TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

1ère CHAMBRE – Cabinet i

COMPOSITION DU TRIBUNAL

JUGE AUX AFFAIRES FAMILIALES : Madame NICOLET, Vice-présidente

Statuant par application de l’article L 213.3 du Code de l’Organisation Judiciaire,
avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Madame DJOUDI, Faisant fonction de greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [S] [B]
né le [Date naissance 3] 1963 à [Localité 10] (Maroc), demeurant [Adresse 5]

représenté par Me Michaël ABOULKHEIR, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant et postulant, vestiaire : PC 353

DEFENDERESSE

Madame [C] [U] [O]
née le [Date naissance 2] 1972 à [Localité 16], demeurant [Adresse 8]

représentée par Maître Florence CHOPIN de la SCP LANGLAIS CHOPIN, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, avocats plaidant et postulant, vestiaire : PC 189

Clôture prononcée le : 23 Mai 2024
Débats tenus à l’audience du : 10 Septembre 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : 24 Octobre 2024
Jugement prononcé à l’audience du 24 Octobre 2024, par mise à disposition au greffe

1 G + 1 EX Me Michaël ABOULKHEIR
1 G + 1 EX Maître Florence CHOPIN de la SCP LANGLAIS CHOPIN

M. [S] [B] et Mme [C] [O] ont conclu un PACS (pacte civil de solidarité) enregistré le 25 août 2009 au tribunal d’instance de Boulogne-Billancourt (Hauts-de-Seine), régi par les articles 515-1 et suivants du code civil.

Par acte authentique du 23 janvier 2012, M. [S] [B] et Mme [C] [O] ont acquis des biens immobiliers (soit un appartement, une cave et un emplacement de stationnement) sis [Adresse 7] à [Localité 12] (Val-de-Marne), à concurrence de 26,38% pour M. [S] [B] et de 73,62 % pour Mme [C] [O].

Deux enfants sont issus de cette union, nés le [Date naissance 6] 2003 et le [Date naissance 4] 2011.

La dissolution du PACS a été enregistrée le 13 juin 2014 par le greffier du Tribunal d’instance de Boulogne-Billancourt.

Par jugement du 8 décembre 2021, le juge aux affaires familiales a, notamment, attribué à Mme [C] [O] la jouissance du domicile familial sis [Adresse 8] à [Localité 12] pour une durée de six mois.

Les parties ne sont pas parvenues à partager leur indivision.

Par acte d’huissier de justice du 20 octobre 2022, M. [S] [B] a fait assigner Mme [C] [O] devant le juge aux affaires familiales de ce tribunal pour voir ordonner l’ouverture des opérations de liquidation et partage du bien indivis.

Dans ses dernières conclusions du 13 janvier 2024, M. [S] [B] sollicite :

1) l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l’indivision existant entre les parties, un notaire étant désigné pour y procéder,

2) la licitation des biens immobiliers indivis, sur une mise à prix de 320 000 euros,

3) la fixation du montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [C] [O] à l’indivision à la somme de 1 300 euros par mois à compter du 1er août 2019 et à la somme de 1 300 euros par mois à compter du 23 janvier 2012 au titre de l’occupation desdits biens par la SARL [18],

4) la fixation de ses créances à l’encontre de l’indivision à hauteur de 54 340 euros au titre des crédits immobiliers, 13 750 euros au titre de ses apports lors de l’achat, 10 000 euros au titre des travaux sur lesdits biens, et de 20 000 euros sur les biens meubles à l’encontre de Mme [C] [O],

4) l’exécution provisoire de la décision à intevenir,

5) la condamnation de Mme [C] [O] à lui verser la somme de 4 500 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions du 21 mai 2024, Mme [C] [O] demande :

1) l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l’indivision existant entre les parties, un notaire étant désigné pour y procéder,

2) le rejet des demandes de M. [S] [B], et notamment de la demande de licitation, la mise à prix ne pouvant en tout état de cause pas dépasser la moitié de la valeur du bien,

3) qu’il soit dit qu’elle envisage de racheter les parts de M. [S] [B] dans les biens immobiliers moyennant un prix de 68 588 euros, correspondant à 26, 38 % d’une valeur vénale de 260 000 euros,

4) la fixation des créances de Mme [C] [O] à l’encontre de l’indivision au titre des impôts fonciers, de la taxe d’habitation, des charges de copropriété à la somme de 48 669, 66 euros, à parfaire,

5) la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle dont sera redevable Mme [C] [O] à l’indivision à la somme mensuelle de 199, 35 euros,

6) l’emploi des dépens en frais privilégiés de partage.

Pour l’exposé des moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières conclusions récapitulatives en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 23 mai 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 10 septembre 2024.

1) Sur l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage

Aux termes de l’article 815 du Code civil, nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention.
Selon l’article 1360 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité, l’assignation en partage contient un descriptif sommaire du patrimoine à partager et précise les intentions du demandeur quant à la répartition des biens ainsi que les diligences entreprises en vue de parvenir à un partage amiable.
Selon l’article 1364 du code de procédure civile, si la complexité des opérations le justifie, le tribunal désigne un notaire pour procéder aux opérations de partage et commet un juge pour surveiller ces opérations.
Le notaire est choisi par les copartageants et, à défaut d’accord, par le tribunal.

Par acte authentique du 23 janvier 2012, M. [S] [B] et Mme [C] [O] ont acquis des biens immobiliers (soit un appartement, une cave et un emplacement de stationnement) sis [Adresse 7] à [Localité 12] (Val-de-Marne), à concurrence de
26,38 % pour M. [S] [B] et de 73,62 % pour Mme [C] [O].

M. [S] [B] justifie qu’il a tenté de sortir de l’indivision, l’office notarial [J], [X], [K], sis à [Localité 12], lui ayant indiqué par lettre du 17 juin 2021 qu’à la suite de la proposition d’achat faite à Mme [C] [O] sur les biens de [Localité 12] en date du 23 avril 2021, il n’avait été destinataire d’aucune réponse de sa part.

Dans ces conditions, il convient d’ordonner l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision existant entre M. [S] [B] et Mme [C] [O].

A défaut d’accord des parties sur le choix du notaire, Maître [H] [D], notaire au [Localité 19] (Val-de-Marne), sera désignée pour y procéder.

Le notaire devra dresser un projet d’état liquidatif dans le délai de un an à compter de sa désignation.
A défaut pour les parties de signer cet état liquidatif, le notaire devra transmettre au greffe de la 1ère chambre un procès-verbal de dires et son projet de partage.

Le notaire pourra interroger le FICOBA et le FICOVIE pour les besoins de sa mission.

Un juge sera commis pour surveiller ces opérations.

2) Sur la licitation des biens immobiliers

M. [S] [B] sollicite la licitation des biens immobiliers indivis, sur une mise à prix de 320 000 euros.
Il soutient avoir invité Mme [C] [O] à prendre ses dispositions pour faire cesser l’indivision et fait valoir qu’en l’absence de réaction de cette dernière, il est bien fondé à solliciter la licitation.

Mme [C] [O] conclut au rejet de la demande.
Elle indique n’être pas opposée à une vente amiable et “envisage” de racheter le bien moyennant un prix de de 68 588 euros, correspondant à 26, 38 % d’une valeur vénale de 260 000 euros.

Sur ce
Mme [C] [O] avait obtenu par jugement du 8 décembre 2021 la jouissance du domicile familial pour une durée de six mois.
Cependant, les parties sont désormais séparées depuis cinq ans et Mme [C] [O], qui occupe le bien indivis, ne justifie d’aucune démarche pour sortir de l’indivision.
Des comptes doivent toutefois être faits entre les parties, chacun des ex partenaires revendiquant des créances.
Au surplus, les parties ne s’accordent pas pour fixer la valeur vénale du bien, chacun des ex partenaires ayant produit des évaluations différentes, de sorte qu’aucun accord pour un rachat de parts n’a pu intervenir.
Dans ces conditions, la demande de licitation sera rejetée, puisque prématurée.
La valeur vénale sera déterminée devant le notaire désigné – les parties pouvant produire chacune deux évaluations – lequel, à défaut d’accord, pourra s’adjoindre un expert, choisi d’un commun accord entre les parties, ou à défaut désigné par le juge commis, les frais de cette évaluation étant pris en charge par moitié par chacun des deux indivisaires.

3) Sur l’indemnité d’occupation

M. [S] [B] sollicite la fixation du montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [C] [O] à l’indivision à la somme de 1 300 euros par mois à compter du 1er août 2019 et à la somme de 1 300 euros par mois à compter du 23 janvier 2012 au titre de l’occupation desdits biens par la SARL [18].
Mme [C] [O] demande la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle dont elle sera redevable à l’indivision à la somme mensuelle de 199, 35 euros, et conclut au rejet de la demande de fixation d’indemnité au titre de la SARL [18].

Sur ce

Selon l’article 815-9 du Code civil, l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

Il est constant que Mme [C] [O] occupe seule le bien indivis depuis la séparation, le juge aux affaires familiales lui ayant attribué la jouissance du domicile familial par ordonnance de protection du 26 juillet 2019, puis pour une durée de six mois par jugement du 8 décembre 2021.
Dans ces conditions, l’occupation du bien indivis par Mme [C] [O] rend cette dernière débitrice d’une indemnité, due à l’indivision à compter du 1er août 2019 et jusqu’à son départ des lieux ou jusqu’au partage.

L’estimation en ligne de l’agence [14] produite par le demandeur ne permet pas de fixer une indemnité d’occupation.
Le montant de l’indemnité d’occupation sera déterminé devant le notaire désigné – les parties pouvant produire chacune deux évaluations – lequel, à défaut d’accord, pourra s’adjoindre un expert, choisi d’un commun accord entre les parties, ou à défaut désigné par le juge commis, les frais de cette évaluation étant pris en charge par moitié par chacun des deux indivisaires.
Comme sollicité par la défenderesse, un abattement de 30 % sera appliqué sur la valeur locative pour obtenir le montant de l’indemnité d’occupation, Mme [C] [O] ne disposant pas d’un bail et le logement étant également le domicile de l’enfant mineur du couple.
Il n’y a en revanche pas lieu de fixer une indemnité au titre de l’occupation des lieux par la SARL [18], dont Mme [C] [O] est la gérante, la défenderesse soutenant qu’il s’agit d’une simple domiciliation postale et le demandeur n’établissant pas que Mme [C] [O] aurait perçu des loyers de la SARL.

4) Sur les créances renvendiquées par les parties

M. [S] [B] sollicite la fixation de ses créances à l’encontre de l’indivision à hauteur de 54 340 euros au titre des crédits immobiliers, 13 750 euros au titre de ses apports lors de l’achat, 10 000 euros au titre des travaux sur lesdits biens, et de 20 000 euros sur les biens meubles à l’encontre de Mme [C] [O].
Mme [C] [O] sollicite la fixation de ses créances à l’encontre de l’indivision au titre des impôts fonciers, de la taxe d’habitation, des charges de copropriété à la somme de 48 669, 66 euros, à parfaire.

a) Sur les créances au titre du règlement des échéances du prêt immobilier, de la taxe foncière, de la taxe d’habitation et des charges de copropriété non récupérables

En vertu de l’article 815-13 du code civil, lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des impenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu’elles ne les aient point améliorés.

M. [S] [B] soutient que la taxe d’habitation n’est pas due par lui du fait qu’il n’est plus occupant du bien depuis août 2019,
alors que Mme [C] [O] fait valoir que la taxe d’habitation est considérée comme une dépense participant à la conservation de l’immeuble.
M. [S] [B] demande en outre la fixation d’une créance à son profit au titre du réglement des échéances des prêts immobiliers depuis février 2012, date de l’acquisition du bien.
Mme [C] [O] s’y oppose, au motif que les règlements relatifs à l’acquisition du bien immobilier participent de l’exécution de l’aide matérielle entre partenaires.

Il est produit par Mme [C] [O] les taxes foncières, les taxes d’habitation et les appels de charge depuis 2019.
Il est également produit par les deux parties les tableaux d’amortissement relatifs aux deux prêts immobiliers.

Le paiement des échéances du prêt immobilier, de la taxe foncière, de la taxe d’habitation ainsi que des charges de copropriété non récupérables constituent des dépenses de conservation.

Dans ces conditions, il appartiendra aux parties de démontrer devant le notaire désigné avoir réglé les taxes foncières, les taxes d’habitation, les échéances du prêt immobilier, les charges de copropriété non récupérables dues à compter du 1er août 2019, les relevés de comptes faisant état des débits devant être produits en cas de contestation des paiements.
Ces paiements ouvrent en effet droit à indemnité en application de l’article 815-13 du code civil, puisque ces dépenses sont à la charge des indivisaires et non de l’occupant.

L’article 515-4 du code civil dispose que les partenaires liés par un pacte civil de solidarité s’engagent à une vie commune, ainsi qu’à une aide matérielle et une assistance réciproque. Si les partenaires n’en disposent autrement, l’aide matérielle est proportionnelle à leurs facultés respectives.
Dès lors, les règlements par l’un des partenaires des échéances des prêts immobiliers contractés pour l’acquisition du bien indivis qui servait au logement de la famille, s’ils ont été faits en proportion des facultés contributives de chacune des parties, participent de l’exécution de l’aide matérielle entre partenaires et ne peuvent pas donner lieu à fixation d’une créance à ce titre.

En l’espèce, il est justifié que deux prêts immobiliers ont été contractés pour l’acquisition du bien indivis, dont les échéances mensuelles s’élevaient à 344, 44 euros et 369, 03 euros.

Il n’est pas contesté que chacune des parties a réglé la moitié de ces échéances, alors que leurs droits dans l’indivision sont de 26,38 % pour M. [S] [B] et de 73,62 % pour Mme [C] [O].
Il n’est cependant pas démontré que la contribution aux charges du ménage versée par chacun des partenaires pacsés pendant la vie commune ouvre droit à créance, l’aide matérielle apportée devant être proportionnelle aux facultés respectives des partenaires en application de l’article 515-4 du code civil.
M. [S] [B] sera en conséquence débouté de ses demandes de fixation de créances au titre du remboursement des échéances des prêts pendant la vie commune, et donc jusqu’au 1er août 2019.

b) Sur les créances au titre des apports

M. [S] [B] sollicite la fixation d’une créance de 13 750 euros au titre de ses apports lors de l’acquisition du bien.
Mme [C] [O] sollicite dans ces conditions la reprise de ces apports.

En l’absence de pièce produite à l’appui de ces prétentions, la demande est rejetée.

c) Sur les créances au titre des travaux

M. [S] [B] sollicite la fixation d’une créance de 10 000 euros au titre des travaux effectués dans les biens indivis.
Cependant, et comme relevé par la défenderesse qui conteste cette demande, aucune pièce n’est produite à l’appui de cette prétention.
Il convient au surplus de rappeler que les simples travaux d’entretien, qui ne constituent pas des dépenses d’amélioration ni de conservation, n’ouvrent pas droit à indemnité au titre de l’article 815-13 du Code civil.

La demande est dès lors rejetée.

d) Sur les créances au titre des meubles

M. [S] [B] sollicite la fixation d’une créance à son profit de 10 000 euros au titre des meubles.
Cependant, et comme relevé en défense, il n’est pas démontré que la valeur des biens meubles acquis par le couple lors de la séparation s’élevait à 20 000 euros, comme le soutient M. [S] [B].
La demande est dès lors rejetée.

4) Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile , l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Les dépens seront employés en frais privilégiés de partage et supportés par les copartageants dans la proportion de leurs droits dans l’indivision, ce qui ne permet pas leur distraction au profit des avocats.

Le juge aux affaires familiales, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,

Ordonne l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l’indivision existant entre M. [S] [B] et Mme [C] [O].

Désigne pour y procéder
[H] [D], notaire,

tél : +33 (0)1 43 24 15 51  
fax : [XXXXXXXX01]

[Courriel 17]
[15] [Localité 13]
[Adresse 11]
[Adresse 11]
[Localité 9]

Dit que la présente décision lui sera communiquée par les soins du greffe,
Rappelle qu’aux termes de l’article R. 444-61 du code de commerce, le notaire doit

être, préalablement à la signature de l’acte, intégralement provisionné du montant de ses
émoluments, des frais et des débours et qu’à défaut, il ne peut commencer sa mission,
Fixe en conséquence la provision à valoir sur ces émoluments, frais et débours à la somme de 3 000 euros qui lui sera versée par moitié par chacune des parties, avec autorisation pour la partie la plus diligente de se substituer en cas de défaillance de paiement,

Commet tout juge de la 1ère chambre pour surveiller ces opérations,
Rappelle que les parties devront remettre au notaire commis toutes les pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

Dit que le notaire pourra consulter les fichiers FICOBA et FICOVIE et devra dresser un projet d’état liquidatif dans le délai de un an à compter de sa désignation.

Rappelle que le notaire est désigné à titre personnel et qu’en cas d’empêchement d’agir personnellement, son remplacement doit être demandé au juge commis pour surveiller les opérations.

Déboute M. [S] [B] de sa demande de licitation, puisque prématurée.

Fixe à la charge de Mme [C] [O] une indemnité au titre de son occupation du bien sis [Adresse 8] à [Localité 12] (Val-de-Marne), due à l’indivision à compter du 1er août 2019, et ce jusqu’au départ des lieux de la défenderesse ou jusqu’au partage.
Dit que le montant de l’indemnité d’occupation sera déterminé devant le notaire désigné, lequel pourra s’adjoindre un expert, choisi d’un commun accord entre les parties ou à défaut désigné par le juge commis, afin de déterminer la valeur vénale et locative du bien indivis, les frais de cette évaluation étant pris en charge par moitié par chacune des deux parties, un abattement de 30 % étant appliqué sur la valeur locative pour déterminer l’indemnité d’occupation.

Déboute M. [S] [B] de ses demandes de fixation de créances au titre des travaux, de son apport, du remboursement des échéances des prêts avant le 1er août 2019 ainsi que des meubles.

Dit qu’il appartiendra en revanche aux parties de produire devant le notaire désigné les avis d’impôt au titre des taxes foncières et des taxes d’habitation, les charges non récupérables, ainsi que les justificatifs des paiements des prêts immobiliers réglés par elles à compter du 1er août 2019, les relevés des comptes bancaires faisant apparaître les débits devant être produits en cas de contestation des paiements, de tels paiements ouvrant en effet droit à indemnisation en application de l’article 815-13 du code civil.

Renvoie l’affaire à l’audience du juge commis du 22 mai 2025 à 15h pour faire le point sur l’avancement des opérations ordonnées.

Invite les parties sous peine de radiation et le notaire à renseigner le juge commis un mois avant chaque audience sur l’état d’avancement de ces opérations.

Rappelle que les copartageants peuvent, à tout moment, abandonner les voies judiciaires et poursuivre le partage à l’amiable.

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejette toutes autres demandes.

Ordonne l’emploi des dépens en frais privilégiés de partage, qui seront supportés par les copartageants dans la proportion de leurs droits dans l’indivision.

Fait à CRETEIL, L’AN DEUX MIL VINGT QUATRE ET LE VINGT QUATRE OCTOBRE

LA GREFFIERE LA JUGE AUX AFFAIRES FAMILIALES