N° RG 21/01455 – N° Portalis DBV2-V-B7F-IXRA

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 1er FEVRIER 2023

DÉCISION DÉFÉRÉE :

17/02694

Tribunal judiciaire d’Évreux du 9 février 2021

APPELANTE :

SASU FONCIA HAUGUEL

venant aux droits de la SASU FONCIA SOGEST

RCS de Rouen 549 706 513

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Me Vincent MOSQUET de la Selarl LEXAVOUE NORMANDIE, avocat au barreau de Rouen et assistée de Me Romain BLANDIN de la Selarl DPR, avocat au barreau de Rouen

INTIMEES :

Syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 5]

représenté par son syndic SNG

[Adresse 5]

[Localité 2]

représenté par Me Laurence VAN DE WALLE de la Selarl LAURENCE VAN DE WALLE, avocat au barreau de Rouen et assisté par Me Benjamin JAMI de la Selarl BJA Avocats, avocat au barreau de Paris, plaidant par Me Adèle ORZONI

SAS THERMEVRA

RCS d’Évreux 788 585 594

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Me Yannick ENAULT de la Selarl YANNICK ENAULT-CHRISTIAN HENRY, avocat au barreau de Rouen et assistée de Me Audrey SARFATI, avocat au barreau de Rouen de la Selarl HUON SARFATI

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 9 novembre 2022 sans opposition des avocats devant Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée :

Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre,

M. Jean-François MELLET, conseiller,

Mme Magali DEGUETTE, conseillère,

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Mme [K] [S],

DEBATS :

A l’audience publique du 9 novembre 2022, où l’affaire a été mise en délibéré au 1er février 2023.

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 1er février 2023, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par Mme WITTRANT, présidente et par Mme CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.

*

* *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Le 29 juillet 2010, une délégation de service public du réseau de chaleur de la ville d’Évreux a été signée entre la ville d'[Localité 2] et la Sa Dalkia.

Le 28 juin 2011, le syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 5], représenté par son syndic la Sas Foncia Hauguel, a signé un contrat de fourniture de chauffage urbain avec la Sas Thermevra dans le cadre de cette délégation de service public.

Un recours a été engagé contre la délégation de service public du 29 juillet 2010 devant le tribunal administratif le 4 novembre 2010 par une société concurrente. Par décision du 9 juillet 2013, irrévocable après désistement de l’appelante devant la cour administrative d’appel de Douai constaté le 26 juin 2015, le tribunal administratif de Rouen a annulé ladite délégation.

Une nouvelle délégation de service public a été signée entre la ville d'[Localité 2] et la Sa Dalkia le 31 mars 2015. Le 16 juin, la Sa Dalkia a proposé au syndic le renouvellement du contrat.

Une nouvelle convention a été signée par le syndic, la Sas Foncia Sogest, le 28 juillet 2015, avec prise d’effet le 2 avril 2015. Elle a été signée pour une durée de 20 ans et une fourniture de 663 kWh contre 263 kWh dans l’ancienne convention.

Par acte d’huissier du 11 juillet 2017, le syndicat de copropriétaires et son syndic, ont fait assigner la Sas Foncia Hauguel, son ancien syndic afin de voir déclarer la convention inopposable et rembourser les sommes versées depuis le 2 avril 2015 en exécution du contrat.

Par acte d’huissier du 21 février 2019, la Sas Thermevra a appelé en garantie la Sas Foncia Hauguel venant aux droits de la Sas Foncia Sogest.

Les deux affaires ont été jointes le 1er avril 2019.

Par jugement contradictoire du 9 février 2021, le tribunal judiciaire d’Évreux a :

– déclaré l’action du syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 5]l entièrement recevable,

– dit que la police d’abonnement signée le 28 juillet 2015 avec la société Dalkia/la Sas Thermevra par le syndic Foncia Hauguel est inopposable au syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 5],

– rejeté la demande de remboursement des sommes acquittées en exécution de la police d’abonnement signée le 28 juillet 2015 au titre de la fourniture de chaleur et d’eau chaude sanitaire,

– rejeté l’appel en garantie de la Sas Thermevra contre la société Foncia Sogest,

– rejeté la demande de dommages et intérêts de la Sas Thermevra,

– condamné la Sasu Foncia Hauguel à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] une somme de 100 000 euros de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de ne pas souscrire la police d’abonnement du 28 juillet 2015,

– rejeté l’appel en garantie de la Sasu Foncia Hauguel contre la Sas Thermevra,

– condamné la Sasu Foncia Hauguel à verser au syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 5] une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– rejeté les autres demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné la Sasu Foncia Hauguel aux dépens,

– ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration reçue au greffe le 7 avril 2021, la Sasu Foncia Hauguel a formé appel de la décision.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 31 octobre 2022, la Sasu Foncia Hauguel venant aux droits de la Sasu Foncia Sogest demande à la cour de :

– confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit que la police d’abonnement signée le 28 juillet 2015 avec la société Dalkia/la Sas Thermevra par le syndic Foncia Hauguel était inopposable au syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 5], rejeté l’appel en garantie de la Sas Thermevra contre la société Foncia Sogest (en réalité la société Foncia Hauguel),

– infirmer le jugement en ce qu’il a :

. rejeté la demande de remboursement des sommes acquittées en exécution de la police d’abonnement signée le 28 juillet 2015 au titre de la fourniture de chaleur et d’eau chaude sanitaire,

. condamné la Sasu Foncia Hauguel à verser au syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 5] une somme de 100 000 euros de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de ne pas souscrire la police d’abonnement du 28 juillet 2015,

. rejeté l’appel en garantie de la Sasu Foncia Hauguel contre la Sas Thermevra,

. condamné la Sasu Foncia Hauguel à verser au syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 5] une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

. rejeté les autres demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

. condamné la Sasu Foncia Hauguel aux dépens,

et statuant à nouveau,

– débouter le syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 5] de ses demandes,

subsidiairement,

– réduire le montant de la condamnation à des dommages et intérêts à une somme en adéquation avec le préjudice réellement subi par le syndicat des copropriétaires,

à titre subsidiaire, en cas de condamnation au profit du syndicat de copropriétaires,

– condamner la Sas Thermevra à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre,

en tout état de cause,

– condamner la société Thermevra à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée,

sur l’appel incident de la Sas Thermevra,

– débouter ladite société de sa demande de confirmation du jugement dans les dispositions relatives au rejet de la demande de remboursement des sommes acquittées en exécution de la police d’abonnement signée le 28 juillet 2015 au titre de la fourniture de chaleur et d’eau chaude sanitaire, de l’appel en garantie de la Sasu Foncia Hauguel contre elle, de la demande en dommages et intérêts, de celle fondée sur la procédure abusive,

– débouter la Sas Thermevra de sa demande tendant à ce qu’il soit statué de droit la sa condamnation,

à titre subsidiaire,

– débouter la Sas Thermevra de son appel incident tendant à sa condamnation à la garantir et relever de toute condamnation prononcée à son encontre,

– débouter la Sas Thermevra de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel,

sur l’appel incident du syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 5],

– débouter le syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 5] de sa demande d’infirmation du jugement en ce qu’il a :

. rejeté la demande de remboursement de la somme de 347 436,63 euros TTC par la Sas Thermevra,

. rejeté la demande de remboursement de la somme de 347 436,63 euros TTC par la Sasu Foncia Hauguel,

. rejeté la demande de remboursement de la différence de tarif entre les deux polices d’abonnement par la Sasu Foncia Hauguel pour la somme de 172 053,24 euros,

. rejeté la demande de condamnation de la Sasu Foncia Hauguel au règlement de la somme de 108 170,58 euros TTC,

– débouter le syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 5] de ses demandes de réformation tendant à :

. sa condamnation à lui régler la somme de 307 202,86 euros TTC, échéance d’août 2022 incluse,

. à titre subsidiaire, sa condamnation à lui payer la somme de 231 771,40 euros TTC, échéance d’août 2022 incluse au titre de la perte de chance,

. à titre infiniment subsidiaire, sa condamnation à lui payer la somme de

208 922,03 euros TTC, échéance d’août 2022 incluse relativement au préjudice né de la différence tarifaire entre les deux polices d’abonnement auprès de la société Thermevra,

. à titre très infiniment subsidiaire, la confirmation du jugement entrepris en actualisant la condamnation retenue à son encontre et sa condamnation in solidum avec la Sas Thermevra à payer à payer la somme de 15 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens,

– condamner la Sas Thermevra ou toute partie succombante à lui payer la somme de 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner la Sas Thermevra ou toute partie succombante aux dépens de première instance et d’appel.

Elle rappelle d’une part, la procédure applicable, longue et complexe, afin d’obtenir les autorisations utiles de l’assemblée générale pour signer les conventions et d’autre part, les circonstances de fait imputables à la Sa Dalkia qui ne l’a informée qu’au cours de l’été de la nécessité de signer une nouvelle convention, l’a présentée comme un renouvellement sans porter à sa connaissance toutes les informations utiles et notamment la puissance de la consommation énergétique.

Elle demande la confirmation de la décision relative à l’inopposabilité de la convention faute de vote en assemblée générale portant autorisation du syndic à la régulariser en soulignant que la Sa Thermevra, filiale de la Sa Dalkia ne pouvait ignorer cette obligation pour le syndic d’obtenir une décision en assemblée générale. Elle fait valoir que la Sa Dalkia est fautive en ce qu’elle a laissé croire que cette nouvelle police était la conséquence inévitable de l’annulation de la première délégation de service public sans que les abonnés ne puissent mettre en place une solution alternative dans le seul but de préserver ses intérêts financiers.

Elle sollicite l’infirmation du jugement quant à la condamnation pécuniaire prononcée contre elle en retenant que tout en admettant l’inopposabilité de la convention au syndicat des copropriétaires, le tribunal a refusé de faire droit à la demande de remboursement des sommes perçues par le fournisseur alors qu’il est manifeste que la Sa Dalkia ou la Sas Thermevra n’ont pas porté à la connaissance de leur client les conditions générales de vente applicables. En conséquence, dans le cadre de ce contrat à exécution successive, son inopposabilité implique la remise en état des parties en déterminant le coût de la chaleur fournie par la Sas Thermevra jusqu’à la date de déclaration de l’inopposabilité ; un compte doit être fait entre les parties. Elle soutient que la décision doit être réformée en ce qu’elle a jugé que la copropriété devait régler les consommations à hauteur des tarifs fixés par délégation de service public et ne pouvait solliciter de remboursement des factures réglées au moins partiel.

Elle relève que la faute qui lui est imputée serait celle d’avoir signé la convention sans mandat mais que cependant, le contrat lui étant inopposable, le syndicat de copropriétaires ne subit aucune conséquence directe ; il n’existe pas de lien de causalité entre la faute alléguée et l’éventuel préjudice. En toutes hypothèses, la Sa Thermevra doit assumer tout ou partie de la responsabilité que les parties adverses tentent de lui reprocher. Elle se réfère à l’encontre de cette dernière aux principes contractuels généraux de bonne foi, de loyauté et de sincérité dans les relations entre cocontractants faisant obstacle à une exonération totale du fournisseur de chauffage.

Elle critique à titre subsidiaire le montant retenu qui correspond à 92,5 % de la différence entre ce que le syndicat de copropriétaires a payé et ce qu’il aurait dû payer dans le cadre d’une convention négociée auprès d’un tiers et défend son appel en garantie contre la Sas Thermevra responsable initial des conséquences de cette convention dont cette dernière a obtenu la signature dans des conditions critiquables.

Par dernières conclusions notifiées le 3 novembre 2022, le syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 5] demande à la cour, au visa des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965, 1147, 1991, 1992, 1998 du code civil, 515 du code de procédure civile, de :

– confirmer le jugement en ce qu’il a dit que la police d’abonnement signée le 28 juillet 2015 avec la société Dalkia/la Sas Thermevra par le syndic Foncia Hauguel était inopposable au syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 5],

– infirmer le jugement en ce qu’il a

. rejeté la demande de remboursement de la somme de 347 436,63 euros TTC par la Sas Thermevra,

. rejeté la demande de remboursement de la somme de 347 436,63 euros TTC par la Sasu Foncia Hauguel,

. rejeté la demande de remboursement de la différence de tarif entre les deux polices d’abonnement par la Sasu Foncia Hauguel pour la somme de 172 053,24 euros,

. rejeté la demande de condamnation de la Sasu Foncia Hauguel au règlement de la somme de 108 170,58 euros TTC,

et statuant à nouveau,

à titre principal,

– condamner la Sas Thermevra à lui rembourser la somme de 577 629,707 euros TTC, échéance d’août 2022 incluse au titre des sommes indument perçues depuis le 2 avril 2015 en exécution de la convention signée le 28 juillet 2015,

– condamner subsidiairement la Sasu Foncia Hauguel à lui payer cette somme en réparation du préjudice subi,

subsidiairement,

– condamner la Sasu Foncia Hauguel à lui payer la somme de 231 771,40 euros TTC au titre de la perte de chance,

à titre très subsidiaire,

– condamner la Sas Foncia Hauguel à lui payer la somme de 208 922,0365 TTC, échéance d’août 2021 incluse relativement au préjudice né de la différence tarifaire entre les deux polices d’abonnement,

à titre infiniment subsidiaire,

– confirmer le jugement entrepris dans son intégralité en actualisant la somme à l’encontre de la Sas Foncia Hauguel,

en tout état de cause,

– condamner in solidum la Sas Thermevra et la Sasu Foncia Hauguel à lui payer la somme de 15 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Il vise tant les règles du mandat telles que notamment fixées par l’article 1998 du code civil que les dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 relatif aux décisions de l’assemblée générale pour demander la confirmation de la décision entreprise quant à l’inopposabilité du contrat.

Il soutient ses prétentions quant au remboursement des sommes totales acquittées en exécution de la convention en constatant que le tribunal n’a pas tiré les conséquences de l’inopposabilité retenue. Il souligne que la Sas Thermevra avait l’obligation de veiller à l’autorisation donnée par l’assemblée générale de copropriétaires au syndic sans pouvoir invoquer la théorie du mandat apparent. La qualité d’usager du service public est indifférente pour traiter sa demande ce d’autant qu’au regard de l’indemnité de résiliation à la charge de l’abonné, le syndicat de copropriétaires ne pouvait mettre fin au contrat dans l’attente de la décision relative à l’annulation de la délégation de service public par la juridiction administrative compétente.

Il souligne encore que la Sasu Foncia Hauguel était parfaitement avisée des modifications importantes apportées par le contrat proposé par la Sa Dalkia et malgré la connaissance de ses obligations à l’égard du syndicat de copropriétaires, elle n’a avisé le conseil syndical, pour rechercher sa consultation, que le 4 novembre 2015 et lui a alors transmis les réclamations de la Sa Dalkia ; un échange électronique du 25 novembre 2015 révèle la prise de conscience du syndic des conditions dans lesquelles il a placé les copropriétaires, soumis à des augmentations importantes des coûts.

Il existe un lien direct entre la faute commise par la Sasu Foncia Hauguel et le préjudice subi, la modification tarifaire défavorable étant clairement visée dans la correspondance de la Sas Thermevra : le tableau joint évoquait un coût de

52 454,70 euros HT en 2014 contre la somme de 74 882,40 euros HT en 2015, 70 978,15 HT en 2017.

Quant au montant de la condamnation, il produit une démonstration chiffrée pour justifier sa demande de réparation intégrale du préjudice soit le coût total des factures payées et à tout le moins le surcoût supporté en raison des conditions de prix défavorables.

Par dernières conclusions notifiées le 8 décembre 2021, la Sas Thermevra demande à la cour, au visa des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965, 1147 et 1382 anciens du code civil, 1984 dudit code, de :

à titre principal,

– confirmer le jugement entrepris dans les dispositions relatives au rejet de la demande de remboursement des sommes acquittées à la Sas Thermevra par le syndicat de copropriétaires, au rejet de l’appel en garantie dirigé par la Sasu Foncia Hauguel à son encontre, au rejet de la demande de dommages et intérêts de la Sasu Foncia Hauguel à son encontre,

– statuer ce que de droit sur la condamnation de la Sasu Foncia Hauguel,

– rejeter la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive de la Sasu Foncia Hauguel à son encontre,

à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour réformerait le jugement entrepris et la condamnerait notamment à restituer des sommes au syndicat de copropriétaires,

– condamner la Sas Foncia Hauguel venant aux droits de la société Foncia Sogest à la garantir et la relever de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,

en tout état de cause,

– condamner la Sas Foncia Hauguel venant aux droits de la société Foncia Sogest à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner la Sas Foncia Hauguel aux dépens de première instance et d’appel.

Elle rappelle que les conditions tarifaires d’une délégation de service public ne sont pas fixées par le délégataire mais par le déléguant et qu’en l’espèce, la ville d'[Localité 2] a choisi de modifier la méthode de détermination de la puissance souscrite des abonnés, que le mode de calcul est précisément décrit dans la convention en ce qu’il comporte une part relative à la répartition des frais de financement du réseau et d’autre part une référence à la puissance souscrite en fonction des besoins de chaque site.

Elle demande la confirmation de la décision notamment en ce qu’elle a intégré le principe selon lequel les personnes qui bénéficient directement d’un service public en sont usager et doivent s’acquitter des sommes correspondantes au service fourni, même en l’absence de contrat les liant. En conséquence, l’inopposabilité du contrat ne fait pas obstacle à l’obligation pour le syndicat des copropriétaires de payer le service rendu sans pouvoir utilement invoquer les contraintes posées par les règles applicables à la résiliation du contrat, défavorables pour l’abonné selon lui et l’insécurité juridique créée par les conditions de l’annulation de la délégation.

En l’absence de manquements commis dans sa relation avec le syndic, il ne peut lui être imputé une responsabilité incombant totalement à ce dernier de sorte que l’appel en garantie formée par la Sas Foncia Hauguel au titre d’un préjudice financier subi et la demande de condamnation à des dommages et intérêts pour procédure abusive sont voués à l’échec.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des faits, des prétentions et moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 4 novembre 2022.

MOTIFS

A titre liminaire, il est relevé que les dispositions selon lesquelles le tribunal a déclaré recevable l’action du syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 5] et inopposable au même syndicat la convention signée par son syndic le 28 juillet 2015 ne sont pas discutées en cause d’appel.

Sur la responsabilité du syndic de copropriété

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

– d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

– d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Selon l’article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

– Sur la faute

Par courriel du 16 juin 2015, la Sas Dalkia a adressé au syndic de copropriété un message d’information à la suite du ‘renouvellement de la Délégation de Service Public du réseau de chaleur de la Ville d'[Localité 2]. Une nouvelle DSP a pris effet au 2 avril 2015 avec un changement de tarification. Je tenais à vous informer rapidement de la nouvelle tarification qui est à la hausse mais des discussions sont en cours entre la ville et le SETOM’ ‘.

Est annexé un document explicatif et non un contrat portant sur les éléments essentiels de la nouvelle délégation de service public, sa durée (20 ans à compter du 2 avril 2015), les éléments constitutifs du prix de la fourniture comprenant une part déterminée et une part relative aux consommations avec une simulation du coût pour l’usager : précisément pour la résidence [Adresse 5], la somme de 52 454,70 euros HT en 2014 et la projection en 2017 évaluant la somme à 70 978,15 euros.

Le courriel de la chargée de clientèle précisait sa mise à disposition pour toute information complémentaire.

Ces éléments particulièrement importants en raison de l’objet de la délégation, la fourniture du chauffage indispensable pour l’immeuble, les contraintes liées à la durée de la convention, l’augmentation tarifaire étaient de nature à alerter le syndic, professionnel de l’administration de biens, à double titre : d’une part, quant aux conditions même de la convention à venir avec le fournisseur, d’autre part, quant à la procédure imposant une délibération de l’assemblée générale.

Le syndic ne justifie d’aucune diligence jusqu’à la réception du projet de contrat le 28 juillet 2015 pour l’obtention d’informations supplémentaires et pour alimenter la possibilité d’un choix réel et pertinent d’un autre prestataire.

Le 17 juin et 28 juillet 2015, la Sa Dalkia a écrit de nouveau au syndic en adressant le règlement de service relatif à la nouvelle délégation et la police d’abonnement dont ‘un exemplaire est à nous retourner signé’ pour diffférentes résidences. Le représentant du syndic a signé les premières polices dès le 17 juin 2015 et la police d’abonnement de la résidence [Adresse 5] le jour même de son envoi le 28 juillet 2015.

Compte tenu de ses compétences professionnelles, le syndic disposait d’un temps certain pour analyser la police, réfléchir aux conséquences, s’interroger sur le cocontractant, la Sas Thermevra, ce d’autant plus que malgré annulation de la délégation et souscription de la nouvelle, l’usager n’avait pas subi de rupture de service et que rien ne s’opposait à l’organisation régulière d’une assemblée générale de copropriétaires pour l’obtention d’une délibération avant période de chauffe, en septembre notamment.

Il ne peut se retrancher derrière l’utilisation de la terminologie de la Sa Dalkia au titre du renouvellement de la délégation de service public pour soutenir qu’il ne s’agissait que d’une ‘régularisation’ puisqu’en toutes hypothèses, il devait vérifier les conditions de la police soumise et son attention avait été attirée expressément sur l’augmentation tarifaire, la simulation annexée étant éclairante.

La Sa Foncia Sogest devenue Foncia Hauguel n’a réagi que dans le cadre de ses relations avec le conseil syndical en novembre 2015, par un courriel du 4 comportant une demande d’explication sur l’augmentation tarifaire : ‘Avec le Conseil Syndical, nous avons estimé que la nouvelle DSP allait concrètement représenter une augmentation de tarif se monterait à plus de 35 000 € cette année, soit +

38 % … qu’en est-il des discussions entre la ville et le SETOM que vous évoquez afin d’essayer de baisser le prix ‘ Le Conseil Syndical se réunissant cet après-midi, je serais naturellement sensible à une réponse rapide.’. La réponse sera apportée dans l’heure suivante.

Par courriel du 25 novembre 2015, le représentant du syndic a adressé un message électronique virulent à la Sa Dalkia relatif au tarif et confirme ce faisant, la mauvaise gestion du dossier, insuffisamment documentée en juin 2015 et tardive, sans délibération de l’organe compétent de la copropriété.

Par délibération du 3 octobre 2016, l’assemblée générale de copropriétaires décidera du changement de syndic au profit de la Sarl SNG.

La Sa Foncia Hauguel a ainsi commis une faute directement liée aux conséquences de la signature non autorisée de la police d’abonnement, sans information préalable recherchée à la hauteur de l’enjeu tarifaire et communiqué à l’organe délibératif.

Sa relation avec la Sa Dalkia ou la Sas Thermevra n’est pas susceptible de modifier l’appréciation de ses manquements dans le cadre de l’exécution de ses obligations envers son mandant. La signature autorisée de la première police en 2011 ne dispensait pas le syndic de toute diligence.

Les contraintes liées à l’existence d’une délégation de service public et ses conséquences ne modifient pas davantage la portée des obligations que le syndic avait d’éclairer le syndicat de copropriétaires et de solliciter une délibération de l’assemblée générale.

– Sur le préjudice

La réparation du préjudice doit être intégrale au regard de la faute commise, dans les limites exigeantes du lien de causalité nécessaire entre les manquements et les dommages.

Ainsi, le préjudice subi par le syndicat de copropriétaires ne peut être constitué de dommages équivalents au montant total représenté par l’exécution de la convention arrêté au mois d’août 2022 dont le remboursement est sollicité à hauteur de

577 629,707 euros : si le contrat est inopposable, le syndicat de copropriétaires et à travers lui, les copropriétaires, ont bénéficié de la fourniture d’énergie répondant aux besoins de chauffage de l’immeuble. Ils bénéficieraient en réalité, d’un enrichissement sans cause à la hauteur du bénéfice tiré du service fourni.

A titre subsidiaire, le syndicat de copropriétaires demande le bénéfice d’une indemnité à hauteur du remboursement entre la première police d’abonnement et la seconde. Cette demande n’est pas davantage pertinente puisque la première police d’abonnement a été mise à néant par l’annulation de la délégation de service public fondant le tarif pratiqué : la faute commise par le syndic est sans rapport avec cette première police dont, en toutes hypothèses, le syndicat des copropriétaires n’aurait pas pu profiter. Faute de toute possibilité de réclamer et de bénéficier des tarifs avantageux de la dite convention, il ne peut pas asseoir ses prétentions sur la différence de prix entre la première et la seconde police d’abonnement.

S’agissant de la situation objective de fourniture de chaleur dans l’immeuble et de l’éventuel préjudice tiré des coûts provoqués par la signature du contrat par le syndic le 28 juillet 2015, le syndicat de copropriétaires confirme par sa demande principale avoir poursuivi l’exécution de ladite convention. Il n’a pas recherché à mettre fin aux effets de la convention dans l’attente de la décision de l’autorité judiciaire sur son inopposabilité notamment en se prévalant de l’absence d’autorisation du mandataire et n’en a pas discuté le prix.

Le syndicat de copropriétaires ne peut invoquer d’une part, les conditions strictes de la résiliation prévues dans la police d’abonnement (paragraphe B) et le règlement de service (article 15), d’autre part, l’obligation de devoir acquitter une indemnité de résiliation sans avoir pris attache avec la Sas Thermevra avant assignation pour en connaître les contours et alors que dès le 8 décembre 2016, son nouveau syndic évoquait une contestation auprès de son homologue pour défaut d’accord de l’assemblée générale.

Il ne produit au dossier que deux procès-verbaux d’assemblée générale :

– le procès-verbal du 3 octobre 2016 selon lequel l’assemblée générale met fin à la mission du syndic, la Sa Foncia Sogest devenue Foncia Hauguel, autorise le nouveau syndic à engager une action contre la Sas Thermevra,

– le procès-verbal du 11 janvier 2017 (et non 2018 comme indiqué dans le bordereau) selon lequel l’assemblée générale donne de nouveau l’autorisation au syndic d’agir en justice suivant les procédures proposées par leur conseil.

Le syndicat de copropriétaires ne produit aucun document qui, au soutien de ses contestations sur les tarifs pratiqués à partir de 2015, porterait sur une recherche de meilleure information des prix appliqués, une tentative de négociation et ce, quelqu’en soient les termes, une recherche de solution alternative discutée en assemblée générale.

Il verse aux débats deux devis :

– le premier émis le 3 mai 2017 par la Sas Ecip portant sur la remise en service de la chaufferie, le remplacement de la chaudière ECS, de la pression, de l’armoire électrique et de la fourniture d’un filtre magnétique à hauteur de 59 663 euros, HT,

– le second émis le 11 mai 2017, valable jusqu’au 16 mai 2017 soit six jours, concernant la fourniture de gaz naturel de la société Antargaz définissant des paramètres de calcul mais sans procéder dans cet écrit à une analyse de l’installation et donc des besoins réels de l’immeuble et à une simulation du prix à payer suivant les variables.

Suite à ces premières données, le syndicat de copropriétaires ne communique pas d’éléments sur les délibérations suscitées par la recherche de ces solutions alternatives dont les mérites ne sont pas exposés par des professionnels, tiers aux concurrents, objectifs. Alors que le syndicat de copropriétaires reproche à la Sa Foncia Hauguel une absence de mise en concurrence lors de la signature de la seconde police, il ne justifie pas l’avoir lui-même recherchée, sur la base d’un cahier des charges ou à tout le moins d’une commande définie, dès la désignation du nouveau syndic fin 2016. Les budgets de la copropriété validés par l’assemblée générale de copropriétaires, avant et après la signature de la convention le 28 juillet 2015 afin d’établir des comparaisons quant à la progression des coûts, ne sont pas produits. La communication des nombreuses factures ne suffit pas sans éléments contestés par l’assemblée générale et les circonstances de fait susceptibles d’influer sur les consommations.

Ainsi, les manquements commis par le syndic ne peuvent être sanctionnés par le montant d’une dépense liée à l’exécution, même partielle, du contrat, à hauteur de 208 922,03 euros, ce d’autant plus au regard de la passivité du syndicat de copropriétaires et de son syndic dans la gestion de la fourniture d’énergie, de l’absence de démonstration étayée par des pièces de la possibilité de signer une convention plus favorable et donc d’un dommage financier.

A titre subsidiaire encore, le syndicat des copropriétaires demande paiement de la somme de 231 771,40 euros au titre de la perte de chance ou à tout le moins la confirmation du jugement qui a retenu de ce chef la somme de 100 000 euros.

Compte tenu des observations précédentes, de la carence du syndicat dans la preuve du préjudice économique précisément subi, faute d’éléments d’arbitrage objectifs sur les solutions techniques à retenir, le dommage subi correspond en réalité à la mauvaise exécution du contrat de syndic qui s’est engagé légalement et contractuellement à exécuter les décisions de l’assemblée générale et a violé cette obligation de lui soumettre la convention, de façon éclairée quant aux coûts, et par comparaison. Le syndic n’a pas cherché à régulariser la convention en la proposant au vote auprès de l’assemblée générale entre le 28 juillet 2015 et la fin de son mandat décidée par l’assemblée générale le 3 octobre 2016 dans des conditions transparentes. Cette défaillance dans la bonne gestion du contrat de fourniture d’énergie sera réparée par la condamnation du syndic, rémunéré pour son mandat, au paiement d’une somme de 35 000 euros.

Sur la responsabilité du délégataire du service public

– la responsabilité recherchée par le syndicat de copropriétaires

Le syndicat de copropriétaires bénéficie de l’inopposabilité de la convention signée auprès du délégataire de service public mais ne peut pour autant prétendre au remboursement de la totalité de la somme déboursée soit, selon le dispositif de ses conclusions, la somme de 577 629,707 euros arrétée à l’échéance du mois d’août 2022.

En effet, il est dès lors tiers au contrat et ne peut agir que sur le fondement extracontractuel en démontrant le préjudice subi au visa de l’article 1382 ancien du code civil, 1240 nouveau du code civil.

Il ne peut utilement rechercher la responsabilité de la Sas Thermevra qui s’est adressée à son représentant légal : cette société avait alerté le syndic professionnel dès juin 2016 s’agissant du contrat dans les conditions déjà exposées. S’agissant en outre pour ce délégataire du ‘renouvellement de la délégation de service public’ et d’une régularisation de la situation après annulation de la première, elle s’est adressée à son interlocuteur précédant, signataire de la police en 2011 et en toute apparence, titulaire du mandat de signer.

En outre, les conditions de la police d’abonnement proposées ne sont pas déterminées par le délégataire du service public mais selon la délégation consentie en l’espèce par la ville d'[Localité 2], sans autonomie en conséquence de la Sas Thermevra.

Même si une faute était retenue, la demande du syndicat de copropriétaires ne pourrait aboutir.

Comme indiqué ci-dessus, le syndicat de copropriétaires, nonobstant le changement de syndic fin 2016, a gardé le bénéfice de l’exécution de la police d’abonnement, de la fourniture de chaleur pour l’immeuble sans même rechercher une nouvelle convention, une discussion du prix pratiqué, avant et hors procédure judiciaire. Aucun débat relatif à la remise en cause de la fourniture tant en son principe qu’en son montant n’est intervenu au sein de l’assemblée générale de copropriétaires. Aucune démonstration solide soutenue par des pièces ne démontre la réalité d’une possibilité d’obtenir une fourniture d’énergie à meilleur prix pour cette copropriété implantée à [Localité 2].

Le syndicat de copropriétaires a ainsi profité, de 2015 à ce jour, d’un service public dont il doit supporter le coût. Il demande en réalité un remboursement de sommes volontairement acquittées, sur factures, et ce alors même qu’il contestait la police d’abonnement. Il ne peut prétendre à un remboursement des sommes payées pour le service rendu mais à la réparation d’un dommage qui en l’espèce n’est pas démontré.

– la responsabilité recherchée par le syndic de copropriété

La Sa Foncia Hauguel recherche la garantie de la Sas Thermevra.

La faute décrite ci-dessus est propre au syndic qui ne peut faire reposer sur le cocontractant ses manquements.

La Sas Thermevra n’a exercé aucune pression pour obtenir la signature de la police d’abonnement. L’envoi le 28 juillet 2015 ne faisait aucunement obstacle à la convocation de l’assemblée générale pour autorisation, étant rappelé que l’annulation de la première délégation de service n’avait entraîné aucune rupture du service. Elle s’est adressée à un professionnel dans l’administration des biens et a d’ailleurs communiqué les polices correspondant à différentes résidences. Elle pouvait être sollicitée sur les conséquences des changements apportées aux tarifs. Le syndic n’a qu’une seule fois, en novembre 2015, interrogé la Sas Thermevra et ne démontre aucune résistance de cette dernière à lui fournir les explications utiles.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a écarté toute responsabilité, toute indemnisation ou garantie, de la Sas Thermevra tant à l’égard du syndicat de copropriétaires que du syndic.

Sur les frais de procédure

La Sa Foncia Hauguel, bien que bénéficiant d’une limitation de l’indemnité due, reste débitrice à l’égard du syndicat de copropriétaires et supportera les dépens de l’instance.

En équité, il n’est pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné la Sas Foncia Hauguel à payer au syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 5] une somme de

100 000 euros de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de ne pas souscrire la police d’abonnement du 28 juillet 2015,

Infirme le jugement de ce chef,

Et statuant à nouveau,

Condamne la Sas Foncia Hauguel à payer au syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 5] la somme de 35 000 euros à titre de dommages et intérêts,

Déboute les parties pour le surplus des demandes,

Condamne la Sas Foncia Hauguel aux dépens d’appel.

Le greffier, La présidente de chambre,