Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 16 NOVEMBRE 2023

(n° , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/09348 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDVY7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Février 2021 -Juge des contentieux de la protection de Paris – RG n° 19-011750

APPELANTE

Madame [S] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée et assistée par Me Céline ROMERO, avocat au barreau de PARIS, toque : C0226

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/018220 du 28/04/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMEE

S.A. SOLIDARITE ET LOGEMENT

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Charles-Hubert OLIVIER de la SCP LAGOURGUE & OLIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0029

Assistée par Me Stéphanie MARINETTI, avocat au barreau de PARIS, toque : C0599 substitué à l’audience par Me Céline FUMOLEAU

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président

Anne-Laure MEANO, président

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller

Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE

ARRET :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Anne-Laure MEANO au lieu et place de François LEPLAT, Président de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 28/10/1996 à effet au 01/11/1996, la SA HLM Maisons Saines-Air&Lumière a donné à bail à usage d’habitation à Mme [S] [Z] un appartement situé au [Adresse 2] [Localité 3], pour un loyer de 1242.20 francs outre provision sur charges.

Une association a été créée le 19/05/2018 dénommée Amical’ Attitude 72 dont les statuts ont été déposés avec récépissé du 19/06/2018. Mme [S] [Z] est sa présidente depuis sa création.

Selon traité d’apport d’actifs en date du 30/10/2017, la SA HLM Maisons Saines-Air&Lumière a apporté à la SA Solidarité et logement notamment l’immeuble dans lequel se trouvent les lieux loués à Mme [S] [Z].

Un mandat de gestion immobilière a été confié par la SA Solidarité et logement à la SA HLM Interprofessionnelle de la région parisienne (IRP) le 29/12/2017.

En dernier lieu, après des mails du gardien à son employeur la SA HLM Interprofessionnelle de la région parisienne (IRP) et mains courantes à compter de février 2019, ce gardien embauché en avril 2018 a déposé plainte pour harcèlement moral contre Mme [S] [Z] le 06/05/2019.

Par LRAR en date du 13/06/2019, non réclamée, le conseil de la SA Solidarité et logement et la SA HLM Interprofessionnelle de la région parisienne (IRP) a adressé à Mme [S] [Z] une information sur l’action en résiliation judiciaire du bail qui allait être engagée, en raison de comportements inacceptables envers le gardien de l’immeuble et d’autres locataires, en demandant si Mme [S] [Z] consentirait à une résiliation amiable.

Par acte d’huissier en date du 26/08/2019, la SA Solidarité et logement et la SA HLM Interprofessionnelle de la région parisienne (IRP) ont assigné Mme [S] [Z] sur le fondement des articles 1719, 1728, 1729, 1741 du code civil, les articles 6 e 7 de la loi du 06/07/89, l’article L442-4-1 et L442-4-2 du code de la construction et de l’habitation. le règlement intérieur de la résidence aux fins de :

– voir prononcer la résiliation judiciaire du bail du 28/10/1996 conclu entre Mme [S] [Z] et la SA Solidarité et logement, venant aux droits de la SA HLM Maisons Saines-Air&Lumière

-voir ordonner I’expulsion de Mme [S] [Z] et tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de 8 jours à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir,

-Voir dire que le Tribunal se réservera la liquidation de l’astreinte,

-voir ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux occupés, dans tel garde meuble de son choix aux frais des personnes expulsées en garantie des indemnités d’occupation et réparations locatives qui pourront être dues par cette dernière.

-Voir condamner Mme [S] [Z] à payer à la SA HLM Interprofessionnelle de la région parisienne (RP) l’indemnité mensuelle d’occupation égale à 362.21 euros, hors charges, depuis la résiliation du bail et jusqu’à totale libération des lieux,

-Voir condamner Mme [S] [Z] à payer à la SA Solidarité et logement et la SA HLM Interprofessionnelle de la région parisienne (IRP), chacune, la somme de 4000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens

-Voir ordonner l’exécution provisoire.

Par jugement contradictoire entrepris du 26 février 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Déclare la SA HLM Interprofessionnelle de la région parisienne (IRP) irrecevable à agir pour défaut de qualité

Prononce la résiliation du bail conclu entre les parties à compter présent jugement, portant sur les lieux loués situés au [Adresse 2] [Localité 3], aux torts de Mme [S] [Z] pour manquements à l’obligation de jouissance paisible des lieux loués

Dit que la SA Solidarité et logement pourra, à défaut de départ volontaire, faire procéder à l’expulsion de Mme [S] [Z] ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Déboute la SA Solidarité et logement de sa demande de prononcé d’une astreinte

Autorise la SA Solidarité et logement à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [S] [Z] à défaut de local désigné

Dit que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution

Condamne Mme [S] [Z] à payer à la SA Solidarité et logement l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale à la somme de 366.65 euros par mois.

Déboute Mme [S] [Z] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral

Déboute Mme [S] [Z] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Déclare l’association Amical’ attitude du 72 irrecevable en son intervention volontaire

Ordonne l’exécution provisoire

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions

Condamne Mme [S] [Z] aux dépens

Condamne Mme [S] [Z] à payer à la SA Solidarité et logement une somme de 1500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Déboute la SA Solidarité et logement de sa demande envers l’association Amical’ attitude du 72 en application de l’article 700 du code de procédure civile

Déboute la SA HLM Interprofessionnelle de la région parisienne (IRP) de sa demande envers Mme [S] [Z] et l’association Amical’ attitude du 72 en application de l’article 700 du code de procédure civile

Déboute l’association Amical attitude du 72 de sa demande envers la SA Solidarité et logement et la SA HLM Interprofessionnelle de la région parisienne (IRP) en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 18 mai 2021 par Mme [S] [Z]

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 17 février 2022 par lesquelles Mme [S] [Z] demande à la cour de :

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

– prononce la résiliation à compter du jugement du bail conclu entre les parties portant sur les lieux loués situés au [Adresse 2], [Localité 3], aux torts de Mme [S] [Z] pour manquements à l’obligation de jouissance paisible des lieux loués,

– dit que la SA Solidarité et logement pourra, à défaut de départ volontaire, faire procéder à l’expulsion de Mme [S] [Z] ainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

– autorise la SA Solidarité et logement à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et périls de Mme [S] [Z] à défaut de local désigné,

– dit que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

– condamne Mme [S] [Z] à payer à la SA Solidarité et logement l’indemnité d’occupation due à la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale à la somme de 366,65 euros par mois,

– déboute Mme [S] [Z] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,

– déboute Mme [S] [Z] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

– condamne Mme [S] [Z] aux dépens,

– condamne Mme [S] [Z] à payer à la SA Solidarité et logement la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– déboute Mme [S] [Z] de sa demande de condamnation de la SA Solidarité et logement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Et statuant à nouveau,

Débouter la SA Solidarité et logement de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées contre Mme [S] [Z],

Vu l’article 910-4 du code de procédure civile,

Vu les conclusions n°1 régularisées par la SA Solidarité et logement le 17 novembre 2021,

Déclarer irrecevable la SA Solidarité et logement en sa demande qu’elle forme à titre d’appel incident tendant à voir condamner Mme [S] [Z] ” au paiement des régularisations des charges dues jusqu’à la totale libération des lieux ”

Vu l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

Vu les articles 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile,

Condamner la SA Solidarité et logement à payer à Mme [S] [Z] une somme de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de tous les préjudices subis, toutes causes confondues,

Condamner la SA Solidarité et logement à payer à Mme [S] [Z] une somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi résultant de la procédure abusive mise en ‘uvre contre elle,

Sur l’appel incident de la SA d’HLM interprofessionnelle de la région parisienne,

Vu les articles 31 et 122 du code de procédure civile,

Confirmer le jugement du 26 février 2021 en ce qu’il a déclaré la SA d’HLM Interprofessionnelle de la Région Parisienne irrecevable à agir pour défaut de qualité,

En conséquence,

Débouter la SA d’HLM Interprofessionnelle de la Région Parisienne de toutes ses demandes, fins et conclusions dans le cadre de son appel incident,

A titre reconventionnel,

Vu les articles 1240 du Code civil et 32-1 du Code de procédure civile,

Condamner la SA d’HLM Interprofessionnelle de la Région Parisienne à payer à Mme [S] [Z] une somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral résultant de l’appel incident formé contre elle,

En tout état de cause,

Condamner la SA Solidarité et logement et la SA d’HLM Interprofessionnelle de la Région Parisienne in solidum à payer à Mme [S] [Z] une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance,

Condamner la SA Solidarité et logement et la SA d’HLM Interprofessionnelle de la Région Parisienne in solidum à payer à Maître Céline Romero, avocat, une somme de 4.000 euros sur le fondement des articles 700. 2° du Code de procédure civile et 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991, au titre des frais irrépétibles de la procédure d’appel,

Condamner la SA Solidarité et logement et la SA d’HLM Interprofessionnelle de la Région Parisienne in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 21 décembre 2022 au terme desquelles la SA Solidarité et logement et la SA d’HLM Interprofessionnelle de la région parisienne (IRP) demandent à la cour de :

Vu les articles 1719, 1728, 1729 et 1741 du code civil,

Vu les articles 6 et 7 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

Vu les articles L 442-4-1 et L 442-4-2 du code de la construction et de l’habitation,

Vu l’article 549 du code de procédure civile,

1) Dire Mme [S] [Z] mal fondée en son appel,

a) Confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Paris le 26 février 2021 en ce qu’il a :

– prononcé la résiliation du bail conclu entre les parties (la société Solidarité et logement et Mme [S] [Z]) à compter du jugement portant sur les lieux loués situés au [Adresse 2], [Localité 3] aux torts de Mme [S] [Z] pour manquements à l’obligation de jouissance paisible des lieux loués,

– dit que la SA Solidarité et logement pourra, à défaut de départ volontaire, faire procéder à l’expulsion de Mme [S] [Z] ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

– autorisé la SA Solidarité et logement à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [S] [Z] à défaut de local désigné,

– dit que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

– condamné Mme [S] [Z] à payer à la SA Solidarité et logement l’indemnité d’occupation due à la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale à la somme de 366,65 euros par mois,

– débouté Mme [S] [Z] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,

– débouté Mme [S] [Z] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

– ordonné l’exécution provisoire,

– condamné Mme [S] [Z] aux dépens,

– condamné Mme [S] [Z] à payer à la société Solidarité et logement la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– débouté Mme [S] [Z] du surplus de ses demandes.

b) Y ajoutant,

Constatant que l’indemnité d’occupation à hauteur de 366,65 euros par mois ordonnée par le jugement entrepris inclut le montant de la provision mensuelle pour charges,

Condamner Mme [S] [Z] au paiement des régularisations de charges dues jusqu’à la totale libération des lieux ;

2) Dire la société Interprofessionnelle de la région parisienne (IRP) recevable et bien fondée en son appel incident,

a) Infirmer le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Paris le 26 février 2021 en ce qu’il a déclaré la société Interprofessionnelle de la région parisienne (IRP) irrecevable à agir pour défaut de qualité,

Dire et Juger que la société Interprofessionnelle de la région parisienne (IRP) a, comme la société Solidarité et logement, qualité et intérêt à poursuivre la résiliation du bail aux torts de Mme [S] [Z],

En conséquence,

Confirmer le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Paris le 26 février 2021 en ce qu’il a :

– prononcé la résiliation du bail conclu entre les parties (la société Solidarité et logement et Mme [S] [Z]) à compter du jugement portant sur les lieux loués situés au [Adresse 2], [Localité 3] aux torts de Mme [S] [Z] pour manquements à l’obligation de jouissance paisible des lieux loués,

– dit que la SA Solidarité et logement pourra, à défaut de départ volontaire, faire procéder à l’expulsion de Mme [S] [Z] ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

– autorisé la SA Solidarité et logement à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [S] [Z] à défaut de local désigné,

– dit que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Ccode des procédures civiles d’exécution,

– condamné Mme [S] [Z] à payer à la SA Solidarité et logement l’indemnité d’occupation due à la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale à la somme de 366,65 euros par mois,

– débouté Mme [S] [Z] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,

– débouté Mme [S] [Z] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

– ordonné l’exécution provisoire,

– condamné Mme [S] [Z] aux dépens,

– condamné Mme [S] [Z] à payer à la société Solidarité et logement la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– débouté Mme [S] [Z] du surplus de ses demandes.

Y ajoutant,

Constatant que l’indemnité d’occupation à hauteur de 366,65 euros par mois ordonnée par le jugement entrepris inclut le montant de la provision mensuelle pour charges,

Condamner Mme [S] [Z] au paiement des régularisations de charges dues jusqu’à la totale libération des lieux ;

b) Infirmer le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Paris le 26 février 2021 en ce qu’il a débouté la société Interprofessionnelle de la région parisienne (IRP) de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

Condamner Mme [S] [Z] à verser à la société Interprofessionnelle de la région parisienne (IRP) la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance ;

3) En toutes hypothèses,

Débouter Mme [S] [Z] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Condamner Mme [S] [Z] à verser à la société Interprofessionnelle de la région parisienne (IRP) et à la société Solidarité et logement, chacune, la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu l’ordonnance de clôture du 14 septembre 2023 à 9 heures,

Par courrier adressé via le RPVA, le conseil de Mme [S] [Z] sollicite la révocation de l’ordonnance de clôture et la fixation d’un nouveau calendrier.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte des pièces produites que Mme [Z] a été expulsée le 11 octobre 2021.

1 – Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

Selon l’article 803 du code de procédure civile, “l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.”

En l’espèce, le conseil de Mme [Z] fait valoir qu’en raison d’un accident survenu pendant ses congés début août 2023, elle a été placée en arrêt de travail jusqu’au 14 septembre 2023 et qu’elle n’a pas été en mesure de régulariser ses écritures avant cette date ni de se faire remplacer.

Il convient toutefois de constater que les dernières conclusions adverses avaient été signifiées le 21 décembre 2022, et que l’avis de fixation date du 26 avril 2023, de sorte que le conseil de Mme [Z] disposait de plusieurs mois pour conclure en réplique avant le mois d’août 2023 durant lequel son accident est survenu. Au demeurant, elle n’a pas reconclu depuis la fin de son arrêt de travail du 14 septembre 2023.

En conséquence, aucune cause grave ne justifie de révoquer l’ordonnance de clôture, et la cour rejettera en conséquence cette demande.

2 – Sur l’appel incident formé par la SA d’ HLM IRP

2-1 Sur la recevabilité de l’appel incident

La SA d’HLM IRP se fonde sur l’article 529 du code de procédure civile, lequel dispose que ‘l’appel incident peut également émaner, sur l’appel principal ou incident qui le provoque, de toute personne, même non intimée, ayant été partie en première instance’.

Elle sollicite d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a déclarée irrecevable à agir pour défaut de qualité, et de ‘dire et juger’ qu’elle a, comme la SA Solidarité et Logement, qualité et intérêt à poursuivre la résiliation du bail aux torts de Mme [Z].

Il convient de déclarer la SA d’HLM IRP recevable en son appel incident sur le fondement de l’article 529 précité.

2-2 Sur le bien fondé de l’appel incident

Il résulte de l’article 32 du code de procédure civile ‘qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir’.

En l’espèce, ainsi que l’a considéré à juste titre le premier juge, l’obligation de sécurité de résultat pesant sur la SA d’HLM IRP envers son salarié gardien d’immeuble, qui régit les rapports entre employeur et salarié, ne lui confère aucun droit à agir en résiliation du bail, seul le bailleur, soit la SA Solidarité et logement, ayant qualité pour agir à ce titre, et ce d’autant que le bailleur ne s’est pas abstenu d’agir.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré la SA d’HLM IRP irrecevable à agir pour défaut de qualité.

3 – Sur la demande de résiliation du bail de Mme [Z] formée par la SA Solidarité et logement

3.1 – Sur le comportement de Mme [Z] vis-à-vis du gardien M. [OG]

M. [US] [OG], salarié de la SA d’HLM IRP, était le gardien de la résidence depuis le 3 avril 2018. Dès le 20 avril 2018, il a adressé un courriel à son responsable pour l’informer que Mme [S] [Z] l’avait accusé d’avoir défoncé sa boîte aux lettres, en lui disant ‘ vous partirez tôt ou tard, déjà que depuis 3 semaines que vous êtes là vous ne foutez rien’. Le 23 avril 2018, il a relaté que Mme [Z] lui avait dit ‘je ferais tout pour que tu partes, j’ai besoin d’un vrai gardien’. S’ensuivent plusieurs courriels dans lesquels il dénonce le harcèlement et la pression dont il fait l’objet, indiquant qu’il ‘commence à perdre ses forces’. Dans un courriel du 5 octobre 2018, il demande à son employeur d’intervenir, relatant que Mme [Z] se livre à des agressions verbales ou racistes contre lui, l’épiant constamment, le photographiant, faisant croire à des locataires qu’il se livrait à du trafic de drogue parce qu’il recevait des amis le week-end.

M. [OG] a déposé plusieurs mains courantes les 1er février 2019 (dans laquelle il relate notamment que Mme [Z] a craché au sol tandis qu’il nettoyait les poubelles en lui disant ‘nettoyez bien les poubelles parce que l’on vous paye pour ça’ ), 12 février 2019 (dans laquelle il précise que Mme [Z] le persécute et l’insulte sans cesse en le rabaissant et en lui disant qu’elle souhaite qu’il quitte la résidence) et 30 avril 2019 (dans laquelle il indique que Mme [Z] a dit devant un ouvrier qu’il faisait mal son travail).

Le 4 février 2019, la SA D’HLM IRP a écrit à Mme [Z] pour lui demander de cesser ses agissements constitutifs de harcèlement envers M. [OG]. Malgré ce courrier, M. [OG] a dénoncé plusieurs autres faits par courriels des 18 février et 29 avril 2019 (intimidations au sujet de l’aboiement d’un chien d’une autre locataire, dénigrement de M. [OG] devant un locataire en indiquant qu’il n’était ‘pas réactif dans les affaires de la résidence’). Le 3 mai 2019, il indique que Mme [Z] l’a photographié dans le hall et lui a dit ‘on ne veut pas de petit noir ici en ce moment’, ajoutant qu’il ‘commençait à craquer’.

M. [OG] a déposé plainte le 6 mai 2019 contre Mme [S] [Z] pour harcèlement. Il a été placé en arrêt maladie à compter du 3 mai 2019, prolongé depuis lors. Le certificat médical produit mentionne des troubles du sommeil et une fatigue chronique. Le 1er juin 2019, M. [OG] a demandé à son employeur une mutation qui lui a été accordée. La SA D’HLM IRP a indiqué aux locataires qu’elle ne pouvait pourvoir au remplacement du gardien tant que Mme [Z] demeurerait dans les lieux, et a engagé la présente procédure.

Plusieurs locataires ont apporté leur soutien à M. [OG], que ce soit dans un courriel dont son auteur a souhaité rester anonyme du 30 mai 2019 (‘je me permets de vous écrire car je commence à en avoir assez de voir comment certaines personnes traitent notre gardien, je trouve inadmissible que certaines personnes se permettent de le harceler de la sorte, elles n’ont aucun droit sur lui et ne sont pas autorisées à le commander, à lui donner des ordres voire à l’engueuler comme c’est le cas parfois’), par un courriel de Mme [E] [O] du 11 juin 2018 (‘je soutiens M. [OG] face au comportement incorrect d’une locataire, Mme [Z]’), ou par un courriel de Mme [NN] [J] du 7 février 2019 (‘Mme [Z] fait du harcèlement pour son amicale, est agressive, irrespectueuse, veut faire virer le gardien, soit disant il fait mal son travail ; je l’ai vue prendre des photos du trottoir en l’absence de M. [OG] le 24 décembre à 19 heures, il y avait des cartons et des sacs déposés sur le trottoir, M. [OG] était en vacances’).

Sont encore produits un courriel dont son auteur a voulu rester anonyme du 3 mai 2019 (‘je tiens à vous dire que pour beaucoup de locataires et moi-même ce monsieur est charmant et fait son travail correctement, il n’a pas à être surveillé, j’ose espérer que vous ne tiendrez pas compte de cette pétition malsaine’), ou encore un courrier de Mme [I] [W] du 4 septembre 2019 (‘je ne peux que manifester ma tristesse après le départ de M. [OG], il a toujours été très professionnel, il a mis au service des locataires ses qualités humaines, sa grande gentillesse, son sens du service et nous offrait un sourire malgré le contexte’ ; quant à la personne malveillante, nous savons tous de qui il s’agit, elle n’a pas hésité à faire tous les appartements de notre résidence porte après porte pour nous faire signer une pétition pour nous débarrasser de M. [OG], si j’avais eu le moindre doute quant à l’issue de ses agissements, j’aurais pris des mesures et fait à mon tour circuler une pétition pour le maintien de M. [OG], j’étais persuadée que personne ne signerait un tel document basé sur des médisances et motivé par du racisme très certainement’). Dans un courriel du 14 décembre 2020, M. [X] [M] relate que Mme [Z] s’est livré à du harcèlement moral au quotidien envers le gardien M. [OG].

L’ancienne gardienne de la résidence, Mme [K], a relaté par courriels à son employeur, l’ancien gestionnaire de l’immeuble Sogemac, avoir eu des altercations verbales avec Mme [Z] en juillet, septembre et octobre 2015, sollicitant de ne plus être en contact avec cette locataire. Elle a déposé une main courante le 1er octobre 2015 dans laquelle elle relate que Mme [Z] a ‘crié sur elle’ à deux reprises, et lui a dit ‘je vous remercie de me faire passer pour une folle et de m’agresser’, ajoutant qu’elle avait l’impression que ‘ cette femme voulait [la] pousser à bout’.Il résulte d’un échange de mail que la précédente gardienne, Mme [A], avait également eu des altercations avec Mme [Z].

Si la plainte de M. [OG] a été classée sans suite par le procureur de la république pour ‘infraction insuffisamment caractérisée’, l’intimée fait valoir à juste titre que les faits relatés, s’ils ne constituent pas une infraction pénale, caractérisent néanmoins des manquements graves à l’obligation de jouissance paisible, et ce d’autant que le premier juge a relevé avec pertinence que l’existence des divers courriels, mains courantes et plainte circonstanciés et rédigés en temps réel, permettaient d’établir les agissements de Mme [Z] envers M. [OG], comportement qu’elle avait eu à l’identique envers les précédentes gardiennes du site.

De même, si Mme [Z] produit une ‘pétition hygiène et sécurité’ signée par 84 locataires sur 138 logements et une enquête de prestation nettoyage à laquelle ont participé 69 personnes, se plaignant de la qualité insuffisante du ménage et de l’entretien de la résidence, ainsi que des courriels et attestations de plusieurs locataires se plaignant de l’insuffisance du travail du gardien (Mmes [V], [B], [NX], [P]), ou remettant en cause son état de santé à la suite de son arrêt de travail (Mme [D] et M. [F]), ces éléments ne permettent pas de justifier l’attitude harcelante et dénigrante dont Mme [Z] a fait preuve vis-à-vis de M. [OG], qui est relatée tant par l’intéressé lui-même que par les autres courriels et témoignages produits par l’intimée et visés plus haut. Le premier juge a considéré à juste titre à cet égard que, si le rôle de l’association des locataires a pour but de mettre en évidence des doléances par des recueils de plaintes des locataires, ce type d’action ne peut avoir pour effet des prises à partie directes par une locataire, quand bien même serait-elle la présidente de ladite association, sauf à confondre un rôle associatif avec une animosité personnelle.

3.2 – Sur le comportement de Mme [Z] vis-à-vis d’autres locataires

M. [OG] a relaté dans un courriel à son employeur du 7 mai 2018 que Mme [Z] avait eu une altercation avec une locataire âgée de la résidence, Mme [L], qu’elle accusait d’avoir décollé des affiches de l’amicale, indiquant qu’elle avait bloqué l’ascenseur à la ‘vieille dame paralysée d’un côté’, avant que celle-ci se mette à crier et que Mme [U] se décide à la laisser partir.

Dans un courriel du 29 mai 2018, Mme [DT] [Y] relate au mandataire du bailleur être ‘dérangée par une pseudo association amicale dans le voisinage’, ajoutant : ‘nous sommes harcelés par une voisine qui veut créer une association pour nous mettre contre notre propriétaire et notre gardien’.

Dans un courriel du 7 février 2019, Mme [NN] [J] indique que ‘Mme [Z] fait du harcèlement pour son amicale, elle est agressive, irrespectueuse, elle réclame de l’argent pour son amicale’. Dans un autre courriel du 25 septembre 2019, Mme [J] expose qu’elle a trouvé une lettre d’injures de Mme [Z] dans sa boîte aux lettres (jointe en copie : ‘il est clair que vous aimez la saleté et les ordures, normal cela ressemble à ce qu’il y a dans votre tête, votre tête est remplie de merde’).

Dans un courriel du 6 août 2018, Mme [ZU] [C] a indiqué au mandataire du bailleur avoir été agressée verbalement par Mme [Z], qui l’accusait d’avoir retiré son nom de l’interphone pour que ses visiteurs viennent sonner chez elle. Mme [Z] lui avait écrit un courrier dans lequel elle menaçait de dire aux visiteurs qu’elle avait quitté la résidence. Mme [C] faisait part de son angoisse car elle recevait fréquemment des visites médicales et craignait de ne plus pouvoir les recevoir si Mme [Z] mettait à exécution sa menace. Mme [ZU] [C] a relaté également par courriel du 9 septembre 2019 une altercation avec Mme [Z] en présence de sa fille mineure qui en avait été fortement marquée.

Par courriel du 23 avril 2019 puis dans une attestation, Mme [BT] [ZB] déclarait avoir été insultée avec son époux par Mme [Z], ajoutant qu’elle n’en pouvait plus de cette personne qui se disputait avec tout le monde et envisageait de déménager bien qu’elle soit locataire depuis 15 ans.

Dans une attestation, Mme [DT] [R], responsable du projet logement au fonds social juif unifié, précise ne pas connaître personnellement Mme [Z] mais indique avoir reçu beaucoup de plaintes de locataires qu’elle avait logés dans l’immeuble litigieux à son sujet, ceux-ci évoquant du harcèlement, des menaces, des agressions verbales, certains étant terrifiés et ne voulant même pas qu’on les cite de peur de représailles. Elle précise avoir reçu en septembre 2019 un appel de Mme [TZ] en larmes, celle-ci ayant décidé de quitter son poste de bénévole trésorière au sein de l’amicale créée par Mme [Z], et dénonçant depuis lors des menaces verbales et des insultes, à tel point qu’elle avait quitté la résidence pendant plusieurs jours et envisageait de donner son congé (le bailleur précise que Mme [TZ] a en effet délivré son congé et quitté les lieux).

M. [X] [M] indique dans un courriel du 14 décembre 2020, réitéré dans une attestion, que ‘depuis que cette amicale existe, tout est devenu insupportable au quotidien, cette personne que je n’ai même plus envie de citer crée une ambiance délétère, harcèle les gens, intervient sur tout, je m’étonne qu’il n’y ait pas encore eu un drame’.

Plusieurs des personnes ayant témoigné dans le cadre de la présente procédure indiquent s’être vu adresser des courriers d’intimidation de Mme [Z] pour qu’ils retirent leur témoignage ; c’est ainsi ce que dénoncent Mme [BT] [ZB] qui a reçu une lettre de Mme [Z] dans sa boîte aux lettres lui indiquant que la dénonciation calomnieuse était un délit sévèrement puni et qu’elle allait agir contre elle en correctionnelle, ou encore Mme [DT] [Y] à qui Mme [Z] écrit qu’il est ‘encore temps de retirer son témoignage’ ; Mme [E] [O] présente la lettre reçue de Mme [Z] intitulée ‘demande amiable de rétractation de témoignage’, dans lequel elle indique qu’elle lui laisse ‘8 jours pour revenir à la raison’, et joint un courriel adressé en copie à son employeur par Mme [Z] dans lequel elle l’accuse de diffamation.

Si Mme [S] [Z] produit des témoignages en sa faveur, dans lesquels des locataires indiquent avoir de bonnes relations avec elle et avoir été aidés par elle (Mmes [T], [EC], [ZK], [N], [G], [IC]), ces éléments ne permettent pas à eux seuls d’éluder les agissements dénoncés par les locataires précités.

L’intimée rapporte la preuve que les agissements de Mme [Z] se sont poursuivis en cours de procédure, et jusqu’à son expulsion, en produisant l’attestation et un courriel d’une société Gyrard mandatée pour faire des travaux dans l’immeuble, dans lesquels il est fait état que Mme [Z] a photographié les employés de la société sans leur consentement et incité les locataires à ne pas faire réaliser les travaux chez eux, le responsable de l’entreprise indiquant que son équipe se sent ‘harcelée au quotidien’ et qu’ils sont habitués à intervenir sur des chantiers à risque, mais n’ont ‘jamais fait l’objet d’une telle pression’.

3.3 – Sur les conséquences de ces comportements

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit user paisiblement de la chose louée.

Le non-respect par le locataire de ses obligations en cas de manquement grave peut justifier en vertu de l’article 1184 du code civil dans sa rédaction applicable au contrat de bail litigieux, la résiliation judiciaire du bail.

En l’espèce, c’est par une parfaite appréciation des éléments de la cause que le premier juge a considéré que les comportements de Mme [S] [Z] dans l’immeuble avaient créé des troubles persistants, avec risque pour la santé d’un salarié de la SA d’HLM IRP, et constituent des attitudes intimidantes ayant pour objet d’asseoir son ascendant sur d’autres locataires.

C’est donc à juste titre que le premier juge en a déduit que les manquements de Mme [Z] à son obligation de jouissance paisible étaient constitués, et qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail aux torts de Mme [Z] à compter du jugement.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail à la date du jugement, ordonné l’expulsion de Mme [Z] et fixé le montant de l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation du bail à la date de libération des lieux par procès-verbal d’expulsion à la somme de 366,65 euros représentant le montant du loyer mensuel, provision pour charges incluses.

4 – Sur la demande en paiement des régularisations de charges formée par la SA Solidarité et logement

En vertu de l’article 910-4 du code de procédure civile, ‘à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l’alinéa 2 de l’article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait’.

Selon l’article 909, ‘l’intimé dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant prévues à l’article 908 pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué’.

En l’espèce, l’intimée a formé la demande en paiement des régularisations de charges par des conclusions n°2 signifiées le 18 novembre 2021, soit dans le délai de trois mois fixé à l’article 909 pour conclure, puisque l’appelante avait conclu le 18 août 2021.

Il en résulte que la demande est recevable.

Au demeurant, la demande en paiement des régularisations de charges relève de la demande en paiement des indemnités d’occupation, qui n’est pas nouvelle devant la cour.

Sur le fond, il convient d’y faire droit, et de condamner Mme [Z] au paiement des régularisations de charges dues jusqu’au 11 octobre 2021, date du procès-verbal d’expulsion, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

5 – Sur les demandes de Mme [Z]

5.1 Sur la demande de dommages et intérêts de 50.000 euros ‘en réparation des préjudices subis, toutes causes confondues’

Mme [Z] produit des plaintes qu’elle a déposées contre M. [H], représentant de la SA d’HLM IRP, pour violences, contre M.et Mme [ZB] pour ‘menaces de violence’ et insultes, et contre personne non identifiée pour avoir mis de la colle dans sa serrure, mais ne communique pas les suites réservées à ces plaintes. S’agissant de la colle dans la serrure, elle ne rapporte pas la preuve par les pièces produites que M. [OG] en serait l’auteur.

L’intimée fait valoir à juste titre que le courrier adressé par la DRH de la SA d’HLM IRP au médecin du travail pour qu’il examine M. [OG] au plus vite car il subissait du harcèlement ne constitue pas la preuve que cette société cherchait par tous moyens à évincer Mme [Z] de la résidence, ainsi que le soutient cette dernière, mais constitue la mise en oeuvre de l’obligation de sécurité de résultat dont est tenu l’employeur envers son salarié.

Ainsi qu’il a été statué plus haut, la résiliation du bail et l’expulsion ont été confirmées, de sorte qu’aucune indemnité ne saurait être due du fait de l’expulsion en tant que telle.

S’agissant des circonstances de cette expulsion, le bailleur fait valoir à juste titre que Mme [Z] avait disposé de plus de deux ans depuis l’assignation du 26 août 2019 pour chercher un relogement, et qu’elle avait été informée dès le 8 juillet 2021 que son expulsion pourrait intervenir à tout moment et sans préavis si celle-ci ne quittait pas son logement avant le 20 septembre 2021. Il ajoute avec pertinence que Mme [Z], célibataire sans enfant, aurait pu élargir ses recherches de relogement au lieu de les cantonner à [Localité 3], [Localité 8], [Localité 6], [Localité 5] et [Localité 7]. Il précise que Mme [Z] a pu récupérer l’intégralité de ses effets personnels placés en garde meubles.

Il convient dès lors de débouter Mme [Z] de sa demande de dommages et intérêts.

5.2 Sur la demande de dommages et intérêts dirigée contre la SA Solidarité et Logement en réparation du préjudice moral résultant de la procédure abusive mise en oeuvre

La présente procédure ne saurait être qualifiée d’abusive, puisque la SA Solidarité et Logement obtient satisfaction en ses prétentions de résiliation de bail et d’expulsion, il ne saurait donc y avoir lieu à condamnation à ce titre, confirmant le jugement entrepris sur ce point.

5.3 Sur la demande de dommages et intérêts dirigée contre la SA d’HLM IRP en réparation du préjudice moral résultant de l’appel incident formé contre elle

L’abus du droit d’ester en justice n’est pas caractérisé en l’espèce, la SA d’HLM IRP ayant pu se méprendre sur l’étendue de ses droits. Il convient dès lors de débouter Mme [Z] de sa demande de dommages et intérêts à ce titre.

6 – Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [Z], partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux règles de l’aide juridictionnelle, ainsi qu’à payer à la SA Solidarité et logement la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

La SA d’HLM IRP sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Dit n’y avoir lieu à révocation de l’ordonnance de clôture du 14 septembre 2023,

Déclare la SA d’HLM IRP recevable en son appel incident,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Et y ajoutant,

Condamne Mme [S] [Z] à payer à la SA Solidarité et Logement les régularisations de charges dues jusqu’au 11 octobre 2021, date du procès-verbal d’expulsion,

Déboute Mme [S] [Z] de ses demandes de dommages et intérêts,

Condamne Mme [S] [Z] à payer à la SA Solidarité et Logement la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [S] [Z] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux règles de l’aide juridictionnelle,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Pour le Président empêché