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N° RG 23/51911
RG 24/53155
– N° Portalis 352J-W-B7H-CZDCX

N° : 9

Assignation du :
24 Février 2023
22 Avril 2024

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[1] 3 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 28 octobre 2024

par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.
RG: 23/51911

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic la société AGENCE REGIE GUILLON
[Adresse 3]
[Localité 6]

représenté par Me Laurence GUEGAN-GELINET, avocat au barreau de PARIS – #C0886

DEFENDERESSE

La S.N.C. FONCIERE DAUPHINOISE LZ
[Adresse 4]
[Localité 7]

représentée par Me Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de PARIS – #A0235

RG : 24/53155

DEMANDERESSE dans L’ASSIGNATION en INTERVENTION FORCEE

La S.N.C. FONCIERE DAUPHINOISE LZ
[Adresse 4]
[Localité 7]

représentée par la SAS ASTRUC AVOCATS représentée par Me Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de PARIS – #A0235

DEFENDERESSE dans l’ASSIGNATION en INTERVENTION FORCEE

La société TAM S.A.R.L.
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Maître Jean-paul YILDIZ de la SELARL YZ AVOCAT, avocats au barreau de PARIS – #C0794

DÉBATS

A l’audience du 30 Septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

La société Foncière Dauphinoise Lz est propriétaire de locaux commerciaux (lots n°85 et 101) au rez-de-chaussée du bâtiment B d’un immeuble situé [Adresse 1] et soumis au statut de la copropriété.

Un modificatif à l’état descriptif de division a été établi le 15 mars 2018, scindant le lot 50 en deux lots 85 et 86.

Lui reprochant la réalisation de travaux sans autorisation de l’assemblée générale et diverses nuisances, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic la société Agence Régie Guillon, a fait assigner la société Foncière Dauphinoise Lz, par acte 24 février 2023, devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés, aux fins notamment de la voir condamner à remettre en état les parties communes et à cesser toutes nuisances causées à la copropriété.

Par acte du 22 avril 2024, la société Foncière Dauphinoise Lz a fait assigner en intervention forcée la société Tam, en indiquant que cette dernière est sa locataire.

Les parties ont accepté d’entrer en médiation mais ne sont pas parvenues à un accord.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil à l’audience du 30 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] demande au juge des référés de :

– déclarer, à titre principal, irrecevables la société Tam de toutes ses demandes pour défaut de qualité à agir, et à titre subsidiaire, la débouter de ses demandes,
– condamner in solidum la société Foncière Dauphinoise Lz, la société Tam et tout occupant de leur chef, à procéder à la dépose de l’installation du bloc de climatisation et à la dépose de la boîte à clé ce, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à venir et passé ce délai, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard,
– condamner in solidum la société Foncière Dauphinoise Lz, la société Tam et tout occupant de leur chef, à procéder à l’enlèvement des sacs de terre et de tout encombrants situés dans la cour commune et retirer les bacs de plante et, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision et passé ce délai, sous astreinte de 1 000 € par jour de retard,
– condamner in solidum la société Foncière Dauphinoise Lz, la société Tam et tout occupant de leur chef, à cesser la location de courte durée entrainant des nuisances aux copropriétaires, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à venir et passé ce délai, sous astreinte de 1 000 € par jour de retard
– à titre subsidiaire, ordonner à la société Foncière Dauphinoise Lz, la société Tam et tout occupant de leur chef la cessation de l’ensemble des troubles et nuisances sonores, le tout sous astreinte de 1 500 € par jour, par lot, et par infraction constatée par voie d’huissier ou par les services de police,
– débouter la société Foncière Dauphinoise Lz et la société Tam de toutes leurs demandes,
– condamner in solidum la société Foncière Dauphinoise Lz et la société Tam au paiement de la somme de 7000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, la société Foncière Dauphinoise Lz demande au juge des référés de :
A titre principal,
– débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 8] de l’intégralité de ses demandes,
– le condamner au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,
A titre subsidiaire,
– condamner la société Tam à la garantir de toute condamnation de quelque nature que ce soit qui pourrait être prononcée à son encontre au profit du syndicat des copropriétaires
– la condamner au paiement de la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de la présente intervention forcée
– débouter la société Tam de toutes ses demandes formées à son encontre.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, la société Tam demande au juge des référés de :
– débouter le syndicat des copropriétaires de sa fin de non-recevoir,
– à titre principal, juger n’y avoir lieu à référé en l’absence de trouble manifestement illicite,
– à titre subsidiaire, débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d’interdiction de toute location saisonnière des lots de copropriété n°85 et n°101 de l’immeuble par la société Tam et de dépose du bloc de climatisation,
– débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes,
– débouter la société Foncière Dauphinoise de sa demande de garantie à son encontre,
– condamner la société Foncière Dauphinoise à la garantir contre toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre,
– condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui seront recouvrés selon les modalités de l’article 699 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2024, date de la présente ordonnance.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à défendre de la société Tam

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En application de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

A contrario, selon l’article 32 du même code, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Au cas présent, le demandeur soutient que la société Tam ne démontre pas sa qualité de locataire du local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 8], et ne justifie pas de sa qualité à défendre au présent litige.

Cependant, la société Tam produit les quittances de loyers, à son nom en qualité de locataire, émises par la société Foncière Dauphinoise Lz pour les locaux loués [Adresse 1] à [Localité 8], et démontre ainsi sa qualité de preneur des locaux litigieux.

Ainsi, la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] sera rejetée.

Sur les demandes relatives aux travaux réalisés sans autorisation et aux nuisances

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est constitué par la violation flagrante d’une règle de droit, proche de la voie de fait.

Aux termes de l’article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble », et conformes à la destination de celui-ci.

En application de ces textes, la réalisation, sans autorisation de l’assemblée générale, de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble est constitutive d’un trouble manifestement illicite justifiant la remise en état des lieux.

Le règlement de copropriété précise, dans son article 2, que sont parties communes, notamment, « la totalité du sol, les murs séparatifs, les mitoyennetés acquises ou à acquérir pour ces murs. Le porche commun et le local poubelles, situé au rez-de-chaussée du bâtiment.
Le passage A commun, situé dans le bâtiment C.
La dalle couvrant le bâtiment D, en infrastructure, sur partie de laquelle est édifié le bâtiment C, l’autre partie formant la cour commune. ».

Il ajoute : « Parties communes spéciales aux copropriétaires du bâtiment B :
Les choses et parties communes aux seuls copropriétaires du bâtiment B comprennent notamment, sans que cette énonciation soit limitative :
Les fondations, les éléments porteurs, concourant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment (gros murs, façades, pignons, refends, piliers, poteaux, etc.) et, d’une façon générale, les éléments verticaux et horizontaux de structure, leurs ravalements intérieurs, extérieurs, mais non les revêtements superficiels dans les parties privatives.
Le gros œuvre des planchers (poutres, solives et hourdis), mais non compris les revêtements superficiels : lambourdes, parquet ou tous autres revêtements formant sol, ni le lattis et tous autres matériaux (plâtre, enduits, etc.) formant plafond.
Les éléments assurant le clos, le couvert et l’étanchéité.
Les charpentes, les couvertures, à l’exclusion des parties vitrées déposées directement sur des parties privatives.,
Les gouttières et descentes des eaux pluviales.
L’entrée B commune, située au rez-de-chaussée.
La cage de l’escalier B, les paliers des étages et du sous-sol.
Le local de la machinerie de l’ascenseur B, situé au sous-sol.
Les fenêtres éclairant l’escalier B.
Les murs et cloisons séparant les parties communes des parties privatives, mais non les portes donnant accès à chaque partie privative.
Les murs et cloisons supportant des planchers, mais non les enduits à l’intérieur de chaque lot.
Les canalisations, conduites, prises d’air et réseaux de toute nature, avec leurs coffres, gaines et accessoires, les conduits de fumée et de ventilation, les souches et têtes de cheminées et leurs accessoires, y compris les parties y branchements et raccordements particuliers à un seul local privatif.
Les ornementations, décorations, éléments extérieurs des façades, les garde-corps et appuis des balcons et des fenêtres, y compris les balcons, même si ceux-ci sont affectés à l’usage exclusif de certains copropriétaires (à l’exclusion des fenêtres, persiennes, volets, et de leurs accessoires).
Tous les accessoires de ces parties communes, tels que : décorations, ornementations, etc…
Eléments d’équipement spéciaux aux copropriétaires du bâtiment B
L’installation d’éclairage des parties communes.
Les branchements et canalisations d’eau, de gaz et d’électricité. »

La juridiction des référés ne peut se livrer à l’interprétation d’un acte sans outrepasser ses pouvoirs ; elle peut, en revanche tirer les conséquences d’un acte clair.

Au cas présent, il convient d’examiner successivement les désordres invoqués par le syndicat des copropriétaires :

– sur le caisson de climatisation, la boîte à clé, les sacs de terre, et les bacs à plante installés au niveau du lot 101 :

Le syndicat des copropriétaires indique fonder ses demandes le trouble manifestement illicite et le dommage imminent prévus à l’article 835 susvisé, et soutient que le caisson de climatisation et la boîte à clés ont été installés sans l’autorisation de la copropriété dans la cour commune et affectent la façade de l’immeuble, en violation du règlement de copropriété. Il expose également que les sacs de terre et les bacs à plante ont été déposés dans la cour commune au niveau de l’emplacement du lot 101.

Les défenderesses font valoir que le lot 101 est désigné dans le règlement de copropriété comme un local aménagé, faute d’avoir été clos, et constitue une partie privative de la société Foncière Dauphinoise Lz au-devant du lot 85 et en permettant l’accès.

Il ressort du règlement de copropriété que :
– le lot n° 101 est défini comme suit : « Au rez-de-chaussée avec accès dans la cour 1 commune : Un local à aménager.
Ce lot donne accès au lot 50 du rez-de-chaussée du bâtiment B.
Et les 1515/10.000ème des parties communes spéciales au bâtiment C.
Et les 8/9993ème des parties communes générales »,
– l’état descriptif de division précise « chaque copropriétaire a donc des droits indivis sur les parties communes et un droit exclusif er particulier sur les parties de l’immeubles comprises dans son lot ».

Il en résulte une absence d’évidence de l’illicéité des troubles allégués en demande, en ce que le règlement de copropriété ne permet pas d’établir explicitement si le lot 101 est une partie commune, car se situant dans la cour de l’immeuble, ou une partie privative appartenant à la société Foncière Dauphinoise Lz et lui donnant accès au lot 85.

De même, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ne démontre pas, au vu des pièces produites, l’existence d’un dommage imminent causé par l’installation du caisson de climatisation.

S’agissant des nuisances sonores émanant du caisson, le syndicat des copropriétaires produit un procès-verbal de constat de commissaire de justice du bruit produit par le climatiseur en se situant à proximité de celui-ci : « les taux indiqués sont 56,4 Db, 56 Db, et 55,9 Db », et verse aux débats les attestations de :
– Madame [G] indiquant que « cette climatisation et cet extracteur génèrent un bruit de fond continu de jour comme de nuit »,
– Madame [H] précisant que « je suis dérangée par le bruit de fond très déplaisant du bloc de climatisation, ce bruit se produit de jour comme de nuit »,
– Monsieur [S] invoquant « un ronronnement incessant (été comme hiver) de la climatisation réversible produit un bruit très gênant »,
– Madame [M] relevant que « la climatisation et extracteur génèrent un bruit de fond désagréable »,
– Madame [V] attestant « d’un important bruit de moteur continu »,
– Madame [P] s’estimant « gênée par les nuisances occasionnées par la climatisation ».

La société Tan produit, quant à elle, un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 5 juillet 2024 faisant état « d’un volume sonore ambiant moyen de 47 dB durant plusieurs dizaines de minutes, j’ai constaté également une émergence moyenne de 2 décibels ».

Ainsi, au regard de procès-verbaux de constat de commissaire de justice contradictoires, et de 6 attestations de copropriétaires, sur une copropriété en comprenant 49, faisant seulement état d’un bruit de fond permanent, le trouble manifestement illicite n’est pas établi.

Dès lors, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de dépose de ces éléments formées par le syndicat des copropriétaires.

– sur l’activité de location de courte durée :

Il est établi que cette activité est licite en vertu de l’autorisation donnée par la ville de [Localité 8] le 31 juillet 2018 pour le changement de destination de bureau des locaux litigieux en hébergement hôtelier.

Le demandeur soutient que cette activité est source de nuisances. Il lui revient donc de démontrer l’existence de nuisances constituant un trouble manifestement illicite.

Il verse aux débats seulement trois attestations de Mesdames [H], [G], et [M] indiquant que l’activité de location de courte durée occasionne des allées et venues continuelles, des bruits de valises dans la cour, des odeurs ménagères et des lumières allumées la nuit.

Ces considérations d’ordre général et non circonstanciées, émanant d’une faible partie des copropriétaires, sont insuffisantes pour caractériser un trouble manifestement illicite justifiant d’ordonner aux défenderesses de cesser cette activité ou de cesser les nuisances alléguées.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] sera débouté de ses demandes de ce chef.

Les demandes du syndicat des copropriétaires ayant été rejetées, il n’y a pas lieu d’examiner les demandes de garantie des défendeurs.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], partie perdante, sera condamné aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, qui seront recouvrés selon les modalités de l’article 699 du même code, s’agissant de Maître Yildiz.

Il convient en outre d’allouer à chacune des défenderesses une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du même code d’un montant de 1 500 €.

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic la société Agence Régie Guillon ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic la société Agence Régie Guillon, aux dépens qui seront recouvrés selon les modalités de l’article 699 du code de procédure civile, s’agissant de Maître Yildiz ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic la société Agence Régie Guillon, à payer à la société Foncière Dauphinoise Lz la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic la société Agence Régie Guillon, à payer à la société Tam la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 28 octobre 2024

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE