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N° RG 24/55569 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5AQX

N° : 4

Assignation du :
30 Juillet 2024

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[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 11 décembre 2024

par Pierre GAREAU, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Jean JASMIN, Greffier.
DEMANDERESSE

S.C.I. ST ANDREW
[Adresse 1]
[Localité 6]

représentée par Me Louis ROBATEL, avocat au barreau de PARIS – #A0574

DEFENDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] [Localité 5] Représenté par son syndic, le Cabinet MAVILLE IMMOBILIER
[Adresse 4]
[Localité 5]

représentée par Me Alain LACHKAR, avocat au barreau de PARIS – #C0247

DÉBATS

A l’audience du 13 Novembre 2024, tenue publiquement, présidée par Pierre GAREAU, Juge, assisté de Jean JASMIN, Greffier,

Vu l’assignation en référé introductive d’instance, délivrée le 30 juillet 2024, et les motifs y énoncés,

La SCI Saint Andrew était propriétaire du lot 1 au sein de l’immeuble sis [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété, composé d’un local commercial et d’une annexe à usage d’habitation exploité par la société African Lounge.

Par ordonnance du 25 juin 2021, une mesure d’expertise a été prononcée à l’initiative du syndic de l’immeuble afin d’examiner et déterminer des désordres subis par l’immeuble en lien avec le local commercial exploité par African Lounge et notamment des désordres relatifs à la sécurité incendie ainsi que des nuisances sonores.

Le 17 décembre 2021, un incendie a eu lieu dans l’immeuble détruisant le local commercial propriété de la SCI Saint Andrew ainsi que le local annexe à usage d’habitation et affectant des parties communes de l’immeuble.

Par ordonnance du 14 décembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a prononcé une mesure d’expertise et désigné Monsieur [V] [Y] afin d’examiner les désordres résultant de l’incendie.

L’architecte de l’immeuble, Monsieur [D], a chiffré, pour le compte du syndic, les travaux de réparation suite à l’incendie à un montant de 384 166,46 €.

Après plusieurs réunions expertales, l’expert, dans son dire n°8 du 30 mai 2024 a proposé une évaluation des travaux de réfection à la somme de 187 200,40 HT.

En parallèle, la société Saint Andrew a entamé des démarches afin de vendre son bien.

Informé par le notaire en charge, de la vente prochaine de ses locaux par la société Saint Andrew, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] a transmis au notaire le 28 mai 2024 un état daté.

Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2024, une opposition à vente consécutive à l’état daté a été signifié aux notaires afin d’obtenir le versement de la somme de 384 166,46 €.

Le 11 juin 2024 un avis de mutation daté du 5 juin 2024 a été adressé au syndicat de copropriété concernant la vente du lot de la société Saint Andrew au profit de la société SAS EB IMMO.

Par acte d’huissier en date du 20 juin 2024, le syndicat des copropriétaires a délivré une nouvelle opposition à vente visant la même somme.

Le 21 juin 2024, la société African Lounge a été placé en liquidation judiciaire.

C’est dans ces conditions que par exploit délivré le 30 juillet 2024, la société Saint Andrew a fait citer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, au visa de l’article 835 du code de procédure civile afin d’obtenir la mainlevée de l’opposition.

A l’audience du 13 novembre 2024, et dans le dernier état de ses prétentions, la société Saint Andrew, sollicite de :
ordonner la mainlevée des deux oppositions formées par le défendeur par acte d’huissier du 30 mai 2024 et du 20 juin 2024,Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à payer la somme de 1000 € à titre provisionnel au titre des frais de mainlevée,Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à payer la somme de 19 208,32 € à titre provisionnel au titre de dommages et intérêts provisionnel,
A titre subsidiaire,
Ordonner la mainlevée partielle à hauteur de 312 730,32 €,
A titre très subsidiaire,
Ordonner la mainlevée partielle à hauteur de 178 246,02 €,
En tout état de cause,
Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à payer la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
En réponse, le syndicat des copropriétaires conclut au rejet des prétentions adverses et sollicite de :
Dire n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande de mainlevée de l’opposition au regard de l’existence de contestation sérieuses,
Subsidiairement,

Débouter la société Saint Andrew de sa demande de mainlevée, Se déclarer incompétent pour connaître de la demande de mainlevée, Se déclarer incompétent pour connaître des demandes de condamnations provisionnelles,
A titre infiniment subsidiaire,
Déclarer valable les oppositions du 30 mai 2024 et du 20 juin 2024 à hauteur de 187 200,40 € HT,Débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à payer la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civil outre les entiers dépens.
Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience pour un plus ample exposé des faits et des moyens qui y sont contenus.

Sur la compétence du juge des référés

A titre liminaire, il doit être relevé que les moyens tirés de l’existence d’une contestation sérieuse ou de l’absence de trouble manifestement illicite constitue des moyens de défense au fond et non des critères de compétence du juge des référés contrairement à ce que soutient la société Saint Andrew.

Sur la compétence stricto sensu, il doit être relevé que l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 ne précise pas la juridiction compétente pour statuer sur la demande de mainlevée de l’opposition à paiement formée par le syndicat des copropriétaires.

Dans le silence des textes, il est de jurisprudence constante que la demande de mainlevée de l’opposition formée par le vendeur peut être présenté devant le juge des référés du lieu de l’immeuble.

En conséquence, le juge des référés près le tribunal judiciaire de Paris est compétent pour statuer sur la demande de mainlevée.

Sur la demande de mainlevée de l’opposition

La demande est fondée sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, qui dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Si l’article 835 ne permet pas au juge des référés de prononcer la nullité de l’acte d’opposition, il ne lui interdit pas d’en examiner la régularité pour apprécier le caractère manifestement illicite ou non du trouble susceptible d’en résulter et statuer sur une demande de mainlevée de l’opposition.

L’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que, lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire.

Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance.

Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé.

L’opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d’une manière précise :
1° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat de l’année courante et des deux dernières années échues ;
2° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;
3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ;
4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus.

Il résulte de l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 que, pour l’application des dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, il n’est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.
En matière de copropriété, sont exigibles à la date de la vente, toutes les sommes que le syndicat est en droit de recouvrer auprès des copropriétaires en vertu de la loi ou du règlement de copropriété ou en exécution des décisions de l’assemblée.
Il appartient au syndic de justifier de l’existence de sa créance, de son exigibilité et de sa liquidité à la date de la mutation

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] a signifié deux oppositions de paiement en date des 30 mai et 21 juin 2024 visant la même somme de 384 166,46 € dans le cadre de la cession du bien immobilier de la société Saint Andrew.

A titre liminaire, s’agissant du moyen selon lequel l’assignation initiale délivrée le 30 juillet 2024 n’évoque que l’opposition signifié le 30 mai 2024, il doit être relevé que les dernières conclusions déposées à l’audience du 13 novembre 2024 et soutenues oralement par le demandeur, concerne bien ces deux oppositions.
Ainsi, la présente juridiction est effectivement saisie d’une demande de mainlevée des deux oppositions formées par la société Saint Andrew. Cela fait, par ailleurs, d’autant plus sens que ces deux oppositions ont pour objet la même somme, fondée sur la même créance alléguée et concerne la même cession.

Sur le fond,

En l’espèce, les deux oppositions contestées concernent la somme de 384 166,46 € se décomposant comme suit :
47 756,15 € au titre du budget de dépense Grande Cour partielle RDC, 162 126,64 € au titre du budget de dépense Courette côté [Adresse 3], 173 283,67 € au titre du budget de dépense pour le dégagement RDC, l’escalier de service et le couloir du 6ème étage.
Le fondement de cette opposition réside dans l’évaluation par l’architecte de la copropriété des travaux qui devront être effectués à la suite de l’incendie intervenu le 17 décembre 2021 qui serait parti des cuisines du restaurant exploité par la société African Lounge, locataire de la société Saint Andrew.

S’agissant de ces travaux il doit être relevé que l’expertise judiciaire est toujours en cours concernant l’évaluation des travaux de réparation.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne produit aucune décision d’assemblée générale ayant autorisé ces travaux ni réparti leur prise en charge financière entre les différents copropriétaires.

Or seule une décision d’assemblée générale, ou une décision judiciaire, est à même de rendre exigible une créance alléguée au titre de frais de remise en état.

Les moyens développés par le syndicat des copropriétaires relatifs à la liquidation judiciaire d’African Louge, à la vente par la société Saint Andrew de son bien, à l’absence d’assurance propriétaire non occupant de la société Saint Andrew, concernent un éventuel risque de non-recouvrement futur mais ne saurait rendre la créance alléguée exigible à la date de la mutation.

Ainsi il doit être considéré qu’en procédant à une opposition sur une créance non exigible à la date de la mutation, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] a causé un trouble manifestement illicite à la société Saint Andrew qu’il convient de faire cesser en ordonnant leur mainlevée.

La présente décision constituant un titre exécutoire pour obtenir la libération des sommes détenues au titre de l’opposition, et dès lors, la déconsignation, il n’y a pas lieu de l’ordonner.

Sur les demandes de provision

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

S’agissant de la résistance abusive,
Le syndicat des copropriétaires engage sa responsabilité civile au titre des articles 1240 et 1241 du code civil en cas d’opposition à paiement abusive.

S’il est établi dans le cadre de la présente décision que l’opposition a été formulée sur le fondement d’une créance non exigible, l’existence d’une obligation non sérieusement contestable à la charge du syndicat des copropriétaires suppose la preuve d’un préjudice distinct et propres.

Or si la société Saint Andrew allègue que cette opposition a entraîné une aggravation des conditions de vies de Madame [P] et Monsieur [I], associés de la société, il ne s’agit donc pas des intérêts de la société Saint Andrew, personne morale distincte des intérêts de ses associés.

Le préjudice allégué ne concerne donc pas la société Saint Andrew en tant que personne morale, partie à cette instance.

En conséquence, à défaut d’établir l’existence d’un préjudice propre à la société Saint Andrew avec l’évidence requise en référé, il n’y aura lieu à référé s’agissant de la demande fondée sur le caractère abusif de l’opposition.

S’agissant des frais de mainlevée
Cette prétention, formulée dans le dispositif des conclusions du demandeur, ne fait l’objet d’aucun développement ni en fait ni en droit.

Ainsi il n’y aura lieu à référé s’agissant de cette prétention.

Sur les demandes accessoires,

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], qui se voit condamné au paiement provisionnel des charges de copropriété, doit supporter la charge des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Déclarons le juge des référés près le tribunal judiciaire de Paris compétent,

Ordonnons la mainlevée des oppositions formées les 30 mai 2024 et 20 juin 2024 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 5] concernant la somme de 384 166,46 €,

Disons n’y avoir lieu à référé s’agissant du surplus des demandes,

Condamnons le syndicat de copropriétaire du [Adresse 2] [Localité 5] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons le syndicat de copropriétaire du [Adresse 2] [Localité 5] au paiement des dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 11 décembre 2024

Le Greffier, Le Président,

Jean JASMIN Pierre GAREAU