[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:

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18° chambre
1ère section

N° RG 23/05267
N° Portalis 352J-W-B7H-CZJVC

N° MINUTE : 2

réputé contradictoire

Assignation du :
31 Mars 2023

JUGEMENT
rendu le 10 Décembre 2024

DEMANDERESSE

Société UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD
[Adresse 1]
[Localité 4] / FRANCE

représentée par Maître Samuel GUILLAUME de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0441

DÉFENDERESSE

S.A.S. LES PROFESSIONNELS DES LABORATOIRES
[Adresse 2]
[Localité 5]

défaillante

Décision du 10 Décembre 2024
18° chambre 1ère section
N° RG 23/05267 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZJVC

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, statuant en juge unique,

assisté de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

A l’audience du 16 Septembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 10 décembre 2024.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort

Par acte sous seing privé du 23 décembre 2020, la SE UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD a donné à bail commercial à la SAS LES PROFESSIONNELS DES LABORATOIRES (portant le sigle « PROFILAB »), un local commercial portant le n°215 C au centre commercial « [6] » sis [Adresse 3], à [Localité 7], pour une durée de dix années, à compter de la mise à disposition du local, moyennant un loyer annuel de base fixé à la somme de 125.050 euros hors taxes et hors charges, sans loyer additionnel.

La destination est la suivante : « activités médicales et paramédicales de chirurgie, médecine générale, pédiatrie, radiologie, podologie, cardiologie, fabrication de corsets et anesthésie, avec exclusion expresse de toute activité de dentisterie, orthodontie et d’ophtalmologie ».

Par courrier recommandé du 15 juin 2022 avec accusé de réception, le bailleur a tenté de convoquer le preneur pour prise de possession du local le 18 juillet 2022. Le courrier a été retourné au motif que le destinataire n’était pas connu à l’adresse.

Par courrier recommandé du 19 juillet 2022 avec accusé de réception, le bailleur a tenté une nouvelle fois de convoquer le preneur pour prise de possession du local le 25 juillet 2022. Le courrier qui a été expédié à la même adresse a également été retourné au motif que le destinataire n’était pas connu à l’adresse.

L’extrait KBIS indique que la SAS LES PROFESSIONNELS DES LABORATOIRES a été radiée d’office le 5 janvier 2023.

Par exploit de commissaire de justice du 31 mars 2023, la SE UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD a fait assigner la SAS LES PROFESSIONNELS DES LABORATOIRES devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

condamner la SAS LES PROFESSIONNELS DES LABORATOIRES à lui payer la somme de 362.250 euros toutes taxes comprises à titre d’indemnité forfaitaire, conformément à l’article 9.1 « Mise à disposition du Local » du titre II du bail commercial du 23 décembre 2020 ;
condamner la SAS LES PROFESSIONNELS DES LABORATOIRES à lui payer les dépens, ainsi que la somme de 10.000 euros, à parfaire, par application de l’article 700 du code de procédure civile ;
juger qu’il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
Au soutien de ses prétentions, la SE UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD énonce:
que les contrats doivent être exécutés de bonne foi ; qu’il est constant que la fraude corrompt tout et est caractérisée dès lors que son auteur a agi avec l’intention d’éluder une règle obligatoire, légale ou contractuelle, par l’emploi d’un moyen efficace dont les conditions d’application ont été artificiellement réunies ; qu’en l’espèce, le preneur s’est sciemment rendue injoignable pour tenter d’échapper à ses obligations contractuelles ; que conformément à l’article 7.1 du titre I bail, elle a fixé la date de mise à disposition du local et l’a notifiée au preneur suivant les modalités d’information prévues par le bail ; que cette date de mise à disposition rend exigible la prise de possession du local par le preneur ; que faute d’avoir honoré ses engagements, conformément à l’article 9.1 du titre II du bail, le preneur devra verser au bailleur, à titre forfaitaire, une indemnité correspondant à trois années de loyer de base toutes taxes comprises, tel que défini à l’article 4.1 du titre I, et ce, sans préjudice des sanctions encourues sur le fondement du code civil ;que s’agissant des frais exposés dans le cadre de l’instance, il conviendrait de faire application de l’article 26.2.2 du titre II du bail relatif aux « frais imputables au preneur » qui stipule que : «Tous honoraires et frais de recouvrement ou de procédure (mise en demeure, commandements, sommations, frais de poursuites ou mesures conservatoires), ou tous autres frais de poursuite engagés par le bailleur pour faire respecter les présentes, en ce inclus les honoraires d’avocat quel que soit leur montant, ainsi que tous frais de levée d’état de notification nécessaires par application des articles L. 141-5 a L. 143-23 du code de commerce sont à la charge du preneur qui s’y oblige ; étant précisé que si une décision de justice a été rendue entre les parties sur la prise en charge de ces honoraires, celle-ci prévaudra».
La SAS LES PROFESSIONNELS DES LABORATOIRES ne s’est pas constituée.
L’acte introductif d’instance énonce que les diligences effectuées n’ayant pas permis de retrouver le destinataire de l’acte, le commissaire de justice a constaté que celui-ci n’a ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail connus, et a dressé le procès-verbal, conformément aux dispositions de l‘article 659 du code de procédure civile pour servir et valoir ce que de droit.

La tentative du 13 avril 2023 de dénonciation de l’acte à Monsieur [H] [J], dernier président connu de la SAS LES PROFESSIONNELS DES LABORATOIRES avant radiation, a été infructueuse, le commissaire de justice se trouvant dans l’impossibilité matérielle de procéder à la signification de l’acte, faute de pouvoir certifier le domicile.

La clôture a été prononcée le 5 octobre 2023.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 16 septembre 2024.

La décision a été mise en délibéré au 10 décembre 2024.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne peut faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la caducité du bail et les pénalités contractuelles
Sur la caducité du bail
L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il ressort de l’article 1104 du code civil que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, le bail prévoit dans son article 28 du titre II la clause d’élection de domicile suivante : « Le preneur fait élection à son siège social ou dans le local, au choix du bailleur, pour toute notification, procédure, mesure conservatoire ou d’exécution ».

S’agissant de la mise à disposition du local pris à bail, l’article 7.2 du titre I du bail stipule : « La date retenue par le bailleur pour cette mise à disposition sera notifiée au preneur au minimum un mois à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception, étant entendu que : deux mois avant cette date, le bailleur informera le preneur de la date prévisionnelle de mise à disposition, de sorte que, préalablement le preneur ait adressé au bailleur sa demande de permis d’aménagement s’il ne l’a pas, déjà fait. ».

L’article 9.1 du titre II du bail stipule : « si le preneur ne se présente pas à la date prévue, une convocation lui sera adressée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par huissier et une nouvelle date sera indiquée sans que la prise de possession puisse avoir lieu plus de huit jour après la date initialement prévue. »

L’article 9.1 du titre II du bail stipule en outre : « si le preneur ne se présentait toujours pas, le bailleur pourra considérer que le bail :
soit a pris effet à la date fixée dans la convocation précitée ;soit, est nul et non avenu et en conséquence ne prendra pas effet, le bailleur pouvant disposer immédiatement du local. En ce cas, le preneur devra verser au bailleur, à titre forfaitaire, une indemnité correspondant à trois années de loyer de base toutes taxes comprises tel que défini à l’article 4.1 du titre I, et ce, sans préjudice de sanctions encourue sur le fondement du code civil ».
Si la SE UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD ne justifie pas avoir informé le preneur de la date prévisionnelle de la prise à bail, elle produit néanmoins deux courriers recommandés avec accusé de réception du 15 juin 2022, et du 19 juillet 2022 qui démontrent qu’elle a tenté de notifier au preneur la date de mise à disposition effective du local à d’adresse de domiciliation de celui-ci contractuellement prévue, conformément aux article 7.2 du titre I du bail, 9.1 et 28 du titre II du bail.

Si ces courriers n’ont pas touché le preneur, il est constaté que la SE UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD a satisfait à ses obligations au titre de la mise à disposition du local pris à bail.

Il est parallèlement constaté que la SAS LES PROFESSIONNELS DES LABORATOIRES ne s’est présentée ni à la première convocation, ni à la seconde convocation pour prendre possession des lieux.

Il ressort de l’acte introductif d’instance que le bailleur a fait le choix de considérer le bail « nul et non avenu » dans les conditions prévues à l’article 9.1 du titre II du bail.

En conséquence du choix de l’option du bailleur, et du constat de non prise de possession par le preneur des lieux mis à disposition par le bailleur, il y a lieu de constater la caducité du bail commercial du 23 décembre 2020.

Sur les pénalités contractuelles

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
En l’espèce, ainsi que précédemment énoncé dans l’article 9.1 du titre II du bail, la pénalité prévue du fait du manquement contractuel du preneur est « trois années de loyer de base toutes taxes comprises tel que défini à l’article 4.1 du titre I ».

L’article 4.1 du titre I du bail stipule que : «  Le loyer annuel de base (Lo) est fixé à la somme de 120.050 € (CENT VINGT MILLE CINQUANTE EUROS) HORS TAXES et HORS CHARGES; TVA en sus à la charge du preneur au taux en vigueur au jour des règlements.[…] ».

Le bailleur sollicite à titre de réparation l’indemnité forfaitaire prévue à l’article 4.1 du titre I du bail, soit trois années de loyers toutes taxes comprises, soit la somme de 362.250 euros.

Toutefois, il y a lieu de considérer qu’une telle pénalité pour sanctionner la non réception des locaux pris à bail est manifestement excessive, eu égard au fait :
que la mise à disposition qui a été fixée à la discrétion du bailleur apparaît tardive ;
que la bonne foi est présumée, et la mauvaise foi du preneur qui n’a pas été touché par les notifications n’est pas rapportée dans la volonté de se soustraire à ses obligations contractuelles ; que le bailleur ne justifie pas avoir tenu informé formellement le preneur des avancées de la livraison, notamment par la notification d’une date prévisionnelle au moins deux mois avant la date de mise à disposition effective – ce à quoi il s’était obligé ;que le bailleur ne justifie pas avoir maintenu non plus un contact informel avec le preneur entre la date de signature et la date de mise à disposition effective des locaux, notamment au travers de courriers électroniques, ou de communications de textos. En conséquence de quoi, la pénalité sera réduite souverainement à la somme forfaitaire de 60.025 euros, soit l’équivalent de six mois de loyer hors taxes. La SAS LES PROFESSIONNELS DES LABORATOIRES sera donc condamnée au paiement des pénalités contractuelles ainsi fixées.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner la SAS LES PROFESSIONNELS DES LABORATOIRES aux entiers dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, la SAS LES PROFESSIONNELS DES LABORATOIRES sera condamnée au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Constate la caducité du bail commercial du 23 décembre 2020 liant la SE UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD à la SAS LES PROFESSIONNELS DES LABORATOIRES portant sur le local commercial n°215 C au centre commercial « [6] » sis [Adresse 3], à [Localité 7] ;
Condamne la SAS LES PROFESSIONNELS DES LABORATOIRES à payer à la SE UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD la somme forfaitaire de 60.025 euros au titre des pénalités contractuelles ;

Condamne la SAS LES PROFESSIONNELS DES LABORATOIRES aux entiers dépens;
Condamne la SAS LES PROFESSIONNELS DES LABORATOIRES à payer à la SE UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rejette le surplus des demandes ;
Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à Paris le 10 Décembre 2024.

Le Greffier Le Président

Christian GUINAND Jean-Christophe DUTON