DE

VERSAILLES

Code nac : 51H

Chambre civile 1-2

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 10 DECEMBRE 2024

N° RG 24/00136 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WITM

AFFAIRE :

[U] [J]

C/

[X] [K]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 12 Avril 2022 par le Président du TJ de Pontoise

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 1121002185

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 10/12/24

à :

Me Emilie VAN HEULE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANT

Monsieur [U] [J]

né le 26 Octobre 1981 à [Localité 4] (62)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : Me Emilie VAN HEULE de la SCP EVODROIT, Plaidant et Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 13 – N° du dossier E0003O8D

INTIME

Monsieur [X] [K]

né le 26 Octobre 1981 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 2]

DEFAILLANT – déclaration d’appel signifiée par commissaire de justice PV 659 du code de procédure civile

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 10 Octobre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès PACCIONI, Magistrate placée chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Agnès PACCIONI, Magistrate placée,

Greffière, lors des débats : Madame Céline KOC,

Greffière placée lors du prononcé de la décision : Madame Gaëlle RULLIER,

Par contrat en date du 9 juin 2018, M. [U] [J] a donné en location à M. [X] [K], pour la durée d’un an reconductible tacitement, un bail meublé situé [Adresse 3], à [Localité 5] (95), portant sur une partie à usage privatif (chambre de 10m2) et une partie à usage commun avec accès libre pour l’ensemble des occupants du logement (entrée, cuisine, salon, terrasse, dégagement, WC, salle de bains et cellier) au sein d’un appartement, moyennant un loyer de 450 euros outre 30 euros de provision sur charges. Un dépôt de garantie de 900 euros correspondant à deux mois de loyers hors charge a été réglé à l’entrée dans les lieux.

M. [K] a donné congé par courrier reçu le 16 janvier 2021 et un état des lieux contradictoire a été établi le 21 février 2021.

Par requête reçue le 25 octobre 2021, M. [K] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pontoise aux fins d’obtenir :

– la condamnation de M. [J] au paiement de la somme de 900 euros correspondant au montant du dépôt de garantie ;

– la condamnation de M. [J] au paiement de la somme de 554,22 euros correspondant à l’indemnité de retard pour défaut de remboursement du dépôt de garantie dans le délai légal.

Par jugement contradictoire du 22 juin 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pontoise a :

– débouté M. [K] de sa demande en remboursement du dépôt de garantie ;

– condamné M. [K] à payer à M. [J] la somme de 117,67 euros au titre du solde des sommes dues en exécution du contrat de bail, après déduction du dépôt de garantie ;

– débouté M. [J] du surplus de ses demandes ;

– condamné M. [K] à payer à M. [J] la somme de 150 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné M. [K] aux dépens ;

– rappelé l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Par déclaration reçue au greffe le 29 décembre 2023, M. [J] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 11 mars 2024, M. [J] demande à la cour de :

– le déclarer recevable et bien fondé en son appel ;

– confirmer le jugement du 12 avril 2022 en ce qu’il a débouté M. [K] de l’intégralité de ses demandes et a condamné ce dernier à lui verser la somme de 177,67 euros au titre du solde des sommes dues en exécution du contrat de bail ;

– infirmer le jugement du 12 avril 2022 en ce qu’il l’a débouté du surplus de ses demandes ;

Ce faisant et statuant à nouveau,

– juger que M. [K] a manqué à ses obligations de paiement du loyer et des charges ainsi que d’entretien du logement ;

– condamner M. [K] à lui payer les sommes suivantes :

* 201,05 euros au titre du solde des loyers et charges, déduction faite du dépôt de garantie;

* 466,40 euros au titre des cotisations d’assurance habitation ;

* 366,04 euros au titre des frais engagés pour défaut d’entretien du logement ;

* 2 660,81 euros au titre du remboursement des frais engagés en réparation des dégradations locatives ;

– condamner M. [K] à lui payer les sommes suivantes :

* 1 000 euros de dommages-intérêts pour harcèlement téléphonique ;

* 3 804,93 euros de dommages-intérêts en raison des carences locatives imputables à M. [K] ;

– condamner M. [K] à lui payer une somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner M. [K] aux dépens, dont distraction au profit de la SCP Evodroit.

M. [K] n’a pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le12 mars 2024, la déclaration d’appel et les conclusions lui ont été signifiées selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile. L’arrêt sera donc rendu par défaut en application de l’article 473 alinéa 1 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 19 septembre 2024.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée, étant précisé par ailleurs qu’il résulte du dernier alinéa de l’article 954 du code de procédure civile que la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

Il est préalablement relevé que M. [J] sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné M. [K] à lui verser la somme de 201,05 euros au titre de la dette locative. Le jugement est définitif sur ce point et il n’y a plus lieu de statuer à nouveau à ce titre.

Sur les cotisations d’assurance habitation

Le tribunal a jugé que M. [K] n’avait donné son accord qu’à compter de la fin juillet 2020 sur la solution de l’assurance souscrite par le bailleur, pour un montant mensuel de 11,66 euros par mois, soit un montant calculé prorata temporis d’août 2020 à son départ des lieux en février 2021 de 76,62 euros, soulignant que le bailleur ne pouvait faire peser sur M. [K] le risque du départ d’un autre locataire cotisant.

M. [J] poursuit l’infirmation du jugement à ce titre, soutenant que M. [K] a donné son accord sur la proposition d’assurance par le biais de son bailleur par SMS (pièce n°12), faisant valoir qu’il ne lui appartenait pas de résilier la propre assurance de M. [K], que ce dernier avait reçu un exemplaire du contrat d’assurance et que l’autre colocataire avait également donné son accord, en sorte qu’il reste redevable de la somme de 466,40 euros à ce titre.

Réponse de la cour

Si M. [J] soutient que M. [K] a donné son accord par SMS (pièce n°12), la lecture attentive de cette pièce démontre que M. [K] n’a donné aucun accord, puisqu’au contraire il sollicite auprès de M. [J] la correction des quittances de loyer le mardi 28 juillet 2020 qui mentionnent l’assurance habitation, lui rappelant qu’il avait donné son accord à la condition que l’assureur de M. [J] résilie sa propre assurance. M. [K] a d’ailleurs adressé le 28 juillet 2020 à M. [J], le mail de son assureur lui indiquant qu’il appartenait à l’assureur repreneur de résilier son contrat (pièce n°11). Au demeurant, si M. [J] produit un projet de contrat d’assurances qu’il a envoyé à ses trois colocataires (dont M. [K]), il produit seulement l’accord d’un autre locataire (M. [L]) qui précise qu’il prendra en charge la moitié ou le tiers de l’assurance en fonction de la décision des autres colocataires.

Dans ces conditions, faute de la démonstration d’un quelconque engagement, M. [K] n’est redevable d’aucune somme à ce titre et le jugement est infirmé sur ce point.

Sur les réparations locatives

Le tribunal, pour débouter M. [J] a relevé que les éléments produits ne permettaient pas d’établir la nécessité de faire procéder à un nettoyage sans en aviser les locataires en titre ni n’établissaient la responsabilité de M. [K]. S’agissant des dépenses engagées postérieurement au départ des lieux de M. [K], le tribunal relevait qu’aucun lien n’était établi entre les dépenses de nettoyage et un fait qui serait imputable à M. [K].

M. [J] reproche au premier juge de l’avoir débouté de ses demandes à ce titre, faisant valoir que M. [K] a manqué à son obligation d’entretien courant du logement, notant que l’état des lieux d’entrée décrivait un logement en bon état et qu’il ressortait de l’état des lieux de sortie que le logement avait été rendu en mauvais état d’entretien. Il souligne qu’ayant été colocataire en même temps que deux autres locataires, M. [K] doit prendre à sa charge 33% des dépenses engagées à ce titre, soit la somme de 168,79 euros. Par ailleurs, M. [J] soutient que pendant l’exécution du contrat de bail, il a dû intervenir à deux reprises pour faire effectuer des prestations de ménage, les autres colocataires s’étant plaints et M. [K] s’étant engagé à prendre en charge le ménage des locataires saisonniers, devant à ce titre 50% des sommes qu’il a engagées, soit 197,25 euros.

Réponse de la cour

L’article 1732 du code civil prévoit que le preneur « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé :

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation.

Il s’infère de ces textes que c’est au bailleur qu’il appartient de prouver l’existence de dégradations locatives imputables au locataire lesquelles ne peuvent résulter d’une usure normale et c’est au preneur de démontrer que la dégradation a eu lieu sans sa faute, c’est-à-dire qu’il n’en est pas l’auteur, ni personne de son fait, ou qu’il résulte d’un cas de force majeure ou qu’il est dû à l’usure normale ou à la vétusté.

Le décret du 26 août 1987 fixe la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives incombant au locataire.

Il est admis que les réparations locatives n’impliquent pas une remise à neuf des dégradations dès lors qu’elles proviennent d’un usage normal et légitime de la chose louée et de la vétusté (Civ. 3ème 7 mars 1972, Bull 151, pourvoi 70-14.409, Civ. 3ème 17 octobre 1990, Bull 188, pourvoi 88-20.194).

L’existence de dégradations imputables au locataire s’apprécie notamment par la comparaison des états des lieux dressés lors de l’arrivée et du départ du locataire.

Le bailleur est en droit de solliciter la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le locataire des réparations locatives, étant rappelé que l’indemnisation à laquelle il peut prétendre n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations, ni même à la justification d’un préjudice.

M. [J] sollicite d’abord le remboursement de la somme de 197,25 euros correspondant à 50% du montant des frais de ménages au titre des locations saisonnières que M. [K] avait accepté selon lui de prendre en charge et qu’il n’a pas effectués.

Cet engagement ne ressort d’aucun des éléments, pourtant nombreux, produits aux débats, en sorte que cette demande est rejetée et le jugement confirmé sur ce point, étant observé que cet accord ne peut résulter du propre décompte de M. [J] qu’il a établi à ce titre ni même d’un échange de mail entre ce dernier et M. [K] qui précise ne pas avoir reçu de paiement de la part de la plate-forme Airbnb pour les « trois premiers locataires ».

M. [J] sollicite ensuite la somme de 33,35 euros correspondant à divers produits d’entretien notamment pour le dégraissage de la cuisine et celle de 168,79 euros correspondant aux frais de ménage effectués par un prestataire extérieur.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 9 juin 2018 que la plupart des peintures, des sols et des équipement sont notés en « état d’usage » ou « en bon état », des salissures sont notées sur le four, le four à micro-ondes, la ventilation étant notée légèrement encrassée, des salissures sont notées en bas de la porte d’entrée, le carrelage de la cuisine et les plinthes présentant aussi des salissures, la cuvette des WC étant notée sale, le sol de la salle de bains présente aussi des salissures ainsi que le lavabo et le miroir, et dans la chambre des salissures sont notées sur les murs. En observation générale, il est en outre noté « appartement d’aspect assez sale, traces sur les murs, parties communes +chambre ». La cour observe que des clichés photographiques sont notés à l’appui de l’état des lieux d’entrée mais ne sont pas produits.

L’état des lieux de sortie établi le 16 février 2021 note toujours des traces de salissures ainsi que la même observation générale de saleté de l’appartement. Si quelques salissures complémentaires sont notées, notamment au niveau de la cuisine, de la salle de bains ou des toilettes, M. [J] ne démontre pas qu’elles seraient imputables à M. [K], s’agissant de parties communes de l’appartement qui sont partagées, étant au surplus observé qu’une des chambres était louée à des personnes de passage par le bais du site Airbnb, ainsi que le démontrent les pièces versées aux débats et qu’il n’existe pas dans le bail produit à la procédure une clause de solidarité entre les colocataires dudit appartement.

La demande de M. [J] à ce titre est également rejetée et le jugement confirmé.

M. [J] sollicite par ailleurs au titre des réparations locatives la somme de 59,78 euros (33% du montant qu’il a engagé) au titre du remplacement du mitigeur de la cuisine et du mécanisme des WC intervenu le 21 juillet 2018.

Ainsi qu’il a été vu plus haut, seul l’entretien courant des équipements de plomberie est à la charge du locataire et non leur remplacement. En l’espèce, s’agissant d’un remplacement de robinetterie et de mécanisme des WC, celui-ci n’a pas à être à la charge de M. [K], arrivé à peine un mois auparavant, le remplacement ne pouvant de ce fait être imputable à un manque d’entretien de M. [K].

La demande à ce titre est rejetée et le jugement confirmé sur ce point.

M. [J] sollicite aussi la somme de 299,50 euros, correspondant à 50% du prix d’un téléviseur qu’il a acheté pour ses locataires, qui n’étaient que deux au moment de l’achat et qui sont selon lui à l’origine de la panne.

Là encore, M. [J] échoue à démontrer que la panne du téléviseur serait imputable à M. [K] ou même à un autre locataire, étant observé que l’état des lieux d’entrée mentionne au titre du téléviseur « sous réserve de bon fonctionnement » lequel n’a pas été vérifié.

M. [J] est à nouveau débouté de cette demande et le jugement confirmé à ce titre.

M. [J] sollicite en outre la somme de 800 euros, faisant valoir que M. [K] n’a remis qu’une des deux clés du logement à la suite de son départ des lieux.

Il ressort de la comparaison de l’état d’entrée et de sortie que M. [K] n’a effectivement remis qu’un seul trousseau de clé. M. [J] produit pour justifier de sa demande, une facture correspondant à un changement complet de serrure à hauteur de 800 euros. Outre que la facture est très postérieure au départ du locataire, M. [J] ne justifie pas de la nécessité d’un changement complet de serrure, et ce alors même que le décret précité du 26 août 1987 ne prévoit que le remboursement des clés égarées ou détériorées au titre des réparations locatives. Dans ces conditions, seul un remplacement de clé, évalué à la somme de 200 euros sera retenu. Le jugement est infirmé à ce titre.

M. [J] sollicite aussi la somme de 247,89 euros au titre de la porte de chambre de M. [K] qui a été endommagée.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que la porte de la chambre est en bon état et que la serrure est testée et fonctionnelle. L’état des lieux de sortie note que la porte est fortement endommagée à la suite de l’intervention d’un serrurier, que la serrure est testée et fonctionnelle et que le pêne est monté à l’envers.

Si devant le premier juge M. [K] a affirmé que la porte avait été abîmée en raison de l’intervention d’un serrurier, la serrure étant vétuste, cet élément ne ressort pas de l’état d’entrée des lieux qui note une porte d’entrée en bon état et une serrure fonctionnelle.

Dès lors, M. [K] est condamné au versement de la somme de 247,89 au titre de la réfection de la porte et le jugement infirmé sur ce point.

M. [J] sollicite enfin la somme de 1 126,97 euros au titre des dégradations apparaissant sur l’état des lieux de sortie.

Il ressort de la comparaison des états d’entrée et de sortie que c’est à juste titre que M. [J] réclame pour la chambre occupée par M. [K] le coût de remplacement du matelas à hauteur de 279 euros qui apparaissait à l’état neuf lors de l’entrée dans les lieux et qui apparaît ensuite avec de nombreuses taches. En revanche, sa demande n’est pas justifiée pour l’alèse qui apparaissait déjà à l’état d’usage à l’entrée dans les lieux, pour les étagères apparaissant aussi à l’état d’usage, pour le bureau dont des impacts étaient déjà présents à l’entrée dans les lieux, tout comme pour les rayures dans les tiroirs. Les draps et couette ne sont pas mentionnés dans l’état des lieux d’entrée comme faisant partie des équipements mis à disposition du locataire en sorte que sa demande à ce titre ne peut pas être non plus retenue. Le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes de M. [J] à ce titre , sauf s’agissant du remboursement du matelas pour lequel le jugement est infirmé.

S’agissant des autres pièces de l’appartement, mises à la disposition commune de l’ensemble des locataires, il ne sera pas fait droit à la demande de M. [J], aucune clause de solidarité n’étant incluse dans le contrat de bail, chaque bail étant indépendant et M. [J] échouant à apporter la preuve que les dégradations constatées seraient imputables à M. [K], et ce d’autant, ainsi que l’a relevé à juste titre le premier juge, que de nombreuses allées et venues dans cet appartement liées aux locations Airbnb ne permettent pas d’identifier quel serait l’auteur de ces dégradations. Le jugement est dès lors également confirmé à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts

* au titre d’un harcèlement téléphonique

M. [J] sollicite la somme de 1 000 euros soutenant que tout au long du contrat de bail et même à la suite de sa rupture, M. [K] n’a pas cessé de le harceler, que ce soit par téléphone ou par mails.

Il ressort des éléments versés au débats, ainsi que le relève à juste titre le premier juge, que les appels ne sont pas constitutifs d’un harcèlement, faute de toute ampleur, même si M. [J] peut justifier de plusieurs appels ou SMS dans une même journée. Il sera simplement rajouté que les appels dans la même journée, concernaient une demande de date pour un état des lieux de sortie ou le remboursement de la caution, en sorte qu’ils n’apparaissent en rien malveillants, M. [J] ne démontrant pas en outre quel serait son préjudice, les documents qu’il produit à ce titre démontrant en réalité qu’il est en phase dépressive depuis 2013, soit bien antérieurement à la période de location de M. [K].

Le jugement est ainsi confirmé à ce titre

* Au titre de la carence locative

M. [J] soutient que le comportement de M. [K] a eu un impact sur l’occupation du logement loué, faisant valoir que son comportement inapproprié et le défaut d’entretien sont à l’origine d’une occupation moindre qu’il estime à la somme de 3 804,93 euros, correspondant à 472 jours de carence de location pendant la période occupée par M. [K].

Au vu des développements précédents, M. [J] échoue à démontrer que l’absence de location serait due au comportement de M. [K].

Il sera débouté de sa demande à ce titre et le jugement confirmé.

Ainsi, M. [K] doit les sommes suivantes à M. [J] :

– 201,05 au titre des loyers (somme non contestée en appel),

– 200 euros au titre de la serrure,

– 247,89 euros au titre de la porte de la chambre,

– 279 euros au titre du remplacement du matelas,

soit la somme totale de 927,94 euros due par M. [K].

M. [J] admettant avoir conservé le dépôt de garantie à hauteur de 2 mois de loyers hors charges, il convient de déduire la somme de 900 euros au titre du dépôt de garantie, soit un solde au profit de M. [J] à hauteur de la somme de 27,94 euros.

Sur les demandes accessoires

Le jugement entrepris a statué sur les dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile et fait une juste appréciation de l’article 700 de ce code.

M. [K], qui succombe principalement, doit également supporter les dépens d’appel, dont distraction au profit de la SCP Evodroit et l’équité commande de le condamner comme suit en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut et mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris, excepté en ce qu’il a condamné M. [X] [K] à payer à M. [U] [J] des frais de cotisations d’assurance habitation à hauteur de 76,62 euros et des frais de serrurerie à hauteur de 800 euros, et en ce qu’il a débouté M. [U] [J] de sa demande au titre de dégradations locatives de changement de matelas et frais de réparation de la porte de la chambre,

Statuant sur les chefs réformés et y ajoutant,

Condamne M. [X] [K] à payer à M. [U] [J] les sommes de 200 euros au titre des frais de serrurerie, 247,89 euros au titre des frais de réparation de la porte de la chambre et 279 euros au titre du remplacement du matelas, soit après déduction des sommes dues (en ce compris la somme due de 201,05 au titre des loyers) du dépôt de garantie, la somme de 27,94 euros,

Condamne M. [X] [K] aux dépens d’appel, dont distraction au profit de la SCP Evodroit,

Condamne M. [X] [K] à payer à M. [U] [J] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande.

– Prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– Signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Gaëlle RULLIER, Greffière placée, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière placée Le Président