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N° RG 24/56027 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5RNF

AS M N°: 5

Assignation du :
07, 09 et 19 Août 2024

EXPERTISE[1]

[1] 1 copie expert +
Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 10 décembre 2024

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.
DEMANDERESSE

S.A.R.L. [V]
[Adresse 9]
[Localité 8]

représentée par Me Olivier GOZLAN, avocat au barreau de PARIS – #B0668

DEFENDERESSES

S.A.S. DE L’ARCADE
[Adresse 9]
[Localité 8]

S.A.S. HADES PATRIMOINE
[Adresse 4]
[Localité 8]

représentées par Maître Ghislaine CHAUVET LECA de la SELEURL CHAUVET-LECA AVOCAT, avocats au barreau de PARIS – #C1525

S.A.S. NOMA
[Adresse 3]
[Localité 10]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 05 Novembre 2024, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, avons rendu la décision suivante ;

Par avenant en date du 27 décembre 2020, la société Foncière de l’Arcade qui venait aux droits de la société [Adresse 9], a accepté de louer à la société [V] le studio situé au 4ème étage adjacent au local objet du bail du 11 juillet 2015.

Soutenant subir de nombreux désordres en raison de travaux réalisés par la société Noma à la demande de la société de l’Arcade, qui vient aux droits de la société Foncière de l’Arcade, et de la société Hades Patrimoine, la société [V] les a, par actes de commissaire de justice en date des 7, 9 et 19 août 2024, faites assigner en référé, pour obtenir, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, la désignation d’un expert, l’imputation de la provision à consigner à titre d’avance aux sociétés défenderesses et leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Cette affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 8 octobre 2024 lors de laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 5 novembre 2024 à la demande des sociétés de l’Arcade et Hades Patrimoine avec injonction pour les parties de rencontre un médiateur. Les parties n’étant pas entrées en médiation, l’affaire a été plaidée le 5 novembre 2024.

Lors de l’audience qui s’est tenue le 5 novembre 2024, la société [V], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que contenues dans l’acte introductif d’instance et les motifs y énoncés.

A l’appui de ses demandes, la société [V] expose avoir, en raison des travaux de réhabilitation qui ont été entrepris à la demande de la société de l’Arcade et de la société Hades Patrimoine et réalisés par la société Noma subi, d’importants désordres et dégâts, dès lors que de nombreuses fissures sont apparues, qu’un trou a été effectué dans le plafond, que des gravats sont tombés au sol, qu’une lanterne (un lustre) est tombée sur le sol de l’entrée du salon, qu’une poutre s’est affaissée et que des câbles ont été sectionnés.

Elle s’oppose à la mise hors de cause de la société Hades Patrimoine, dès lors qu’elle a toujours été en relation avec elle.

Sur la demande reconventionnelle des sociétés de l’Arcade et Hades Patrimoine, elle explique s’opposer uniquement à ce que les réparations de la colonne d’eau interviennent avant que l’expert ne soit désigné.

Dans leurs conclusions déposées et soutenue oralement par leur conseil, la société de l’Arcade et la société Hades Patrimoine demandent, au visa des articles 6, 9, 143 et suivants du code de procédure civile, au juge des référés de :

– Déclarer les demandes formulées contre la société Hades Patrimoine irrecevables,
– Mettre hors de cause la société Hades Patrimoine,
– Dire n’y avoir lieu à référé,
– Débouter la société [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
– Reconventionnellement,
o Enjoindre à la société [V] d’avoir à laisser l’accès aux locaux objet du bail commercial en date du 11 juillet 2016 et de son avenant du 27 décembre 2020, à la société de l’Arcade, son maître d’œuvre et aux entreprises mandatées par elle, et ce au plus tard dans un délai de 8 jours à compter de l’ordonnance à intervenir et sous astreinte de 1 500 euros par jour de retard passé ce délai de huitaine, pour permettre la réalisation, à l’emplacement correspondant au carré rouge signalé sur le plan communiqué (pièce n°5), des travaux suivants : création d’une gaine verticale (dans laquelle seront installées les canalisations d’évacuation et d’alimentation).
o A défaut d’accès donné par la société pour permettre les travaux précités, dans le délai de quinze jours à compter de l’ordonnance à intervenir : Autoriser la société de l’Arcade à pénétrer dans les locaux objets du bail commercial en date du11 juillet 2016 et de son avenant du 27 décembre 2020 consentis à la société [V], accompagnée de son maître d’œuvre, des entreprises mandatées par elle, et d’un commissaire de justice de son choix, et au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, afin de réaliser les travaux précités, de création d’une gaine verticale (dans laquelle seront installées les canalisations d’évacuation et d’alimentation).
– Dans tous les cas, condamner la société [V] à leur payer chacune une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Les sociétés de l’Arcade et Hades Patrimoine soutiennent en premier lieu que la société [V] ne démontre pas avoir un intérêt à agir à l’encontre de la société Hades Patrimoine qui n’est ni le propriétaire, ni le gestionnaire de l’immeuble, ni chargée du suivi des travaux critiqués et avec laquelle elle n’a aucun lien de droit.

Elles arguent en outre que la mesure d’expertise sollicitée est inutile, le demandeur ne rapportant pas la preuve des faits qu’il allègue, dès lors qu’il n’établit pas que les fissures constatées ne préexistaient pas.

Elles soutiennent en conséquence que la mesure d’instruction sollicitée vise à pallier la carence du demandeur.

Elles relèvent que les pièces versées ne sauraient justifier qu’un expert technique soit désigné avec pour mission au surplus d’examiner l’immeuble dans son entier.

Elles précisent que la société de l’Arcade s’est rendue sur place lorsque la société [V] lui a signalé la chute de la lanterne et a immédiatement installé un faux-plafond et s’est engagée une fois le chantier terminé à effectuer les reprises (peinture/plafond) nécessaires.

Elles concluent en conséquence que la désignation d’un expert n’est pas justifiée alors que les désordres invoqués sont identifiés ainsi que les mesures réparatoires.

Elles soulignent en outre que toute action future de la société [V] est vouée à l’échec, le bail prévoyant que le preneur subira les travaux qui seraient effectués dans les lieux loués et ou dans l’immeuble sans recours contre le bailleur et sans pouvoir réclamer quelque indemnité que ce soit.

Elles font ainsi valoir que la société [V] a renoncé à se plaindre des travaux réalisés dans l’immeuble et à solliciter quelque indemnisation que ce soit.

Sur la demande reconventionnelle, elles exposent que la société [V] a refusé l’accès des locaux afin de permettre le passage de gaines destinées à recevoir les nouveaux réseaux électriques et de plomberie, de sorte que ces réseaux ne peuvent être terminés et mis en fonctionnement et que les logements doivent, dans l’attente, demeurer raccordés aux anciens réseaux, vétustes et non conformes.

Elles avancent que le refus de la société [V] est fortement préjudiciable et viole ses obligations contractuelles puisque le bail prévoit l’obligation pour le locataire de subir les travaux entrepris par le bailleur dans les lieux loués.

Bien que régulièrement assignée à l’étude, la société Noma n’a pas constitué avocat. Par application des dispositions de l’article 473, alinéa 2, du code de procédure civile, il sera ainsi statué par décision réputée contradictoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience et aux notes de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 10 décembre 2024.

Sur la demande d’expertise :

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

L’obtention de telles mesures est subordonnée à plusieurs conditions : l’absence de procès devant le juge du fond, l’existence d’un motif légitime, l’intérêt probatoire du demandeur -apprécié notamment au regard de la mesure sollicitée et des intérêts du défendeur- et la nature légalement admissible de la mesure demandée.

La mesure sollicitée n’implique pas d’examen de la responsabilité des parties ou des chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé, il suffit que soit constatée l’éventualité d’un procès dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

Si le litige au fond peut n’être qu’éventuel, la mesure sollicitée doit toutefois reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables, qui permettent de projeter ce litige futur comme plausible et crédible.

A cet égard, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer la réalité des faits qu’il allègue, il doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction, la mesure demandée devant être pertinente et utile.

En revanche, l’urgence, l’existence d’un trouble manifestement excessif ou d’un danger imminent et l’absence de contestations sérieuses ne sont pas requises pour qu’une expertise soit ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Ne seront, en l’espèce, examinés que les critères tenant au motif légitime et à l’intérêt probatoire du demandeur, les autres critères n’étant pas contestés.

o Sur le motif légitime

Il ressort des débats et des écritures des parties que, depuis le mois de février 2024, la société de l’Arcade a entrepris des travaux de rénovation au sein de l’immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 8] et que la réalisation de ces travaux a été confiée à la société Noma.

