CF/SH

Numéro 23/01129

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 29/03/2023

Dossier : N° RG 22/01662 – N° Portalis DBVV-V-B7G-IHTS

Nature affaire :

Demande de désignation d’un administrateur provisoire

Affaire :

[H] [W] [B] [N] [V] épouse [W]

[E] [S]

[IL] [U] épouse [SU]

[I] [XV]

[M] [GU] épouse [XV]

[I] [P]

[J] [FC]

[DK] [YT]

[UL] [O] épouse [YT]

[F] [RW]

[A] [X]

[Z] [OK] épouse [X]

[D] [Y]

S.C.I. LES FONTAINES

S.C.I. TRISTANGS

C/

S.E.L.A.R.L. FHB

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 29 Mars 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 15 Février 2023, devant :

Madame FAURE, magistrate chargée du rapport,

assistée de Madame HAUGUEL, greffière présente à l’appel des causes,

Madame [R], en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame FAURE, Présidente

Madame ROSA-SCHALL, Conseillère

Madame REHM, Magistrate honoraire,

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur [H] [W]

né le 07 Avril 1951 à [Localité 42] (64)

de nationalité Française

[Adresse 12]

[Localité 14]

Madame [B] [N] [V] épouse [W]

née le 11 Mai 1953 à [Localité 14] (40)

de nationalité Française

[Adresse 12]

[Localité 14]

Monsieur [E] [S]

né le 27 Décembre 1955 à [Localité 45] (60)

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 20]

Madame [IL] [U] épouse [SU]

née le 18 Décembre 1948 à [Localité 41] (16)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 22]

Monsieur [I] [XV]

né le 06 Mai 1959 à [Localité 46] (75)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 11]

Madame [M] [GU] épouse [XV]

née le 05 Août 1963 à [Localité 46] (75)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 11]

Monsieur [I] [P]

né le 16 Mai 1973 à [Localité 49] (64)

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 18]

Monsieur [J] [FC]

né le 25 Mai 1947 à [Localité 46] (75)

de nationalité Française

[Adresse 52]

[Adresse 52]

[Localité 17]

Monsieur [DK] [YT]

né le 01 Mai 1956 à [Localité 25] (16)

de nationalité Française

[Adresse 13]

[Localité 7]

Madame [UL] [O] épouse [YT]

née le 27 Novembre 1956 à [Localité 51] (17)

de nationalité Française

[Adresse 13]

[Localité 7]

Monsieur [F] [RW]

né le 20 Avril 1967 à [Localité 36] (33)

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 10]

Monsieur [A] [X]

né le 02 Septembre 1958 à [Localité 43] (64)

de nationalité Française

[Adresse 37]

[Adresse 47]

[Localité 19]

Madame [Z] [OK] épouse [X]

née le 04 Octobre 1960 à [Localité 44] (44)

de nationalité Française

[Adresse 37]

[Adresse 47]

[Localité 19]

Monsieur [D] [Y]

né le 30 Janvier 1946 à [Localité 50] (40)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 16]

S.C.I. LES FONTAINES prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 48]

[Localité 15]

S.C.I. TRISTANGS prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 21]

Représentés par Maître MARGUIRAUT, avocat au barreau de PAU

assistés de Maître VIGIE, de la SELARL e.LITIS, avocat au barreau de SAINTES

INTIMEE :

S.E.L.A.R.L. FHB prise en la personne de Maître [L], agissant en qualité d’administrateur provisoire du Syndicat des Copropriétaires « Les Résidences du [Localité 40] » désignée à cette fonction par ordonnance du 30 janvier 2020

[Adresse 6]

[Localité 23]

Représentée par Maître CREPIN de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de PAU

assistée de Maître CHEYSSON, de la SELARL CHEYSSON MARCHADIER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

sur appel de la décision

en date du 08 JUIN 2022

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DE PAU

RG numéro : 22/00540

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier « les résidences du [Localité 40] », constitué de plusieurs bâtiments composant la station de ski de [Localité 38] est soumis au statut de la copropriété depuis 1968.

Cette copropriété est divisée en 4 volumes suivant état de division en date du 16 octobre 2003 :

Les trois premiers volumes ont été extraits de la copropriété pour être cédés au Conseil général (dalle de la plate-forme, escaliers, certains parkings)

– le volume 4 est composé de lots privatifs en 11 bâtiments chacun divisé en lots de copropriété:

* [Adresse 39],

* [Adresse 26], comprend un ensemble constitué de 10 bâtiments :

* [Adresse 27],

* [Adresse 28],

* [Adresse 29],

* [Adresse 30],

* [Adresse 31],

* [Adresse 32],

* [Adresse 33],

* [Adresse 34],

*[Adresse 35], sous la plate-forme commerciale, une partie du 1er niveau et la totalité des 2ème s et 3èmes niveaux

* [Adresse 24], exploité par le département des Pyrénées Atlantiques, propriétaire, sous la plate-forme commerciale en partie au niveau rez-de-chaussée et en partie au 1er niveau.

Cet ensemble immobilier comporte des désordres de construction touchant la dalle plate-forme et les parkings souterrains qui mettent en jeu la solidité de ses structures.

Par ordonnance du 15 février 2018, le cabinet Alter Immo a été désigné par le président du tribunal de grande instance de Pau en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble les Résidences du [Localité 40] en application de l’article 47 du décret du 17 mars 1967,

Par ordonnance en date du 7 juin 2019, le président du tribunal de grande instance de Pau a, notamment :

– mis un terme au mandat d’administrateur provisoire de la SARL ALTER IMMO précédemment désigné par ordonnance du 15 février 2018,

– désigné Maître [L] de la SELARL FHB en qualité d’administrateur provisoire avec pour mission de convoquer l’assemblée générale des copropriétaires afin de désigner un nouveau syndic pour réaliser toute étude et travaux de confortement nécessaires à la conservation de la copropriété

– désigné M. [G] pour réaliser une étude de solidité de la plate-forme du [Localité 40],

Plusieurs études et travaux sont intervenus au cours des dernières années avec des mesures conservatoires qui ont été préconisées dans un rapport du service départemental d’incendie et de secours le 12 décembre 2019 (notamment pour limiter le poids sur la plate-forme et réaliser un étaiement de l’ensemble de la structure du rez-de chaussée au R+3).

Par ordonnance du 31 janvier 2020, le président du tribunal judiciaire de Pau a :

– ordonné l’extension des prérogatives de l’administrateur provisoire, la société FHB prise en la personne de Maître [L], à celles prévues par l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1975, avec pour mission de :

. prendre les actes nécessaires à la réalisation des travaux préconisés par l’expert

judiciaire,

. une fois les travaux réalisés, convoquer une assemblée aux fins de désignation

d’un conseil syndical et d’un syndic,

. établir un rapport semestriel d’activité.

Par ordonnance du 11 mars 2020, le président du tribunal judiciaire de Pau a débouté monsieur [I] [P] de sa demande de rétractation de l’ordonnance du 31 janvier 2020, confirmée par l’arrêt de la cour d’appel de Pau en date du 17 mars 2021.

Par ordonnance du 25 mars 2020, le président du tribunal judiciaire de Pau, saisi par l’administrateur provisoire, a précisé et complété la mission de celui-ci comme suit : conférons à l’administrateur provisoire, la SELARL FHB prise en la personne de Maître [L], tous les pouvoirs du syndic et de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « Les résidences du [Localité 40] » situé aux [Localité 19], à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de cette copropriété.

Par acte du 25 mai 2020, la SELARL FHB, ès qualités d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’ensemble « Les résidences du [Localité 40] » a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire de Pau, la SARL Alter Immo afin d’obtenir, sur le fondement des articles 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 12 du code de procédure civile la remise de différents documents et fonds détenus par elle, sous astreinte.

Par ordonnance du 2 décembre 2020, le président du tribunal judiciaire de Pau statuant en référé a dit n’y avoir lieu à référé, a renvoyé l’affaire, conformément à l’article 837 du code de procédure civile devant la première chambre du tribunal judiciaire de Pau, a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et a réservé les dépens.

