24/01/2023

ARRÊT N°

N° RG 20/03492

N° Portalis DBVI-V-B7E-N3IR

SL/NO

Décision déférée du 16 Octobre 2020

Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE (17/03632)

Mme [Y]

SCI LA VILLE ROSE

C/

[I] [R]

INFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT QUATRE JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS

***

APPELANTE

S.C.I. LA VILLE ROSE

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Nicolas RAMONDENC de la SELEURL NICOLAS RAMONDENC, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME

Monsieur [I] [R]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représenté par Me Catherine BENOIDT-VERLINDE de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

Représenté par Me Marc AUTHAMAYOU, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. LECLERCQ, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. DEFIX, président

J.C. GARRIGUES, conseiller

S. LECLERCQ, conseiller

Greffier, lors des débats : R. CHRISTINE, faisant fonction de greffier

ARRET :

– CONTRADICTOIRE

– prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

– signé par M. DEFIX, président, et par N.DIABY, greffier de chambre

Exposé des faits et procédure :

Suivant contrat de réservation du 4 juillet 2013, puis suivant acte authentique du 15 octobre 2014 passé par devant Maître Antoine Ginesty, notaire à Toulouse (31), M. [I] [R] a acquis en état futur d’achèvement auprès de la Sci La Ville rose, au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 4], le lot n°109 constitué d’un appartement comprenant un séjour/repas, une chambre, une salle de bains avec WC, un dégagement et un balcon, et le lot n°209 constitué d’un emplacement de parking n°9, au prix de 223.000 euros.

La livraison est intervenue avec réserves suivant procès-verbal du 18 mai 2015 et par courrier recommandé du 1 juin 2015 dont il a été accusé réception le 03 juin suivant, M. [R] a porté des réserves complémentaires à la connaissance de la Sci La Ville rose, notamment sur la largeur de la place de parking.

Par acte du 18 mai 2016, M. [R] a ensuite saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse aux fins d’expertise. Il a été fait droit à sa demande par ordonnance rendue le 30 juin 2016 aux termes de laquelle M. [M] [J] a été commis pour procéder à la mesure.

L’expert judiciaire a clôturé son rapport le 31 mars 2017.

Par exploits d’huissier des 28 et 29 septembre 2017, M. [R] a fait assigner les parties suivantes devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins d’obtenir l’indemnisation de divers préjudices :

– la Sci La Ville rose, promoteur-vendeur,

– la Sarl Habitat Service Promotion (la Sarl Hsp), maître d’oeuvre d’exécution,

– la Sas Etb, titulaire du lot gros-oeuvre et son assureur, la compagnie Covea ,

– la Sas Menuiserie d’Aujourd’hui (la Sas Mda), titulaire du lot menuiseries intérieures.

Par un jugement du 16 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

– révoqué l’ordonnance de clôture partielle intervenue le 26 octobre 2018 et dit que l’ordonnance de clôture du 17 octobre 2019 vaut à l’égard de toutes les parties ;

– débouté M. [I] [R] de ses demandes formées contre la Sas Etb et la compagnie Mma ;

– condamné la Sci La Ville rose, la Sarl Habitat Service Promotion et la Sas Menuiserie d’Aujourd’hui in solidum à payer à M. [R] la somme de 5.132,10 euros en réparation des désordres et malfaçons de nature décennale affectant la porte palière ;

– dit que dans les rapports entre co-obligés, la charge de la dette finale relative à la porte palière sera supportée pour 80% par la Sarl Habitat Service Promotion et pour 20% par la Sas Menuiserie d’Aujourd’hui ;

– débouté M. [R] de ses demandes contre la Sarl Habitat Service Promotion au titre de la place de parking ;

– condamné la Sci La Ville rose à payer à M. [R] la somme de 10.000 euros au titre de l’emplacement de parking ;

– condamné la Sci La Ville rose et la Sarl Habitat Service Promotion in solidum à payer à M. [R] la somme de 191,40 € au titre des intérêts intercalaires des prêts souscrits pour acquérir son appartement ;

– débouté M. [R] de sa demande au titre de la construction élevée dans la cour de la crèche;

– condamné la Sci La Ville rose, la Sarl Habitat Service Promotion in solidum aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de la procédure en référé et ceux de l’expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître Catherine Benoidt-Verlinde, avocat ;

– condamné la Sci La Ville rose, la Sarl Habitat Service Promotion in solidum à payer à M. [R] la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

– condamné la Sas Menuiserie d’Aujourd’hui à relever et garantir la Sci La Ville rose et la Sarl Habitat Service Promotion à hauteur de 5% des condamnations au titre des dépens et des frais irrépétibles ;

– rejeté les demandes formées par la Sas Etb et la compagnie Mma au titre de leurs propres frais irrépétibles ;

– ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

Concernant la place de stationnement, le tribunal a relaté que M. [R] se plaignait que cette place était plus petite que celles situées au même niveau, que son étroitesse anormale rendait le stationnement de son véhicule difficile et lui laissait peu d’espace pour en monter ou en descendre, en raison de la présence de deux piliers sur l’emplacement qui l’obligeait à man’uvrer dans des conditions anormales.

Le tribunal a estimé que la proposition de la Sci La ville rose d’échanger la place de parking devait être analysée comme une reconnaissance de sa responsabilité contractuelle résultant de la livraison d’un emplacement non conforme aux stipulations contractuelles ; que l’action en responsabilité de droit commun supplantait alors celle de l’article 1642-1 du code civil ; que c’était à juste titre que M. [R] recherchait la responsabilité de la Sci La Ville rose sur ce fondement, alors qu’en l’absence de réserve émise par le promoteur à la réception il était privé de tout autre recours contre la Sarl Hsp, de sorte qu’il devait être débouté de ses demandes à l’encontre de cette société ; que seule la Sci La Ville rose était par conséquent tenue d’indemniser M. [R] de la non-conformité contractuelle de son lot, son refus de la proposition du 15 décembre 2016 étant indifférent, dès lors qu’il était légitime à disposer de la place acquise telle que prévue sur le plan annexé à son contrat préliminaire.

Il a retenu que M. [R] conservait l’usage de cet emplacement, même s’il subissait une gêne au quotidien, et que le prix de cet emplacement était estimé par l’expert entre 15 000 et 25 000 euros ; qu’ainsi la Sci La Ville rose devait être condamnée à lui verser la somme de10 000 euros en réparation de son préjudice pour l’emplacement de parking.

Par déclaration en date du 3 décembre 2020, la Sci La Ville rose a relevé appel de ce jugement, uniquement en ce qu’il l’a condamnée à payer à M. [R] la somme de 10.000 euros au titre de l’emplacement de parking.

Prétentions des parties :

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 9 mars 2021, la Sci La Ville rose appelante, demande à la cour, au visa des articles 1601-1 et suivants et 1792 et suivants du code civil, de :

– Confirmer la décision en ce qu’elle écarte toute responsabilité de la société HSP ;

1) A titre principal

– infirmer la décision en ce qu’elle a retenu la responsabilité contractuelle de la Sci la ville rose,

– dire que la largeur de l’emplacement de parking attaché au lot de M. [R] ne constitue pas une non-conformité aux stipulations contractuelles,

– dire que la place de stationnement de M. [R] correspond à une place de catégorie B conforme aux prescriptions de la norme NF P 91-120,

– dire que l’emplacement de M. [R] n’est pas impropre à sa destination,

2) A titre subsidiaire

– infirmer la décision entreprise en ce qu’elle l’a condamné à verser à M. [R] la somme de 10.000 euros,

– limiter l’indemnisation du préjudice à la somme de 5.000 euros,

Enfin

– condamner tout succombant à lui verser à elle et à la société Hsp une indemnité de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à payer les entiers dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 9 juin 2021, M. [I] [R], intimé et appelant incident, demande à la cour, au visa des articles 1217 et s., 1601-1 et s., 1602 et s., 1792 et suivants du code civil, des articles L.261-1 et s. et R.261-1 et s. du code de la construction et de l’habitation et des articles 561 et s et 900 et s. du code de procédure civile, de :

– débouter la société appelante, la Sci La Ville rose , de son appel, de ses demandes, fins et conclusions ;

– confirmer, éventuellement par substitution de motifs, le jugement dont appel en ce qu’il a :

– condamné la Sci La Ville rose à payer à M. [R] la somme de 10.000 euros au titre de l’emplacement de parking,

– condamné la Sci La Ville rose (in solidum avec la Sarl Habitat Service Promotion ) aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de la procédure en référé et ceux de l’expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître Catherine Benoidt-Verlinde, avocat ;

– condamné la Sci La Ville rose (in solidum avec la Sarl Habitat Service Promotion ) à payer à M. [R] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

– réformer le jugement dont appel en ce qu’il a limité la condamnation de la Sci La Ville rose au titre de la place de parking à la somme de 10.000 euros ;

Faisant droit à l’appel incident,

– ‘ dire et juger’ que le préjudice qu’il subit s’élève à la somme de 20.000 euros ;

En conséquence,

– condamner la Sci La Ville rose, en sa qualité de vendeur, à payer à lui la somme de 20.000 euros au titre de la place de stationnement ;

– condamner la Sci La Ville rose aux entiers dépens d’appel, dont distraction au profit de Maître Catherine Benoidt-Verlinde, avocat, sur son affirmation de droit ;

– condamner la Sci La Ville rose à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 octobre 2022.

L’affaire a été examinée à l’audience du 18 octobre 2022.

Motifs de la décision :

Sur la saisine de la cour :

La cour n’est saisie que du quantum des dommages et intérêts au titre de l’emplacement de parking.

Sur la recevabilité :

L’appel n’a été relevé que par la Sci la ville rose et l’intimé est M. [R]. La société HSP n’a pas relevé appel. Elle n’est pas dans la cause bien que son nom figure sur l’en-tête des conclusions de la Sci La ville rose.

En vertu du principe selon lequel nul ne plaide par procureur, les demandes de confirmation du jugement en ce qu’il a écarté toute responsabilité de la société HSP, et de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société HSP, sont irrecevables.

Sur les données de l’expertise judiciaire :

Un emplacement est en classe A si, étant parallèle à la voie de circulation, la largeur de la voie de circulation est de 3,5 m, la longueur de l’emplacement de 5 m et la largeur de 2,5 m, 2 m ou 2,30 m.

Il est en classe B si sa largeur est réduite de 0,20 m, sa longueur est réduite de 1 m, la longueur d’un emplacement plus largeur de la circulation le desservant est réduite de 1 m, dans la mesure où ces dimensions ne nuisent pas au fonctionnement général de l’ouvrage.

Le plan du maître d’oeuvre de conception annexé au contrat préliminaire ne comporte qu’un seul pilier, qui correspond à une largeur de 2,45 m, conforme à la classe A. Au stade de la passation des marchés avec les entreprises, la place de parking est également conforme à la classe [5], elle ne comporte qu’un poteau béton.

Le bureau d’études 3J technologies, sous le contrôle de la Sarl Hsp, a modifié la conception de l’architecte en positionnant deux poteaux béton au lieu d’un seul. La largeur de la place de parking est de 2,42 m alors qu’elle aurait dû être de 2,60 m pour être en classe A (obstacle dans une zone à plus de 1,10 m de la voie de desserte et à plus de 2,20 m du fond de l’emplacement).

La largeur de 2,42 m correspond à un emplacement de classe B qui convient pour les petites voitures : Citroën C1, Peugeot 107, Smart. L’expert indique que M. [R] aura du mal à se garer, même avec une petite voiture :

– largeur place de stationnement : 2,42 m ;

– déduire largeur d’une voiture type C1 : -1,63 m ;

– déduire espace côté passager : – 0,20 m

– déduire l’épaisseur de la portière : – 0,20 m ;

Espace restant pour monter ou descendre du véhicule : 0,39 m.

Une personne corpulente ne pourra entrer ou sortir d’un petit véhicule.

L’expert judiciaire indique que la place de parking ne peut être modifiée. Les piliers ou le mur ne peuvent être déplacés.

Le prix d’achat du logement et de la place de stationnement en sous-sol est de 223.000 euros, sans ventilation entre les deux. L’expert indique que les parkings en sous-sol dans une résidence sécurisée se vendent dans une fourchette de 15.000 à 25.000 euros, suivant l’emplacement et la surface. Il propose une moins-value de 20.000 euros.

Sur la responsabilité contractuelle de la Sci La ville rose :

L’article 1642-1 du code civil dispose :

‘Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer.’

L’article 1648 du code civil dispose :

‘L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.’

Le délai de forclusion de l’article 1648, alinéa 2, du code civil n’est pas applicable à l’action qui a pour objet d’obtenir l’exécution de l’engagement contractuel pris par le vendeur d’immeuble à construire de réparer les désordres apparents apparus dans le délai de l’article 1642-1 du code civil.

En l’espèce, il y a une non conformité contractuelle apparente par rapport au plan annexé au contrat de réservation, qui ne fait état que d’un seul poteau, et qui comporte les caractéristiques d’un emplacement de classe A. Ce plan est entré dans le champ contractuel, ayant été signé de M. [R] et du vendeur.

Cette non conformité apparente a été dénoncée dans le courrier du 1er juin 2015, dans le mois de la réception. L’assignation en référé du 18 mai 2016 a interrompu la prescription, puis l’ordonnance de référé du 30 juin suivant.

Le promoteur ne peut s’exonérer de toute responsabilité en indiquant n’avoir fait qu’une stricte application de l’article 10-2 du cahier des conditions générales de vente, qui obligeait la Sci la ville rose à se conformer aux plans, coupes, élévations et notices descriptives et autorisait des modifications de disposition des points porteurs en fonction des études techniques entreprises au cours de la réalisation de travaux, cet article ne prévoyant pas que ces modifications pouvaient valablement affecter la consistance ou la configuration des lots.

La Sci la ville rose a fait une proposition par courrier du 15 décembre 2016, aux termes de laquelle elle s’est déclarée ‘disposée à échanger la place de parking qu’occupe actuellement M. [R] avec l’une des deux places suivantes…’

Ceci constitue un engagement de réparer. En conséquence, la responsabilité de la Sci la ville rose est engagée sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, et est soumise au délai de prescription de droit commun.

M. [R] ne peut disposer d’une place de classe A comme convenu. Il indique avoir refusé la proposition de la Sci La ville rose de changer de place de stationnement en raison de l’éloignement de la place qui lui était proposée en échange et du fait qu’il s’agissait d’une place initialement réservée aux personnes à mobilité réduite. Il ne pouvait lui être imposé de changer d’emplacement de parking.

La place de classe B dont dispose M. [R] est quasiment inutilisable puisque l’espace restant pour monter ou descendre d’un petit véhicule est de 0,39 m ce qui fait que ce dernier aura du mal à se garer, même avec une petite voiture, et qu’une personne corpulente ne pourra entrer ou sortir d’un petit véhicule. A la revente, la place de parking perdra la majeure partie de sa valeur, ce qui affectera la valeur de l’appartement. L’indemnisation doit donc être de 15.000 euros.

Infirmant le jugement dont appel, la Sci La ville rose sera condamnée à payer à M. [R] la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la non conformité contractuelle de l’emplacement de parking.

La Sci la ville rose, partie perdante, sera condamnée aux dépens d’appel.

Elle sera condamnée à payer à M. [R] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens.

Elle sera déboutée de sa demande sur le même fondement.

Par ces motifs,

La Cour,

Statuant dans les limites de sa saisine,

Déclare irrecevables les demandes de confirmation du jugement en ce qu’il a écarté toute responsabilité de la société HSP et de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société HSP ;

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 16 octobre 2020 concernant le quantum de l’indemnisation au titre de l’emplacement de parking ;

Statuant à nouveau sur le chef infirmé, et y ajoutant,

Condamne la Sci La ville rose à payer à M. [I] [R] la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour l’emplacement de parking,

La condamne aux dépens d’appel, avec application au profit de Maître Catherine Benoidt-Verlinde, avocat qui le demande des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

La condamne à payer à M. [R] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens ;

La déboute de sa demande sur le même fondement.

Le Greffier, Le Président,

N. DIABY M. DEFIX