■

Loyers commerciaux

N° RG 24/02170
N° Portalis 352J-W-B7I-C4DBK

N° MINUTE : 4

Assignation du :
17 Janvier 2024

Jugement avant dire droit[1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :

Expert : [B] [Y] [U][2]

[2]
[Adresse 6]
[Localité 7]

JUGEMENT
rendu le 07 Novembre 2024

DEMANDERESSE

Madame [E] [X] épouse [Z]
[Adresse 3]
[Localité 10]

représentée par Maître Chantal TEBOUL ASTRUC, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #A0235

DEFENDERESSE

S.A.S. LE DUC
[Adresse 5]
[Localité 4]

représentée par Maître Amélie VATIER, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #R0280

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 19 Septembre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

La SAS LE DUC est titulaire d’un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 5] dans le [Localité 4] à [Localité 13], depuis le 1er avril 1967. Le bail a été renouvelé à effet au 1er avril 1976, date à laquelle l’assiette du bail a été étendue, puis à effet au 1er avril 1985. Un nouveau bail a été régularisé à effet au 1er avril 1994.

Le 10 décembre 1996, les locaux objet du bail ont été cédés à Monsieur [H] [Z], lequel est décédé le 8 juin 1999 ayant légué l’usufruit de la totalité desdits locaux à son épouse, Madame [E] [Z].

Par acte sous seing privé des 29 octobre et 7 novembre 2003, le bail a été renouvelé à effet au 1er avril 2023. Il a été une nouvelle fois renouvelé à effet au 1er avril 2012, par acte sous seing privé enregistré au SIE de [Localité 13] le 19 juillet 2012, moyennant un loyer annuel en principal de 37.000 euros hors charges et hors taxes. A compter du 1er avril 2021, le bail s’est poursuivi par prolongation tacite.

Les locaux sont donnés à bail pour l’activité de ” vins et liqueurs à consommer sur place, brasserie, bar et restaurant “.

Par acte extrajudiciaire du 29 octobre 2021, la société LE DUC a fait signifier une demande de renouvellement à Madame [E] [X] veuve [Z] pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2022 et ce, aux mêmes clauses et conditions du bail antérieur.

Par acte du 24 janvier 2022, Madame [E] [X] veuve [Z] a signifié à la société preneuse son acceptation du principe du renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2022 mais moyennant un loyer annuel en principal de 79.400 euros.

Par mémoire préalable notifié par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 10 juillet 2023, Madame [E] [X] veuve [Z] a demandé la fixation du loyer du bail renouvelé au montant de 79.400 euros par an, hors taxes et hors charges, à compter du 1er janvier 2022.

Par assignation signifiée le 17 janvier 2024, Madame [E] [X] veuve [Z] a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

” Recevant Madame [X] épouse [Z] en ses demandes, fins et prétentions,
Y faisant droit,

A TITRE PRINCIPAL :

1. FIXER la date d’effet du renouvellement au 1er janvier 2022,
2. JUGER le principe du déplafonnement du loyer renouvelé acquis en raison de la modification des caractéristiques des locaux et des facteurs locaux de commercialité pendant la durée du bail expire,
3. FIXER la valeur locative a la somme de 79.400 € par an en principal, hors charges et hors taxe à compter du 1er janvier 2022,
4. FAIRE les comptes entre les parties,
5. JUGER que la différence entre le loyer judiciaire ainsi fixé et celui appliqué par la bailleresse depuis le 1er janvier 2022, portera intérêts au taux légal de plein droit à compter de l’assignation pour les rappels échus à cette date, et pour la période postérieure à compter de chacune des échéances contractuelles échues et à échoir,
6. JUGER que par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus produiront eux-mêmes intérêts,

A TITRE SUBSIDIAIRE :

7. ORDONNER une mesure d’expertise et designer tel expert qu’il plaira avec pour mission :
o De convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
o De se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
o De visiter les locaux litigieux situes [Adresse 5] à [Localité 4], les décrire,
o D’entendre les parties en leurs dires et explications,
o De procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties notamment rechercher l’existence de faits relevant des critères définis à l’article L.145-33 du Code de commerce et apprécier leur importance,
o De rechercher la valeur locative des lieux loués au regard :
– Des caractéristiques du local,
– De la destination des lieux,
– Des obligations respectives des parties,
– Des facteurs locaux de commercialité,
– Des prix couramment pratiques dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marche que les valeurs fixées judiciairement,
o De rendre compte du tout et donner son avis motive,
o De dresser un rapport de ses constatations et conclusions,
8. FIXER le loyer provisionnel à la somme de 44.315,16 € HT/HC par an à compter du 1er janvier 2022 et pendant la durée de l’instance,

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

9. CONDAMNER la société LE DUC au paiement d’une somme de 4.000 € au profit de Madame [X] épouse [Z] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
10. CONDAMNER la société LE DUC aux entiers dépens. ”

Aux termes de son mémoire en réponse notifié par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 4 mai 2024, la société LE DUC demande au juge des loyers commerciaux :

” – JUGER qu’il n’est rapporté la preuve d’aucune modification des caractéristiques des locaux loués ;
– JUGER qu’il n’est rapporté la preuve d’aucune modification des facteurs locaux de commercialités ayant une incidence sur le commerce exploité par la société LE DUC ;
– JUGER qu’il n’est rapporté la preuve d’aucun motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2020 ;
– JUGER que Madame [X], épouse [Z], est défaillante dans l’administration de la preuve ;

En conséquence :

– DEBOUTER Madame [X], épouse [Z] de ses demandes, fins et conclusions ;
– JUGER que le bail s’est renouvelé au 1er janvier 2022 moyennant un loyer plafonné ;

Subsidiairement pour le cas où une expertise serait ordonnée avant dire droit :

– FIXER le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer plafonné ;
– JUGER que la consignation à valoir sur les frais d’expertise sera à la charge de Madame [X], épouse [Z] ;

A titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où il serait jugé que la valeur locative est supérieure au montant du plafond indiciaire de renouvellement et qu’une cause de déplafonnement est caractérisée :

– JUGER qu’en application de l’article L.145-34, dernier alinéa, du Code de commerce, la variation de loyer ne pourra conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente “.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 septembre 2024 et mise en délibéré à ce jour.

A titre liminaire, il y a lieu de relever que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux situés [Adresse 5] dans le [Localité 4] à [Localité 13] à compter du 1er janvier 2022. En revanche, elles s’opposent sur le montant du loyer et l’existence de motifs de déplafonnement du loyer en renouvellement.

Madame [E] [X] veuve [Z] soutient que la règle du plafonnement doit être écartée en raison de l’édification d’une extension de cuisine sur le périmètre de la cour de l’immeuble au cours du bail expiré, ladite extension ayant contribué à accroître la surface d’exploitation de l’activité de la société LE DUC, ce qui constitue nécessairement une modification notable des caractéristiques du local justifiant la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative ; que le plafonnement doit également être écarté en raison d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité intervenue au cours du bail expiré, en particulier une amélioration de la desserte du secteur [Adresse 5]/[Adresse 14] et la transformation du tissu commercial du quartier [Adresse 14] qui a transformé sa fréquentation, justifiant une fixation du loyer à la valeur locative.

En réplique, la société LE DUC fait valoir que la bailleresse ne rapporte pas la preuve de l’extension de cuisine alléguée sur le périmètre initial de la cour de l’immeuble, au cours du bail expiré ; qu’elle tire cette allégation d’un rapport d’expertise commandé par le syndicat des copropriétaires sur une question de désordres alors que l’expert n’était pas saisi de la question de l’éventuelle extension de la cuisine sur les parties communes ; que si une extension a été réalisée, elle est bien antérieure à la prise d’effet du bail expiré. Elle fait valoir que la bailleresse ne démontre pas l’existence de modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence sur le commerce considéré ; que la désignation d’un expert ne peut avoir pour but de suppléer la carence dans l’administration de la preuve de la bailleresse. A titre subsidiaire, la société LE DUC conteste les valeurs locatives de comparaison proposées par la bailleresse.

En l’état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R. 145-30 du code de commerce, aux frais de Madame [E] [X] veuve [Z], demanderesse, dans les termes du présent dispositif.

Au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’accepta-tion d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Il convient de fixer pendant la durée de l’instance un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges, en application des dispositions de l’article L 145-57 du code de commerce.

Dans l’attente du dépôt du rapport par l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dé-pens seront réservés.

En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit.

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate le principe du renouvellement du bail liant Madame [E] [X] veuve [Z] à la SAS LE DUC pour des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 4], à compter du 1er janvier 2022,

Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert :

Madame [B]-[Y] [U]
[Adresse 6] – [Localité 7]
[XXXXXXXX01] – [Courriel 11]

avec mission :

* de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
* de visiter les locaux litigieux situés [Adresse 5] à [Localité 4] et de les décrire,
* d’entendre les parties en leurs dires et explications,
* de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties, rechercher la valeur locative à la date du 1er janvier 2022 des lieux loués situés [Adresse 5] à [Localité 4], au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R.145-3 à R. 145-8 du code de commerce,
* de donner son avis sur une modification notable des caractéristiques du local et des facteurs locaux de commercialité,
* de rechercher le montant du loyer plafonné au 1er janvier 2022,
* de rendre compte du tout et donner son avis motivé,
* de dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 1er novembre 2025,

Fixe à la somme de 5.000 euros (cinq mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par Madame [E] [X] veuve [Z] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) avant le 06 janvier 2025 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 11 février 2025 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Vu l’article 131-4 du code de procédure civile,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [V] [W]
Avenir Médiation
[Adresse 8] – [Localité 9]
[XXXXXXXX02] – [Courriel 12]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en aviser l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la der-nière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Réserve les dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à PARIS, le 07 novembre 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER D. SANTOS CHAVES