Par jugement du 2 novembre 2021, le tribunal, saisi par le juge des référés, et à la suite d’interventions volontaires, a notamment :

– rejeté les fins de non-recevoir soulevées par les défendeurs,

– déclaré irrecevables les interventions volontaires des syndicats secondaires de la résidence [Adresse 29], de la résidence [Adresse 39], de la résidence [Adresse 28] et de l’immeuble [Adresse 35] , et les interventions volontaires de Messieurs [I] [P], [I] [XV], [F] [RW] et [H] [W],

– déclaré irrecevable la demande reconventionnelle de la société Alter Immo

– condamné la société Alter Immo à remettre à la Selarl FHB en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de les Résidences [Localité 40] certains documents, sous astreinte de 100 € par jour de retard à l’expiration du délai d’un mois, outre une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ce jugement a été frappé d’appel.

Les ordonnances du 30 mars 2021 et 28 mars 2022 ont renouvelé successivement la mission confiée à la SELARL FHB jusqu’en 2024.

Par ordonnance de référé du 2 mars 2022, sur assignation notamment des copropriétaires, le juge des référés a notamment déclaré irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires du [Adresse 35] dépendant des résidences du [Localité 40] et ordonné une expertise judiciaire confiée à Monsieur [C] qui au vu du rapport de Monsieur [G] du 13 novembre 2020, doit notamment décrire les désordres imputables au défaut d’entretien courant du [Adresse 24] et de l’esplanade, ainsi qu’aux dameuses du Département.

Par acte d’huissier le 30 mars 2022, M. [W], Mme [V] épouse [W], la SCI Tristangs, M. [S], Mme [U] épouse [SU], M. [XV], Mme [GU] épouse [XV], M. [P], M. [FC], M. [YT], Mme [O] épouse [YT], M. [RW], M. [X], Mme [OK] épouse [X], la SCI Les fontaines et M. [Y] ont fait assigner la SELARL FHB prise en la personne de M. [L] devant le président du tribunal judiciaire de Pau statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de mettre un terme au mandat d’administrateur provisoire de la SELARL FHB et désigner toute personne qualifiée en cette qualité, outre la condamnation à leur payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de l’instance.

Suivant jugement contradictoire en date du 8 juin 2022 (RG n°22/00540), le tribunal dans le cadre de la procédure accélérée au fond a :

– débouté M. [W], Mme [V] épouse [W], la SCI Tristangs, M. [S], Mme [U] épouse [SU], M. [XV], Mme [GU] épouse [XV], M. [P], M. [FC], M. [YT], Mme [O] épouse [YT], M. [RW], M. [X], Mme [OK] épouse [X], la SCI Les fontaines et M. [Y] de toutes leurs demandes,

– condamné in solidum, M. [W], Mme [V] épouse [W], la SCI Tristangs, M. [S], Mme [U] épouse [SU], M. [XV], Mme [GU] épouse [XV], M. [P], M. [FC], M. [YT], Mme [O] épouse [YT], M. [RW], M. [X], Mme [OK] épouse [X], la SCI Les fontaines et M. [Y] à verser à la société FHB prise en la personne de Maître [L] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné in solidum M. [W], Mme [V] épouse [W], la SCI Tristangs, M. [S], Mme [U] épouse [SU], M. [XV], Mme [GU] épouse [XV], M. [P], M. [FC], M. [YT], Mme [O] épouse [YT], M. [RW], M. [X], Mme [OK] épouse [X], la SCI Les fontaines et M. [Y] aux dépens.

M. [W], Mme [V] épouse [W], la SCI Tristangs, M. [S], Mme [U] épouse [SU], M. [XV], Mme [GU] épouse [XV], M. [P], M. [FC], M. [YT], Mme [O] épouse [YT], M. [RW], M. [X], Mme [OK] épouse [X], la SCI Les fontaines et M. [Y] ont relevé appel par déclaration du 14juin 2022 (RG n°22/01662), critiquant le jugement dans l’ensemble de ses dispositions.

Suivant avis de fixation adressé par le greffe de la cour, l’affaire a été fixée selon les modalités prévues aux articles 905 et suivants du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières écritures en date du 16 janvier 2023, M. [W], Mme [V] épouse [W], la SCI Tristangs, M. [S], Mme [U] épouse [SU], M. [XV], Mme [GU] épouse [XV], M. [P], M. [FC], M. [YT], Mme [O] épouse [YT], M. [RW], M. [X], Mme [OK] épouse [X], la SCI Les fontaines et M. [Y], appelants, statuant sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et les articles 47 et 62-11 de la loi du 17 mars 1967, entendent voir la cour :

– infirmer le jugement rendu selon la procédure accélérée au fond le 8 juin 2022, sous le numéro RG 22/00540 ;

statuant à nouveau,

à titre principal,

– mettre fin au mandat d’administrateur provisoire de la SELARL FHB, prise en la personne de Maître [L],

– désigner toute personne qualifiée en qualité d’administrateur provisoire, sur le fondement des dispositions de l’article 47 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, avec pour mission de :

– se faire remettre immédiatement par l’administrateur provisoire désigné aux termes

des ordonnances du 7 juin 2019 et du 31 janvier 2020, les fonds et l’ensemble des

documents et des archives du syndicat des copropriétaires « Les résidences du

[Localité 40] » sis Lieudit « [Localité 40] » – [Adresse 47] ‘ [Localité 19],

– administrer, le cas échéant, l’ensemble immobilier du syndicat des copropriétaires

« Les résidences du [Localité 40] » avec les pouvoirs donnés au syndic de copropriété par

les articles 18, 18-1 et 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de

la copropriété des immeubles bâtis,

– convoquer l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires des « Résidences

du [Localité 40] » aux fins de désignation d’un syndic dans le délai d’un mois à compter

de la décision et en tout état de cause tenir ladite assemblée générale dans un délai

de deux mois à compter de la présente décision,

– ordonner à la SELARL FHB, prise en la personne de Maître [L], de communiquer les fonds et l’ensemble des documents et des archives du syndicat des copropriétaires « Les résidences du [Localité 40] » à l’administrateur provisoire désigné par la décision à intervenir dans un délai impératif de 48 heures à compter du jour de la signification de ladite décision,

– dire que les fonctions de l’administrateur provisoire désigné par l’ordonnance à intervenir cesseront de plein droit à compter de l’acceptation de son mandat par le syndic désigné par l’assemblée générale dûment convoquée par ses soins,

à titre subsidiaire,

– ordonner la modification du chef de mission suivant de la SELARL FHB, administrateur judiciaire : « une fois ces travaux réalisés, convoquer une assemblée générale aux fins de désignation d’un conseil syndical et d’un syndic » par le chef de mission suivant :

– convoquer l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires des « Résidences du [Localité 40] » sis Lieudit « [Localité 40] » – [Adresse 47] ‘ [Localité 19] aux fins de désignation d’un syndicat dans le délai d’un mois à compter de la présente décision et en tout état de cause tenir ladite assemblée générale dans un délai de deux mois à compter de la présente décision,

en tout état de cause,

condamner la SELARL FHB à payer aux appelants la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la SELARL FHB aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions déposées le 14 février 2023, la SELARL FHB, prise en la personne de Maître [L], sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, entend voir la cour :

confirmer le jugement rendu le 8 juin 2022 par la vice-présidente du tribunal judiciaire de Pau dans toutes ses dispositions,

en conséquence,

débouter les appelants de l’ensemble de leurs fins, moyens et conclusions,

condamner in solidum l’ensemble des copropriétaires appelants à payer à la SELARL FHB ès qualités d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires « Les résidences du [Localité 40] », la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner l’ensemble des copropriétaires appelants aux entiers dépens.

Vu l’ordonnance de clôture du 18 janvier 2023.

MOTIFS :

Il convient au préalable de rappeler que les précédentes décisions sur la désignation de la Selarl FHB représentée par Maître [L] en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé ‘les Résidences du [Localité 40]’ et les prorogations de sa mission jusqu’en 2024 ont force de chose jugée après expiration des délais de recours ou des voies de recours. Aussi, les seize copropriétaires de la résidence [Localité 40], qui ont saisi le tribunal pour mettre fin à la mission de Maître [L] puis la présente cour à la suite du jugement du 8 juin 2022, ne peuvent revenir sur les circonstances de sa désignation. Ils font donc valoir de manière inopérante dans leurs conclusions que ‘l’ordonnance du 30 janvier 2020 a été obtenue au terme de ce qui s’apparente à une escroquerie au jugement’ ; que ‘l’extension des prérogatives de FHB était injustifiée’, en faisant état ‘d’une contradiction de motifs ayant conduit à l’extension démesurée dans le temps et sur le fond des pouvoirs accordés’ , que ‘le Département (instrumentalisant le Procureur) a délibérément trompé la religion du président du tribunal en lui faisant fixer comme préalable à toute assemblée générale , les travaux préconisés par l’expert [G]’.

Aussi, les copropriétaires appelants reprennent vainement depuis 1995 l’historique de la gestion de la copropriété par un syndicat de copropriétaires principal qu’ils reconnaissent eux-mêmes comme administré de manière irrégulière, en titre de tous les syndicats secondaires, dépourvus de toute personnalité morale, dès lors que des décisions définitives ayant autorité de chose jugée ont consacré le principe de désignation d’un administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier ‘les Résidences du [Localité 40]’.

La question soumise au tribunal puis à la cour n’est donc pas celle de savoir si lors de la désignation de la SARL FHB la copropriété était en déshérence, mais bien celle de savoir si les circonstances de la cause, à la date où le juge statuant dans le cadre de la procédure accélérée au fond puis la cour sont saisis, sont de nature à mettre fin ou à prolonger ou modifier la désignation de l’administrateur provisoire en application de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifié depuis.

Les copropriétaires invoquent la mise sous tutelle de la copropriété : or, les requérants initiaux ne sont qu’au nombre de 16 sur une totalité de 810 copropriétaires et ne peuvent prétendre représenter la collectivité de l’ensemble des copropriétaires.

Pour mettre fin à la mission de la Selarl FHB, ils font état de divers manquements à son égard.

Les copropriétaires reprochent à la société FHB de ne pas avoir respecté les délais impartis par la sous-commission de la sécurité pour la réalisation de travaux de confortement en urgence des [Adresse 35]/[Adresse 24] début 2020. Il sera observé d’une part que la mission de la société FHB a été renouvelée depuis par des décisions définitives sans relever de grief à cet égard et que d’autre part, dès lors qu’un syndicat des copropriétaires [Adresse 35] s’était immiscé de manière parallèle dans la gestion des travaux par la notification au SDIS et à la sous préfecture le 15 janvier 2020 des plans d’étaiement validés par un bureau de contrôle, la société FHB représentée par Maître [L] était fondée à s’interroger sur la fiabilité de ces travaux et de la légitimité de leur processus même si des bureaux d’étude comme BEC, AGAVE et un architecte [T] étaient intervenus, et d’interrompre les travaux au risque de les retarder. En tant que de besoin, la société FHB a moissonné à nouveau la société AGAVE le 13 février 2020, la société BEC le 20 février 2020 et l’architecte Monsieur [T] le 20 février 2020, reprenant ainsi les mêmes intervenants pour éviter une déperdition d’informations, doublé du recours à un assistant au maître de l’ouvrage en la personne de PH Conseil. La signature des devis pour les travaux d’étaiement a été signé le 11 mars 2020. Les travaux ont été achevés en juin 2020, et ont été alors réceptionnés par la sous-commission départementale ER/IGF selon le procès-verbal du 3 juin 2020, suivie de la réouverture des parkings le 8 juin 2020. Aucun grief ne peut être retenu à ce titre.

En outre, ayant été nommé seulement le 7 juin 2019, il est évident comme l’a relevé le premier juge que l’administrateur provisoire s’est trouvé dans l’impossibilité de mettre en oeuvre les travaux de confortement rapidement faute de trésorerie, de budget, de comptabilité propres et de remise de documents par les précédents syndicats secondaires. Enfin , les copropriétaires sont de mauvaise foi à conclure que si les parcs de stationnement public et privé ont été fermés du 21 février 2020 au 8 juin 2020, cela est dû à la défaillance de l’administrateur provisoire alors que la période à compter du 17 mars 2020 a été impartie par l’état d’urgence sanitaire pendant plus de deux mois.

Par suite, si la fermeture des parkings est intervenue à nouveau en octobre 2021, c’est à la suite d’un avis défavorable de la sous-commission de la sécurité en raison des questionnements sur les solutions réparatrices à mettre en oeuvre, et non plus sur les mesures d’étaiement, notamment sur la solidité à froid de l’ensemble de la structure d’origine.

Pour les mesures et le suivi des travaux à entreprendre sur les parkings et la plate-forme, contrairement aux déclarations des copropriétaires, la société FHB a entrepris des diligences en ce qu’elle a :

– adressé à la commune des [Localité 19] et au Département des Pyrénées Atlantiques un projet de proposition de convention de déneigement pour le compte du syndicat des copropriétaires de la résidence avec les préconisations de la sous commission de sécurité, du SDIS et de l’AGAVE.

– eu recours à la société AGIS début 2022 pour l’assistance au maître d’ouvrage, laquelle a proposé un projet de mesures réparatrices

– établi des rapports réguliers auprès de l’autorité judiciaire qui l’avait désigné,

– établi des dires à compter du 30 juin 2022 auprès de l’expert judiciaire Monsieur [C], désigné par ordonnance de référé du 2 mars 2022 du tribunal judiciaire de Pau, à la demande des copropriétaires,

– en octobre 2022, pris des mesures conservatoires supplémentaires sur la surveillance de la structure des parkings litigieux et de la plate-forme, l’ajout de confortement provisoires par l’entreprise SN Casadebaig, désignée initialement en mars 2020.

Alors même que des constats d’huissiers des 15 mars 2022, 5 octobre 2022, 4 novembre 2022 et 21 novembre 2022 produits par des copropriétaires révèlent le parking B/9 en état de délabrement total, il convient de rappeler que les désordres sont d’une telle complexité que deux expertises judiciaires ont été rendues nécessaires dont l’une à la demande des copropriétaires et qu’il ne peut être remédié en quelques mois à ces défauts de grande ampleur eu égard à leur ancienneté, leur étendue et à la multiplicité des personnes et entités concernées.

Aucun grief ne peut donc être retenu de ce chef.

La présence de syndicats secondaires et la poursuite de leur action alors que Maître [L] a été désigné est de nature à perturber la mission de celui-ci alors que leur existence légale est remise en cause. Même si l’ordonnance 2019 -1101 du 30 octobre 2019 en préconise l’alternative, le cas d’espèce ne répond pas à ses conditions dès lors qu’il ne peut s’agir que de délégations d’un syndicat principal lequel n’a pas été reconnu dans la copropriété [Localité 40]. La logique de la société FHB de dénier tout pouvoir aux syndicats secondaires ne peut donc constituer un manquement de sa part.

Sur l’établissement de son rapport par la société FHB, il sera rappelé que celle-ci intervient sous mandat de justice et qu’elle doit rendre compte au préalable à l’autorité judiciaire qui l’a désignée, ce qu’elle a effectué le 11 septembre 2020 et qu’il ne peut être reproché au premier juge d’avoir repris des termes des rapports y compris celui du 24 mars 2022 alors que ce dernier a justifié la prorogation de la mission de la société FHB par ordonnance du 28 mars 2022 ; qu’une fois de plus le décalage de la remise du rapport du 11 septembre 2020 doit s’expliquer par l’impact de la crise sanitaire qui a suspendu toutes les activités économiques, sociales et financières pendant une durée de deux mois avec une reprise progressive des activités paralysées pendant ce temps.

Les attestations de la société Alter Immo produites par les copropriétaires sont sujettes à caution dès lors qu’elles émanent de celle qui a fait office de représentant des syndicats secondaires irréguliers puis d’une désignation officielle par ordonnance du président sur requête du 15 février 2018 , lequel a constaté par ordonnance définitive du 7 juin 2019 l’absence de toute diligence de sa part relative à la mission d’administration provisoire.

Les démarches entreprises par la société Alter Immo entre le 13 novembre 2020 et le 22 octobre 2021 auprès de la sous commission de la sécurité ne peuvent être reconnues comme légitimes dès lors qu’un administrateur provisoire était nommé et était seul habilité à intervenir, et que de surcroît la société Alter Immo se présentant comme le syndic du syndicat secondaire du parking B/9 était dépourvu de mandat régulier.

Par ailleurs, il ne peut être allégué par les seize copropriétaires que la société Alter Immo a fait toutes diligences pour remettre l’ensemble des pièces nécessaires à l’exercice de sa mission à la société FHB alors que la remise de pièces par la société Alter Immo n’est intervenue que selon constat d’huissier de justice du 29 décembre 2021 et aux termes duquel le gérant reconnaît qu’étant dépourvu de système de gestion dématérialisée, la remise de pièces sera incomplète, et alors que cette remise imparfaite avait été précédée d’une mise en demeure le 30 avril 2020 et d’une assignation en référé à cet effet le 25 mai 2020. De surcroît, la société FHB a, par lettres recommandées avec accusé de réception des 5 et 17 février 2022, relancé la société Alter Immo pour la production de documents supplémentaires et des pièces comptables.

