23 octobre 2024
Tribunal judiciaire d’Amiens
RG n°
23/00033

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’AMIENS
CS 32722
[Localité 18]

☎ :[XXXXXXXX01]

RG N° N° RG 23/00033 – N° Portalis DB26-W-B7H-HUDH

JUGEMENT PARITAIRE
DU 23 Octobre 2024

[U] [K] [O] [B]

C/

[F] [N] épouse [W], [D] [S], S.A.S. [T] [E]

TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX
JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Jugement rendu par le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux le 23 Octobre 2024 par mise à disposition au greffe.

Nom des juges devant qui l’affaire a été débattue le 9 septembre 2024 et qui ont délibéré :

PRÉSIDENT : Corinne DESMAZIERES, Président du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux d’AMIENS

ASSESSEURS BAILLEURS : [V] LONGUET et Patrick VAN DE KERCHOVE

ASSESSEURS PRENEURS : Romain DUBOIS et Hélène COTTE

GREFFIER : Manon MONDANGE, lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DANS LE LITIGE ENTRE

DEMANDEUR

Monsieur [U] [K] [O] [B]
[Adresse 12]
[Localité 20]

Représenté par Maître Gonzague DE LIMERVILLE de la SCP GONZAGUE DE LIMERVILLE – AVOCAT, avocats au barreau d’AMIENS

d’une part,

ET

DEFENDEURS

Madame [F] [N] épouse [W]
[Adresse 5]
[Localité 17]

Représentée par Maître Jérôme VERMONT de la SELARL VERMONT TRESTARD & ASSOCIES, avocats au barreau de ROUEN

Madame [D] [S]
[Adresse 15]
[Localité 19]

Représentée par Maître Jérôme VERMONT de la SELARL VERMONT TRESTARD & ASSOCIES, avocats au barreau de ROUEN

S.A.S. [T] [E]
[Adresse 4]
[Localité 16]

Représentée par Maître Jérôme VERMONT de la SELARL VERMONT TRESTARD & ASSOCIES, avocats au barreau de ROUEN

d’autre part,

EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [V] [B] a adressé une requête reçue le 19 juillet 2023 au greffe du tribunal paritaire des baux ruraux en vue de voir convoquer Madame [F] [N] épouse [W] ,Madame [D] [S] et le cabinet [T] [E]. Il a expliqué qu’il avait réceptionné une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 2 juin 2023 postée le 3 juin 2023 par Maître [J] [I]-[X] à la requête des héritiers de Monsieur [P] [N], lui notifiant l’intention des propriétaires de vendre à un prix net vendeur de 210 000,00 € auquel il y avait lieu d’ajouter les frais à la charge du bénéficiaire s’élevant à 12 610,00 € au bénéfice du Trésor Public et autres débours et 3 690,00 € au titre des émoluments du notaire pour une entrée en jouissance au jour de la signature de l’ acte authentique, des immeubles ruraux qui lui étaient loués. Il a invoqué la nullité de la notification de la vente puisque la qualité des héritiers de Monsieur [P] [N] n’est pas mentionnée et que celle du cabinet de généalogie est erronée puisqu’il n’est pas héritier.
Il a rappelé que Monsieur [P] [R] [A] [N] lui a donné à bail rural pour une durée de 18 ans et 9 mois entiers à compter du 1 er janvier 2001 pour expirer le 30 septembre 2019, suivant acte conclu en l’Etude de Maître [M] [Z] le 21 décembre 2000 les immeubles ruraux suivants:
Commune de [Localité 22] (80)
– Lieudit « [Adresse 29]» cadastré section ZV N°[Cadastre 11] pour 4 hectares 95 ares 90 centiares
Commune de [Localité 24] (80)
– Lieudit « [Adresse 29]» cadastré section ZD N°[Cadastre 7] pour 50 ares 40 centiares
– Lieudit « [Adresse 29]» cadastré section ZD N°[Cadastre 8] pour 32 ares 80 centiares
– Lieudit « [Adresse 29]» cadastré section ZD N°[Cadastre 9] pour 51 ares 90 centiares
– Lieudit « [Adresse 29]» cadastré section ZD N°[Cadastre 10] pour 3 hectares 39 ares 60 centiares
Commune de [Localité 24] (80)
– Lieudit « [Adresse 27] à [Localité 25]» cadastré section ZB N°[Cadastre 13] pour 1 hectare 15 ares 40 centiares

– Lieudit « [Adresse 27] à [Localité 25]» cadastré section ZB N°[Cadastre 14] pour 1 hectare 54 ares 60 centiares
– Lieudit « [Adresse 28] » cadastré section ZC N°[Cadastre 2] pour 4 hectares 67 ares 40 centiares
– Lieudit « [Adresse 21] » cadastré section ZA N°[Cadastre 3] pour 6 hectares 30 ares
Il était encore précisé:
1° L ‘entrée en jouissance aura lieu le jour de la signature de l’acte authentique par la perception des loyers.
L ‘acquéreur prendra les immeubles sus-désignés dans I ‘état où ils se trouveront le jour de I ‘entrée en jouissance, sans pouvoir prétendre à aucune indemnité pour bon ou mauvais état du sol, du sous-sol, vices de construction ou autres, apparents ou cachés et sans recours possible pour erreur de désignation.
3° Il supportera les servitudes passives pouvant grever lesdits immeubles et profitera de celles actives.
4° Il acquittera, à compter du jour fixé pour I ‘entrée en jouissance, tous impôts, contributions, taxes et autres charges auxquels les immeubles vendus sont ou pourront être assujettis.
5° Il fera son affaire personnelle des assurances contre l’incendie contractées par le vendeur relativement aux bâtiments compris dans les immeubles sus-désignés et en supportera les primes et cotisations, à compter dujour fixé pour l’entrée enjouissance.
6° Il fera son affaire personnelle de la situation locative, à compter du jour de I ‘entrée en jouissance, et notamment il supportera, le cas échéant, les indemnités dues au preneur sortant en exécution des articles L 411-69 et suivants du Code Rural et de la Pêche Maritime.
Que par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée à Madame [F] [N] épouse [W] le 28 juin 2023, à Madame [D] [S] le 27 juin 2023 et au Cabinet Généalogiste [T] [E] le 28 juin 2023, il a accepté l’offre qui lui a été notifiée et informé les bailleurs de son intention de saisir le Tribunal Paritaire des baux ruraux afin de fixer après enquête et expertise la valeur vénale des biens et des conditions de la vente.
Les parties ont été convoquées à l’audience de conciliation du 9 octobre 2023 mais le dossier a été renvoyé à plusieurs reprises pour être plaidé le 9 septembre 2024.
A cette audience, Monsieur [U] [B] a conclu, à titre principal, à l’irrecevabilité des demandes présentées.
Il a affirmé que Madame [D] [S] avait été destinataire d’une LR AR l’informant de l’intention du preneur de faire valoir son droit de préemption.
Il a prétendu qu’il ignorait l’identité de ses bailleurs le cabinet [T] [E] n’en étant pas un et a contesté que Madame [F] [N] épouse [W] se soit domiciliée à l’adresse de ce cabinet.
Il a estimé la notification du notaire nulle car elle n’indiquerait pas précisément si la parcelle était vendue dans son intégralité ou partiellement.
A titre subsidiaire, il a sollicité, à frais partagés, une mesure d’expertise quant aux prix de vente l’estimant ainsi que les frais trop élevés.
Il a également réclamé la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procedure civile.
Madame [D] [S], Madame [F] [N] épouse [W] et le Cabinet [T] [E] ont conclu, à titre principal, à la mise hors de cause le Cabinet [T] [E] , au débouté de l’ensemble des demandes formulées. A titre subsidiaire, ells s’en sont rapportéees sur la demande d’expertise.
En tout état de cause, Madame [D] [S] et Madame [F] [N] épouse [W] ont réclamé la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procedure civile à Monsieur [U] [B] et le Cabinet [T] [E] celle de 2000 euros sur le même fondement.
Ils ont contesté l’ambiguité des termes de la notification régularisée par le notaire confirmant que le cabinet [T] [E] ne figurait qu’à titre d’élection de domicile de Madame [F] [N] épouse [W].
S’agissant de la désignation des parcelles, ils ont soutenu que les termes de la notification étaient claires et que le nom de Monsieur [C] y figurait car il s’agissait de celui de la personne qui souhaitait se porter acquéreur.
Ils ont affirmé que le droit de préemption de Monsieur [U] [B] portait sur une partie de la parcelle [Cadastre 33] soit sur 3 hectares 8 ares et 90 centiares sur les 3 hectares 39 ares et 60 centiares de l’intégralité de la parcelle et qu’il en était de même pour la parcelle [Cadastre 32].
Le jugement a été mis en délibéré au 23 octobre 2024.

MOTIVATION
Sur la nullité de la notification de la vente :

Les dispositions de l’article L 412-8 du code rural prévoient que :
« Après avoir été informé par le propriétaire de son intention de vendre, le notaire chargé d’instrumenter doit faire connaître au preneur bénéficiaire du droit de préemption, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée, ainsi que, dans l’hypothèse prévue au dernier alinéa du présent article, les nom et domicile de la personne qui se propose d’acquérir.
Cette communication vaut offre de vente aux prix et conditions qui y sont contenus. Les dispositions de l’article 1589, alinéa 1er, du code civil sont applicables à l’offre ainsi faite.
Le preneur dispose d’un délai de deux mois à compter de la réception de la lettre recommandée ou de l’acte d’huissier pour faire connaître, dans les mêmes formes, au propriétaire vendeur, son refus ou son acceptation de l’offre aux prix, charges et conditions communiqués avec indication des nom et domicile de la personne qui exerce le droit de préemption. Sa réponse doit être parvenue au bailleur dans le délai de deux mois ci-dessus visé, à peine de forclusion, son silence équivalant à une renonciation au droit de préemption.
En cas de préemption, celui qui l’exerce bénéficie alors d’un délai de deux mois à compter de la date d’envoi de sa réponse au propriétaire vendeur pour réaliser l’acte de vente authentique ; passé ce délai, sa déclaration de préemption sera nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure à lui faite par acte d’huissier de justice et restée sans effet. L’action en nullité appartient au propriétaire vendeur et à l’acquéreur évincé lors de la préemption… »
Les termes de l’article 114 stipulent que :
Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.
La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public
En l’espèce, Madame [F] [N] épouse [W], Madame [D] [S], le Cabinet Généalogiste [T] [E] produisent la notification datée du 2 juin 2023 adressée à Monsieur [U] [B] ainsi rédigée :

“Je vous informe par la présente lettre recommandée avec demande d’avis de réception, que les héritiers de Monsieur [P] [N], savoir: Madame [F] [W] née [N] domiciliée à [Adresse 31],[Adresse 5], Cabinet Généalogiste [T] [E], et Madame [D] [S] demeurant à [Localité 23], [Adresse 15], ont l’intention de vendre les immeubles dont la désignation suit et dont vous êtes locataire en vertu d’un bail à ferme qui vous a été consenti, suivant acte reçu par Maître [M] [Z], alors notaire à [Localité 26], le 21 décembre 2000, pour une durée de 9 ans à compter du I er janvier 2001 “.
Monsieur [U] [B] pretend avoir été trompé par la mention selon laquelle le cabinet de généalogie serait un des héritiers de la succession sauf que le tribunal comprend à la lecture du document que la mention de ce cabinet se rapporte bien à la personne de Madame [F] [W] née [N] domiciliée à [Localité 30] [Adresse 5], Cabinet COUTOT ROEHRIG. Le nom de la seconde héritière Madame [D] [S] est suivi immédiatement de son adresse.
Il n’y a donc pas d’ambiguité sur ce point.
En outre, Monsieur [U] [B] ne démontre pas le grief qu’il subirait puisque il n’est pas héritier dans la succession.
S’agissant de la designation des parcelles, il apparaît qu’une partie seulement des parcelles ZD [Cadastre 10] et ZB [Cadastre 14] sont louées à Monsieur [U] [B], le notaire a pris soin de détailler les parcelles et leurs surfaces celles louées à Monsieur [U] [B] et les parties subsistantes. Il a précisé le nom de l’acquéreur de la totalité des parcelles et non pas uniquement des parties louées à Monsieur [U] [B].
Là encore aucun motif de prononcé de nullité de l’acte notifié.
L’acte comporte les mentions exigées par la loi, les conditions de la vente et le prix proposé.
En outre, il n’est invoqué aucun grief.
La demande de prononcé de la nullité de l’acte sera donc rejetée.
Sur la demande d’expertise :
Les dispositions de l’article L 412-7 du code rural prévoient que :
“Si le bénéficiaire du droit de préemption estime que le prix et les conditions demandées de la vente sont exagérées, il peut en saisir le tribunal paritaire qui fixe, après enquête et expertise, la valeur vénale des biens et les conditions de la vente. Dans le cas de vente, les frais d’expertise sont partagés entre le vendeur et l’acquéreur.
Si le propriétaire n’accepte pas les décisions du tribunal paritaire, il peut renoncer à la vente. Dans le cas où la vente n’a pas lieu, les frais d’expertise sont à la charge de la partie qui refuse la décision du tribunal paritaire.”
Monsieur [U] [B] réclame une expertise pour voir fixer le prix de vente et les conditions. Cette demande sera accueillie puisqu’elle est de droit.
Sur les demandes accessoires :
Les demandes seront réservées jusqu’à la saisine de la juridiction après le dépôt du rapport de l’expert.

PAR CES MOTIFS
Le tribunal paritaire des baux ruraux statuant par jugement contradictoire et en premier resort
DEBOUTE Monsieur [U] [B] de l’intégralité de ses demandes sauf celle réclamant une expertise.

ORDONNE une expertise confiée à :

Monsieur [G] [L] [Y]
[Adresse 6]
expert prés la Cour d’Appel d’AMIENS avec pour mission de :

– les parties et leur conseil régulièrement appelés, recueillir tous les éléments nécessaires à sa mission; se faire remettre les documents contractuels, financiers et administratifs utiles; les annexer au rapport pour les plus significatifs

– voir et visiter les parcelles sises terroir de [Localité 22] et [Localité 24] (SOMME), listées – ci-dessus propriétés de Mesdames [S] et [W];

– rechercher et chiffrer les améliorations effectués par Monsieur [U] [B] au bénéfice du fonds loué;

-proposer une évaluation du prix des parcelles louées actuellement à Monsieur [U] [B]

DIT que l’expert déposera son rapport dans un délai de 5 mois à compter de sa saisine.

DIT que les parties devront verser chacune par moitié entre les mains du régisseur d’avances du tribunal judiciaire d’Amiens une provision de 2000 euros dans le délai de 1 mois à compter de la date de la notification de la présente décision , à valoir sur la rémunération de l’expert.

DIT que l’expert devra faire connaître dans le délai de huit jours à compter de sa saisine par le greffe s’il accepte ou refuse sa mission et qu’il devra commencer les opérations dès qu’il aura été avisé par le greffe du versement des deux consignations.

DIT qu’en cas d’empêchement ou de refus, il sera procédé au remplacement de l’expert par simple ordonnance.
RESERVE l’intégralité des autres demandes.
RETIRE l’affaire du role et dit qu’elle sera rappelée à le demande de la partie la plus diligente.

Ainsi jugé, les jour, mois et an que dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE