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N° RG 24/01349 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YAEW

N° de Minute : 24/00361

JUGEMENT

DU : 10 Décembre 2024

[P] [Y]

C/

[S] [U]
[W] [U]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 10 Décembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [P] [Y], demeurant [Adresse 5]
comparant en personne

ET :

DÉFENDEURS

Monsieur [S] [U], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

Madame [W] [U], demeurant [Adresse 4]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 15 Octobre 2024

Julie THOREZ, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 10 Décembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Julie THOREZ, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG n°1349/24 – Page KB

Suivant acte sous seing privé du 23 octobre 2021, Monsieur et Madame [P] [Y] ont donné en location à Monsieur [S] [U] l’appartement n° 15 situé au sein de la [Adresse 3], sise [Adresse 3] à [Localité 6] pour une durée de trois ans à compter du 1er novembre 2021 moyennant paiement d’un loyer mensuel de 525 euros et de deux provisions mensuelles de charges de 55 euros et 14,88 euros.

L’acte a été signé par Madame [W] [U] en qualité de garante.

Un dépôt de garantie de 525 euros a été versé.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 23 octobre 2021.

Par courrier du 25 octobre 2023, Monsieur [S] [U] a adressé un courrier faisant part de son préavis.

Monsieur [S] [U] a quitté le logement.

Le 2 décembre 2023, Monsieur [P] [Y] a mis en demeure Monsieur [S] [U], par courrier recommandé réceptionné le 6 décembre 2023, d’avoir à lui régler la somme de 1 316,91 euros au titre des réparations locatives et des loyers impayés.

La tentative préalable de conciliation a échoué en raison de la carence de Monsieur [S] [U] le 9 janvier 2024.

Par requête enregistrée le 29 janvier 2024 au greffe de la 10ème chambre du tribunal judiciaire d Lille, Monsieur [P] [Y] demande de condamner solidairement Monsieur [S] [U] et Madame [W] [U] à lui payer les sommes suivantes :

3 028,91 euros en principal au titre de la fin du préavis, du solde du loyer d’octobre, des dégradations locatives et de l’eau,750 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des frais générés par le refus de transiger et l’obligation de recourir à la justice.
A l’audience du 15 octobre 2024, après renvoi ordonné le 10 septembre2024, l’affaire a été utilement plaidée.

Par conclusions écrites développées oralement à l’audience, Monsieur [P] [Y] a demandé au tribunal, après avoir abandonné sa prétention relative au paiement de la somme de 1 000 euros en remplacement d’une porte, de :
rejeter l’intégralité des fins, demandes et conclusions de Madame [W] [U],condamner solidairement Monsieur [S] [U] et Madame [W] [U] à lui payer les sommes suivantes :2 543,38 euros au titre des loyers impayés et charges impayées, réparations et rénovations locatives et provisions sur charges d’eau,750 euros à titre de dommages et intérêts,500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Il soutient qu’à l’issue d’une période de location compliquée, le locataire et sa garante restent lui devoir la somme totale de 2 543,38 euros après conservation du dépôt de garantie de 525 euros.
Il précise que le préavis s’est achevé le 30 novembre 2023 ; que le loyer n’a été payé que jusqu’au 27 novembre représentant la somme de 63,36 euros.

Il expose qu’il a informé le locataire par courrier du 8 novembre 2023 que l’état des lieux de sortie serait réalisé le 15 novembre 2023 ; que le locataire était absent ; qu’il a donc dépensé des frais de déplacements inutilement à hauteur de 179,55 euros.

Il ajoute que le loyer d’octobre 2023 n’a pas été payé intégralement en ce que le locataire a déduit la somme de 264 euros d’autorité en raison du paiement d’une facture de réparation exagérée d’un robinet relevant d’une menue réparation.

Il soutient que la consommation d’eau est établie en vue d’une quittance et d’une provision basée sur la dernière quittance annuelle ; que la quittance de la période du 1er avril 2023 au 30 novembre 2023 ne sera établie qu’en février 2025 ; que le locataire est redevable pour la période du 1er avril 2022 au 31 mars 2023 de la somme de 305,14 euros et pour la période du 1er avril 2023 au 30 novembre 2023 de la somme provisionnelle de 203,33 euros.

Quant aux dégradations, il explique que l’état des lieux de sortie a été établi hors la présence du locataire le 1er décembre 2021, alors que rendez-vous avait été fixé ; que les photographies ont été faites le 20 décembre 2023 confirmant les dégradations ; qu’il justifie des travaux de réfection par une facture de 935 euros et de rénovation par une facture de 968 euros.

Il ajoute solliciter une provision sur charges estimée à 150 euros.

Il précise que l’assemblée générale ordinaire de la copropriété approuvant les comptes, notamment de consommation d’eau et de charges, est fixée au 28 novembre 2024.

Par conclusions écrites développées oralement à l’audience, Monsieur [S] [U] et Madame [W] [U] ont demandé au tribunal, de :

débouter Monsieur [P] [Y] de l’ensemble de ses demandes,condamner Monsieur [P] [Y] à payer à Monsieur [S] [U] la somme de 2 400 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices moraux et matériels,condamner Monsieur [P] [Y] à payer à Madame [W] [U] la somme de 1 000 euros au titre des frais engagés dans la procédure.
Ils soutiennent que Madame [W] [U] n’a rédigé et signé aucun document conforme aux exigences de cautionnement ; que l’état des lieux d’entrée a été rédigé succinctement et a donné lieu à un envoi rectificatif avec photographies de leur part le 3 novembre 2021 comprenant une liste de travaux à la charge du bailleur ; qu’en omettant d’équiper le logement d’un adoucisseur d’eau, il est responsable de la vétusté et de l’usure des lieux liées à l’entartrement du logement et l’humidité constante du fait de l’approvisionnement en eau calcaire sur [Localité 6] ; que les provisions pour charges ont été régulièrement payées mais ils reconnaissent être redevables de la somme de 182,17 euros au titre de la consommation d’eau en raison des justificatifs produits ; qu’ils ont fait réaliser l’état des lieux de sortie par un huissier le 13 novembre 2023 et ont restitué les clés du logement par courrier recommandé ce même jour ; qu’ils ont assumés les frais de rénovations et de mise en sécurité d’éléments du logement.

Ils exposent avoir subi un trouble de jouissance qu’ils estiment à la somme de 100 euros par mois durant 24 mois résultant de l’entartrement excessif, de l’humidité du logement et du surcoût de chauffage en résultant, mais également des tensions avec le bailleur.
Pour l’exposé plus complet des moyens des parties, il est renvoyé à leurs dernières écritures conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2024.

Par une note en délibéré du 14 novembre 2024, Monsieur [P] [Y] a adressé au tribunal, un courriel accompagné de deux quittances d’eau établies par SERGIC pour les périodes du 1er avril 2013 au 31 mars 2014 et du 1er avril 2016 au 31 mars 2017.

A titre liminaire, il sera rappelé les dispositions des articles 4 et 5 du code de procédure civile, « L’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties….», « Le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé. »

Ainsi, il n’appartient pas au tribunal de statuer sur des arguments, notamment ceux tirés de la qualité et de l’intérêt à agir de Madame [W] [U], défenderesse désignée dans la requête qui ne donnent lieu à aucune prétention.

Sur la communication de note en délibéré

En application de l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations sauf à la demande du Président.

En l’espèce, Monsieur [P] [Y] a produit le 14 novembre 2024 deux quittances de consommation d’eau relatives la [Adresse 3] pour les périodes du 1er avril 2013 au 31 mars 2014 et du 1er avril 2016 au 31 mars 2017.

Monsieur [P] [Y] n’a pas été autorisé à verser des documents après la clôture des débats et en cours de délibéré.

L’affaire avait d’ailleurs fait l’objet d’un renvoi en date du 10 septembre 2024 afin de permettre aux parties de se faire connaître l’ensemble des prétentions, moyens et pièces à leurs soutiens.

En conséquence, ces pièces produites par Monsieur [P] [Y] ne seront pas versées aux débats.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile « il incombe à chacune des parties de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Sur les loyers et charges impayées :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précise que « le locataire est obligé  : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus… »

L’article 1353 du code civil énonce « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver…”

En l’espèce, Monsieur [P] [Y] a réceptionné le courrier recommandé de préavis d’une durée d’un mois le 30 octobre 2023.

Monsieur [P] [Y] sollicite le paiement du loyer jusqu’au 30 novembre 2023.

Monsieur [P] [Y] expose avoir reçu un paiement partiel du loyer d’octobre 2023 ainsi qu’un paiement du loyer du 1er au 27 novembre 2023.

Monsieur [P] [Y] indique également solliciter des provisions pour charges générales qu’il estime à 150 euros et spécifiquement deux sommes au titre des consommations d’eau.

Cependant, Monsieur [P] [Y] ne produit pas de décompte des loyers payés, lesquels ont pu contractuellement être révisés en cours de location, des APL versées et des provisions pour charges perçues au cours de la période de location.

Par suite, Monsieur [P] [Y] ne démontre pas l’existence des dettes de loyers et des dettes de charges.

Monsieur [P] [Y] sera débouté de ses demandes en paiement à ces titres.

Sur les réparations et rénovations locatives :

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 stipule que « Un état des lieux est établi… contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente …
Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente…”
L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 stipule que « Le locataire est obligé :
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; 
d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ; »

Monsieur [P] [Y] demande l’indemnisation des deux factures de 968 euros et de 935 euros établies par la société KA.

Cependant, il ne verse aux débats que la facture n° 37 du 6 février 2024 établie par la société KA rénovation d’un montant de 968 euros. Celle-ci est partiellement illisible, ne permettant pas au tribunal de vérifier tous les postes de réparations effectuées, même en tentant de le comparer au devis du 26 décembre 2023 établi par la même société.
Seuls les postes suivants pourront être examinés par le tribunal :
réparer la baignoire : 150 euros,coller le papier peint : 200 euros,changer la barre de seuil : 130 euros.
Les réparations locatives s’établissent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

L’état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 23 octobre 2021. Il a d’ailleurs été complété par le locataire le 3 novembre 2021 accompagné de 12 photographies.

Le préavis a pris fin le 30 novembre 2023.

Monsieur [S] [U] et Madame [W] [U] produisent un état des lieux établi par huissier le 13 novembre 2023 accompagné de photographies. Il n’est pas contesté que les clés du logement ont été restituées le 13 novembre 2023.

L’état des lieux de sortie versé par Monsieur [P] [Y] a été établi le 1er décembre 2023 hors la présence du locataire et alors que les clés avaient été restituées plus de 15 jours auparavant.

Concernant la baignoire, l’état des lieux d’entrée mentionne « tablier de baignoire cassé, n’est plus fixé, bois imprégné et fissuré ». Aussi et à défaut de précision quant à la réparation prévue au niveau de la baignoire, et sans qu’il ne soit nécessaire de comparer avec l’état des lieux de sortie, cette demande sera rejetée.

Concernant le papier peint, la facture ne détaillant pas la pièce concernée, il est impossible de comparer les états des lieux. Cette demande sera rejetée.

Concernant la barre de seuil, aucun des états des lieux n’en fait mention. Cette demande sera rejetée.

Par suite, les demandes en paiement des factures de rénovations et dégradations formulées par Monsieur [P] [Y] seront rejetées.

En conséquence, la demande principale en paiement formulée par Monsieur [P] [Y] sera rejetée, sans qu’il ne soit nécessaire de se pencher sur l’acte de cautionnement de Madame [W] [U].

Sur la demande de dommages et intérêts formulée par Monsieur [P] [Y]

La demande de dommages et intérêts de Monsieur [P] [Y], qui est subordonnée au succès de sa demande principale, n’est pas susceptible de prospérer.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts en raison du trouble de jouissance

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précise que « … Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement… »
L’article 1240 du code civil énonce que “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »
Les défendeurs sollicitent la réparation du trouble de jouissance subi par Monsieur [S] [U] au cours de la location.

Cependant, ils ne justifient pas de la réalité du préjudice résultant des problèmes d’humidité, ou de mise en sécurité par les seuls éléments produits, notamment une feuille manuscrite des dépenses qu’ils auraient effectuées en ce sens.

Ils exposent également avoir subi un trouble par le comportement de Monsieur [P] [Y].

Les échanges vifs entre les différentes parties qui sont produits ne démontrent pas la réalité d’un préjudice subi par Monsieur [S] [U].

Enfin, l’exercice d’un droit tel que celui d’agir en justice ne dégénère en abus que si son titulaire en fait, à dessein de nuire, par malice ou mauvaise foi, un usage préjudiciable à autrui.

Les défendeurs ne démontrent pas la preuve d’un abus de droit dans la présente procédure intentée par Monsieur [P] [Y]

Par suite, ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile énonce que « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Monsieur [P] [Y], requérant qui succombe principalement, supportera les entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile énonce que « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens…

Monsieur [P] [Y], tenu aux dépens, sera condamné à payer à Madame [W] [U] la somme de 800 euros au titre des frais exposés.

Monsieur [P] [Y], qui succombe, sera débouté de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal, statuant en dernier ressort, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et prononcé par mise à disposition au greffe,

Déboute Monsieur [P] [Y] de l’ensemble de ses demandes,

Déboute Monsieur [S] [U] et Madame [W] [U] de leur demande de dommages et intérêts,

Condamne Monsieur [P] [Y] au paiement des dépens,

Condamne Monsieur [P] [Y] à payer à Madame [W] [U] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé le 10 décembre 2024.

Le greffier La présidente