Il ne peut être reproché à la société FHB de ne pas avoir transmis des informations aux copropriétaires alors que des courriers ont été adressés à l’attention des copropriétaires les 29 juillet 2020, 26 octobre 2021, 13 décembre 2021, 25 avril 2022, outre la mise en place d’une plate-forme internet. Le grief tiré de l’absence de registre de décisions prévu à l’article 17 du décret du 17 mars1967 est inopérant dès lors que la société FHB n’était pas tenue convoquer des assemblées générales puisque la disposition de l’ordonnance du 31 janvier 2020 était de : ‘ une fois les travaux réalisés, convoquer une assemblée aux fins de désignation d’un conseil syndical et d’un syndic’. Aucun reproche ne peut être retenu sur l’absence d’assemblée générale des copropriétaires. Sur la nomination d’un conseil syndical, par arrêt du 10 janvier 2023, la cour de céans a fait injonction à la société FHB de réunir une assemblée générale à cet effet dans un délai de quatre mois lequel n’était pas expiré à la date des présents débats.

Il est fait état par les copropriétaires d’un conflit d’intérêts entre le Département et la société FHB. D’une part, il s’agit de la remise en cause du principe de la désignation d’un administrateur provisoire que les copropriétaires appelants n’ont jamais accepté et d’autre part, cela est en lien avec l’instrumentalisation de la justice alléguée au sein de leurs conclusions alors que des décisions en force de chose jugée ont été rendues. Cette affirmation sera donc écartée comme l’a fait le premier juge.

Sur les griefs d’ordre financier exposés par les appelants depuis l’ordonnance critiquée, il convient de relever que la société Alter Immo comme il a été exposé ci-dessus n’a remis qu’une comptabilité partielle et avec retard à la société FHB ; que par ailleurs, elle n’avait pas souscrit les emprunts collectifs votés en 2018 tels que l’a confirmé la caisse d’Epargne le 17 janvier 2022 à la société FHB et Monsieur [K], président du conseil syndical de l’époque ; que la société FHB a trouvé une situation obérée par des arriérés importants de charges de copropriété. Il résulte de la balance des comptes de tiers 450 du 1er janvier 2020 au 2 janvier 2023 que sur cette période sont intervenus des mouvements au crédit à hauteur de 2.367.827,41 € et qu’il ne peut être allégué que la société FHB n’a pas recouvré de fonds même si ceux-ci s’avèrent insuffisants pour des dépenses de 3.730.036,17 €.

Aussi, par ces motifs, outre ceux du jugement attaqué que la cour fait siens, il ne peut être retenu de comportement fautif de la part de la société FHB de nature à mettre fin à sa mission, ni même à la modifier, laquelle mission est nécessaire pour aboutir à une solution pérenne de remise en état des parkings et de la plate-forme litigieux, compte tenu de la carence des précédents syndics de fait et même de la société Alter Immo désignée dans le cadre d’une administration provisoire, laquelle requiert du temps, de la technique et des moyens financiers.

Le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions.

Y ajoutant, il est équitable d’allouer à la société FHB une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour,

y ajoutant :

Condamne in solidum M. [W], Mme [V] épouse [W], la SCI Tristangs, M. [S], Mme [U] épouse [SU], M. [XV], Mme [GU] épouse [XV], M. [P], M. [FC], M. [YT], Mme [O] épouse [YT], M. [RW], M. [X], Mme [OK] épouse [X], la SCI Les Fontaines et M. [Y] à payer à la Selarl FHB représentée par Maître [L] en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier les résidences de [Localité 40] la somme de 8 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [W], Mme [V] épouse [W], la SCI Tristangs, M. [S], Mme [U] épouse [SU], M. [XV], Mme [GU] épouse [XV], M. [P], M. [FC], M. [YT], Mme [O] épouse [YT], M. [RW], M. [X], Mme [OK] épouse [X], la SCI Les Fontaines et M. [Y] aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE