TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe
DE NIMES
Le 10 Décembre 2024
1ère Chambre Civile

N° RG 23/03164 – N° Portalis DBX2-W-B7H-KBOH
Minute n° JG24/

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

Syndic. de copro. [Adresse 1],
représenté par son syndic en exercice, la SAS M.T.I.,
inscrite au RCS de NIMES sous le n°350 815 585, sis [Adresse 2] à [Localité 5], agissant poursuites et diligences par ses représentants légaux, dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 5]

représentée par Me Bryan GANDOLFO, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocats plaidant

à :

M. [S] [I]
né le 30 Septembre 1964 à , demeurant [Adresse 3] – [Localité 4]

représenté par Me Fabien SIFFRE, avocat au barreau de TOULON, avocat plaidant

Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 1er Octobre 2024 devant Christophe NOEL, Juge, statuant comme juge unique, assisté de Aurélie VIALLE, greffière, et qu’il en a été délibéré.

Monsieur [S] [I] est propriétaire des lots 01 et 02 constitués de locaux commerciaux au sein d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5].
Or, le Syndicat des copropriétaires de la résidence se plaint du défaut de paiement des charges de copropriété de Monsieur [I].

*
Par acte en date du 15 juin 2023, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic la SAS MTI a assigné Monsieur [S] [I] devant le Tribunal Judiciaire de Nîmes, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et notamment ses articles 10, 10-1, 14-1, 19-2, 30 et suivants, le décret du 17 mars 1967 et notamment ses articles 35 et 36 et suivants, et les articles 481-1, 750-1 et 700 du Code de procédure civile, afin de :
SE DECLARER compétent matériellement et territorialement sur le fondement des textes précités de bien vouloir recevoir le syndicat requérant en ses demandes et les jugeant bien fondées, et DECLARER recevable la présente action CONDAMNER Monsieur [S] [I] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] les sommes de :2.728,43 euros en principal au titre des charges échues impayées arrêtées au 01/04/2023 avec les intérêts de droit au taux légal à compter de la mise en demeure du 21/03/2023 jusqu’au parfait paiement.Au titre des frais : A titre principal, la somme de 1.153,01 euros au titre des frais de recouvrement autres que dépens et frais irrépétibles. Disant et jugeant que pour cette créance ainsi justifiée seront imputables à la seule requise en application de l’article 10-1 a) de la loi du 10/07/1965 les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de relance et de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.Subsidiairement, la somme de 1.153,014 euros en réparation du préjudice financier subi par la copropriété.En tout état de cause,
CONDAMNER Monsieur [S] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens (article 696 du CPC° et avec application pour le tout des articles 1343-1 et 1343-2 du Code civil, disant et jugeant que toutes sommes susceptibles d’être versées par le requis sur les sommes susvisés, s’imputeront tout d’abord sur les intérêts dus si le règlement n’est pas intégral.
Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

*
Aux termes de ses dernières écritures, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], demande au tribunal, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et notamment ses articles 10, 10-1, 14-1, 19-2, 30 et suivants, du décret du 17 mars 1967 et notamment ses articles 35, 36 et suivants, le décret du 11 mai 2023 et les articles 481-1, 750-1 et 700 du Code de procédure civile, afin de :
JUGER recevables et bien fondées les demandes du syndicat des copropriétaires.DEBOUTER M. [I] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions qui ne sont point en son cas, en ce compris sa demande de remboursement d’un quelconque indu ou d’une communication sous astreinte d’une part irrecevable, d’autre part infondé.CONDAMNER Monsieur [S] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] les sommes suivantes :La somme de 3.318,88 euros en principal au titre des charges échues impayées arrêtées au 1er juillet 2024 avec les intérêts de droit au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 22 novembre 2022 jusqu’à parfait paiement.La somme de 458,30 euros au titre des appels de fonds non encore échu de l’exercice 2024 en cours.La somme de 913,01 euros au titre des frais de recouvrement autres que dépens et frais irrépétibles. Disant et jugeant que pour cette créance ainsi justifiée seront imputables au seul requis en application de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965.La somme de 1.000 euros en réparation du préjudice financier subi par la copropriété.En tout état de cause,
CONDAMNER Monsieur [S] [I] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens (article 696 du CPC) et avec application pour le tout des articles 1343-1 et 1343-2 du code civil, disant et jugeant que toutes sommes susceptibles d’être versées par le requis sur les sommes susvisées, s’imputeront tout d’abord sur les intérêts dus si le règlement n’est pas intégral.
*
Aux termes de ses dernières écritures, Monsieur [S] [I] demande au tribunal, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965n du décret du 17 mars 1967, des articles 1240, 1302 et suivants du Code civil et 700 du Code de procédure civile, afin de :
A titre principal,
DECLARER irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires pour non-respect des dispositions de l’article 750-1 du Code de procédure civileA titre subsidiaire,
CONSTATER que le syndicat des copropriétaires a volontairement altéré la sincérité des comptes et appels de charges destinés à M. [I]DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et notamment ses demandes au titre des charges de copropriétés impayées, frais de recouvrement, frais financiers et de l’article 700 du Code de procédure civile.CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à payer à M. [I] la somme de 1192 euros au titre des charges indûment payées depuis le 01/10/2017.CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à payer à M. [I] la somme de 1.192 euros au titre de son préjudice moral.JUGER que les dispositions de l’article 10-1 paragraphe 6 de la loi du 10 juillet 1965 s’appliqueront en faveur de M. [I].ORDONNER au syndicat des copropriétaires et à son représentant d’envoyer, à compter du jugement à intervenir, et sous astreinte de 100 euros par jour passé le délai d’un mois, des appels de fonds trimestriels détaillés, et ce depuis le 1er janvier 2019 et pour l’ensemble des trimestres à venir.CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à payer à M. [I] la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.
*
L’affaire a été retenue à l’audience en date du 1er octobre 2024.
L’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 481-1 du code de procédure civile (décret n°2019-1419 du 20 décembre 2019) relatif à la procédure accélérée au fond,

Sur la demande d’irrecevabilité des demandes.
L’article 750-1 du Code de procédure civile énonce qu’à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5.000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R211-3-4 et R211-3-8 du Code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage. Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :
1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord.
2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision.
3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité des conciliateurs de justice entrainant l’organisation de la première réunion de conciliation dans une délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur, le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites.
4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation.
5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L125-1 du code des procédure civiles d’exécution.

En l’espèce, Monsieur [I] soulève l’irrecevabilité des demandes car l’assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] n’a pas été précédée par une tentative de conciliation, médiation ou procédure participative, alors que la demande en paiement n’excédait pas la somme de 5.000 euros.

Or, il est constant que cet article est applicable aux instances introduites à compter du 1er octobre 2023 alors que l’assignation a été délivrée antérieurement, à savoir le 15 juin 2023. Ainsi, les dispositions de cet article n’étant pas encore en vigueur, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] n’avait pas l’obligation de procéder à une telle tentative.

Par conséquent, les demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sont recevables.

II. Sur la demande en paiement des charges de copropriété.

Selon l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, modifié par l’ordonnance n°2019-738 en date du 17 juillet 2019, “à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.
Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.
Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22″.
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 13 décembre 2000 et par la loi du 24 mars 2014, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, impose aux copropriétaires de participer, d’une part aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, en fonction de l’utilité que ses services et éléments présentent à l’égard de chaque lots, et d’autre part aux charges relatives à l’entretien et à l’administration des parties communes ; le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Selon l’article 10-1 de la même loi, modifié par la loi du 23 novembre 2018, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, “par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot (…) ;
c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;
d) Les astreintes (…).
Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige”.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale, cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Sur les contestations.
En l’espèce, le relevé de compte copropriétaire fait apparaitre un solde d’un montant de 4.231,89 euros au 1er juillet 2024.

Le demandeur soutient que le montant dû est décomposé comme suit, à savoir la somme de 3.318,88 euros en principal au titre des charges échues impayées, la somme de 458,30 euros au titre des appels de fonds non encore échus de l’exercice 2024 en cours et la somme de 913,01 euros au titre des frais de recouvrement autre que dépens et frais irrépétibles.

M. [I] conteste le montant des charges qui ont été appelées depuis 2017 en soutenant la gestion comptable volontairement trompeuse du syndicat de copropriétaires car d’une part les appels de fonds décompte et relance ne permettent pas de comprendre le montant des charges dues et que certains appels et décomptes sont volontairement erronés, et d’autre part car certaines charges spéciales ont été indûment payées.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

L’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. »

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de la notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu, de manière définitive, son annulation, la décision contestée leur étant jusque-là opposable.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété.

Enfin, en vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

A cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette, depuis son origine, ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Concernant la contestation relative à la différence entre le solde dû au 16/12/2019 à savoir 1.416,03 euros et celui du 01/01/2020 à savoir 1.450,62 eurosMonsieur [I] constate que l’appel de fonds du 1er octobre 2019 au 31 décembre 2019 et de l’appel travaux toiture laisse apparaitre un montant de 1.416,03 euros puis dans l’appel de fonds du 1er janvier 2020 la somme s’élève à 1.450,62 euros.
Le syndicat des copropriétaires réplique qu’il a été victime d’un cryptovirus qui a attaqué le système informatique en mars 2020 de telle sorte qu’il se trouve matériellement incapable de justifier cette somme différentielle de 33,99 euros et consent à rembourser Monsieur [I] de cette somme.
Ainsi, en l’absence de pièces de nature à justifier ce différentiel et en l’état de l’acceptation du demandeur, ce dernier sera condamné à payer la somme de : 34,59 euros (1.450,62 – 1.416,03) à Monsieur [I].
Concernant la contestation relative au poste « index d’eau froide » Monsieur [I] soutient que les appels de fond du 01.01.2023 au 31.03.2023 contient un index eau froide 32-327 » puis du 01.01.2024 au 31.03.2024 un index eau froide 32-522 et estime que le syndicat tente de lui faire payer deux fois les index compris entre 32-327.
Le syndicat soutient que chaque appel de fond trimestriel envoyé aux copropriétaires représente une provision représentant 25% du budget en ce compris une provision d’eau selon le dernier index connu, que c’est lors de l’approbation des comptes et l’établissement du décompte de charges annuelles que le décompte définitif est transmis comportant la consommation réelle intervenue.
Il résulte des pièces versées aux débats que les appels de fonds sont de simples provisions et qu’il fallait donc se référer au décompte annuel de charges détaillées, de telle sorte que la somme n’a pas été débitée deux fois.
Concernant l’exonération des charges spéciales et sur la clause d’aggravation des chargesMonsieur [I] conteste les appels de fonds qui lui ont été adressés au titre des travaux de peinture de la porte d’entrée de l’immeuble en opposant la clause d’exonération prévue au règlement de copropriété qui prévoit, concernant les charges communes particulières d’escalier, que «  Ces charges comprennent toutes les dépenses relatives à la porte d’entrée de l’immeuble, au couloir d’entrée, à la cage d’escalier et de ses paliers, ainsi que y compris celles nécessitées par l’usure des marches, ainsi que les frais d’entretien de toute nature y relatifs. Ces charges communes particulières seront supportées par les copropriétaires des lots 3 à9 dans les proportions suivantes ».
Etant propriétaire des lots 1 et 2, il estime être exclu du paiement de certaines charges afférentes à l’escalier, à la porte d’entrée de l’immeuble, au couloir de l’entrée, à l’usure des marches et aux paliers, et sollicite le remboursement des sommes payées au titre de l’électricité, des petits entretiens et des entretiens divers.
Le syndicat des copropriétaires lui oppose une clause d’aggravation des charges insérée dans le règlement de copropriété aux termes de laquelle « Chacun des copropriétaires devra supporter les charges communes générales au prorata des fractions lui appartenant dans le sol et les parties communes générales. Néanmoins, les copropriétaires qui aggraveraient ces charges par leur fait, par celui des personnes à leur service et de leurs locataires, supporteraient seuls l’intégralité des dépenses ainsi engagées ». Il expose que les autres occupants de l’immeuble se plaignent et que les visites du syndic ont permis de constater que le restaurant encombre le rez de chaussé et la cour, qu’il utilise la porte d’entrée, les escaliers car le gérant loue un appartement au 1er étage qui lui sert de réserve. Il estime ainsi que la clause d’aggravation a vocation à s’appliquer afin d’imputer à Monsieur [I] une quote part au titre des dits travaux de remise en peinture de la porte d’entrée, à charge pour lui de les imputer ensuite à son locataire qui contrevient au règlement de copropriété.
Il est constant qu’une clause d’aggravation des charges suppose un comportement fautif du débiteur, dont l’appréciation doit résulter d’une décision judiciaire et non d’une décision de l’assemblée générale. De plus, une telle clause d’aggravation ne doit pas venir compenser une clause d’exclusion de charges, d’autant plus de manière unilatérale par le syndicat. Ce dernier reconnait d’ailleurs avoir imputé à Monsieur [I] une quote-part sur le budget d’électricité en ce qu’il a expliqué que « Lors de l’assemblée générale, j’avais aussi rappelé que j’avais volontairement imputé les charges d’entretien de la cage d’escalier à vos lots, non pas par erreur, mais au regard du comportement de votre locataire ». En effet, Monsieur [I], n’est pas à l’origine de l’aggravation, mais bien son preneur.
Ainsi, il convient de relever que la clause d’aggravation des charges, qui n’est pas suffisamment précise, doit être écartée par le tribunal. Ainsi, le syndicat des copropriétaires ne pouvait pas imputer le lot électricité, petits entretiens et entretiens divers aux lots de Monsieur [I], qui bénéficient d’une clause d’exonération particulière concernant les charges communes particulières d’escalier.
Monsieur [I] sollicite ainsi le remboursement de la somme de 1.58,40 euros au titre de deux ans de charges payées par mois pour un montant de 44,10 euros, ainsi que les frais de remise de peinture de la porte d’entrée pour un montant de 133,80 euros.
Au regard des pièces versées aux débats, seule la somme de 44,10 euros a été imputée à Monsieur [I] au titre de l’électricité, des petits travaux et de l’entretien divers. Il ne justifie pas non plus avoir payé cette somme pendant vingt-quatre mois, de telle sorte qu’il sera remboursé de la seule somme de 44,10 euros. La somme de 133,80 euros titre des « travaux remise en peinture porte » selon l’appel des travaux voté en date du 13 juin 2023 a été indument imputée à Monsieur [I] dont ses lots bénéficient d’une clause d’exonération des charges au titre notamment de la porte d’entrée de l’immeuble.
Il convient dès lors de condamner le Syndicat des copropriétaires de payer à Monsieur [I] la somme totale de 177,90 euros, soit la somme de 44,10 euros (Soit pour le lot 01 : 6,95 pour le lot électricité + 10,41 pour le lot petits entretien + 6,94 pour le lot entretien divers. Et pour le lot 2 : 5.65 euros pour le lot électricité + 8,49 pour le lots petits entretiens + 5,66 pour le lot entretien divers), au titre de l’appel de fonds du 12 mars 2021, ainsi que la somme de 133,80 euros au titre des travaux de remise en peinture porte.
B. Sur les charges de copropriété échues.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie par la production d’un extrait de relevé de propriété que Monsieur [S] [I] est propriétaire des lots 001 et 002 dans l’immeuble immobilier en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 5].

Il produit également les procès-verbaux des assemblées générales suivantes :
Le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires en date du 19 juillet 2018 adoptant le budget pour l’exercice du 01/07/2018 au 30/06/2019 pour un montant de 4.570.00 euros, et arrêté à la somme de 4.604.00 euros pour l’exercice allant du 01/07/2019 au 30/06/2020.Le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires en date du 12 février 2019 adoptant le budget pour l’exercice du 01/10/2018 au 30 septembre 2019 à la somme de 3.905.00 euros, et du 01/10/2019 au 30/09/2020 à la somme de 3.941.00 euros. Le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires en date du 27 septembre 2019, adoptant le budget prévisionnel de fonctionnement courant pour la période du 01/07/2019 au 30/06/2020 à la somme de 4.940.00 euros et le budget de l’exercice du 01/07/2020 au 30/06/2021 à la somme de 4.970.00 euros.Le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires en date du 18 août 2020, adoptant le budget de l’exercice du 01/07/2019 au 30/06/2020, ainsi que le budget provisionnel du prochain exercice à savoir celui du 01/07/2021 au 30/06/2022, à la somme de 5.800,00 euros TTC.Le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 20 décembre 2021, adoptant le budget de l’exercice du 01/07/2020 au 30/06/2021pour un montant de 4.898,95 euros, et l’approbation du budget prévisionnel de l’exercice du 01/07/20201 au 31/12/2022, et du 01/01/2023 au 31/12/2023.Un compte rendu du conseil syndical du 06 mars 2024
Le syndicat verse aux débats les appels de fonds portant application aux charges collectives, pour les périodes suivantes :
Année 2020 : 2ème et 3ème trimestreAnnée 2021 : 1er, 2ème, 3ème et 4ème trimestreAnnée 2022 : 1er, 2ème, 3ème et 4ème trimestre Année 2023 : 1er, 2ème, 3ème et 4ème trimestreAnnée 2024 : 1er, 2ème et 3ème trimestre.
Il verse également :
Le contrat de syndic.Les convocations aux assemblées générales, avec accusés de réception.Un compte rendu du conseil syndical en date du 06 mars 2024.Un relevé de compte copropriétaire faisant apparaitre le solde des sommes dues au 1er juillet 2024 pour un montant total de 4.231,89 euros.La mise en demeure en date du 21 mars 2023 adressée à Monsieur [S] [I] par courrier recommandé avec accusé de réception.Un commandement de payer les charges de copropriétés du 22 novembre 2022.
Le syndicat sollicite la somme de 3.318,88 euros au titre des charges échues. Il apparait que ces sommes sont justifiées.
Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [S] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 3.318,88 euros au titre des charges échues, avec intérêt au taux légal à compter du 22 novembre 2022.
C. Sur les charges non échues
Il résulte de l’article 19-2de la loi du 10 juillet 1965 que «  A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire ».
Ainsi, cette disposition n’a vocation à s’appliquer que pour les provisions non encore échues de l’exercice en cours.
En l’espèce, le syndicat sollicite le paiement de la somme de 458,30 euros au titre de l’appel de fonds du quatrième trimestre 2024.
Cette somme étant justifiée, il convient de faire application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et condamner Monsieur [I] à payer au syndicat de copropriété la somme de 458,30 euros au titre des charges non échues du quatrième trimestre 2024.
D. Sur les frais de recouvrement.
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :
Les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignationLes frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnellesLes frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du Code de procédure civileLes frais d’avocat qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du Code de procédure civile.Les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat sollicite, dans son relevé de compte édité le 1er juillet 2024, la somme totale de 1.049,47 euros au titre de :
TRANS AUX. DE JUSTICE du 17 février 2020 : la somme de 240 euros.Commandement de payer en date du 19 mars 2020 : 117,97 eurosMise en demeure du 07 décembre 2020 : 25 euros (puis remisée de 25 euros).Mise en demeure en date du 18 février 2021 : 25 euros (puis remisée de 25 euros).Mise en demeure du 06 juin 2022 d’un montant de 40 euros.Mise en demeure du 27 septembre 2022 d’un montant de 40 eurosTRANS AUX. DE JUSTICE du 17 novembre 2022 : la somme de 240 euros.Commandement de payer 07/12/2022 : 103,04 eurosAssignation du 16/12/2022 : 240 eurosMise en demeure avocat du 21 mars 2023 : la somme de 132 euros.
Soit la somme totale de 1.153,01 euros. Le demandeur précise toutefois que la somme de 240 euros, qui semble correspondre au poste « TRANS AUX DE JUSTICE du 17 février 2020 » a été déduite le 19 mars 2020.

Sur les commandements de payer :
Sur le commandement de payer du 19 mars 2020 : 117,97 euros. Il apparait qu’aucune mise en demeure n’a été délivrée antérieurement à ce commandement de payer, contrairement à cette obligation prévue par l’article 10-1 pour permettre l’imputation au copropropriétaire défaillant, des frais nécessaires exposés par le syndic, de telle sorte que le demandeur ne peut pas se prévaloir du montant de cet acte. Il sera débouté de cette demande. Sur le commandement de payer du 07 décembre 2022, le demandeur produit la facture n°73119 du 30 novembre 2022 d’un montant de 103,40 euros, avec la mention du dossier « SDC [Adresse 1] / [I] ». Ainsi, il apparait que la somme de 103,40 euros est justifiée.Sur les mises en demeure,
Sur la mise en demeure du 06 juin 2022 d’un montant de 40 euros et la mise en demeure du 27 septembre 2022 pour un montant de 40 euros, le demandeur produit les deux mises en demeure recommandée, sans toutefois produire le justificatif de réception. Le contrat de syndic prévoir une tarification de 25 euros HT, soit 30 euros TTC pour une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. En l’absence de justificatif de réception, le demandeur sera débouté de sa demande au titre des deux mises en demeure des 06 juin et 27 septembre 2022.Sur la mise en demeure avocat du 21 mars 2023 : le demandeur produit la mise en demeure en date du 21 mars 2023 avec l’accusé de réception, mais ces frais sont compris dans les dépens. Il sera donc débouté de cette demande.Sur les frais d’assignation du 16/12/2022 de 240 euros et sur « TRANS AUX DE JUSTICE » pour un montant de 240 euros : les frais de signification d’assignation du 16/12/2022, ainsi que la transmission du dossier à un auxiliaire de justice, sont des frais inclus dans les dépens et ne constituent pas des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965. Par conséquent, le syndic sera débouté de ces demandes en paiement au titre des frais d’assignation et « trans aux de justice ».
Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [I] au paiement de la somme 103,04 euros au titre des frais de recouvrement.

III. Sur la demande en dommages et intérêts

Sur la demande formulée par le Syndicat des copropriétaires.
Aux termes de l’article 1231-6 du Code civil « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] ne démontre pas d’une part qu’il aurait subi un préjudice indépendant du retard de paiement et d’autre part la mauvaise foi de la Monsieur [I] de telle sorte que sa demande sera rejetée.

Sur la demande formulée par Monsieur [I].
Monsieur [I] sollicite la somme de 1.192 euros au titre du préjudice financier subi, soit la somme correspondant au remboursement des charges indument payées depuis le 1er octobre 2017. Force est de constater que Monsieur [I], dans le corps de ses conclusions, ne démontre pas la faute du syndicat, le préjudice financier ainsi que le lien de causalité, de telle sorte qu’il sera débouté de cette demande.

IV. Sur la demande de communication de pièces.

En application de l’article 11 alinéa 2 du Code de procédure civile, si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l’autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d’astreinte.

En l’espèce, Monsieur [I] sollicite la communication des appels de fonds trimestriels détaillées et ce depuis le 1er janvier 2019 et pour l’ensemble des trimestres à venir, sous astreinte de 100 euros par jour passé le délai d’un mois.

Il résulte des pièces versées aux débats que le syndicat des copropriétaires a versé l’ensemble des appels de fonds trimestriels jusqu’au 01er juillet 2024, de telle sorte qu’il convient de rejeter la demande de communication de pièces formulée par Monsieur [I].

V. Sur les demandes accessoires.

Sur l’article 700 du code de procédure civile
Selon l’article 700 du code de procédure civile, “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.”

En l’espèce, il convient de condamner Monsieur [I] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic la SAS MTI à payer à la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

En l’espèce, Monsieur [I], succombant, supportera les dépens conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

*

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

DECLARE recevable la demande du Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic la SAS MTI,

DECLARE recevables les demandes formulées par le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic la SAS MTI,
CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic la SAS MTI à payer à Monsieur [I] :
La somme de 34,59 euros au titre du différentiel de solde entre le 16 décembre 2019 et le 01 janvier 2020.La somme de 177,90 euros au titre des charges d’électricité, petit entretien, entretien divers et travaux de remise en peinture porte.CONDAMNE Monsieur [I] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic la SAS MTI :
Au titre des charges de copropriété échues : la somme de 3.318,88 euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2022.Au titre des charges non échues : la somme de 458,30 euros au titre du quatrième trimestre 2024.Au titre des frais de recouvrement : la somme de 103,40 euros.DEBOUTE Monsieur [I] et le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic la SAS MTI du surplus de leurs demandes.
REJETTE les demandes de dommages et intérêts formulées par Monsieur [I] et le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic la SAS MTI,
REJETTE la demande de communication de pièces formulées par Monsieur [I].
CONDAMNE Monsieur [I] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic la SAS MTI la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [I] aux entiers dépens de l’instance.
Le présent jugement a été signé par Christophe NOEL, Juge et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,