TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT ETIENNE

Service des référés

ORDONNANCE DE REFERE

VICE PRESIDENTE : Alicia VITELLO

GREFFIERE : Céline TREILLE

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.P. IMMORENTE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Marion BREGERE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE,avocat postulant, Me Anne-Sophie BARDIN LAHALLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.A.S. COTE OPTIQUE faisant élection de domicile aux lieux loués sis [Adresse 3] à [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SELARL FORTEM AVOCATS (JBL), avocats au barreau de LYON, vestiaire : 863

Débats tenus à l’audience du : 17 Octobre 2024
Date de délibéré indiquée par la Présidente: 07 Novembre 2024

DECISION: contradictoire en 1er ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé des 19 et 27 octobre 2011, la société MERCIALYS a donné à bail à la SAS COTE OPTIQUE des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4], pour une durée de dix années expirant le 15 février 2022.

A l’expiration de ce bail, la SAS COTE OPTIQUE a fait part à la société PREIM RETAIL 1, venant aux droits de la société MERCIALYS, de sa volonté de conclure un nouveau bail concernant ces locaux.

Aux termes d’un acte sous seing privé du 7 février 2022, la société PREIM RETAIL 1, aux droits de laquelle vient la SCPCI IMMORENTE, a donné à bail commercial le local à la SAS COTE OPTIQUE, pour une durée de douze années entières et consécutives à compter rétroactivement du 1er avril 2021 pour se terminer le 31 mars 2023, moyennant un loyer annuel de 30 000 euros HT/HC, payable trimestriellement et d’avance, outre l’application d’un loyer variable proportionnel au chiffre d’affaires réalisé par le locataire.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2024, la SCPCI IMMORENTE a fait assigner la SAS COTE OPTIQUE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de SAINT-ETIENNE, afin d’obtenir la résiliation du bail commercial.

L’affaire a fait l’objet de renvois accordés à la demande des parties afin de leur permettre l’échange de pièces et conclusions et est retenue à l’audience du 17 octobre 2024.

La SCPCI IMMORENTE sollicite de voir :
– Condamner provisionnellement la SAS COTE OPTIQUE à lui payer en principal la somme de 33 923,93 euros au titre des loyers et charges impayés, augmenté d’un intérêt de retard au taux fixe de 5% annuel, lesquels seront payables avec la somme principale (article 7.1 du contrat de bail) ;
– Fixer et condamner provisionnellement la SAS COTE OPTIQUE à lui payer la somme de 3 392,39 euros au titre de l’application de l’article 7.1 du contrat de bail ;
– Dire que le dépôt de garantie sera conservé par la SCPCI IMMORENTE à titre de premiers dommages et intérêts,
– Débouter la SAS COTE OPTIQUE de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles ;
– Condamner la SAS COTE OPTIQUE à lui payer la somme de 2 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

Au visa de l’article 835 du Code de procédure civile et de l’article 1103 du Code civil, elle renonce à sa demande initiale formulée au titre de la résiliation du contrat de bail par l’acquisition de la clause résolutoire, les lieux ayant été libérés au 31 mars 2024.

Elle expose que, suite à l’acquisition de l’ensemble immobilier dont dépend le local commercial, elle a indiqué par courrier à la SAS COTE OPTIQUE que dans le cadre de la vente, la société PREIM RETAIL 1 avait cédé à son profit la somme impayée de 56 342,68 euros, qu’il convenait de régler. Elle soutient que le loyer de janvier 2023 qui avait été réglé à l’ancien propriétaire par la SAS COTE OPTIQUE a bien été repris dans les décompte et que l’avoir d’un montant de 5 594 euros accordé par l’ancien propriétaire apparaît également. Elle estime que l’impayé antérieur à l’acquisition s’élève à la somme de 1 611,08 euros.

Au visa de l’article 835 du Code de procédure civile et de l’article 1353 du Code civil, la SAS COTE OPTIQUE sollicite de voir débouter la SCPCI IMMORENTE de l’intégralité de ses demandes et prétentions et de la voir condamner à lui payer la somme de 2 000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

La SAS COTE OPTIQUE expose que les demandes de la SCPCI IMMORENTE souffrent de contestations sérieuses et que le décompte ne prend pas en compte la restitution du dépôt de garantie, d’un montant de 7 681,36 euros, qui ne peut pas être alloué à la SCPCI IMMORENTE à titre de dommages et intérêts. Elle ajoute que le décompte ne comprend pas le montant du loyer de janvier 2023, acquitté à l’ancien propriétaire, ainsi qu’un avoir émis par ce dernier et que d’autres sommes sont inexpliquées.

La décision est mise en délibéré au 7 novembre 2024.

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, peut accorder une provision au créancier.

Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la SCPCI IMMORENTE sollicite le paiement de la somme totale de 33 923,93 euros, décomposée comme suit :
– 1 611,05 euros au titre de la reprise des impayés de loyer ;
– 3 792,05 euros au titre du loyer 1T2023 (facture 23001646) ;
– 1 536,28 euros au titre du loyer 2T2023 (facture 23005883) ;
– 13 492,27 euros au titre du loyer 4T2023 (facture 23014704) ;
– 13 492,27 euros au titre du loyer 1T2024 (facture 24001633).

Il apparaît que le loyer au titre du deuxième trimestre 2024 n’est pas inclue dans les demandes formulées et qu’elle apparaît sous la forme d’un avoir dans le dernier décompte communiqué. Le loyer du mois de janvier 2023, acquitté au précédent propriétaire, a été recrédité sur le décompte à la ligne ” remise en virement suite erreur affectation “, de sorte que la SAS COTE OPTIQUE n’en est pas redevable. Par ailleurs, l’avoir au titre du trop-perçu par le précédent propriétaire apparaît en tant que crédit sur le décompte.

Le décompte fait apparaître que la SAS COTE OPTIQUE reste redevable des sommes suivantes :
– 1 611,05 euros au titre des impayés de loyer antérieur à l’acquisition par la SCPCI IMMORENTE [(359,93 + 4 058,22 + 882,85 + 1 260,16) – (1 218,51 + 3 731,60)];
– 1 536,28 euros au titre du loyer du deuxième trimestre 2023 :la SAS COTE OPTIQUE reconnaît avoir payé 3 x 3 792,05 euros alors que la facture s’élevait à un montant total de 12 912,43 euros ;
– 13 492,27 euros au titre du loyer du quatrième trimestre 2023 (aucun paiement pour cette période) ;
– 13 492,27 euros au titre du loyer du premier trimestre 2024 (aucun paiement pour cette période).

Il n’est pas sérieusement contestable que la SAS COTE OPTIQUE est redevable de la somme de 30 131,87 euros au titre des impayés de loyers et charges.

Il convient donc de condamner la SAS COTE OPTIQUE à payer à la SCPCI IMMORENTE la somme provisionnelle de 30 131,87 euros.

Il n’y a pas lieu d’accorder un taux d’intérêt majoré de 5 points, car, si cette mesure
est prévue par l’article 7.1 du bail commercial, elle s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

La SCPCI IMMORENTE sollicite l’application d’une pénalité lui attribuant 10 % du montant des sommes retenues. Cette pénalité apparaissant manifestement excessive, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Concernant le dépôt de garantie, le contrat de bail prévoit en son article 17 que : ” en cas de résiliation du bail ou d’expulsion du Preneur, le dépôt de garantie et les loyers payés d’avance, s’il y a, demeureront acquis au Bailleur à titre d’indemnité, sans préjudice de plus amples dommages et intérêts et des dispositions de l’article 1760 du Code civil “.

La clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé non plus sur ce point. Le dépôt de garantie, d’un montant de 7 681,36 euros, devra être reversé par la SCPCI IMMORENTE à la SAS COTE OPTIQUE.

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS COTE OPTIQUE, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, comprenant le coût du commandement de payer 27 décembre 2023 pour un montant de 207,22 euros.

Aucun élément d’équité ne permet d’écarter la demande de la SCPCI IMMORENTE formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Le juge des référés,

CONDAMNE la SAS COTE OPTIQUE à payer à la SCPCI IMMORENTE la somme provisionnelle de 30 131,87 euros au titre des loyers et charges impayés ;

CONDAMNE la SCPCI IMMORENTE à payer à la SAS COTE OPTIQUE la somme provisionnelle de 7 681,36 euros au titre du dépôt de garantie ;

ORDONNE la compensation entre ces deux sommes ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes de la SCPCI IMMORENTE ;

CONDAMNE la SAS COTE OPTIQUE à payer à la SCPCI IMMORENTE la somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS COTE OPTIQUE aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 27 décembre 2023.

LA GREFFIERE LA VICE PRESIDENTE
Céline TREILLE Alicia VITELLO

Grosse + Copie :
Me Marion BREGERE
la SELARL FORTEM AVOCATS (JBL)
COPIES-
– DOSSIER
Le 07 Novembre 2024