TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
07 NOVEMBRE 2024

N° RG 23/01568 – N° Portalis DB22-W-B7H-RFNK
Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [3]
[Adresse 2] représenté par son syndic, l’AGENCE [Localité 4], société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro
315 492 652 dont le siège social est situé [Adresse 1], lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Sophie ROJAT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Bruno ALLALI, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [R]
demeurant [Adresse 2],

représenté par Maître Marie HEMOND, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 10 Mars 2023 reçu au greffe le 16 Mars 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 05 Septembre 2024, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 07 Novembre 2024.

EXPOSE DES FAITS

Monsieur [F] [R] est propriétaire des lots n°6 et 86 dépendants de l’immeuble en copropriété [3] Bâtiment 2 situé [Adresse 2].

Par acte d’huissier du 10 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [3] bâtiment 2 situé [Adresse 2] représenté par son syndic ,l’Agence Saint Simon, a assigné Monsieur [F] [R] devant le tribunal judiciaire de Versailles.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 28 mai 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [3] bâtiment 2 situé [Adresse 2] demande au tribunal de :

Vu les articles 10, 14-1 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Vu l’article 35 du décret du 17 mars 1967 ;
Vu les articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile ;

Il est demandé au Tribunal de :

– Dire et juger recevables et bien fondées les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [3] Bâtiment 2 situé [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS AGENCE [Localité 4],

En conséquence,

– Condamner Monsieur Monsieur [F] [R] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [3] Bâtiment 2 situé [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS AGENCE [Localité 4], les sommes suivantes :

– 21.428,32 € au titre des charges et travaux appelés entre le 2 octobre 2017 et le 12 avril 2024, provision du 1er trimestre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 septembre 2019,

– 655,02 € au titre des frais de recouvrement appelés entre le 2 octobre 2017 et le 15 janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 septembre 2019,

– 5.000 € à titre de dommages et intérêts,

– 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile,

– Débouter Monsieur Monsieur [F] [R] de l’intégralité de ses demandes,

– A titre subsidiaire, si le Tribunal autorise Monsieur [R] à s’acquitter de sa dette en plusieurs mensualités, dire que la déchéance du terme sera immédiatement acquise à défaut de paiement d’une mensualité avant le 10 du mois et/ou du paiement des charges courantes (comprenant les appels hors budget prévisionnel) à échéance,

– Condamner Monsieur Monsieur [F] [R] aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Sophie ROJAT, avocat au barreau de Versailles, conformément à l’article 699 du code de procédure civile

– Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il fait valoir que :
– Monsieur [F] [R] reste redevable de charges de copropriété impayées outre les frais engagés pour garantir ses droits ,
– Monsieur [F] [R] est redevable des frais de recouvrement nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires, les mises en demeure de 2017 n’ayant pas été prises en compte dans le jugement de 2018 qui a statué sur une dette arrêtée au 20 septembre 2017,
– le non-paiement par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [3] bâtiment 2 situé [Adresse 2] de sa quote-part de charges de copropriété provoque des difficultés de trésorerie à la copropriété tenue de faire l’avance des sommes dues à ses créanciers,
– Monsieur [F] [R] a déjà été condamné par jugements du
17 mai 2016 et du 20 mars 2018 et ne vit pas dans les lieux qui sont loués,
– avec une dette de 18.000 euros, il représente 33% des impayés de la copropriété créancière d’une somme de 53.000 euros au titre des impayés sur un budget annuel de 185.000 euros. Les impayés représentent 28 % de son budget annuel et sont supérieurs à l’avance de trésorerie que détient la copropriété,
– les fonds sont nécessaires pour permettre le bon fonctionnement de la copropriété,
– Monsieur [F] [R] s’est déjà engagé à régler sa dette en 24 mois le 8 janvier 2022 sans effet.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 7 mars 2024, Monsieur [F] [R] demande au tribunal de :

Vu l’article 1244-1 du code civil ;
Vu les 10 pièces versées au débat ;

– juger que le montant de la créance d’arrièré de charges et de travaux revendiquée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [3] s’élève à la somme de 15 222,79 € ;

– autoriser Monsieur [R] à régler cette somme dans le délai de 24 mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

– limiter le montant des frais de recouvrement à la somme de 40 euros ;

– débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [3] de sa demande de dommages et intérêts.

Il fait valoir que :
– il a effectué des virements qui doivent venir en déduction de sa dette,
– les frais de gestion et de suivi de procédure de recouvrement sont antérieurs au jugement de 2018 ou ne sont pas justifiés à l’exception de la somme de
40 euros au titre de l’envoi de la mise en demeure du 13 septembre 2019,
– il n’est justifié d’aucun préjudice financier,
– il sollicite des délais de paiement au vu de sa situation financière.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 5 septembre 2024 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 7 novembre 2024.

Sur l’arriéré de charges et travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

– les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

– les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire . Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [3] bâtiment 2 situé [Adresse 2] verse aux débats :

– la matrice cadastrale et la fiche immeuble faisant apparaître la qualité de propriétaire de Monsieur [F] [R] des lots n°6 et 86,

– les procès-verbaux des assemblées générales en date des 17 mai 2017,
29 mai 2018, 14 mai 2019, 22 septembre 2020, 27 avril 2021, 15 avril 2022,
28 mars 2023, 21 novembre 2023 et 15 avril 2024 ayant approuvé les comptes des exercices antérieurs, les budgets prévisionnels des exercices à venir et voté les travaux ainsi que les attestations de non recours,

– les relevés individuels de charges et les appels de charges et travaux et décomptes de créances, le dernier arrêté au 12 avril 2024,

– une mise en demeure aux fins de paiement de la somme de 23.031,65 euros reçue le 12 janvier 2023.

Pour contester les sommes dues, Monsieur [F] [R] se limite à faire valoir les sommes payées en 2023 et 2024.

Toutefois, il ressort des décomptes du 12 janvier 2024 et du 12 avril 2024 que ces paiements ont été déduits des sommes dues. En revanche, le décompte qu’il fait lui-même de sa dette ne prend pas en compte les derniers appels et notamment l’appel de 6.771,99 euros du 1er avril 2024 pour des travaux de ravalement.

Au vu des pièces produites, il apparaît que celui-ci est redevable de la somme de 21.428,32 euros. Cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la réception de la mise en demeure intervenue le 12 janvier 2023 sur la somme de 17.271,11 euros et à compter de la date de la décision pour le surplus.

Sur les frais de mise en demeure

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, il ressort du jugement du 20 mars 2018 que les sommes dues prises en compte par cette décision ont été arrêtées au 20 septembre 2017.

La mise à la charge de Monsieur [F] [R] des frais postérieurs à cette date est donc justifiée. Les factures du 13 novembre 2017 et du 18 décembre 2017 versées aux débats ainsi que la mise en demeure du 13 septembre 2019 produite et non contestée seront mises à la charge de Monsieur [F] [R]. En revanche, dès lors qu’il n’est pas justifié de la facture du
21 mai 2018, cette somme sera écartée.

Il en résulte que Monsieur [F] [R] sera condamné à payer la somme de 479,30 euros sur le fondement des dispositions de l’article 10-1 précité.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence récurrente d’un copropriétaire à s’acquitter du paiement des charges de copropriété a un impact sur l’équilibre financier de la copropriété tant au regard des sommes qui ne sont pas recouvrées en temps et en heure mais également au regard de celles qui doivent être avancées afin de tenter de les recouvrer.

En l’espèce, il ressort des pièces versées que Monsieur [F] [R] a déjà été condamné par jugement du 17 mai 2016 et du 20 mars 2018 à payer les charges de la copropriété.

Il résulte des différents décomptes et mises en demeure qu’il ne paie plus les charges de copropriété de manière régulière depuis plusieurs années sans aucun justificatif, sa dette croissant de manière régulière. La copropriété justifie que sa dette représente un arriéré important au sein de la copropriété représentant fin 2023 près de 33 % des sommes impayées et l’équivalent en 2023 de pratiquement 10 % du budget prévisionnel de la copropriété. En outre, il résulte du dernier procès-verbal d’assemblée générale du 15 avril 2024 que la dette de Monsieur [F] [R] est à présent supérieure à l’avance permanente de trésorerie de 20.808,29 euros. Enfin, il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 21 novembre 2023 que la copropriété a initié un important programme de travaux notamment de ravalement nécessitant un impérieux besoin de trésorerie. Le comportement persistant du défendeur a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une procédure judiciaire. Il convient donc de le condamner au paiement de la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner dans la limite de deux années le paiement des sommes dues.

En l’espèce, si Monsieur [F] [R] justifie avoir repris possession des lieux suite à congé délivré le 3 décembre 2022, il faut constater que ses défauts de paiement sont largement antérieurs et ont été commis durant une période où le bien était loué et rapportait donc à son propriétaire des revenus locatifs.

Au regard de l’ancienneté de ses défauts de paiement, il apparaît que sa défaillance ne résulte pas d’un événement ponctuel (chômage, maladie…) qui expliquerait une perte conjoncturelle de moyens financiers mais relève plutôt d’une incapacité financière structurelle à assumer les charges de copropriété. L’avis de situation déclarative sur les revenus de 2022 fait apparaître d’ailleurs des revenus basés uniquement sur des revenus fonciers, ce que confirme le défendeur qui déclare être sans emploi, de sorte qu’il ne justifie d’aucune capacité financière à s’acquitter de sa dette.

Il en résulte que l’octroi de délais de paiement ne ferait que prolonger sa défaillance sans perspective sérieuse d’un apurement du passif et d’une reprise de paiements réguliers.

La demande présentée à ce titre sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [F] [R] qui succombe, supportera les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Monsieur [F] [R] à lui verser la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le Tribunal judiciaire statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

CONDAMNE Monsieur [F] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [3] bâtiment 2 situé [Adresse 2] représenté par son syndic, l’Agence [Localité 4], la somme de 21.428,32 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 12 avril 2024 (provisions du 1er trimestre 2024 incluses), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure intervenue le 12 janvier 2023 sur la somme de 17.271,11 euros et à compter de la présente décision pour le
surplus ;

CONDAMNE Monsieur [F] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [3] bâtiment 2 situé [Adresse 2] représenté par son syndic, l’Agence [Localité 4], la somme de 479,30 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 janvier 2023 en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi
n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [F] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [3] bâtiment 2 situé [Adresse 2] représenté par son syndic, l’Agence [Localité 4], la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

REJETTE la demande de délai de paiement présentée par Monsieur [F] [R] ;

CONDAMNE Monsieur [F] [R] aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Sophie ROJAT ;

CONDAMNE Monsieur [F] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [3] bâtiment 2 situé [Adresse 2] représenté par son syndic, l’Agence [Localité 4], la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 NOVEMBRE 2024 par Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Carla LOPES DOS SANTOS Thibaut LE FRIANT