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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

Chambre commerciale

ARRET DU 08 OCTOBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/00606 – N° Portalis DBVK-V-B7H-PWRO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 16 JANVIER 2023

TRIBUNAL DE COMMERCE DE MONTPELLIER

N° RG 2022001715

APPELANTE :

Ste Coopérative banque Pop. BANQUE POPULAIRE DU SUD S.A. Coopérative de Banque Populaire à Capital Variable régie par les articles L512-2 et suivants du code monétaire et financier et l’ensemble des textes relatifs aux Banques Populaires et Etablissements de Crédit, immatriculée au RCS de PERPIGNAN sous le n° 554 200 808, prise en la personne de son Directeur Général en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Me Pascale CALAUDI de la SCP CALAUDI-BEAUREGARD-CALAUDI-BENE, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

S.C.I. BS La SCI BS, Société Civile Immobilière immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le n° 482 544 004,

dont le siège social est sis [Adresse 1],prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Claire TRIBOUL MAILLET, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 16 Août 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 SEPTEMBRE 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

Mme Danielle DEMONT, Présidente de chambre

M. Thibault GRAFFIN, Conseiller

M. Fabrice VETU, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Ingrid ROUANET

ARRET :

– contradictoire ;

– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

– signé par Mme Danielle DEMONT, Présidente de chambre, et par Mme Ingrid ROUANET, Greffière.

Par acte authentique dressé par maître [R] [J], notaire associée à [Localité 5], daté des 14 et 16 mai 2012 la Banque Populaire du Sud a consenti deux prêts n°6061054 à la SCI BS, qui exerce une activité de location de terrains et d’autres biens immobiliers, prêt d’un montant de 1 160 000 euros, remboursable en 180 mensualités débutant le 11 juin 2012 jusqu’au 11 mai 2027 au taux nominal de 4,50 % l’an, pour financer l’achat d’un terrain et la construction d’un immeuble de bureaux, et un deuxième prêt d’un montant de 340 000 € d’une durée de 24 mois au taux de 4,50 % ( renégocié à 3,25 % l’an par avenant du 27 mars 2015).

Par lettre du 1er octobre 2019 la société BS a sollicité la communication intégrale du contrat de prêt avec les conditions générales et particulières, en indiquant souhaiter rembourser l’emprunt par anticipation dont le capital restant dû s’élevait alors à 706 115,77 €.

Par lettre du 7 novembre 2019 la Banque Populaire du Sud a adressé un décompte de remboursement anticipé, arrêté au 12 décembre 2019, pour le prêt n°6061054, d’un montant de 792 326,43 euros, incluant un capital restant dû de 685 753,77 € et une indemnité de remboursement anticipé d’un montant de 89 147,99 euros.

En réponse, la société BS a indiqué à la Banque Populaire du Sud ne pas trouver trace dans le contrat de crédit d’une clause prévoyant une indemnité de remboursement anticipé dont le montant lui semblait, par ailleurs, exorbitant. La société BS a sollicité un nouveau décompte, en excluant l’indemnité de 89 147,99 euros.

Le 6 décembre 2019 la banque a adressé un nouveau décompte de remboursement anticipé, pour le prêt n°6061054, arrêté au 6 décembre 2019 à un montant de 724 727,30 euros, incluant une indemnité de remboursement anticipé d’un montant cette fois de 30 604,76 euros en appliquant les conditions particulières de l’acte authentique aux termes desquelles « IRA [indemnité de remboursement anticipé] et IF [indemnités financières] : nul sur le prêt amortissable dans la limite de 310 000 € ».

La banque par lettre du 17 janvier 2020 précisait que les conditions générales faisaitent partie intégrante du contrat de prêt professionnel souscrit, et que lors de la prise de garantie hypothécaire la notaire lui avait établi une copie exécutoire intégrant les conditions particulières et générales du prêt en un seul acte.

Par courriel du 13 mars 2020, adressée au conseil de la société BS, Me [J] indique avoir adressé à la SCI la copie de l’acte authentique de prêt avec ses annexes, en ajoutant : « Vous avez pu constater l’absence des conditions générales en annexe ».

La société BS a sollicité la suspension de six échéances du prêt en raison du contexte de crise sanitaire. Cette suspension a donné lieu à l’édition d’un nouveau tableau d’amortissement en date du 14 mai 2020.

Par exploit du 18 décembre 2020 la SCI BS, faisant valoir qu’il lui était impossible de régler l’emprunt litigieux par anticipation puisqu’il persistait un différend sur le montant des sommes dues, et dès lors le maintien du privilège de prêteur de deniers et l’hypothèque conventionnelle, a assigné en référé la Banque Populaire du Sud afin qu’il soit fixé le montant des sommes dues.

Par ordonnance en date du 4 mars 2021, le juge des référés du tribunal de commerce de Montpellier a :

– jugé qu’il n’existe aucune contestation sérieuse dans l’argumentation développée par la Banque Populaire du Sud ;

– jugé que la Banque Populaire du Sud a donné son accord pour un remboursement anticipé total du prêt n°06061054 ;

– prononcé l’inopposabilité de l’indemnité de remboursement anticipé dont se prévaut la Banque Populaire du Sud à l’encontre de la société BS au titre du prêt d’un montant initial de 1 160 000 euros ;

– condamné la Banque Populaire du Sud à payer à la société BS une somme provisionnelle de 25 091,33 euros (somme à parfaire) au titre de son préjudice et ordonné la compensation avec le capital restant dû au titre du prêt n°06061054 d’un montant initial de 1 160 000 euros dans le cadre du remboursement anticipé à intervenir ;

– s’est déclaré incompétent pour statuer sur la demande de dommages et intérêts pour perte de possibilité d’emprunter à un taux préférentiel ;

– rejeté le surplus des demandes ;

– et condamné la Banque Populaire du Sud à payer à la société BS la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Cette ordonnance, a été entièrement réformée par arrêt de la cour d’appel de Montpellier en date du 16 décembre 2021, devenu irrevocable, qui a dit n’y avoir lieu à référé, en l’absence de démonstration de l’obligation à réparation et d’une faute commise par la banque, et qui a renvoyé les parties à saisir le juge du fond.

Par exploit du 9 février 2022 la SCI BS a assigné au fond la SA Banque Populaire du Sud.

Par jugement contradictoire du 16 janvier 2023 (le jugement déféré), le tribunal de commerce de Montpellier a :

– prononcé l’inopposabilité de l’indemnité de remboursement anticipée dont se prévaut la Banque Populaire du Sud à l’encontre de la société BS au titre du prêt n°06061054 d’un montant initial de 1 160 000 euros ;

– jugé que la Banque Populaire du Sud a donné son accord pour un remboursement anticipé total du prêt n°06061054 ;

– condamné la Banque Populaire du Sud à payer à la société BS la somme de 59 301 euros (somme à parfaire) au titre de son préjudice financier ;

– ordonné la compensation avec le capital restant dû au titre du prêt n°06061054 d’un montant initial de 1 160 000 euros dans le cadre du remboursement anticipé total ;

– débouté la société BS de toutes ses autres demandes ;

– débouté la Banque Populaire du Sud de l’ensemble de ses demandes ;

– ordonné l’exécution provisoire ;

– et condamné la Banque Populaire du Sud à payer à la société BS la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Le 3 février 2023, la SA Banque Populaire du Sud a relevé appel de ce jugement.

Par dernières conclusions du 22 septembre 2023, elle demande à la cour :

– de la recevoir en son appel et de réformer le jugement entrepris ;

statuant à nouveau

– de débouter la SCI BS de l’intégralité de ses demandes, et de son appel incident ;

– de déclarer irrecevable la demande subsidiaire présentée par la société BS comme étant une demande nouvelle en cause d’appel ou à défaut, de la déclarer infondée ;

– et de la condamner à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance et d’appel.

Par conclusions du 7 février 2024, formant appel incident, la SCI BS demande à la cour, au visa des articles 1134, 1147, 1190, 1193, 1319 anciens et 1119 et 1190 du code civil et des articles 517, 563, 565 et 566 du code de procédure civile :

– de rejeter l’ensemble des demandes de la Banque Populaire du Sud ;

– de confirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions sauf les rejet de ses demandes plus amples;

si mieux préfère

– de juger que l’accord de la Banque Populaire du Sud est acquis sur le principe du remboursement anticipé ; de juger qu’aucune indemnité ne s’applique jusqu’à 310 000 euros, et qu’elle n’est redevable d’aucune indemnité dans le cadre du remboursement anticipé total ;

– de condamner la Banque Populaire du Sud à lui payer la somme de

61 942,95 euros, par compensation avec le capital restant dû sur l’emprunt d’un montant initial de 1 160 000 euros ;

y ajoutant

– de condamner la Banque Populaire du Sud à lui payer la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la perte de chance de contracter avec la Caisse d’Épargne à un taux préférentiel ;

– d’ordonner la compensation avec le capital restant dû sur le prêt n°06061054 d’un montant initial de 1 160 000 euros dans le cadre du remboursement anticipé total à intervenir ;

Et en tout état de cause

– de condamner la Banque Populaire du Sud à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

subsidiairement

– de fixer le quantum (ou les règles mathématiques permettant d’y procéder) de l’indemnité de remboursement anticipé, dans le cadre d’un remboursement anticipé total à intervenir considérant le fait que la banque demeure incapable d’expliquer les modalités de calcul qui ont été appliquées aux différents décomptes pour déterminer le montant de l’indemnité.

Il est renvoyé, pour l’exposé exhaustif des moyens des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est datée du 16 août 2024.

La SCI BS fait valoir en substance les moyens suivants au soutien de ses demandes :

‘ l’acte authentique de prêt en date des 14 et 16 mai 2012 dressé par maître [R] [J] stipule en page 4 que « le prêt est consenti sous les conditions générales dont un exemplaire est demeuré ci-joint annexé aux présentes après mention », alors que la copie de l’acte authentique qui lui a été transmis par le notaire rédacteur le 13 mars 2020 et le 18 octobre 2022 ne comporte pas les conditions générales parmi ses annexes, ce que la notaire a confirmé dans sa correspondance du 13 mars 2020 ;

‘ la banque soutient que la copie exécutoire en sa possession contient quant à elle lesdites conditions générales parmi ses annexes, alors que la copie exécutoire en possession de la banque n’est pas réunie selon un procédé de reliure notariale, et elle ne porte pas mention authentique (tampon plus signature) du notaire, tandis que cette mention est bien est apposée sur les autres annexes de l’acte litigieux ;

‘ les articles 32 à 34 du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971 précisent comment les copies exécutoires sont établies sur support papier ;

‘ c’est l’acte authentique conservé aux minutes du notaire qui fait foi ;

‘ les conditions générales produites par la banque ne portent ni l’apostille d’annexion ni la signature du notaire ;

‘ les conditions générales ne sont pas paraphées ni signées par la SCI BS

et ne lui sont donc pas opposables ;

‘ à titre subsidiaire, les conditions particulières de l’acte authentique, régulièrement annexées, indiquent « IRA et IF nul sur le prêt amortissable dans la limite de 310 000 € » ; dès lors, quel que soit le montant de l’indemnité de remboursement, l’indemnité ne saurait s’appliquer dans la limite de 310 000 €, et elle ne s’applique pas puisque l’indemnité est de 30 000 €, contrairement à l’interprétation par la banque aux termes de laquelle « en cas de capital restant dû inférieur à 310 000 € l’emprunteur est exonéré des IRA et des IF ».

La Banque populaire du Sud répond essentiellement :

‘ que des courriels de l’étude notariale sont insuffisants à démontrer que les conditions générales du prêt n’auraient pas été annexées à l’acte authentique détenu aux minutes du notaire, Maître [R] [J] ; il s’agit là du seul acte signé par les parties et le notaire, ce qui lui confère son caractère authentique;

‘ que la copie exécutoire à ordre du prêt notarié des 14 et 16 mai 2012 a été délivrée par le notaire à la banque à la demande de l’emprunteur, la société BS elle-même ; que seule la Banque populaire du Sud, prêteur, est en possession d’une copie exécutoire qui lui a été transmise par le notaire qui a dressé l’acte authentique ; que dans la copie exécutoire à ordre de l’acte de prêt, le notaire dit avoir personnellement joint et annexé à son acte un exemplaire des conditions générales du prêt, mention suffisante pour justifier de leur annexion ; qu’en application de l’article 1371 du code civil, il fait foi jusqu’à inscription de faux ;

‘ qu’il n’est pas sérieux de prétendre que la banque aurait « rajouté » ces conditions générales prévoyant l’indemnité de remboursement anticipé réclamée, à la copie exécutoire délivrée par le notaire, alors que l’acte de prêt notarié en fait mention ; que lecture des conditions générales a été faite par le notaire qui a recueilli la signature de l’emprunteur ; que les conditions générales prévoient une indemnité forfaitaire de 3 % du capital restant dû outre une indemnité financière si le taux moyen Emprunt État (indice de référence) est inférieur au taux conventionnel du prêt à rembourser ; cette indemnité financière ne pouvant excéder 10 % du capital restant dû : au 7 novembre 2019 date de l’établissement du décompte de remboursement anticipé, le taux moyen Emprunt État s’élevait à 0,02 %, ce qui rend l’indemnité financière parfaitement calculable ;

‘ que la reliure notariale ne concerne que l’acte authentique qui est conservé aux minutes du notaire ;

‘ que l’acte authentique de prêt est un titre exécutoire que le tribunal n’avait pas compétence pour modifier ;

‘ qu’aucun remboursement anticipé n’est intervenu dans le cadre de l’exécution provisoire dont était assortie la décision de première instance, la SCI BS n’ayant pas approvisionné son compte bancaire en ce sens contrairement aux stipulations contractuelles pour un remboursement anticipé ; elle s’est donc maintenue volontairement dans les conditions contractuelles de l’emprunt, de sorte que les intérêts sont parfaitement dus et que le tribunal ne pouvait pas l’en exonérer ;

‘ qu’en ce qui concerne la demande subsidiaire tendant à voir fixer par la cour le quantum de l’indemnité de remboursement anticipé « dans le cadre d’un remboursement anticipé total à intervenir », cette demande n’est pas recevable puisqu’elle ne tend pas aux mêmes fins que celles soumises au premier juge et elle n’est pas l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des prétentions soumises par la SCI BS au premier juge qui ne portaient pas sur le mode de calcul des indemnités de remboursement anticipé, mais le principe même de l’existence de celle-ci dans le champ contractuel.

SUR CE, LA COUR

L’acte authentique dressé par Me [R] [J] des 14 et 16 mai 2012 mentionne en page 4, au paragraphe :

« CONDITIONS GÉNÉRALES :

Outre les conditions particulières ci-dessus, le prêt objet des présentes est également consenti sous les conditions générales dont un exemplaire est demeuré ci-joint et annexé aux présentes après mention. »

La banque soutient donc exactement que les lettres et courriels émanant de l’étude de notaire en date du 20 mars 2020 et de l’officier ministériel lui-même du 18 octobre 2020, aux termes desquels les conditions générales du prêt ne seraient pas annexées à l’acte authentique, écrits dont se prévaut la SCI BS, sont contraires nous envoyés un message de aux énonciations de l’acte authentique lui-même.

Or en application de l’article 1319 ancien du code civil, dans sa rédaction en vigueur du 14 mars 2000 au 1er octobre 2016 applicable au litige, l’acte authentique fait pleine foi de la convention qu’il renferme entre les parties ; il fait foi jusqu’à inscription de faux des faits que l’officier public y a énoncés comme les ayant accomplis lui-même ou comme s’étant si passés en sa présence dans l’exercice de ses fonctions.

Il en résulte que la banque plaide utilement que la mention l’acte de prêt notarié des 14 et 16 mai 2012, par laquelle l’officier ministériel dit avoir personnellement joint et annexé à son acte un exemplaire des conditions générales du prêt, est une mention suffisante pour établir leur annexion, étant observé que cette mention figure également dans la copie de l’acte authentique qui est produite par la SCI BS elle-même.

La circonstance que les conditions générales ne soient ni paraphées ni signées par l’emprunteur est inopérante à cet égard, celles-ci pouvant, à défaut d’être signées, être « annexées à l’acte authentique conformément aux dispositions de l’article 22 du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971 », ce qui est le cas d’espèce.

Faute ainsi avoir engagé la procédure incidente de l’inscription de faux contre l’acte authentique prévue aux articles 306 à 313 du code de procédure civile, le moyen ne peut qu’être rejeté par la cour.

Il en résulte que la banque étant fondée à refuser le remboursement anticipé sans versement de l’indemnité stipulée à son profit, la SCI BS ne pouvait prétendre s’en dispenser et soutenir que par sa faute et elle a perdu une chance de pouvoir rembourser par anticipation le prêt contracté.

Les demandes indemnitaires et de compensation subséquentes présentées par la SCI BS, sont dès lors dépourvues de fondement et doivent être rejeté et le jugement qui y a fait droit doit être entièrement réformé.

S’agissant de la demande de l’intimée portant sur les modalités de calcul de l’indemnité de remboursement anticipé, si cette prétention est recevable pour être le complément des demandes contestant le principe même de la créance d’indemnité de remboursement, il convient de relever que ses modalités de calcul sont clairement précisées aux conditions générales. En revanche le calcul lui-même ne peut être effectué qu’au moment exact où l’emprunteur dispose de fonds propres à assurer le remboursement et les met à disposition de la banque.

Cette demande subsidiaire de la société BS sera donc écartée.

La cour,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et ajoutant,

Déclare opposable à la SCI BS l’indemnité de remboursement anticipé dont se prévaut la Banque Populaire du Sud au titre des prêts souscrits les 14 et 16 mai 2012 ;

Déboute la SCI BS de toutes ses demandes ;

Condamne la SCI BS à payer à la Banque Populaire du Sud la somme de

2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.