A l’appui de sa demande d’expertise, la société [V] produit notamment :

– Un procès-verbal de constat établi le 26 février 2024 dans lequel le commissaire de justice a constaté :
o Dans l’entrée, au niveau du sixième entre-poutre, une fissuration en partie droite,
o Dans la première pièce sur cour, une fissure récente s’étendant sur plusieurs mètres au plafond,
o Dans la cuisine, au plafond, une grande fissure s’étendant depuis le mur de façade jusqu’au mur opposé avec des débuts d’écaillement, une fissure sur toute la hauteur de la cloison séparant la cuisine des toilettes verticalement et en escalier à partir du bâti de la porte et le long de la corniche sur la partie droite de la pièce, un trou au-dessus de la porte dans le plafond, des gravats tombés au sol, une fissure à droite de la rosace située en centre du plafond,
o Dans les toilettes, un décollement de l’enduit sur environ 1 m,
o Dans la troisième pièce sur rue côté droit, une fissure dans la partie droite du plafond s’étendant sur 2m environ, des points d’écaillement près de la cheminée avec traces de gravats au sol, une autre fissure perpendiculaire à la façade, côté cheminée et d’autres fissuration côté façade,
o Dans la deuxième pièce sur rue, des fissures en cours d’apparition côté façade rue,
o Dans la circulation, une fissure sur la cloison gauche sur toute la longueur jusqu’à la porte d’accès à la deuxième pièce,
o Dans la première pièce sur rue, une fissure de la corniche à droite en entrant,
– Un procès-verbal de constat établi le 29 février 2024 dans lequel le commissaire de justice a constaté :
o Dans l’entrée, qu’une lanterne fixée en plafond s’est effondrée, se brisant sur le sol, projetant des morceaux de verre, sur tout le sol de l’entrée, qu’une poutre s’est affaissée de plusieurs centimètres et semble fendue dans sa partie centrale et qu’il est possible de voir le jour au travers de l’orifice pratiqué dans la partie centrale du plafond,
– Un procès-verbal de constat établi le 30 mai 2024 dans lequel le commissaire de justice a constaté :
o Dans le porche, qu’il est encombré de nombreux sacs de gravats, des détritus de démolition, une palette bois, des seaux, des bidons et des cartons vides et que le pavage est recouvert de poussière blanchâtre, parsemé de menus débris de maçonnerie avec quelques détritus de démolition,
o Dans la cour, qu’elle est encombrée par une palette, des matériaux recouverts par des bâches, des morceaux de poutres ainsi que des détritus de démolition et que les plantations non exposées à la pluie sont recouvertes de poussière blanche,
o Dans l’entrée de l’escalier de droite, le dallage et le tapis encastré devant la porte ouvrant sur l’escalier de droite sont sales et couverts par les poussières du chantier,
o Que le sol de la cabine de l’ascenseur est sali par les poussières du chantier et les parois vitrées sont poussiéreuses,
o Que la cage d’escalier du rez-de-chaussée au 5ème étage est à l’état de chantier, que les marches et paliers sont recouverts d’une protection qui est poussiéreuse et parsemée de menus débris et gravats, qu’elle est déchirée par endroit et forme des plis à d’autres
o Que les murs des paliers et de la cage d’escaliers sont détériorés par des coups,
o Que des bruits de démolition semblables à des coups et masse ont été entendus pendant toute la durée du constat.
– Le rapport d’intervention de police du 29 février 2024 dans lequel le policier intervenu a constaté les dégâts causés par la chute du lustre et a pris attache avec le responsable des travaux qui a confirmé effectuer des travaux de rénovation dans l’appartement du dessus au 5ème étage et qu’avec les vibrations le plâtre s’est cassé provoquant la fissure.
– La lettre de mise en demeure que le conseil de la société [V] a adressé à la société Hades Patrimoine le 1er mars 2024 afin de l’informer des désordres causés par les travaux et de lui demander la cessation des travaux.
– La réponse officielle faite par le conseil de la société Hades Patrimoine en date du 11 mars 2024 dans laquelle tout en relevant que le chute du lustre ne peut être imputée avec certitude au chantier, elle a proposé la tenue d’une réunion avec l’ensemble des experts et constructeurs.
– L’attestation de M. [A] en date du 30 mai 2024 dans laquelle il explique avoir assisté le 29 février 2024 à la chute de la lanterne alors que les ouvriers donnaient des coups de masse dans le local situé au 5ème étage.
– L’attestation de Mme [H], qui travaille au salon, dans laquelle elle indique qu’un morceau de plafond s’est effondré le 29 février pendant qu’elle travaillait, ce qui a nécessité l’évacuation des clientes, que le 7 mars, une coupure d’eau a eu lieu, que le 8 mars un dégât des eaux a entraîné la condamnation des toilettes, que l’ascenseur est régulièrement en panne et que les travaux engendrent des bruits importants.
– L’attestation de Mme [U] qui travaille au salon dans laquelle elle atteste que le bruit dérange tant les employés que la clientèle et que, le 29 février 2024, des morceaux de plafond sont tombés de l’entrée laissant voir ainsi un trou.
– L’attestation de Mme [Y], une cliente, dans laquelle elle indique avoir constaté en février 2024 des bruits insupportables de travaux et envisager de ne plus se rendre au salon si ces nuisances sonores importantes persistaient.
– L’attestation de Mme [N], une cliente, dans laquelle elle explique avoir, le 29 février 2024, difficilement accédé au salon en raison de l’encombrement de la cour et de l’ascenseur, avoir entendu des bruits importants de travaux dans le salon rendant toute conversation difficile et avoir vu un débris du plafond chuter, de sorte que tous les clients ont été évacués.
– L’attestation de Mme [R], une cliente, dans laquelle elle indique avoir passé un mauvais moment dans le salon le 29 février en raison du bruit des travaux empêchant toute conversation et avoir vu un bout de plâtre du plafond chuté, de sorte que les clients ont été évacués.
– L’attestation de Mme [K], une cliente, dans laquelle elle précise que, le 12 mars 2024, elle a été contrainte de monter les quatre étages à pied et avoir entendu des bruits de travaux importants.
– L’attestation de Mme [S], une cliente, dans laquelle elle explique subir les désagréments du fait des travaux lui faisant envisager de changer de salon.
– Un procès-verbal de constat du 2 août 2024 dans lequel le commissaire de justice a constaté au troisième étage la section des câbles téléphoniques à mi-hauteur, l’impossibilité d’utiliser la ligne téléphonique du salon et l’état de chantier et l’encombrement de nombreux gravats et matériaux du porche, de la cour, de l’entrée de l’escalier à droite, de la cage d’escalier et de l’ascenseur.

Ce faisant, la société [V] établit la vraisemblance des désordres qu’il allègue subir du fait des travaux entrepris par la société de l’Arcade et réalisés par la société Noma.

Si le contrat de bail liant la société de l’Arcade et la société [V] stipule dans un paragraphe intitulé “travaux” que “sans préjudice de ce qui a pu être indiqué ci-dessus, le  »Preneur » souffrira de l’exécution de toutes les réparations, reconstructions, surélévations et travaux quelconques, même de simple amélioration, que le propriétaire estimerait nécessaires utiles, ou même simplement convenables et qu’il ferait exécuter pendant le cours du bail, dans les locaux loués ou dans l’immeuble dont ils dépendent. Il ne pourra demander aucune indemnité ni diminution de loyers, quelles que soient l’importance et la durée de ces travaux, même si la durée excédait quatre jours, à la condition toutefois qu’ils soient exécutés sans interruption, sauf le cas de force majeure ” et que “ le  »Preneur » ne pourra prétendre à aucune réduction de loyer en cas de suppression temporaire ou de réduction des services collectifs tels que l’eau, le gaz, l’électricité, le téléphone et le chauffage ”, il ajoute également que “toutefois, cette clause deviendrait inapplicable dès lors que les travaux empêcheraient purement et simplement la délivrance des lieux loués que l’article 1719 alinéa premier du Code civil impose au propriétaire ”.

Dès lors, il n’est pas établi, à ce stade de la procédure, que l’action de la société [V] à l’encontre de la société de l’Arcade serait manifestement vouée à l’échec.

Dans ces conditions, la société [V] justifie d’un motif légitime de solliciter une expertise au contradictoire des sociétés de l’Arcade et Norma en présence d’un procès en germe à l’encontre de ces sociétés.

En outre, si la société Hades Patrimoine conteste être le gestionnaire locatif de l’immeuble appartenant à la société de l’Arcade et s’il est versé aux débats le mandat de gestion locative liant la société de l’Arcade à la société Babylon Gestion en date du 7 octobre 2022 portant sur l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 8], les parties défenderesses n’expliquent pas à quel titre la société Hades Patrimoine est intervenue alors qu’elle a été l’interlocuteur principal de la société [V].

Le conseil de la société Hades Patrimoine a ainsi répondu à la lettre de mise en demeure que lui a adressé le conseil de la société [V] le 1er mars 2024 afin de préciser que les travaux sont réalisés dans le respect des règles de l’art sous la surveillance d’un bureau de contrôle et d’un coordinateur SPS et après analyse préalable par un bureau d’études techniques et que le maximum est fait pour éviter toute nuisance et de proposer la tenue d’une réunion avec l’ensemble des experts et constructeurs.

Elle a, par ailleurs, été en contact par courriels avec la société [V] le 11 septembre 2024 afin de lui faire part des fuites subies ces derniers mois par l’immeuble en raison de la vétusté de l’ancien réseau en plomb, de lui demander d’accéder aux lieux afin de pouvoir remplacer les tuyaux vétustes et le 12 septembre 2024 afin de la remercier d’avoir accepté une réparation urgente de la fuite dans ses locaux.

Dès lors, ce faisant, la société [V] justifie d’un motif légitime de solliciter une expertise au contradictoire également de la société Hades Patrimoine dont les demandes tendant à l’irrecevabilité de l’action de la société [V] à son encontre et de mise hors de cause seront rejetées.

o Sur l’intérêt probatoire du demandeur

Si la société de l’Arcade s’est engagée à procéder aux travaux de remise en peinture des pans de murs fissurés et de restauration d’un faux plafond dans l’entrée des lieux, il ressort de ses conclusions qu’elle conteste que les travaux soient à l’origine des désordres allégués par la société [V], qu’ils aient engendré un problème structurel ainsi que la réalité des préjudices allégués par la société [V].

Dans ces conditions, la société [V] a un intérêt probatoire à ce que la mesure d’expertise sollicitée soit ordonnée.

En revanche, il n’est pas justifié que cette expertise porte sur l’ensemble de l’immeuble. Il sera ainsi prévu uniquement qu’elle portera sur les désordres allégués par le demandeur dans son assignation, ce qui permettra à l’expert de visiter les lieux qu’il estime pouvoir être en lien avec les désordres sans pour autant avoir à visiter l’intégralité de l’immeuble s’il ne l’estime pas nécessaire.

Il convient enfin de relever qu’il n’est pas justifié qu’une telle mesure porterait une atteinte disproportionnée aux droits des défendeurs.

Dès lors, il sera fait droit à la demande d’expertise de la société [V] suivant les termes du présent dispositif.

Cette mesure étant ordonnée dans l’intérêt de la société [V], elle sera tenue de consigner la provision à valoir sur la rémunération de l’expert suivant les termes du présent dispositif afin au surplus d’assurer l’effectivité de cette mesure.

Sur la demande reconventionnelle d’accès aux locaux

Les sociétés de l’Arcade et Hades Patrimoine ne précisent pas lequel des fondements juridiques de l’intervention du juge des référés elles entendent mobiliser.

Le juge étant tenu, en application des dispositions de l’article 12 du code de procédure civile, de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables, la demande sera successivement examinée sur le fondement des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Lorsqu’il n’existe aucune contestation sérieuse, le juge des référés peut ordonner toute mesure qui s’impose ; lorsqu’il existe au contraire un différend, il peut prendre uniquement les mesures conservatoires nécessaires à la sauvegarde des droits des parties.

Dans tous les cas, l’intervention du juge des référés suppose, en application de cette disposition, de démontrer l’urgence ; celle-ci relève de l’appréciation souveraine du juge des référés et s’apprécie à la date à laquelle il statue.

En l’espèce, les sociétés de l’Arcade et Hades Patrimoine n’invoquent à aucun moment de leurs conclusions et de leurs plaidoiries l’urgence qu’il y aurait de procéder aux travaux sollicités et n’en justifient pas en conséquence.

Il convient de relever à ce titre que s’il ressort des pièces versées aux débats que le réseau d’arrivée d’eau est vétuste et est à l’origine de fuites, il ressort du courriel en date du 11 septembre 2024 de la société M. [B] que ces fuites et dégâts surviennent depuis plusieurs années et du courriel en date du 12 septembre 2024 de la société Hades Patrimoine que la société [V] a laissé l’accès à son local pour procéder aux réparations nécessaires.

Les demandes des sociétés défenderesses ne sauraient donc utilement prospérer sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision.

Il dispose d’un pouvoir souverain pour juger non seulement de l’imminence d’un dommage, mais aussi de la nécessité d’en prévenir la réalisation ; il en va de même s’agissant d’apprécier l’existence d’un trouble manifestement illicite et d’ordonner la mesure de remise en état qui lui paraît s’imposer pour le faire cesser.

En l’espèce, les sociétés de l’Arcade et Pardes Patrimoine n’établissent pas le risque d’un dommage imminent alors que, comme il a été indiqué, les fuites et dégâts des eaux surviennent depuis plusieurs années et que la société [V] a toujours laissé l’accès au local afin qu’il soit procédé aux réparations nécessaires.

En outre, les sociétés défenderesses ne développent aucunement l’existence d’un trouble manifestement illicite au soutien de leurs prétentions.

Leurs demandes ne pourront pas davantage prospérer au visa de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de la décision du juge des référés et non à celle de sa saisine.

La contestation est dite sérieuse dès lors qu’elle implique, pour être tranchée, d’être discutée au fond du litige.

A ce titre, la juridiction de céans ne peut se livrer à l’interprétation d’un acte sans outrepasser ses pouvoirs ; elle peut en revanche tirer les conséquences d’un acte clair. Enfin, il est rappelé que le caractère sérieux de la contestation s’apprécie à la date de la décision et non à celle de la saisine.

En l’espèce, le contrat de bail stipule, dans un paragraphe intitulé “ travaux ”, que “ sans préjudice de ce qui a pu être indiqué ci-dessus, le  »Preneur » souffrira de l’exécution de toutes les réparations, reconstructions, surélévations et travaux quelconques, même de simple amélioration, que le propriétaire estimerait nécessaires utiles, ou même simplement convenables et qu’il ferait exécuter pendant le cours du bail, dans les locaux loués ou dans l’immeuble dont ils dépendent ” et, dans un paragraphe intitulé “visite des lieux”, que, pour l’exécution des travaux, “ le preneur devra laisser pénétrer à tout moment dans les lieux loués tous les entrepreneurs, architectes et ouvriers chargés de l’exécution de tous travaux de réparation et autres ”.

Dès lors, l’obligation pour la société [V] de laisser l’accès aux locaux faisant l’objet du bail du 11 juillet 2016 et de l’avenant du 27 décembre 2020 à la société de l’Arcade, ses entrepreneurs, architectes et ouvriers aux fins de procéder aux travaux nécessaires à la création d’une gaine verticale dans laquelle seront installées les canalisations d’évacuation et d’alimentation n’est pas sérieusement contestable.

La société [V] indique d’ailleurs être d’accord pour laisser l’accès à son local pour que ces travaux soient réalisés mais uniquement une fois que l’expert aura pu procéder aux premiers constats afin de ne pas compromettre la mesure d’expertise ordonnée.

Il ressort en effet du plan versé aux débats et du procès-verbal de constat du 26 février 2024 que les travaux doivent être réalisés à l’entrée à un endroit où des désordres ont pu être constatés par le commissaire de justice.

Dans ces conditions, il y a lieu d’enjoindre à la société [V] d’avoir à laisser l’accès aux locaux faisant l’objet du bail du 11 juillet 2016 et de l’avenant du 27 décembre 2020, à la société de l’Arcade, son maître d’œuvre et aux entreprises mandatées par elle, pour permettre la réalisation, à emplacement correspondant au carré rouge signalé sur le plan communiqué (pièce n°5), des travaux de création d’une gaine verticale dans laquelle seront installées les canalisations d’évacuation et d’alimentation d’eau, dès lors que l’expert aura pu procéder aux premières constatations nécessaires aux opérations d’expertise et aura donné un avis favorable à la réalisation desdits travaux.

Il n’est pas en revanche justifié d’assortir d’une astreinte cette condamnation, dès lors que la société [V] a indiqué être d’accord pour laisser l’accès à ses locaux dès lors que l’expert aura pu procéder aux premières constatations.

En revanche, il sera prévu que si la société [V] ne permet pas l’accès à ses locaux dans un délai de 15 jours à compter de l’autorisation qu’aura donnée l’expert, la société de l’Arcade sera autorisée à pénétrer dans ces locaux, accompagnée de son maître d’œuvre, des entreprises mandatées par elle, et d’un commissaire de justice de son choix, et au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, afin de réaliser les travaux de création d’une gaine verticale dans laquelle seront installées les canalisations d’évacuation et d’alimentation d’eau.

Sur les demandes accessoires

A ce stade de la procédure, il convient de laisser à la charge de chacune des parties les dépens qu’elles ont exposés, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Les responsabilités n’étant pas encore définies, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile. Les demandes de ce chef des parties seront, en conséquence, rejetées.

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort,

Donnons acte aux défendeurs constitués de leurs protestations et réserves ;

Ordonnons une mesure d’expertise ;

Désignons en qualité d’expert :

Monsieur [X] [E]
[Adresse 5]
[Localité 7]
☎ :[XXXXXXXX02]

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de:

– Se rendre sur les lieux situés [Adresse 9] et [Adresse 6] à [Localité 8], après y avoir convoqué les parties ;
– Décrire les désordres allégués dans l’assignation ; et le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, examiner tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice par ailleurs des dispositions de l’article 238, alinéa 2, du code de procédure civile ;
– Les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition, en retracer l’historique et en décrire l’évolution prévisible ; en rechercher la ou les causes ;
– Donner à la société de l’Arcade l’autorisation de procéder aux travaux d’installation des canalisations d’évacuation et d’alimentation d’eau, une fois que les premiers constats auront été opérés, dès lors qu’il estime que ces travaux ne sont pas de nature à nuire aux opérations d’expertise ;
– Fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et sur les comptes entre les parties ;
– Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux ;
– Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;
– Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;
– Faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

✏ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

✏ se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés;

✏ se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis;

✏ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :
→ en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

→ en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;

→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

✏ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations ;
→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai.

Fixons à la somme de 6 000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse à la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 10 février 2025 ;

Disons que faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Disons que le terme du délai fixé par l’expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l’instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l’article 276 du code de procédure civile ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 255, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris (contrôle des expertises) avant le 10 septembre 2025, pour le rapport définitif, sauf prorogation de ces délais dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

Rejetons la demande tendant à l’irrecevabilité de l’action de la société [V] et la demande de mise hors de cause formées par la société Pardes Patrimoine, au contradictoire de laquelle auront lieu, en conséquence, les opérations d’expertise ;

Enjoignons à la société [V] d’avoir à laisser l’accès aux locaux objets du contrat de bail du 11 juillet 2016 et de l’avenant du 27 décembre 2020 situés [Adresse 9] et [Adresse 6] à [Localité 8] à la société de l’Arcade, son maître d’œuvre et aux entreprises mandatées par elle, pour permettre la réalisation, à l’emplacement correspondant au carré rouge signalé sur le plan communiqué par la société de l’Arcade (pièce n°5), des travaux de création d’une gaine verticale dans laquelle seront installées les canalisations d’évacuation et d’alimentation d’eau, dès lors que l’expert aura pu procéder aux premières constatations nécessaires aux opérations d’expertise et aura donné son avis favorable à la réalisation des travaux ;

Disons n’y avoir lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte ;

Autorisons, si la société [V] ne permet pas l’accès aux locaux objets du contrat de bail du 11 juillet 2016 et de l’avenant du 27 décembre 2020 situés [Adresse 9] et [Adresse 6] à [Localité 8] dans un délai de 15 jours à compter de l’autorisation donnée par l’expert, la société de l’Arcade à pénétrer dans ces locaux, accompagnée de son maître d’œuvre, des entreprises mandatées par elle, et d’un commissaire de justice de son choix, et au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, afin de réaliser les travaux de création d’une gaine verticale dans laquelle seront installées les canalisations d’évacuation et d’alimentation d’eau ;

Laissons à la charge de chacune des parties les dépens qu’elles ont exposés ;

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et rejetons en conséquence les demandes de ce chef des parties ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

Fait à Paris le 10 décembre 2024.

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ

Service de la régie :
Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris
☎ [XXXXXXXX01]
Fax 01.44.32.53.46
✉ [Courriel 12]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :
IBAN : [XXXXXXXXXX011]
BIC : TRPUFRP1
en indiquant impérativement le libellé suivant :
C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [X] [E]

Consignation : 6000 € par S.A.R.L. [V]

le 10 Février 2025

Rapport à déposer le : 10 Septembre 2025

Juge chargé du contrôle de l’expertise :
Service du contrôle des expertises
Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris.