JUGEMENT CONTENTIEUX DU 07 NOVEMBRE 2024

Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 23/05868 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XWFF
N° de MINUTE : 24/01479

DEMANDEUR

S.A.R.L. ACCESS’ PERMIS sis [Adresse 9], représenté par son Gérant Monsieur [K] [B].
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Maître Charlotte BRUNET de la SELAS CABINET BEGUIN BRUNET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B254

C/

DEFENDEUR

Etablissement public ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE-DE-FRANCE
[Adresse 3]
[Localité 5]
représenté par Maître Tanguy SALAÛN de la SCP S.C.P D’AVOCATS TANGUY SALAÜN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0126

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Mechtilde CARLIER, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Camille FLAMANT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 05 Septembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, juge, assistée de Sakina HAFFOU, greffier.

Par acte sous seing privé du 8 novembre 2012, l’Etablissement Public Foncier d’Ile-De-France (l’EPFIF), venant aux droits de la société Invesco, a donné à bail à la société Access’Permis venant aux droits de la société Messai, un local, à savoir le lot n°6 situé dans le centre commercial [14], [Adresse 8] et [Adresse 13] à [Localité 6] (93) pour une durée de 9 années à compter du 8 novembre 2012 soit jusqu’au 7 novembre 2021, afin d’y exploiter une activité d’« enseignement de la conduite de véhicules à moteur 2 et 4 roues ».

Par exploit du 4 mai 2021, le bailleur a fait notifier au preneur un congé avec refus de renouvellement contre paiement d’une indemnité d’éviction pour le 7 novembre 2021.

Par courrier du 12 octobre 2022, le bailleur proposait le paiement d’une indemnité d’éviction d’un montant de 46.650 euros.

Par exploit du 1er juin 2023, la société Access’Permis assignait l’EPFIF devant le tribunal judiciaire de Bobigny au visa des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, 1104 et suivants et 1231-1 et suivants du code civil, 699 et 700 du code de procédure civile, aux fins de :

JUGER l’action engagée recevable et bien fondée et y faire droit
JUGER que l’EPFIF ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER IDF doit réparer les préjudices causés à la société ACCESS’PERMIS du fait de l’éviction
JUGER que la société ACCESS’PERMIS a droit à une indemnité d’éviction en raison du congé sans offre de renouvellement délivré par l’EPFIF ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER IDF
FIXER l’indemnité d’éviction à laquelle a droit la société ACCESS’PERMIS à la somme de 89.798 €, les indemnités devant être versées sur justificatifs étant payables en sus
CONDAMNER l’EPFIF ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER IDF en qualité de bailleur à payer ladite somme de 89.798 € à la société ACCESS’ PERMIS en qualité de locataire
JUGER que les indemnités devant être versées sur justificatifs seront payées par l’EPFIF ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER IDF sous 48 heures de leur présentation
Subsidiairement, si le Tribunal s’estimait insuffisamment informé, DESIGNER tel expert qu’il lui plaira avec la mission suivante dans les termes des articles 263 et suivants du CPC :
– évaluer l’indemnité d’éviction à laquelle peut prétendre le locataire en application de l’article L145-14 du code de commerce, en se rendant sur les lieux et en se faisant communiquer tous documents de nature à déterminer la valeur du fonds de commerce ou du droit de bail et le préjudice subi par le locataire
– en dresser un rapport qu’il devra remettre au Greffe du Tribunal dans un délai de 6 mois de la consignation
En tout état de cause
CONDAMNER l’EPFIF ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER IDF à payer à la société ACCESS’PERMIS la somme de 30.000 € à titre de dommage et intérêts
CONDAMNER l’EPFIF ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER IDF à payer à la société ACCESS’PERMIS la somme de 1.678,28 € au titre du dépôt de garantie
CONDAMNER l’EPFIF ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER IDF à payer à la société ACCESS’PERMIS la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure civile

CONDAMNER l’EPFIF ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER IDF en tous les dépens en ce compris les frais d’expertise, dont distraction en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile au profit de Maître Charlotte BRUNET, Avocate.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est intégralement renvoyé à l’assignation qui vaut conclusions pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions de la demanderesse.

La clôture a été prononcée le 8 mars 2024 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 5 septembre 2024 et mise en délibéré au 7 novembre 2024.

A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire/juger/constater » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.

1. Sur les conclusions de l’EPFIF du 7 mars 2024

Selon l’article 781 du code de procédure civile, le juge de la mise en état a mission de veiller au déroulement loyal de la procédure, spécialement à la ponctualité de l’échange des conclusions et de la communication des pièces.

