Conflit locatif : enjeux de la résiliation et des frais de recouvrement dans un bail d’habitation

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Conflit locatif : enjeux de la résiliation et des frais de recouvrement dans un bail d’habitation
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Contrat de bail

Par contrat du 10 avril 2020, Monsieur [H] [J] et Madame [S] [P] épouse [J] ont loué un appartement à Madame [U] [F] et Monsieur [N] [L].

Commandements de payer

En raison de loyers impayés, deux commandements de payer ont été signifiés : le premier le 4 janvier 2024 et le second le 3 avril 2024, visant la clause résolutoire.

Assignation en justice

Le 20 juin 2024, Monsieur [H] [J] et Madame [S] [P] épouse [J] ont assigné Madame [U] [F] et Monsieur [N] [L] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse pour obtenir l’expulsion et le paiement de diverses sommes.

Désistement des demandeurs

Lors de l’audience du 27 septembre 2024, les demandeurs se sont désistés de leurs demandes d’expulsion et d’indemnités d’occupation, ayant réglé la dette locative principale.

Contestation des frais

Monsieur [N] [L] a contesté le paiement des frais liés au premier commandement, affirmant que la dette avait été réglée avant sa délivrance et qu’il n’avait pas été informé de la nécessité de justifier d’une assurance.

Absence de Madame [U] [F]

Madame [U] [F] n’était ni présente ni représentée lors de l’audience, malgré la signification de l’acte de commissaire de justice.

Décision du juge

Le juge a constaté le désistement des demandeurs concernant l’expulsion et a débouté leur demande de paiement de 227,45 euros pour les frais du premier commandement.

Condamnation des locataires

Madame [U] [F] et Monsieur [N] [L] ont été condamnés in solidum à verser 200 euros aux demandeurs au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens de la procédure.

Exécution provisoire

La décision du juge est exécutoire à titre provisoire.

REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

28 octobre 2024
Tribunal judiciaire de Toulouse
RG n°
24/02886
TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/02886 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TFO2

ORDONNANCE
DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 28 Octobre 2024

[H] [J]
[S] [P] EPOUSE [J]

C/

[N] [L]
[U] [F]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 28 Octobre 2024

à Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK

Expédition délivrée
à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Lundi 28 Octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Halima KAHLI Greffière, lors des débats et Hanane HAMMOU-KADDOUR, Greffière, chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [H] [J], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE

Mme [S] [P] EPOUSE [J], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [N] [L], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Mme [U] [F], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 10 avril 2020, Monsieur [H] [J] et Madame [S] [P] épouse [J] ont donné à bail à Madame [U] [F] et Monsieur [N] [L] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2].

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [H] [J] et Madame [S] [P] épouse [J] ont fait signifier un premier commandement de payer et de justifier d’une assurance visant la clause résolutoire le 4 janvier 2024 puis un deuxième commandement de payer visant la clause résolutoire le 3 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2024, Monsieur [H] [J] et Madame [S] [P] épouse [J] ont ensuite fait assigner Madame [U] [F] et Monsieur [N] [L] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion de Madame [U] [F] et Monsieur [N] [L] et leur condamnation solidaire au paiement :
– de la somme de 1.219,84 euros, arrêtée au mois de juin 2024, ainsi qu’au paiement des éventuelles échéances postérieures impayées,
– d’une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge dus si le contrat s’était poursuivi,
– d’une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

A l’audience du 27 septembre 2024, Monsieur [H] [J] et Madame [S] [P] épouse [J], représentés par la SELARL ALMUZARA-MUNCK, se désistent de leurs demandes d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et d’indemnités d’occupation, la dette locative ayant été soldée en principal. Ils maintiennent leurs demandes de condamnation à la somme de 227,45 euros, représentant les frais du premier commandement du 4 janvier 2024, aux dépens, incluant les frais du commandement de payer délivré le 3 avril 2023, et à la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [N] [L], comparant, conteste devoir payer les frais irrépétibles des demandeurs et les frais du premier commandement de payer, indiquant que la dette était réglée avant même sa délivrance et qu’il ne leur avait jamais été demandé avant ce commandement de justifier d’une assurance, qu’ils avaient bien souscrite. Il ajoute qu’il s’agit de leurs premiers impayés en quatre ans de location, liés à des difficultés financières. Il demande que leur situation financière soit prise en compte et justifie qu’ils perçoivent depuis mai 2024 des allocations à hauteur de 1.400 euros, qui complètent les sommes que sa compagne et lui peuvent se verser pour rémunérer leur travail dans leur restaurant.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par remise à domicile le 20 juin 2024, Madame [U] [F] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION, L’EXPULSION ET LES DEMANDES EN PAIEMENT

Il y a lieu de constater le désistement de Monsieur [H] [J] et Madame [S] [P] épouse [J] de leurs demandes de résiliation de bail, d’expulsion de l’occupant et de paiement d’une indemnité d’occupation.

II. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE LA SOMME DE 227,45 EUROS

L’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution dispose que les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.
Cependant, le créancier qui justifie du caractère nécessaire des démarches entreprises pour recouvrer sa créance peut demander au juge de l’exécution de laisser tout ou partie des frais ainsi exposés à la charge du débiteur de mauvaise foi.

En l’espèce, il est constant que la somme de 457,71 euros mentionnée au débit des locataires représente les frais du premier et du second commandement de payer, en application des règles d’imputation des paiements de l’article 1342-10 du code civil. S’agissant des frais du second commandement de payer, il fait partie des dépens, car il fonde la présente action. En revanche, le premier commandement de payer, qui ne fonde pas l’action, n’est pas un dépens et doit être analysé comme un acte de recouvrement entrepris sans titre exécutoire.

Le commandement de payer les loyers impayés ou de justifier d’une assurance n’est pas prescrits par la loi pour recouvrer les sommes dues, mais pour permettre au bailleur de mettre en œuvre la clause résolutoire, en application des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ne représente donc pas un acte de recouvrement sans titre exécutoire dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution et constitue donc un acte devant rester à la charge du créancier, sauf décision contraire du juge en cas de mauvaise foi du débiteur.

Or, dans le présent dossier, les bailleurs ne justifient pas avoir mis en demeure leurs locataires de produire leur attestation d’assurance ou de régler les impayés, par courriel, lettre simple ou lettre recommandée, avant la délivrance du commandement du 4 janvier 2024. Surtout, les locataires justifient qu’ils étaient assurés pour la période du 1 janvier 2024 au 31 décembre 2024 et qu’ils ont réglé l’arriéré locatif le 4 janvier 2024 à 2h du matin, soit avant même la délivrance du commandement. Ils ne peuvent donc être considérés comme des débiteurs de mauvaise foi, dans la mesure où ils ont rempli leurs obligations avant même d’être mis en demeure par leurs bailleurs.

Il convient donc de débouter Monsieur [H] [J] et Madame [S] [P] épouse [J] de leur demande en paiement de la somme de 227,45 euros représentant les frais du premier commandement de payer, devant rester à leur charge.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [U] [F] et Monsieur [N] [L], ayant obligé le bailleur à faire une procédure et ayant réglé les sommes dues uniquement en cours d’instance, supporteront in solidum la charge des dépens, notamment le coût du commandement de payer du 3 avril 2024, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [H] [J] et Madame [S] [P] épouse [J], Madame [U] [F] et Monsieur [N] [L] seront condamnés in solidum à leur verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS le désistement de Monsieur [H] [J] et Madame [S] [P] épouse [J] de ses demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de paiement de l’arriéré locatif, ainsi que d’une indemnité d’occupation ;

DEBOUTONS Monsieur [H] [J] et Madame [S] [P] épouse [J] de leur demande en paiement de la somme de 227,45 euros ;

CONDAMNONS in solidum Madame [U] [F] et Monsieur [N] [L] à verser à Monsieur [H] [J] et Madame [S] [P] épouse [J] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [U] [F] et Monsieur [N] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,


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