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N° RG 23/11418 – N° Portalis DBZS-W-B7H-X3CF

JUGEMENT

DU : 28 Octobre 2024

S.C.I. JEFERCO-IMMO

C/

[L] [S]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 28 Octobre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. JEFERCO-IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Représentant : Me Alexandra BAPTISTA, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [L] [S], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Christophe WERQUIN, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 01 Juillet 2024

Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 28 Octobre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 23/11418 PAGE

Par acte sous seing privé du 13 février 2006 avec effet au 5 mars 2006, [T] [B] et [M] [X] ont donné à bail à [L] [S], pour une durée de trois ans, un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3]. Le loyer mensuel était fixé à la somme de 365 euros outre 26 euros de provisions pour charges.

Suivant acte authentique reçu le 4 novembre 2011 entre les mains de Maître [I], notaire à LILLE, [T] [B] et [M] [X] ont vendu à la SCI JEFFERCO-IMMO le bien immobilier loué à [L] [S].

Suivant avenant au bail du 6 février 2014, les parties sont convenues des modalités de révision annuelle du loyer.

Par acte d’huissier de justice du 5 juin 2023, la SCI JEFFERCO-IMMO a fait délivrer à [L] [S] sommation de :
retirer la bouteille de gaz et de remettre en marche le gaz de ville après s’être assuré auprès d’un professionnel que ce dernier ainsi que la chaudière peuvent être remis en marche en toute sécurité ;sécuriser le logement en remplaçant la serrure de la porte d’entrée ;transmettre l’attestation d’entretien annuel de la chaudière ;régulariser son compte locataire en payant la somme de 1.006,69 euros ;Ce dans un délai de huit jours.

Par acte d’huissier délivré le 28 septembre 2023, notifiés au Préfet le 7 novembre 2023, la SCI JEFFERCO-IMMO a fait citer [L] [S] à comparaître devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Lille à l’audience du 8 avril 2024 afin d’obtenir, notamment, le prononcé de la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire faute pour ce dernier de payer régulièrement son loyer et de pourvoir au bon entretien du logement.

Par acte d’huissier de justice du 21 novembre 2023, la SCI JEFFERCO-IMMO a fait délivrer commandement à [L] [S] de payer la somme en principal de 1.050,48 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

A l’audience du 8 avril 2024, un calendrier de procédure a été signé par les conseils respectifs des parties, à l’issue duquel l’affaire a été renvoyée à l’audience du 1er juillet 2024 pour être plaidée.

A cette audience, les parties ont comparu représentées par leur conseil.

Se référant oralement aux termes de ses dernières écritures visées à l’audience, la SCI JEFFERCO-IMMO demande au juge des contentieux de la protection de :

à titre principal :
débouter [L] [S] de l’ensemble de ses demandes ;constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail à compter ;ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec le concours de la Force publique si besoin est ;fixer le montant des indemnités d’occupations irrégulières à compter de l’assignation jusqu’au jour de la libération effective du logement à la somme de 466,29 euros par mois, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation du 15 juin 2023 ;condamner [L] [S] à lui payer la somme de 204,57 euros représentant les loyers et charges impayés au 5 février 2024, avec intérêt au taux légal à compter de la sommation du 15 juin 2023 :condamner le locataire à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,à titre subsidiaire :
débouter [L] [S] de l’ensemble de ses demandes ;prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de [L] [S] pour défaut de paiement régulier du loyer et défaut d’entretien du logement ;ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec le concours de la Force publique si besoin est ;fixer le montant des indemnités d’occupations irrégulières à compter de l’assignation jusqu’au jour de la libération effective du logement à la somme de 466,29 euros par mois, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation du 15 juin 2023 ;condamner [L] [S] à lui payer la somme de 204,57 euros représentant les loyers et charges impayés au 5 février 2024, avec intérêt au taux légal à compter de la sommation du 15 juin 2023 :condamner le locataire à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
Se référant oralement aux termes de ses dernières écritures visées à l’audience, [L] [S] demande au juge des contentieux de :
à titre principal, débouter la SCI JEFFERCO-IMMO de l’ensemble de ses demandes ;à titre subsidiaire, lui accorder la faculté de se libérer de sa dette en 36 mensualités et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ces délais ;en tout état de cause, de condamner la SCI JEFFERCO-IMMO à lui payer la somme de 1.200 euros en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridictionnelle.
Pour l’exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs dernières écritures conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 28 octobre 2024.

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.
IV.-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, il est justifié de la notification de l’assignation au Préfet par voie dématérialisée plus de six semaines avant la date de l’audience.

Par conséquent, l’action en résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail

sur la loi applicable

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

8. Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

9. La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

10. Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat de bail a été renouvelé tacitement tous les trois ans à compter du 5 mars 2009.

Il en résulte qu’à la date à laquelle le commandement de payer a été délivré, le 21 novembre 2023, le contrat avait renouvelé pour la dernière fois le 5 mars 2021 pour une durée de trois années, de sorte qu’il demeurait soumis aux dispositions de l’article 24 alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

sur l’application de ces dispositions

L’article 1103 du Code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable à l’espèce, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer ou des charges.

Un commandement de payer la somme de 1.050,48 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges a été signifié à [L] [S] le 21 novembre 2023. Le locataire avait donc jusqu’au 21 janvier 2024 pour payer la somme de 1.050,48 euros.

Il ressort du décompte produit par le bailleur que le locataire s’est acquitté entre le 21 novembre 2023 et le 21 janvier 2024 de la somme totale de 1.180,78 euros (200 + 300 +452,49 + 228,29). Ces paiements sont venus éteindre la dette que le preneur avait le plus intérêt à éteindre, soit les causes du commandement plutôt que le loyer courant en application des règles d’imputation de l’article 1342-10 du code civil. Il en résulte que la clause résolutoire n’a pu produire ses effets.

La requérante sera par conséquent déboutée de sa demande principale.

Sur la demande tendant au prononcé de la résolution du bail aux torts exclusifs du locataire

Aux termes de l’article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En application de l’article 1228 du même code, le juge apprécie souverainement, en cas d’inexécution partielle, si cette inexécution a assez d’importance pour que la résolution doive immédiatement être prononcée.
Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Il ressort en l’espèce des deux décomptes produits par la bailleresse, établis pour la période du 1er janvier 2023 au 7 juin 2024, qu’aucun incident de paiement n’est à déplorer entre ces deux dates. En effet, les virements conjugués du locataire et de la caisse d’allocations familiales ont chaque mois couvert le montant du loyer, charges comprises, pour parfois même le dépasser.

L’analyse de ce décompte permet ainsi d’établir que le solde n’est devenu débiteur qu’en raison d’une ligne comptable obscurément intitulée « A NOUVEAU [S] [L] » (écriture n° 5169, deuxième ligne du décompte) ayant facturé au locataire la somme de 1.380,59 euros le 1er janvier 2023, ce sans explication aucune.
Le bail ne saurait par conséquent être résilié pour défaut de paiement des loyers aux termes convenus.
S’agissant du défaut d’entretien reproché au locataire, le procès verbal de constat d’huissier diligenté le 17 mai 2023 à la demande de la requérante permet d’établir que les murs et plafonds de l’appartement présentent en divers endroits des fissures, écailles, trous et traces d’humidité ; que des morceaux de plâtre se décollent.
S’il est exact qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, le locataire est présumé les avoir reçus en bon état, les désordres observés par l’huissier de justice apparaissent procéder de la vétusté des lieux, occupés par [L] [S] depuis plus de 18 ans, ainsi que de défauts inhérents à la structure du bâti, ce que vient corroborer la lettre du service communal d’hygiène et de santé du 1er août 2023 aux termes de laquelle :
« l’enquête effectuée par l’Inspecteur de Salubrité a permis de constater les faits suivants :
absence de ventilations réglementaires dans la salle de bains et la cuisine ;la cloison entre la cuisine et la salle de bain, en carreau de plâtre, est fissurée de manière traversante, des petits éléments sont déjà tombés ; la cloison montre des défauts de stabilité, les carreaux de plâtre pourraient chuter à terme. La rigidité des matériaux de la cloison, son poids et la souplesse du plancher bois pourraient être à l’origine de ces dégradations.Ceci constitue des infractions à l’arrêté préfectoral du 12 avril 1978 portant règlement sanitaire Départemental, notamment en ses articles 23, 32, 40 et 165 et votre propriétaire a été invité à prendre les mesures nécessaires pour remédier à la situation dans un délai d’un mois ».
Ainsi, les désordres constatés par l’huissier de justice n’apparaissent pas imputables au locataire, étant au demeurant observé que la bailleresse n’allègue ni a fortiori ne démontre avoir remédié aux infractions constatées par le service communal d’hygiène et de santé.
Enfin, le locataire justifie de l’entretien de la chaudière par la production d’une facture du 27 octobre 2023, d’un montant de 180 euros.
Il en résulte qu’aucune faute grave du locataire n’apparaît caractérisée.
Par conséquent, la demande tendant au prononcé de la résolution du bail aux torts exclusifs du locataire sera rejetée.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges :

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Au regard de ce qui a été précédemment exposé, la demande tendant au paiement des loyers impayés sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire:

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile:

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

La SCI JEFFERCO-IMMO, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens. Néanmoins, l’équité commande de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 2° du code de procédure civile.

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE la SCI JEFFERCO-IMMO recevable en son action ;

DEBOUTE la SCI JEFFERCO-IMMO de l’ensemble de ses demandes ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 2° du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI JEFFERCO-IMMO aux entiers dépens de l’instance,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire,

La présente décision a été prononcée par le Juge des contentieux de la protection en présence du greffier et signée par eux.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection
D.AGANOGLU N.LOMBARD