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Loyers commerciaux

N° RG 24/01282
N° Portalis 352J-W-B7I-C35CU

N° MINUTE : 3

Assignation du :
23 Janvier 2024

Jugement avant dire droit
[1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :

Expert : [V] [F][2]

[2]
[Adresse 4]
[Localité 9]

JUGEMENT
rendu le 07 Novembre 2024
DEMANDERESSE

S.A.S. LANA WAGRAM
[Adresse 8]
[Localité 10]

représentée par Maître Sandra KABLA, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #T14

DEFENDERESSE

S.C.I. SCI [Adresse 11]
[Adresse 7]
[Localité 10]

représentée par Maître Anne CARUS, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #A0543

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 19 Septembre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

Par acte sous seing privé du 16 novembre 1994, Madame [Z] [H] et Monsieur [G] [X] ont donné à bail à la société SEPSA, des locaux à usage commerciale pour y exercer l’activité de ” traiteurs, fabrication de plats cuisinés, restauration, livraison à domicile et vente à emporter à l’exclusion de toute autre activité “, dépendant d’un immeuble sis [Adresse 8] dans le [Adresse 3] à [Localité 13], pour une durée de neuf années à compter du 2 janvier 1995 pour se terminer le 1er janvier 2004, et moyennant un loyer annuel initial de 180.000 francs, hors charges et hors taxes.

Le bail a été renouvelé par acte sous seing privé du 27 juillet 2004, pour une durée de neuf années à compter du 1er août 2004 pour se terminer le 31 juillet 2013, et moyennant un loyer annuel principal de 33.538 euros, hors charges et hors taxes.

Par acte sous seing privé du 31 juillet 2009, la société SEPSA a cédé le fonds de commerce incluant le droit au bail à la société PIZZA DELCO FRANCE.

Le bail a de nouveau été renouvelé par acte sous seing privé du 1er août 2013, consenti par la SCI [Adresse 11] et Monsieur [G] [X], en leurs qualités de propriétaires indivis du local commercial, pour une durée de neuf années à compter du 1er août 2013 pour se terminer le 31 juillet 2022, et moyennant un loyer annuel de 59.000 euros, hors charges et hors taxes.

La SCI [Adresse 11] est venue aux droits de Madame [Z] [H] et Monsieur [G] [X] en qualité de propriétaire des locaux donnés à bail.

Par acte sous seing privé du 24 juin 2021, la SAS AMREST DELCO France (anciennement SAS PIZZA DELCO France) a cédé son fonds de commerce incluant le droit au bail à la SAS LANA WAGRAM. Le local est exploité sous l’enseigne ” Pizza Hut “.

Par acte extrajudiciaire du 15 juillet 2022, la société LANA WAGRAM a fait signifier une demande de renouvellement du bail à la SCI [Adresse 11], pour une durée de neuf années à compter du 1er août 2022, et moyennant un loyer annuel fixé à la double limite du loyer plafonné et de la valeur locative.

Par mémoire préalable notifié par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 27 juillet 2023, la société LANA WAGRAM a demandé la fixation du loyer renouvelé au 1er août 2022 à la somme de 46.713,53 euros hors taxes et hors charges, fondant son estimation de la valeur locative sur un rapport d’expertise établi à sa demande par M. [D] [Y], expert, le 3 octobre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2024, la société LANA WAGRAM a fait assigner la SCI [Adresse 11] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

” A titre principal :
– FIXER à compter du 1er août 2022, le montant du bail du loyer renouvelé pour une durée de neuf ans à la somme de 46.713,53 € par an hors charges et taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expirant demeurant inchangées, à l’exception des dispositions contraires à la loi Pinel n°2014-626 du 18 juin 2014,
– DIRE que les restitutions des loyers trop perçus porteront intérêts au taux légal à compter rétroactivement de chacun des échéances contractuelles et ce à compter de la prise d’effet du bail renouvelé.

A titre subsidiaire, dans 1’hypothese où une mesure d’expertise judiciaire serait ordonnée :
– DESIGNER tel expert qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Président, avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative au 1er août 2022,
– FIXER le loyer provisionnel que la société LANA WAGRAM devra régler à compter du 1er août 2022 et jusqu’à la fin de la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé a la somme de 46.7l3,53€ HT HC correspondant au montant de la valeur locative.

En tout état de cause :
– CONDAMNER la société [Adresse 11] au paiement de la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,
– CONDAMNER la société BELLE AVENUE 66 aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maitre Sandra KABLA, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. ”

Aux termes de son mémoire en réponse notifié par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 11 juin 2024, la SCI [Adresse 11] demande au juge des loyers commerciaux :

” A titre principal
– JUGER la société LANA WAGRAM mal fondée en toutes ses prétentions et demandes et l’en débouter ;
– JUGER que le bail commercial s’est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er août 2022 aux clauses et conditions du bail expiré ;
– FIXER le prix du bail renouvelé au 1er août 2022 pour un loyer annuel, hors taxes et hors charges, à la somme de 65.567 € (soixante-cinq mille et cinq cent soixante-sept euros) aux mêmes clauses et conditions que le bail d’origine et suivant les dispositions issues de la Loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et son décret d’application ;

A titre subsidiaire
– JUGER nécessaire le recours à une mesure d’expertise judiciaire pour disposer d’un avis d’un technicien afin de pouvoir statuer sur le montant du loyer renouvelé ;

CE FAISANT,
– ORDONNER une mesure d’expertise aux fins d’établir de la valeur locative exacte du local commercial situé [Adresse 8] à [Localité 10] et commettre tout Expert judiciaire qu’il plaira à la juridiction de désigner avec la mission d’usage ;
– JUGER que le coût de l’expertise sera supporté par chaque partie pour moitié ;
– FIXER le loyer renouvelé provisionnel à la somme annuelle de 65.567 €(soixante-cinq mille et cinq cent soixante-sept euros) hors taxes et hors charges, et ce à compter du 1er août 2022 ;
– JUGER que le coût de l’expertise sera supporté pour moitié par chaque partie ;

En tout état de cause :
– JUGER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.
– CONDAMNER la société LANA WAGRAM au règlement de la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.”

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 septembre 2024 et mise en délibéré à ce jour.

A titre liminaire, il y a lieu de relever que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux situés [Adresse 8] dans le [Adresse 3] à [Localité 13] à compter du 1er août 2022. En revanche, elles s’opposent sur le montant du loyer de renouvellement.

Au soutien de ses demandes, la société LANA WAGRAM fait valoir qu’en application des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, lorsque la valeur locative est inférieure à la valeur plafond, le loyer renouvelé doit être fixé à la valeur locative ; que le loyer plafond pour la surface pondérée retenue par l’expert amiable de 60 m² est de 65.567,03 euros, alors que la valeur locative s’établit à 800 €/ m²P, dont il convient de déduire l’impôt foncier, soit une valeur locative de 46.713,53 euros HC et HT pour les 60 m²P.

En réplique, la société [Adresse 11] soutient qu’au cours du bail écoulé, le preneur a effectué des travaux entrainant une modification notable des caractéristiques des locaux loués qui pourrait justifier le déplafonnement du loyer du bail renouvelé ; qu’au regard des caractéristiques du local, de l’activité exercée, de l’emplacement géographique, de l’adéquation de l’activité avec l’emplacement et de l’absence d’incidence de la crise Covid sur cette activité, le loyer doit être fixé au montant du loyer plafond de 65.567 euros.

En l’état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R. 145-30 du code de commerce, aux frais de la société LANA WAGRAM, demanderesse, dans les termes du présent dispositif.

Au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’accepta-tion d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Il convient de fixer pendant la durée de l’instance un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges, en application des dispositions de l’article L 145-57 du code de commerce.

Dans l’attente du dépôt du rapport par l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dé-pens seront réservés.

En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit.

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate le principe du renouvellement du bail liant la SCI [Adresse 11] àv la SAS LANA WAGRAM pour des locaux situés [Adresse 8], [Localité 10] à [Localité 13], à compter du 1er août 2022,

Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert :

Monsieur [V] [F]
[Adresse 5]
[XXXXXXXX01] – [Courriel 15]

avec mission :

* de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
* de visiter les locaux litigieux situés [Adresse 8] dans le [Localité 10] à [Localité 13] et de les décrire,
* d’entendre les parties en leurs dires et explications,
* de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties, rechercher la valeur locative à la date du 1er août 2022 des lieux loués situés [Adresse 8] dans le [Adresse 3] à [Localité 13], au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R.145-3 à R. 145-8 du code de commerce,
* de donner son avis sur une modification notable des caractéristiques du local et des facteurs locaux de commercialité,
* de rechercher le montant du loyer plafonné au 1er août 2022,
* de rendre compte du tout et donner son avis motivé,
* de dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 1er novembre 2025,

Fixe à la somme de 5.000 euros (cinq mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la SAS LANA WAGRAM à la régie du tribunal judiciaire de Paris ([Adresse 14]) avant le 06 janvier 2025 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 11 février 2025 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Vu l’article 131-4 du code de procédure civile,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Mme [C] [W]
[Adresse 6]
[XXXXXXXX02] – [Courriel 12]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en aviser l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires corres-pondants,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Réserve les dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à PARIS, le 07 novembre 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER D. SANTOS CHAVES