Aux termes de l’article 800 du même code, si l’un des avocats n’a pas accompli les actes de la procédure dans le délai imparti, le juge peut ordonner la clôture à son égard, d’office ou à la demande d’une autre partie, sauf, en ce dernier cas, la possibilité pour le juge de refuser par ordonnance motivée non susceptible de recours. Copie de l’ordonnance est adressée à la partie défaillante, à son domicile réel ou à sa résidence.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée à l’EPFIF par procès-verbal de remise à personne morale en date du 1er juin 2023. L’EPFIF a constitué avocat le 2 octobre 2023 et a été invité à conclure en défense lors de l’audience d’orientation du 3 octobre 2023. L’affaire a été appelée à l’audience du 19 janvier 2024 à laquelle l’EPFIF n’avait pas conclu.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 8 mars 2024 avec « injonction de conclure pour l’EPFIF avant le 1er mars 2024, à défaut clôture et fixation » et avec la mention expresse suivante : « En outre, chaque message reçu par le RPVA nécessitant un traitement préalable par le greffe pour être visible par le magistrat, vous êtes invités à adresser vos messages la veille de l’audience à 16h au plus tard, sans quoi vous vous exposez à ce que le juge prenne sa décision sans avoir connaissance de votre message. »

Par message électronique du 7 mars 2024, à 21 heures, l’EPFIF a notifié ses conclusions au fond.

Compte tenu de la tardiveté de l’envoi des écritures de l’EPFIF et du défaut de respect des délais fixés par le juge de la mise en état, étant observé que l’EPFIF a bénéficié d’un délai de neuf mois pour conclure au fond, il convient de rejeter d’office les conclusions de l’EPFIF du 7 mars 2024.

2. Sur la demande d’indemnité d’éviction

L’article L. 145-14 du code de commerce prévoit que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Dans ce cas, le bailleur doit payer au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Ayant pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail, l’indemnité principale, si le fonds n’est pas transférable, correspond à la valeur du fonds et est dite de remplacement qui ne peut être inférieure au droit au bail.

En l’espèce, la délivrance par le bailleur d’un congé avec refus de renouvellement à effet au 7 novembre 2021, a mis fin au contrat de bail à compter de cette date à minuit et a ouvert droit au profit de la société Access’Permis au paiement de l’indemnité d’éviction prévue à l’article L.145-14 du code de commerce.

En l’absence d’éléments suffisants d’appréciation des conséquences de l’éviction, il y a lieu de recourir à une mesure d’expertise dans les termes du dispositif ci-après et aux frais avancés de la société Access’Permis demanderesse à l’instance en paiement de l’indemnité d’éviction.

3. Sur les autres demandes

Il y a lieu de réserver les autres demandes dont notamment la demande de dommages-intérêts de la société Access’Permis, la demande de restitution du dépôt de garantie ainsi que les dépens et les demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile étant rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il soit nécessaire pour le tribunal de l’ordonner ou le rappeler.

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

Dit que le congé sans offre de renouvellement délivré le 4 mai 2021 par l’EPFIF à la société Access’Permis a mis fin, à compter du 7 novembre 2021 au bail du 8 novembre 2012 portant sur le lot n°6 situé dans le centre commercial [14], [Adresse 7], [Adresse 12] et [Adresse 13] à [Localité 6] (93) ;

Avant dire droit au fond sur le montant de l’indemnité d’éviction, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert :

Madame [O] [X]
[Adresse 2]
[Localité 11]
[Courriel 10]
[XXXXXXXX01]

Avec pour mission :

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,

* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant :

1°) de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas :

– d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial,

– de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,

2°) d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport ainsi qu’une copie, au greffe de la 5e chambre 2e section du tribunal judiciaire de Bobigny avant le 30 juin 2025,

Fixe à la somme de 3.000 (TROIS MILLE) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société Access’Permis à la Régie du tribunal judiciaire de Bobigny au plus tard le 31 janvier 2025,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge de la 5ème chambre, 2ème section de ce tribunal pour assurer le contrôle de l’expertise,

Renvoie l’affaire à l’audience du juge de la mise en état de la 5e chambre 2e section de ce tribunal du 21 février 2025, à 10 heures, afin de vérifier le versement de la consignation,

Sursoit à statuer sur les autres demandes jusqu’au dépôt du rapport d’expertise judiciaire,

Réserve les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de Justice, le 07 novembre2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LA JUGE

Madame HAFFOU Madame CARLIER