Mme [T] prétend que le syndicat des copropriétaires, qui sait qu’elle a toujours pris soin d’assurer sa défense par le même avocat dans l’ensemble des procédures les opposant, a obtenu le jugement querellé par fraude, puisque la loyauté et la bonne foi lui commandaient de se rapprocher de son conseil habituel ou a minima de l’informer des références procédurales et de la date de la conférence présidentielle, ce qu’il s’est abstenu de faire.

Mais le syndicat des copropriétaires a fait assigner Mme [T] devant le tribunal judiciaire de NICE en recouvrement de charges par huissier de justice le 3 février 2021, à l’adresse non contestée de cette dernière.

Cette assignation a été signifiée selon procès verbal déposé en l’étude et un avis de passage a été déposé dans la boîte aux lettres de Mme [T].

Cette assignation comportait les mentions obligatoires prévues par le code de procédure civile permettant à la partie adverse de désigner un avocat en vue qu’il se constitue.

Il ne peut être reproché au syndicat des copropriétaires aucune fraude ou défaut de loyauté ou mauvaise foi d’autant que ce dernier verse aux débats un mail de son conseil au conseil de Mme [T] en date du 27 janvier 2021 adressant le projet d’assignation.

Face à l’inertie de Mme [T], pourtant valablement informée de la procédure et dont elle est seule responsable, il importe peu que le syndicat des copropriétaires ait accepté que la procédure se déroule sans audience au visa de l’article 778 alinéa 5 du code de procédure civile, l’application de ce texte par le juge de première instance étant sans conséquence puisque Mme [T] n’avait pas constitué avocat.

Mme [T] reproche également au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir informé l’ensemble des copropriétaires de ce qu’il avait introduit une nouvelle procédure à son encontre en contradiction avec les dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, lors de l’AG du 22 avril 2021 ayant suivi l’assignation, afin de ne pas attirer son attention sur le fait que la procédure se suivait en catimini.

Pour autant, cette information a été donnée par courrier du 30 juin 2021 et il a été démontré ci-dessus que la procédure n’a pas été faite en fraude des droits de Mme [T] qui en avait parfaitement connaissance de part l’assignation et le mail à son conseil.

Mme [T] indique que le syndicat des copropriétaires n’a pas, délibérément, porté à la connaissance de la juridiction de première instance des éléments essentiels ni communiqué ses pièces.

Or le syndicat des copropriétaires ne pouvait produire en première instance le PV de l’AG de 2021 qui s’est tenue postérieurement à l’audience soit le 22 avril 2021, il s’agit manifestement d’une erreur matérielle du bordereau de communication de pièces, la pièce concernant en fait l’AG 2020, qui n’a pas été annulée.

En outre, l’arrêt de la présente cour d’appel en date du 27 septembre 2020, infirmant l’ordonnance en la forme des référés n’a pas statué sur le fond, mais a déclaré le syndicat des copropriétaires irrecevable, ce qui permettait à ce dernier d’agir au fond, sans tromper la juridiction de première instance, en lui cachant une décision, qui aurait autorité de la chose jugée.

De plus, en l’absence de constitution en défense et donc face à l’impossibilité d’apporter de nouvelles pièces au débat, le syndicat des copropriétaires n’a pu actualiser sa dette avant la mise en délibéré par le juge de première instance, quoique des versements aient été faits par Mme [T], sans que cela ne constitue une volonté de tromper la juridiction, toute condamnation étant faite en deniers ou quittances.

Enfin, Mme [T] reproche au jugement entrepris une absence de motivation.

Il convient de rappeler que Mme [T], bien que régulièrement citée, était non comparante en première instance, qu’il s’agit d’une action en recouvrement de charges impayées et que le premier juge a examiné les comptes approuvés par les procès verbaux des assemblées générales non contestées, de sorte qu’il ne peut être retenu que le jugement doit être annulé pour absence de motivation.

En conséquence, la demande en annulation du jugement présentée par Mme [T] est rejetée.

Sur la demande en paiement

Mme [T] ne conteste pas être redevable de charges de copropriété dans la mesure où dans ses dernières conclusions recevables elle demande à ce qu’il soit dit et jugé que le montant des arriérés de charges réellement dus par elle même est de 13 542,41€, déduction faite des charges imputées sur la base de comptes non approuvés et/ou provisoires, à laquelle devra être déduite la somme de 2 358€ au titre de l’appel de fonds exceptionnel du 15 décembre 2020 qui n’avait pas lieu d’être.

Outre que Mme [T] n’explicite pas en quoi cet appel de fonds exceptionnel de 2358€ en date du 15 décembre 2020 n’aurait pas lieu d’être, le syndicat des copropriétaires sollicite sa condamnation au titre des charges de copropriété impayées et échues au 1er juillet 2023 à la somme de 3 429,95€.

A l’appui de sa demande, il verse aux débats:

-l’extrait cadastral,

-le contrat de syndic,

-les appels de fonds concernant Mme [T] du 1er janvier 2014 à début 2023

-les arrêtés de compte pour les années 2015 à 2022,

-la situation de compte de Mme [T] au 27 janvier 2021,

-le PV de l’AGE 2020,

-les PV des l’AGO de 2013 à 2023,

-la situation de comte de Mme [T] au 1er juillet 2023.

Il en résulte que ce dernier justifie parfaitement par les pièces produites aux débats le montant de sa dette et qu’il convient de condamner Mme [T] à payer au syndicat des copropriétaire pris en son syndic en exercice la somme de 3 429,95€ arrêtée au 1er juillet 2023 au titre des charges de copropriété échues et impayées.

Sur les autres demandes

Le jugement entrepris est confirmé en ce qu’il a condamné Mme [T] à la somme de 500€ pour résistance abusive, source de préjudice et d’entrave dans la gestion de la copropriété.

Mme [T] est condamnée à 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens d’appel.

Le montant des sommes retenues par l’huissier au titre de l’article 10 du décret du 8 mars 2011 sera supporté par Mme [T].

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

REJETTE la demande de Mme [T] en rabat de l’ordonnance de clôture,

ECARTE des débats les conclusions n°4 de Mme [T] notifiées après l’ordonnance de clôture et les pièces nouvelles qui les accompagnent,

DEBOUTE Mme [T] de sa demande en annulation du jugement rendu le 29 avril 2021 par le Tribunal judiciaire de NICE

CONFIRME le jugement rendu le 29 avril 2021 par le Tribunal judiciaire de NICE

SAUF en ce qu’il a:

CONDAMNE Mme [T] à payer et porter au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4] la somme de 33 863,45€ au titre des charges de copropriété impayées avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

STATUANT A NOUVEAU,

CONDAMNE Mme [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la somme de 3 429,95€ au titre des charges de copropriété impayées échues au 1er février 2023,

Y ajoutant,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE Mme [T] à régler au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE Mme [T] aux entiers dépens de l’appel,

DIT que le montant des sommes retenues par l’huissier au titre de l’article 10 du décret du 8 mars 2011 sera supporté par Mme [T].

LA GREFFIERE LE PRESIDENT