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N° RG 23/50846 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYU4M

N° : 6

Assignation du :
09 et 16 Janvier 2023

[1]

[1] 4 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 28 octobre 2024

par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.
DEMANDERESSE

La société BONHEUR S.A.R.L.
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Marc SUSINI de la SELARL REINHART MARVILLE TORRE, avocats au barreau de PARIS – #K0030

DEFENDEURS

La société LE PETIT GEMLIK S.A.S.
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Me Rajda PIERRE, avocat au barreau de PARIS – #R0197

Monsieur [T] [M]
[Adresse 1]
[Localité 5]

représenté par Me Alain ABITAN, avocat au barreau de PARIS – #B0630

La société WAKS & WAKS S.C.I.
[Adresse 3]
[Localité 6]

représentée par Me Déborah BOUKOBZA ITTA, SELAS FIDAL, avocat au barreau du Val de Marne, PC 406

DÉBATS

A l’audience du 30 Septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

La SCI Waks & Waks est propriétaire d’un local commercial sis [Adresse 2] à [Localité 4] qu’elle loue à la SARL Bonheur pour y exercer une activité de restauration, traiteur sur place et à emporter.

Monsieur [T] [M] est propriétaire d’un local commercial sis [Adresse 2] à Paris, mitoyen à celui appartenant à la SCI Waks & Waks, exploité par la société Le Petit Gemlik qui exerce aussi une activité de restauration.

Soutenant que Monsieur [M] et la société Le Petit Gemlik, avec l’accord de la SCI Waks &Waks, ont sectionné en août 2021 sa gaine d’extraction pour la raccorder de manière grossière sur la colonne en ciment de l’immeuble, la SARL Bonheur a, par actes du 9 et 16 janvier 2023, fait assigner Monsieur [M], la SCI Waks &Waks, et la société Le Petit Gemlik devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de les voir notamment condamner à remettre en état le raccordement de l’extraction de cuisine.

Par conclusions déposées à l’audience du 30 septembre 2024 et soutenues oralement par son conseil, la SARL Bonheur demande au juge des référés de :

– juger mal fondée la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [M] et juger recevables ses demandes,
– débouter Monsieur [M] de l’ensemble de ses demandes,
– débouter la société Le Petit Gemlik de l’ensemble de ses demandes,
– débouter la SCI Waks & Waks de l’ensemble de ses demandes,
– condamner solidairement la société Le Petit Gemlik et Monsieur [T] [M] à procéder ou faire procéder, dans un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, aux travaux de remise en état du raccordement de l’extraction de cuisine de la SARL Bonheur à la cheminée en métal galvanisé de l’immeuble du [Adresse 2] [Localité 4], pour y supprimer toute conséquence des travaux du 13 août 2021 et passé ce délai, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,
– l’autoriser, en cas de défaillance de la société Le Petit Gemlik et Monsieur [M] passé un délai de 2 mois à compter de la signification de l’ordonnance, à procéder ou à faire procéder, à ses frais avancés, aux travaux de remise en état,

– condamner solidairement la société Le Petit Gemlik et Monsieur [M] à lui payer les frais de réfection avancés, immédiatement sur présentation d’une facture acquittée et passé ce délai sous astreinte de 500 euros par jour de retard,
– l’autoriser à séquestrer sur le compte CARPA de son conseil ou, à défaut, à consigner auprès de la Caisse des dépôts et des consignations le montant des loyers dus en exécution du contrat de bail commercial la liant à la SCI Waks & Waks, et ce jusqu’à ce que les travaux de remise en état à la charge de la société Le Petit Gemlik et Monsieur [T] [M] soient effectués, ou jusqu’à ce que, en cas de défaillance, la SARL Bonheur se voit rembourser les frais de réfection avancés,
– condamner solidairement la société Le Petit Gemlik, Monsieur [T] [M], et la SCI Waks & Waks à payer à la société Bonheur la somme de 20 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, Monsieur [M] demande au juge des référés de :

– déclarer la SARL Bonheur irrecevable en son action,
– juger que la SARL Bonheur n’a pas qualité à agir pour exercer une action en revendication sur la propriété dudit conduit et le mettre hors de cause,
– dire n’y avoir lieu à référés,
– débouter la SARL Bonheur de l’intégralité de ses demandes,
– condamner la SARL Bonheur à lui payer la somme de 10 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, la société Le Petit Gemlik demande au juge des référés de :
– dire n’y avoir lieu à référé,
– condamner la société Bonheur à lui payer la somme de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, la société Waks & Waks demande au juge des référés de :

– à titre principal, déclarer irrecevable la demande de consignation de loyer,
– à titre subsidiaire, débouter la SARL Bonheur de l’ensemble de ses demandes,
– à titre infiniment subsidiaire, si la consignation des loyers était ordonnée, condamner Monsieur [M] à la garantir d’un montant de 1 671,25 €,
– condamner la SARL Bonheur à lui payer à titre provisionnel, la somme de 29 651,04 € au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la décision et capitalisation,
– condamner la SARL Bonheur à lui payer la somme de 10 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2024, date de la présente ordonnance.

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En application de l’article 488 du même code, l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée. Elle ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu’en cas de circonstances nouvelles.

Au cas présent, Monsieur [M] soutient que la demanderesse ne peut saisir une nouvelle fois le juge des référés, sur un fondement différent, alors qu’une ordonnance a déjà été rendue le 19 avril 2022 dans ce litige opposant les mêmes parties, et que son action est irrecevable en raison de l’autorité de la chose jugée et du principe de contradiction des moyens.

Cependant, l’ordonnance rendue le 19 avril 2022 a rejeté la demande d’expertise de la demanderesse, alors qu’elle demande, dans le cadre de la présente instance, la remise en état du raccordement de l’extraction de sa cuisine.

L’objet du présent litige est donc différent de l’instance ayant donnant lieu à l’ordonnance du 19 avril 2022.

Dès lors, la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [M] sera rejetée.

Sur la demande de travaux de remise en état du raccordement de l’extraction de cuisine

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est constitué par la violation flagrante d’une règle de droit, proche de la voie de fait.

Au cas présent, la SARL Bonheur soutient que sa gaine d’extraction a été sectionnée du conduit en aluminium auquel elle était reliée pour être raccordée au conduit de ciment voisin, en son absence pendant son mois de fermeture en août 2021, et que le diamètre de ce nouveau raccordement est plus petit et moins performant pour évacuer la fumée, la contraignant à modifier la carte de son menu. Elle estime que ce nouveau raccordement, effectué à son insu, constitue un trouble manifestement illicite confinant à la voie de fait.

Monsieur [M] et la société Le Petit Gemlik soutiennent, quant à eux, que le conduit d’extraction desservant le local de Monsieur [M] avait été préalablement sectionné en sa sortie donnant sur la cour intérieure de l’immeuble, tandis que le local appartenant à la SCI Waks & Waks s’était raccordé au conduit aluminium qui desservait le local appartenant à Monsieur [M].

Monsieur [M] produit un procès-verbal de constat d’huissier du 17 mai 2021 constatant les éléments suivants :
– « lors de travaux de rénovation, Monsieur [M] a constaté que son voisin avait raccordé conduit d’aération sur sa cheminée et obstrué le sien, sans aucune autorisation,
– je constate un trou dans le mur de gauche. Monsieur [P] me déclare qu’il s’agit normalement de son conduit d’aération.
– sur le mur pignon à ma droite, je constate un conduit obstrué avec des gravats,
– sur le pignon face, je constate que le conduit présente de traces de scotch et la partie basse est plus récente ».

La SCI Waks & Waks produit le protocole d’accord qu’elle a conclu avec Monsieur [M] selon lequel ils se sont entendus pour rétablir les branchements des extractions des deux fonds de commerce sur leurs conduits d’origine, comme suit :
– le rétablissement de l’extraction desservant le local appartenant à Monsieur [M] au conduit aluminium qui desservait initialement ce local,
– la connexion de l’extraction desservant le local appartenant à la SCI Waks & Waks au conduit en béton, qui la desservait initialement.
Enfin, Monsieur [M] affirme que la cheminée en aluminium lui appartient exclusivement, de sorte que seule la société Le Petit Gemlik peut y raccorder son extraction de cuisine, et non la SARL Bonheur, ce que cette dernière conteste.

Toutefois, les parties ne versent pas aux débats l’état descriptif de copropriété, et le titre de propriété avec plan produit par Monsieur [M] ne permet pas de déterminer la propriété de la cheminée litigieuse.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments une absence d’évidence de l’illicéité du trouble invoqué par la demanderesse, en ce que l’état initial des raccordements des gaines d’extraction des deux fonds de commerce aux conduits en aluminium et en ciment est contesté par les parties. Il ne peut se déduire des pièces produites, avec l’évidence requise en référé, quelle partie a modifié en premier lieu le raccordement des systèmes d’extraction, et à quel propriétaire appartient la cheminée en aluminium.

Dès lors, dans ces circonstances, à défaut de démontrer l’existence d’un trouble manifestement illicite, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SARL Bonheur de remise en état du raccordement de son extraction de cuisine, et sur ses demandes subséquentes.

Sur la demande de consignation de loyers

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
Lorsqu’il n’existe aucune contestation sérieuse, le juge des référés peut ordonner toute mesure qui s’impose ; lorsqu’il existe au contraire un différend, il peut prendre uniquement les mesures conservatoires nécessaires à la sauvegarde des droits des parties.

L’article 1725 du code civil prévoit que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

En application de l’article 1220 du même code, une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle.

Un locataire ne peut pas invoquer l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement des loyers en raison d’infiltrations affectant le local loué et concernant le clos et le couvert, si les infiltrations alléguées n’ont pas rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés (3ème civ. 3, 6 juillet 2023, 22-15.923).

Au cas présent, la SCI Waks & Waks ne peut sérieusement soutenir que la demande de consignation des loyers est irrecevable car la SARL Bonheur y a renoncé dans le cadre la précédente instance ayant conduit à l’ordonnance du 19 avril 2022, la demanderesse ne s’étant pas désisté de son action mais d’une simple demande.

Cette fin de non-recevoir sera rejetée.

La demanderesse prétend que la consignation des loyers doit être ordonnée, car sa bailleresse a contribué au trouble manifestement illicite qu’elle subit.

Néanmoins, il ressort des pièces produites que :
– la demanderesse ne démontre pas le caractère urgent de sa demande, la modification du raccordement de la gaine d’extraction alléguée datant d’août 2021,
– la demande de remise en état du raccordement de la gaine d’extraction de cuisine n’est pas dirigée contre le bailleur mais uniquement à l’encontre de Monsieur [M] et de la société Le Petit Gemlik,
– la clause suivante figure dans le contrat de bail commercial : « La Preneuse renonce expressément à tous recours et actions quelconques contre les Bailleurs, du fait de la destruction totale ou partielle de ses matériels, meubles, objets et marchandises, soit du fait de la privation de jouissance des lieux, même en cas de perte totale ou partielle de son fonds de commerce, y compris les éléments incorporels attachés audit fonds. »,
– la demanderesse continue à exercer son activité de restauration dans les locaux commerciaux, de sorte que le rétrécissement allégué du système d’extraction de la cuisine n’a pas rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés.

Dès lors, pour l’ensemble de ces motifs, la demande consignation des loyers formée par la SARL Bonheur sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de paiement des loyers

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Au titre de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 171 1° du même code, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

Au cas présent, au soutien de sa demande de paiement provisionnel des loyers, la SCI Waks & Waks produit le contrat de bail commercial et ses avenants, et une liste des loyers impayés par le preneur entre 2019 et 2024.

Pour s’y opposer, la demanderesse fait valoir que le décompte des loyers impayés produit par la bailleresse est un document émanant de cette dernière sans preuve comptable, et qu’il existe des contestations sérieuses du fait du non-respect par la SCI Waks & Waks de son obligation de délivrance conforme depuis que sa gaine d’extraction a été raccordée à la colonne en ciment.

Il résulte en effet des éléments énoncés ci-dessus concernant les raccordements des gaines d’extraction litigieuses, l’existence de contestations sérieuses quant à l’obligation de délivrance conforme du bien loué par le bailleur.

Dès lors, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de paiement des loyers formée par la SCI Waks & Waks.

Sur les demandes accessoires

La SARL Bonheur, partie perdante, sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient en outre d’allouer à chaque défendeur une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du même code d’un montant de 1 000 €.

Nous, juge des référés, statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
Rejetons la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [T] [M] ;

Rejetons la fin de non-recevoir soulevée par la SCI Waks & Waks ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de remise en état et de consignation des loyers de la SARL Bonheur ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement des loyers de la SCI Waks & Waks ;

Condamnons la SARL Bonheur aux dépens ;

Condamnons la SARL Bonheur à payer à Monsieur [T] [M] la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SARL Bonheur à payer à la SCI Waks & Waks la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SARL Bonheur à payer à la société Le Petit Gemlik la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 28 octobre 2024

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE