COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 20 FEVRIER 2024

N° 2024/ 70

Rôle N° RG 20/03417 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BFWUF

S.C.I. [H]

C/

S.C.I. VILLA MARIA STELLA OCTAVIA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Charles TOLLINCHI

Me Romain CHERFILS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 10] en date du 27 Janvier 2020 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 18/03530.

APPELANTE

S.C.I. PAULINE poursuites et diligences de son représentant légal en exerci

ce, y domicilié.

demeurant [Adresse 6]

représentée par Me Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI – CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me MASSUCO, avocat au barreau de TOULON

INTIMEE

S.C.I. VILLA MARIA STELLA OCTAVIA prise en la personne de son représentant légal en exercice

demeurant [Adresse 7]

représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant Me Jean baptiste TAILLAN, avocat au barreau de TOULON substitué par Me Sylvain COIN, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 15 Janvier 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Mme OUVREL, Conseillèrea fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Février 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Février 2024,

Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 19 mai 2010, la SCI Villa Maria Stella Octavia a confié à la SARL Référence Immobilier un mandat de vente des lots de l’ensemble immobilier en copropriété à réaliser et situé [Adresse 1] et [Adresse 8] à [Localité 9], référencé section BW [Cadastre 2] et [Cadastre 3] au cadastre de la commune.

Le 28 août 2010, un contrat de réservation a été signé par la gérante de la SCI Pauline au titre d’un appartement au sein de cette copropriété.

Le 12 juillet 2011, des travaux modificatifs ont été commandés par la SCI Pauline dans le cadre du changement de destination des lieux, désormais à usage de cabinet médical et non plus à usage d’habitation.

Par acte authentique du 14 septembre 2011, la SCI Villa Maria Stella Octavia a vendu en l’état futur d’achèvement à la SCI Pauline le lot 46 de cet ensemble immobilier, correspondant à un appartement de type 3, situé en rez-de-chaussée et en duplex, portant la référence A04 sur le plan de l’immeuble, moyennant le prix de 378 000 €.

Le 12 septembre 2012, la SCI Villa Maria Stella Octavia a convoqué la SCI Pauline en vue de procéder à la livraison dudit appartement le 26 septembre 2012, se fondant sur une attestation d’achèvement des travaux délivrée par le maître d’oeuvre d’exécution en date du 11 septembre 2012. Elle a également demandé le paiement du solde du prix de vente pour 113 400 €, outre le coût des travaux modificatifs réalisés à hauteur de 956,80 €. Le rendez-vous a été reporté au 6 et 7 novembre 2012.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 novembre 2012, la SCI Pauline a notifié à la SCI Villa Maria Stella Octavia son refus de prendre livraison du bien, invoquant de graves défauts de conformité et vices de construction constatés lors de sa visite des lieux et dont la notice descriptive annexée à l’acte de vente n’aurait pas fait état (luminosité naturelle insuffisante eu égard à l’implantation des fenêtres des deux chambres principalement).

Par lettre recommandée avec accusé de réception du conseil de la SCI Villa Maria Stella Octavia du 7 février 2013, adressée à la SCI Pauline, celle-ci l’a mise en demeure de prendre livraison du bien achevé et de lui payer les sommes restant dues.

La SCI Pauline a maintenu son refus.

Par actes des 14 et 19 juin 2013, la SCI Villa Maria Stella Octavia a assigné la SCI Pauline et la SARL Référence Immobilier, au visa des articles L 261-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, outre 1147 et 1184 du code civil, afin qu’il soit ordonné à la SCI Pauline de prendre livraison du bien et de payer le solde du prix de vente.

Par ordonnance d’incident du 8 septembre 2014, le juge de la mise en état a ordonné une expertise, l’expert ayant déposé son rapport le 21 décembre 2015.

Par jugement réputé contradictoire en date du 27 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Toulon a :

déclaré irrecevables les demandes formées par la SCI Villa Maria Stella Octavia contre la SARL Référence immobilier, prise en la personne de son liquidateur judiciaire, maître [U] [D],

débouté la SCI Villa Maria Stella Octavia de sa fin de non recevoir tirée du défaut de publicité foncière des demandes reconventionnelles en nullité et résolution judiciaire du contrat de vente en l’état futur d’achèvement du 14 septembre 2011,

débouté la SCI Pauline de sa demande aux fins d’annulation du contrat de vente en l’état futur d’achèvement du 14 septembre 2011,

débouté la SCI Pauline de sa demande aux fins de résolution judiciaire du contrat de vente en l’état futur d’achèvement du 14 septembre 2011 en ses deux moyens de droit,

enjoint à la SCI Pauline de prendre livraison de l’appartement acquis de la SCI Villa Maria Stella Octavia par contrat de vente en l’état futur d’achèvement du 14 septembre 2011, n°A04 sur le plan de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 9], sur les parcelles référencées BW [Cadastre 2] et [Cadastre 3] au cadastre de la commune, à la date et à l’heure fixée entre les parties, et dit qu’à cette occasion les clefs du bien lui seront remises et qu’un procès-verbal de livraison sera établi par la SCI Villa Maria Stella Octavia,

condamné la SCI Pauline, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à payer à la SCI Villa Maria Stella Octavia, prise en la personne de son représentant légal en exercice, la somme de 114 356,80 € TTC, majorée d’intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 février 2013,

dit qu’à défaut d’exécution de la condamnation à prendre livraison de l’appartement et/ou de la condamnation au paiement de l’entier solde du contrat dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision, la SCI Pauline sera tenue au paiement d’une astreinte de 75 € par jour de retard,

condamné la SCI Villa Maria Stella Octavia à payer à la SCI Pauline la somme de 40 000 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement,

ordonné la compensation des dettes respectives de la SCI Villa Maria Stella Octavia et de la SCI Pauline,

débouté la SCI Pauline de sa demande de condamnation de la SCI Villa Maria Stella Octavia au paiement de la somme de 87 886,90 € avec intérêts au taux légal,

débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

dit que chaque partie conserve la charge des dépens par elle exposés,

ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Le tribunal a estimé que la SCI Pauline ne justifiait pas d’une erreur sur les qualités essentielles du bien immobilier acquis, dont elle ne pouvait ignorer la configuration qui était, dès l’origine, apparente. Il a retenu que l’acquéreur s’était certes mépris sur la hauteur et la localisation des fenêtres de la mezzanine du bien, ainsi que sur l’impact des travaux modificatifs sur la luminosité de la pièce haute du bien (cloisonnement de la mezzanine supérieure), mais avait eu connaissance des documents contractuels et plans, ainsi que du fait que l’immeuble était classé.

Par ailleurs, le tribunal a retenu que la SCI Pauline ne pouvait s’opposer à l’achèvement ou à la livraison de l’immeuble, ne justifiant d’aucune cause de résolution du contrat du chef de défaut de conformité, aucune malfaçon n’étant établie. Il a estimé que l’acquéreur ne justifiait pas du caractère substantiel du défaut de conformité alors que la différence de mécanisme d’ouverture n’était pas caractérisée, et, que la différence entre les plans et le bien livré portait sur une réduction de la fenêtre de 20 cm seulement (80 cm au lieu d’un mètre).

Le tribunal a écarté toute application de la garantie des vices cachés, le vice étant apparent et ayant justifié le refus de livraison.

Le tribunal a écarté, en outre, la garantie des vices apparents de l’article 1642-1 du code civil, faute de prise de possession des lieux par l’acquéreur, et, en l’absence de toute malfaçon ou vice de construction, l’expert ayant limité le litige au défaut de conformité.

En application des articles 1134 et 1184 anciens du code civil, le tribunal a estimé que la demande d’exécution forcée du contrat était justifiée, l’état d’achèvement du bien étant acquis et retenant un manquement contractuel imputable à la SCI Pauline.

Enfin, le tribunal a retenu un manquement de la SCI Villa Maria Stella Octavia à son obligation d’information et de conseil à l’égard de l’acquéreur, à raison de plans peu lisibles pour un profane, ne lui permettant pas d’avoir conscience des incidences de la perte de luminosité induite par les travaux modificatifs, ni de l’absence de toute modification ultérieure possible, puisque le bâtiment est classé. Il a estimé qu’un préjudice était causé à l’acquéreur en terme de perte de valeur du bien, puisqu’en affectant l’usage et la jouissance, préjudice aggravé eu égard au standing de l’immeuble et à l’impossibilité d’y remédier. En revanche, les premiers juges ont écarté l’indemnisation des frais et charges afférents au bien non livré s’agissant d’un préjudice issu, non pas des non conformités, mais du refus de livraison du bien.

Selon déclaration reçue au greffe le 5 mars 2020, la SCI Pauline a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes les dispositions du jugement déféré dûment reprises, à l’exception de l’irrecevabilité des demandes de la SCI Villa Maria Stella Octavia contre la SARL Référence Immobilier, du rejet de la fin de non recevoir soulevée par la SCI Villa Maria Stella Octavia à raison du défaut de publicité foncière, et de la compensation ordonnée entre les dettes retenues.

Par dernières conclusions transmises le 23 août 2020, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Pauline sollicite de la cour qu’elle :

réforme le jugement entrepris en l’ensemble de ses dispositions visées dans la déclaration d’appel,

À titre principal :

annule le contrat de vente du 14 septembre 2011 pour erreur,

déboute la SCI Villa Maria Stella Octavia de toutes ses demandes,

condamne la SCI Villa Maria Stella Octavia à lui payer la somme de 378 956,80 € en remboursement des sommes acquittées avec intérêts au taux légal à compter du versement,

À titre subsidiaire :

prononce la résolution contractuelle de l’acte de vente signé pour non conformité contractuelle,

déboute la SCI Villa Maria Stella Octavia de toutes ses demandes,

condamne la SCI Villa Maria Stella Octavia à lui payer la somme de 378 956,80 € en remboursement des sommes acquittées avec intérêts au taux légal à compter du versement,

À titre très subsidiaire :

dise que le bien immobilier est entaché de vices graves le rendant impropre à sa destination,

prononce la résolution contractuelle de la vente sur le fondement des vices cachés,

dise qu’elle est bien fondée à restituer à la SCI Villa Maria Stella Octavia le bien immobilier découlant de la signature de la vente en l’état futur d’achèvement du 14 septembre 2011,

déboute la SCI Villa Maria Stella Octavia de toutes ses demandes,

condamne la SCI Villa Maria Stella Octavia à lui payer la somme de 378 956,80 € en remboursement des sommes acquittées avec intérêts au taux légal à compter du versement,

À titre encore plus subsidiaire :

dise que la SCI Villa Maria Stella Octavia a manqué à son obligation d’information, de renseignement, de conseil et à ses obligations contractuelles,

condamne la SCI Villa Maria Stella Octavia à lui payer la somme de 178 000 € au titre de sa responsabilité contractuelle avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

déboute la SCI Villa Maria Stella Octavia de toutes ses demandes,

En tout état de cause :

déboute la SCI Villa Maria Stella Octavia de toutes ses demandes,

condamne la SCI Villa Maria Stella Octavia à lui payer la somme de 87 886,90 € à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

condamne la SCI Villa Maria Stella Octavia à lui payer la somme de 7 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, avec distraction.

L’appelante, à titre principal, sollicite l’annulation de la vente pour erreur sur un élément déterminant. Elle fait valoir que lors de la signature de l’acte authentique de vente, le 14 septembre 2011, donc lors de la formation du contrat, l’intimée connaissait la destination modifiée du bien, à savoir un cabinet médical, et donc son besoin en luminosité. Elle soutient n’avoir jamais été informée par la SCI Villa Maria Stella Octavia de ce que les travaux supplémentaires requis entraîneraient une perte de luminosité. Elle ajoute, en outre, que ces travaux n’ont entraîné aucune modification au niveau des chambres à l’opposé de la mezzanine qui manquent de luminosité et sont impropres à leur destination, n’étant pas habitables. L’appelante affirme avoir commis une double erreur tenant d’abord en une non conformité contractuelle de la menuiserie extérieure, et, ensuite, à l’absence de luminosité des pièces situées à l’étage, quelque soit au demeurant leur destination. Le bien étant impropre à sa destination, l’appelante en déduit que son erreur porte nécessairement sur une des qualités substantielles attendues du bien, et qu’elle n’aurait jamais acquis ce bien, si elle avait pris conscience de sa si faible luminosité. La réduction de la taille des fenêtres, de 20 cm, accroissant encore la perte de luminosité.

A titre subsidiaire, la SCI Pauline sollicite la résolution du contrat de vente en l’état futur d’achèvement pour non conformité contractuelle. Elle soutient que seul un document contractuel lui est opposable, à savoir le schéma d’une fenêtre d’un mètre de hauteur, ayant une ouverture en soufflet. Elle fait valoir que le document produit par la SCI Villa Maria Stella Octavia, datant de 2013, ne lui est pas opposable, puisqu’étant postérieur à son acte d’achat et n’ayant pas été signé par les services de l’urbanisme. Elle en a déduit que les fenêtres prévues par l’acte de vente ne correspondent pas à l’existant, ni en dimensions, ni en type d’ouverture. Ce défaut de conformité allié à l’absence de luminosité conduit, selon l’appelante, à caractériser une violation substantielle des obligations contractuelles par l’intimée, justifiant la résolution de la vente.

À titre plus subsidiaire, la SCI Pauline, invoquant la livraison effective du bien en juin 2020, à raison de l’exécution provisoire attachée à la décision entreprise, soutient que la résolution de la vente est encourue au titre de la garantie des vices cachés du fait de la non conformité contractuelle entraînant un vice grave tenant en l’absence de luminosité suffisante qui ne permet pas l’usage du bien conforme à la destination prévue, ce vice n’étant pas réparable.

À titre infiniment subsidiaire, en l’absence d’annulation ou de résolution de la vente, la SCI Pauline sollicite l’octroi de dommages et intérêts à raison des fautes de l’intimée par défaut d’information et de renseignement. Elle reproche à l’intimée de ne pas l’avoir sensibilisée sur la taille réduite de la fenêtre de la mezzanine au regard des erreurs de plans, sur l’impossibilité de modifier la façade du fait du classement de l’immeuble, ainsi que sur l’impact des travaux réalisés sur la perte de luminosité. Elle invoque un préjudice de jouissance et une perte de valeur du bien.

En tout état de cause, la SCI Pauline entend en outre être indemnisée de son préjudice subi durant la procédure du fait du comportement de l’intimée, notamment au titre des taxes et impôts fonciers dont elle a dû s’acquitter.

Par dernières conclusions transmises le 20 janvier 2020, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Villa Maria Stella Octavia sollicite de la cour qu’elle :

À titre principal :

déboute la SCI Pauline de son appel,

confirme le jugement rendu en toutes ses dispositions,

déboute la SCI Pauline de toutes ses demandes,

À titre subsidiaire, en cas d’annulation ou de résolution judiciaire du contrat de vente en l’état futur d’achèvement :

condamne la SCI Pauline à lui payer la somme de 50 607,72 € et ordonne la compensation de cette somme avec les sommes éventuellement mises à sa charge,

En tout état de cause :

condamne la SCI Pauline au paiement de la somme de 7 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, avec distraction.

S’agissant de la demande d’annulation de la vente au titre d’un erreur de l’appelante, l’intimée rappelle que celle-ci s’apprécie au jour de la conclusion du contrat, en 2011, puisque susceptible d’affecter le consentement des parties, de sorte que les conclusions de l’expert en 2015 quant à la luminosité ne peuvent être prises en compte à ce titre, mais seulement éventuellement au titre d’une non conformité. La SCI Villa Maria Stella Octavia fait valoir que les modifications apportées dans l’appartement ont été exécutées à la demande de la SCI Pauline qui a sollicité des modifications avec fermeture du vide sur séjour au niveau de la mezzanine et suppression de l’escalier ajouré, en vue d’un changement de destination du bien, voulu par l’appelante en juillet 2011. Elle soutient que l’appelante, qui avait connaissance des plans et avait visité les lieux à plusieurs reprises, n’a jamais indiqué que le positionnement et/ou le dimensionnement des menuiseries étaient pour elle un des éléments déterminants de la vente. Elle assure que la SCI Pauline n’a pu se tromper, puisque la notice descriptive qui lui a été communiquée ne prévoit aucunement l’installation de menuiseries identiques à chaque étage. Elle indique que le différentiel des dimensions de la menuiserie est minime (20 cm). Elle soutient que la SCI Pauline savait que l’immeuble était classé, de sorte que les ouvertures en façade ne peuvent être modifiées, et qu’elle ne pouvait ignorer que la luminosité naturelle de l’appartement serait réduite par les modifications qu’elle a choisi et sollicité. Elle en déduit que la méprise de la SCI Pauline ne résulte que de sa propre négligence et ne peut caractériser une erreur justifiant l’annulation de la vente.

S’agissant de la demande aux fins de résolution du contrat de vente pour non conformité contractuelle, la SCI Villa Maria Stella Octavia dément toute non conformité des caractéristiques de la fenêtre litigieuse. Elle s’appuie sur l’expertise judiciaire pour affirmer qu’aucune malfaçon n’a été relevée, de sorte que la notion d’impropriété à sa destination, n’est ici applicable. Elle assure que l’appartement est habitable ou exploitable et que les permis modificatifs n’ont jamais concerné les menuiseries. Elle affirme que le mode d’ouverture de la fenêtre en cause est conforme à ce qui était contractuellement prévu. Elle ajoute qu’un nouveau plan intégrant les modifications voulues par la SCI Pauline, certes non signé, a été dressé et déposé chez le notaire, donc mis à la disposition de la SCI Pauline, les travaux réalisés étant conformes à ce plan. Elle indique que seule la notice descriptive, et non la plaquette commerciale, a valeur contractuelle en vente en l’état futur d’achèvement, et que les plans établis, annexés à l’acte de vente, sont parfaitement lisibles pour un profane, et établissent la présence d’une seule et unique fenêtre en façade. Elle dénie au faible différentiel de taille de la fenêtre (80 cm au lieu d’un mètre) le caractère substantiel justifiant la résolution pour non conformité au sens de l’article R 261-1 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la demande au titre de la garantie des vices cachés, à raison d’une luminosité insuffisante dans les pièces de l’étage, la SCI Villa Maria Stella Octavia rappelle que cette garantie est inapplicable dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement. Elle ajoute que, de toute façon, cette insuffisance de luminosité ne préexistait pas lors de la vente, puisqu’ elle est issue des travaux modificatifs sollicités par l’appelante. Enfin, elle indique que cette insuffisante luminosité était connue de la SCI Pauline depuis le dépôt du rapport d’expertise, soit plus de 4 ans avant la livraison du bien intervenue le 25 juin 2020. Elle dénie donc tout caractère caché au vice.

En application des articles R 261-1 du code de la construction et de l’habitation et 1147 du code civil, la SCI Villa Maria Stella Octavia soutient que l’existence de non conformités non substantielles n’empêche pas de constater l’achèvement de l’immeuble, et que l’acquéreur engage sa responsabilité contractuelle en refusant une telle livraison. Elle en déduit que l’appartement étant achevé, la SCI Pauline a légitimement été condamnée à prendre possession du bien et à régler le solde des sommes dues (solde du prix de vente et facture de travaux modificatifs).

La SCI Villa Maria Stella Octavia indique ne pas contester sa condamnation à payer à la SCI Pauline une somme de 40 000 € de dommages et intérêts au titre de la perte de valeur du bien, mais s’oppose à toute augmentation du quantum de cette somme, aucun préjudice distinct n’étant démontré. S’agissant de la demande de dommages et intérêts présentée par la SCI Pauline à hauteur de 87 886,90 €, la SCI Villa Maria Stella Octavia soulève l’absence de fondement de cette prétention, et dénie toute faute en lien avec un préjudice financier de la SCI Pauline.

Enfin, à titre subsidiaire, en cas d’annulation ou de résolution de la vente, la SCI Villa Maria Stella Octavia soutient qu’il convient de l’indemniser des frais de remise en état du bien, dans sa configuration telle que prévue à l’origine.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 18 décembre 2023.

Par conclusions de procédure transmises le 12 janvier 2024, la SCI Pauline a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture en vue d’admettre sa pièce n°28 tenant en une évaluation du bien immobilier en cause réalisée les 2 décembre 2020 et 10 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

En vertu de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal ou de la cour.

En l’espèce, force est de constater que le litige opposant les parties a fait l’objet d’une mise en état et a été introduit par déclaration d’appel du 5 mars 2020, soit près de 4 ans avant l’ordonnance de clôture, ce qui a laissé un délai très suffisant aux parties, et notamment à l’appelante, pour faire procéder à une évaluation du bien en cause, si elle l’estimait nécessaire. Aucune raison légitime ne justifie qu’elle ait attendue que l’ordonnance de clôture soit prononcée pour y faire procéder, de sorte qu’aucune cause grave n’est démontrée, et ne permet la révocation de l’ordonnance de clôture qui est maintenue au 18 décembre 2023. Aussi, la pièce n°28 de l’appelante est nécessairement écartée des débats.

2. Sur la demande tendant à l’annulation du contrat de vente

L’article 1109 du code civil dispose qu’il n’y a point de consentement valable si le consentement n’a été donné que par erreur ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol.

En vertu de l’article 1110 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet.

Elle n’est point une cause de nullité lorsqu’elle ne tombe que sur la personne avec laquelle on a intention de contracter, à moins que la considération de cette personne ne soit la cause principale de la convention.

Pour être admise, l’erreur doit être de telle nature que, sans elle, la partie n’aurait pas contracté.

Le juge apprécie souverainement ce qui est considéré comme déterminant pour les parties.

Le vendeur peut se servir d’éléments postérieurs à la vente pour prouver l’existence d’une erreur au moment de la vente mais l’erreur, en elle-même, s’apprécie au moment de la formation du contrat.

En l’occurrence, le 28 août 2010, la SCI Pauline a signé un contrat de réservation auprès du mandataire de la SCI Villa Maria Stella Octavia au titre du lot 46 constituant un appartement de type 3 en duplex, au rez-de-chaussée de la villa Maria Stella, appartenant à l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] et [Adresse 8], cadastré BW[Cadastre 2] et [Cadastre 3].

Il est acquis et non contesté que ce bien, originellement à destination d’habitation, a subi des modifications sollicitées le 12 juillet 2011 par la SCI Pauline, en vue d’en faire un usage de cabinet médical.

Le 14 septembre 2011, l’acte authentique de vente a été signé au prix de 378 000 €. Il a précisément pour objet, malgré le changement de destination et les travaux de transformation déjà envisagés, ‘un appartement T3 en duplex, situé en rez-de-chaussée, portant la référence A04 sur le plan, comprenant au niveau courant, entrée, WC, cuisine, séjour, escalier intérieur d’accès au niveau supérieur, et, au niveau supérieur, dégagement, salle d’eau, WC, deux chambres avec placard’.

Aux termes de l’acte de vente, et notamment de sa page 12, il est expressément précisé que lui sont annexés : ‘le plan côté des biens vendus, le plan revêtu des modifications demandées, le devis des travaux modificatifs mis à la charge de l’acquéreur, la notice technique propre aux biens prévue à l’article R 261-13 du code de la construction et de l’habitation’. Ces documents, qui constituent le champ contractuel opposable entre les parties, ont donc été portés à la connaissance de la SCI Pauline qui ne peut soutenir ne pas en avoir eu connaissance.

Au demeurant, l’appelante a sollicité des modifications significatives sur le bien acquis, bien que d’un coût relatif, puisque n’ayant engendré qu’une facture à hauteur de 956,80 € supplémentaires. Par là même, il appert qu’elle a donc étudié les plans qui lui ont été soumis, dont les plans de coupe. En effet, en juillet 2011, la SCI Pauline a sollicité la fermeture de l’escalier sur la zone couloir, désormais non ajouré, ainsi que la création d’un plancher sur l’ancien vide sur séjour, outre la suppression du garde-corps, en vue de créer un étage plein au lieu de la demi-mezzanine initialement prévue. Dans cette configuration, le séjour est devenu un premier cabinet médical, la cuisine a été transformée en salle d’attente, tandis que les chambres 1 et 2 au niveau supérieur sont respectivement devenues un atelier et un cabinet 2.

Au vu des plans versés aux dossiers, il apparaît que la SCI Pauline ne pouvait ignorer le positionnement des fenêtres de son bien futur puisque, bien qu’il s’agisse d’une vente en l’état futur d’achèvement, les travaux consistaient en la rénovation d’une bâtisse existante, dont les parties savaient qu’elle était classée, de sorte que sa façade ne pouvait pas subir de modification, notamment en termes d’ouverture supplémentaire. Or, les plans font état de larges et hautes fenêtres type verrières de près de 3,5 mètres de haut avec une mezzanine placée à 2,50 mètres de hauteur, le niveau supérieur atteignant encore 2,2 mètres de haut. Il s’évince donc manifestement de ces éléments que les fenêtres de ce niveau supérieur sont positionnées au ras du sol. La notice descriptive prévoyait à ce titre des fenêtres d’un mètre de hauteur, alors que la hauteur sous plafond du niveau supérieur était prévue pour atteindre 2,20 mètres.

Certes, il résulte du procès-verbal de constat par huissier de justice du 13 février 2013 et du rapport d’expertise judiciaire du 21 décembre 2015, que les fenêtres du niveau supérieur ne font que 80 cm de hauteur, alors que la hauteur totale sous plafond atteint finalement 2,43 mètres. Ces dimensions sont néanmoins celles qui apparaissent sur l’un des plans de coupe détaillés produits en pièce 27 par l’intimée.

En tout état de cause, à la supposer établie, cette différence de 20 cm sur la hauteur des fenêtres de l’étage, ne peut constituer une erreur sur les qualités substantielles du bien. En outre, il n’est pas justifié d’une différence du mode d’ouverture de la fenêtre litigieuse dont la réalité correspond, selon les constatations de l’expert judiciaire, aux plans soumis aux parties et aux mentions de la notice descriptive. Aucune différence à ce titre ne peut être reprochée.

De plus, il y a lieu de rappeler que ce vice du consentement, mis en avant par la SCI Pauline pour justifier l’annulation de la vente, s’apprécie au jour où le contrat a été formé.

Or, en 2011, la SCI Pauline ne pouvait ignorer le positionnement des fenêtres dont la configuration était apparente ; elle savait nécessairement que celles-ci constitueraient une verrière sur l’intégralité de la hauteur du niveau inférieur et une fenêtre au niveau du sol du niveau supérieur sur une hauteur bien moins importante. De plus, les modifications demandées par l’appelante en 2011, ont nécessairement conduit à obscurcir le niveau supérieur, s’agissant du salon et de la mezzanine initialement prévue, puisque le vide sur séjour et l’escalier ajouré avaient précisément pour effet de permettre de ne pas couper la hauteur de la verrière, et de laisser la lumière naturelle pénétrer plus aisément dans ces pièces, y compris au niveau supérieur.

Dans ces conditions, et eu égard à la connaissance nécessaire et établie des lieux qu’avait la SCI Pauline, aucune erreur de sa part n’est démontrée sur un élément déterminant de son consentement. En effet, au vu de la situation connue de l’immeuble par l’appelante, il n’est pas établi que la localisation des fenêtres et leur dimensionnement aient constitué un point essentiel du consentement de l’appelante dans le cadre de l’acquisition litigieuse. En tout état de cause, aucune erreur sur les qualités essentielles du bien immobilier litigieux n’est démontrée.

C’est donc à juste titre que le premier juge a rejeté la demande d’annulation de la vente pour erreur sur les qualités substantielles ; le jugement entrepris doit être confirmé sur ce point.

3. Sur la demande tendant à la résolution de la vente

En vertu de l’article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Par application de l’article 1603 du code civil, le vendeur d’immeuble à construire doit édifier et livrer : il a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend.

L’article R 261-1 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable ici, prévoit que l’immeuble vendu à terme ou en l’état futur d’achèvement est réputé achevé au sens de l’article 1601-2 du code civil, reproduit à l’article L. 261-2 du présent code, et de l’article L. 261-11 du présent code lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat. Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation.

La constatation de l’achèvement n’emporte par elle-même , ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l’acquéreur tient de l’article 1642-1 du code civil, reproduit à l’article L. 261-5 du présent code.

En l’occurrence, il résulte principalement du rapport d’expertise qu’aucune malfaçon n’est démontrée au titre de la construction de l’immeuble considéré, et notamment s’agissant des fenêtres et ouvertures. Il ne peut donc y avoir non conformité à ce titre.

De même, en l’état des indications contenues dans la notice descriptive et des relevés effectués par l’expert judiciaire en 2015, le système d’ouverture des fenêtres situées au niveau supérieur est conforme à celui qui était contractuellement prévu. Dès lors, aucun défaut de conformité ne peut être retenu à ce titre.

De même, la localisation des fenêtres du niveau supérieur correspond aux plans et autres documents entrant dans le champ contractuel en ce que la SCI Pauline ne pouvait ignorer qu’elles se situeraient nécessairement au niveau du sol de l’étage supérieur. Il peut en revanche être retenu une différence de taille des fenêtres, réduites de 20 cm, étant observé que la pièce elle-même est plus haute que ce qui avait été originellement prévu. La SCI Pauline ne pouvait ignorer que le bien étant classé, aucune modification ou création d’ouverture supplémentaire en façade serait possible.

Le permis de construire modificatif obtenu le 11 juin 2013, postérieurement à la vente, est ici indifférent, dès lors qu’il n’a pas trait aux menuiseries objet du litige.

Ainsi, aucune non conformité ne peut être retenue s’agissant du positionnement des fenêtres, de leur taille ou de leur mécanisme d’ouverture.

Néanmoins, au delà de la taille et de la position des fenêtres de l’étage supérieur, c’est la luminosité de ce niveau qui constitue une difficulté majeure. En effet, il ressort nettement du rapport d’expertise judiciaire qu’indépendamment de la solidité et de l’esthétique extérieure du bâtiment, conservées par les travaux d’aménagement réalisés, la luminosité naturelle au niveau de la mezzanine est ‘très très faible’, ce qui ressort à l’évidence des photographies produites et pourtant réalisées un jour d’ensoleillement prononcé. Des tests au luxmètre ont ainsi été réalisés par l’expert et révèlent des valeurs comprises entre 14 et 136 lux selon les pièces concernées au niveau supérieur, alors que ‘les mesures considérées comme normales dans un logement bien éclairé sont de 400 lux’. L’expert conclut ainsi que ‘les pièces du premier étage ne sont pas conformes à leur destination, leur utilisation sans lumière artificielle est trop pénible’.

L’expert ajoute qu’après le changement de destination du bien, parfaitement connu des parties, celui-ci est devenu un établissement recevant du public, ce qui impose des normes plus strictes en termes de luminosité précisément. L’expert relève qu’il est ‘impossible de recevoir des patients sans lumière artificielle’.

Ainsi, il est démontré que la luminosité du niveau supérieur du bien acquis est nettement insuffisante, puisque les valeurs relevées sont situées en 10 et 50 % des normes requises, de sorte que ‘les pièces de l’étage ne correspondent ni à une activité professionnelle quelconque, ni à un usage d’habitation’.

Certes, les travaux modificatifs voulus par la SCI Pauline ont indéniablement, et de manière significative, contribué à la baisse de luminosité de la chambre 1 devenue l’atelier. Néanmoins, ces travaux n’ont eu aucun impact sur la situation de la chambre 2 devenue le cabinet médical 2. Dès l’origine, cette pièce ne pouvait donc, de par la configuration des fenêtres prévues sur les plans initiaux, bénéficier d’une luminosité suffisante pour qu’elle soit habitable, ou, a fortiori, utilisée comme cabinet médical.

C’est donc la destination même du bien acquis, qu’il s’agisse de l’usage initialement prévu ou de l’usage modifié, qui est affectée par l’absence de luminosité suffisante résultant du positionnement et de la taille des fenêtres au niveau supérieur de l’appartement vendu. Il y a donc une non conformité substantielle, le bien n’étant pas habitable ou exploitable sur l’intégralité de son niveau supérieur. Le défaut de conformité contractuelle du bien acquis est donc établi sur l’un de ses éléments essentiels, celui-ci n’étant pas conforme à son usage. La situation est aggravée par le fait que, le bien étant classé, aucun aménagement n’est envisageable pour remédier à ce défaut.

Dans ces conditions, la résolution du contrat de vente s’impose et le jugement entrepris doit être infirmé.

La résolution de la vente implique que les parties soient replacées dans l’état où elles se trouvaient à l’origine, de sorte que les restitutions réciproques s’imposent. Ainsi, le bien sera restitué par la SCI Pauline à la SCI Villa Maria Stella Octavia. De même, la SCI Villa Maria Stella Octavia doit rembourser à la SCI Pauline les sommes engagées au titre du prix de vente et des travaux modificatifs, soit 378 956,80 €.

4. Sur la demande en exécution forcée du contrat

Cette prétention ne peut qu’être rejetée dès lors que la résolution de la vente est prononcée pour défaut de conformité contractuelle. La décision entreprise doit donc être infirmée à ce titre.

5. Sur la demande de dommages et intérêts pour manquement de la SCI Villa Maria Stella Octavia à son devoir d’information

Cette prétention subsidiaire de l’appelante est devenue sans objet dès lorsqu’il est fait droit à sa demande en résolution de la vente. La décision entreprise ne pourra qu’être infirmée au titre de la condamnation prononcée de ce chef.

6. Sur la demande de la SCI Pauline de dommages et intérêts au titre des charges et frais afférents au bien à hauteur de 87 886,90 €

La SCI Pauline sollicite une indemnisation correspondant aux taxes, impôts et frais bancaires afférents au bien en cause, ainsi qu’à un préjudice moral lié aux ennuis causés par la situation, eu égard à l’attitude du vendeur dans la procédure qui les oppose.

Compte tenu de la résolution du bien, et de son effet rétroactif, la SCI Pauline est bien fondée à solliciter le remboursement des impôts et taxes dont elle s’est acquittée à son sujet et dont elle justifie, s’agissant de frais induits par la vente et engagés en pure perte. Ainsi, l’appelante justifie avoir réglé les taxes foncières au titre des années 2014 (754 €), 2015 (1 079 €), 2016 (1 093 €), 2017 (1 101 €) et 2018 (1 106 €) à hauteur de 5 133 €, outre les taxes pour logement vacant en 2014 et 2015 à hauteur de 1 637 €. Les autres sommes réclamées au titre de ces impôts ne sont pas justifiées.

L’appelante sollicite également le paiement des intérêts dont elle dit s’être acquittée auprès de la banque CIC auprès de laquelle elle avait contracté un prêt en vue de l’acquisition du bien litigieux. Or, si le coût total du crédit s’élève à 58 209,90 €, aucun tableau d’amortissement n’est produit et le sort de ce prêt est ignoré, alors qu’il s’agit d’un contrat accessoire au contrat de vente. Dans ces conditions, la SCI Pauline ne rapporte pas la preuve du préjudice, dont elle se prévaut.

Enfin, en ce qui concerne le préjudice moral qu’elle invoque, la SCI Pauline ne démontre aucune faute contractuelle, voire extracontractuelle de la SCI Villa Maria Stella Octavia justifiant l’engagement de sa responsabilité, et l’octroi d’une indemnisation au titre d’un préjudice qui soit constitué indépendamment des remboursements déjà ordonnés. La prétention au titre du préjudice moral de la SCI Pauline doit donc être écartée.

En définitive, il convient de condamner la SCI Villa Maria Stella Octavia à payer à la SCI Pauline, au titre des frais engagés au titre du bien acquis en pure perte, à la seule somme de 6 770 €, les autres demandes indemnitaires étant rejetées. La décision entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle a intégralement rejeté les demandes de l’appelante à ce sujet.

7. Sur la demande reconventionnelle de la SCI Villa Maria Stella Octavia en paiement de la somme de 50 607,72 €

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En cas de résolution de la vente, la SCI Villa Maria Stella Octavia sollicite l’indemnisation des frais de remise en état d’origine du bien qu’elle chiffre, selon devis, à 50 607,72 € TTC.

Or, force est de relever que l’acte de vente, ainsi que rappelé ci-dessus, décrit un appartement à usage d’habitation, configuré à cette fin.

Par ailleurs, la SCI Villa Maria Stella Octavia n’a justifié, au titre des travaux modificatifs que la SCI Pauline ne conteste pas avoir sollicités, que d’une facture à hauteur de 956,80 €. La différence avec le montant des travaux de remise en état qu’elle sollicite est flagrante et rend cette prétention peu crédible. En outre, le détail des prestations dont l’intimée demande le remboursement correspond à des aménagements financés par la SCI Pauline.

Dans ces conditions, l’intimée ne justifie pas de sa demande dont elle doit être déboutée.

8. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

La SCI Villa Maria Stella Octavia qui succombe au litige, supportera les dépens de première instance et d’appel, la décision entreprise étant réformée de ce chef. En outre, il convient de condamner la SCI Villa Maria Stella Octavia à payer à la SCI Pauline une indemnité de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de la débouter de sa prétention à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,

Dit n’y avoir lieu à révocation de l’ordonnance de clôture,

Constate que la pièce n°28 de la SCI Pauline est hors débats,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SCI Pauline de sa demande en annulation du contrat de vente en l’état futur d’achèvement du 14 septembre 2011,

Infirme le jugement entrepris en l’ensemble de ses autres dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Prononce la résolution du contrat de vente conclu le 14 septembre 2011 suivant acte authentique reçu par maître [W] [Z], notaire [Adresse 4] à [Localité 9] (Var), entre la SCI Pauline et la SCI Villa Maria Stella Octavia, portant sur le lot 46 de l’ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 5] et [Adresse 8], cadastré BW [Cadastre 2] et [Cadastre 3], correspondant à un appartement de type 3, situé en rez-de-chaussée et en duplex, portant la référence A04 sur le plan de l’immeuble.

Ordonne la publication du dispositif de l’arrêt au service de la publicité foncière de [Localité 9] avec la précision des références de la vente, et aux frais de la SCI Villa Maria Stella Octavia,

Ordonne qu’il soit procédé aux restitutions réciproques du prix et de l’immeuble,

Ordonne la restitution en l’état de l’immeuble susmentionné par la SCI Pauline à la SCI Villa Maria Stella Octavia,

Condamne la SCI Villa Maria Stella Octavia à payer à la SCI Pauline la somme de 378 956,80 € au titre de la restitution des sommes engagées pour l’acquisition de l’immeuble, qui portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Condamne la SCI Villa Maria Stella Octavia à payer à la SCI Pauline la somme de 6 770 € au titre des frais engagés en pure perte au titre du bien acquis,

Déboute la SCI Pauline de ses demandes d’indemnisation complémentaires à l’endroit de la SCI Villa Maria Stella Octavia,

Déboute la SCI Villa Maria Stella Octavia de sa demande en paiement par la SCI Pauline de la somme de 50 607,72 € au titre des frais de remise en état du bien,

Dit n’y avoir lieu à compensation,

Condamne la SCI Villa Maria Stella Octavia à payer à la SCI Pauline la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SCI Villa Maria Stella Octavia de sa demande sur ce même fondement,

Condamne la SCI Villa Maria Stella Octavia au paiement des dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT