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Contexte JuridiqueDans l’affaire examinée par la cour d’appel de Versailles le 16 décembre 1994, Mlles Z…, A… et X… ont pris à bail des locaux d’habitation à des dates respectives de 1980, 1984 et 1985, en vertu de l’article 3 sexies de la loi du 1er septembre 1948. À l’expiration de leurs baux, elles ont continué à occuper les lieux et ont, en 1992, assigné la société Immobilière 3 F, leur bailleresse, pour obtenir le bénéfice des dispositions générales de la loi ainsi que la restitution des trop-perçus sur les loyers. Cette situation soulève des questions importantes concernant la conformité des locaux et les obligations du bailleur. Arguments de la Société Immobilière 3 FLa société Immobilière 3 F conteste la décision de la cour d’appel qui a accueilli les demandes des locataires. Elle avance plusieurs moyens pour justifier sa position. Premièrement, elle fait référence à un procès-verbal de constat d’huissier joint au bail de Mlle Z…, qui atteste que les éléments essentiels de l’immeuble, tels que la couverture, les cheminées et les gouttières, étaient en bon état au moment de la conclusion du bail. Selon la société, la cour d’appel a dénaturé ce constat en omettant de reconnaître la conformité des lieux, ce qui constituerait une violation de l’article 1134 du Code civil. Conformité des Locaux et DérogationsEn outre, la société soutient que les procès-verbaux de constat d’huissier relatifs aux baux d’A… et X… confirment également que les locaux étaient conformes aux normes en vigueur, permettant ainsi leur location sous un bail dérogatoire. La cour d’appel, en considérant que le bailleur ne prouvait pas cette conformité, aurait également dénaturé ces documents, ce qui constituerait une nouvelle violation de l’article 1134 du Code civil. Ces arguments soulèvent des questions sur la charge de la preuve en matière de conformité des locaux au moment de la conclusion des baux. Normes et Cadre LégalUn autre point soulevé par la société Immobilière 3 F concerne l’application des normes prévues par l’article 25 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Selon la société, si à l’expiration du bail, le local satisfait à ces normes, il ne peut être soumis à la loi du 1er septembre 1948. Les procès-verbaux de constat d’huissier établissant la conformité des locaux à la conclusion des baux devraient donc être pris en compte pour déterminer si une non-conformité est apparue après l’expiration des baux. La cour d’appel, en ne procédant pas à cette recherche, aurait ainsi privé sa décision de base légale, en méconnaissant les dispositions de l’article 26.30-I de la loi du 23 décembre 1986 et du décret du 22 août 1978. Conclusion de l’AffaireL’affaire met en lumière des enjeux juridiques complexes liés à la conformité des locaux d’habitation, aux obligations des bailleurs et aux droits des locataires. Les arguments avancés par la société Immobilière 3 F soulignent l’importance de la preuve en matière de conformité et les implications des différentes législations sur les baux d’habitation. La décision de la cour d’appel de Versailles, en accueillant les demandes des locataires, pourrait avoir des répercussions significatives sur la pratique locative et la gestion des baux en France. |
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Cour de cassation
Pourvoi n°
95-12.745
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par la société Immobilière 3 F, société anonyme d’HLM, dont le siège est …, en cassation d’un arrêt rendu le 16 décembre 1994 par la cour d’appel de Versailles (1e chambre, 2e section), au profit :
1°/ de Mlle Isabelle X…, demeurant …,
2°/ de Mlle Joëlle Z…,
3°/ de Mlle Isabelle A…,
demeurant toutes deux …, défenderesses à la cassation ;
La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
LA COUR, en l’audience publique du 18 janvier 1997, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Bourrelly, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Boscheron, Toitot, Mmes Di Marino, Stéphan, MM. Peyrat, Guerrini , conseillers, M. Pronier, conseiller référendaire, M. Weber, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. Bourrelly, conseiller, les observations de Me Roger, avocat de la société Immobilière 3 F, de la SCP Delaporte et Briard, avocat de Mlles X…, Z… et A…, les conclusions de M. Weber, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
2°/ que les procès-verbaux de constat d’huissier joints aux baux A… et X… précisaient l’état de l’immeuble et affirmaient conformément aux dispositions du décret de 1978 que les locaux étaient conformes et pouvaient donc faire l’objet d’un bail dérogatoire; qu’en considérant que le bailleur ne rapportait pas la preuve de cette conformité, la cour d’appel a ainsi dénaturé les procès-verbaux et violé l’article 1134 du Code civil; 3°/ que si à l’expiration du bail, le local satisfait aux normes prévues à l’article 25 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, il ne peut retomber dans le cadre de la loi du 1er septembre 1948; que, dès lors que les procès-verbaux de constat d’huissier établissaient qu’à la conclusion du bail, les locaux étaient conformes, les juges du fond, qui considèrent qu’ils sont devenus non conformes, devaient rechercher à partir de quelle date cette non-conformité était apparue, puisque si cette date était postérieure à l’expiration des baux, les contrats échappaient à l’application de la loi de 1948, et qu’en ne procédant pas à cette recherche, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 26.30-I de la loi du 23 décembre 1986 et du décret du 22 août 1978″ ;
