Sur la clause résolutoire

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En vertu de l’article 835 du même code, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en ‘uvre régulièrement.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, la SCI Carnot Ville n’a pas constitué avocat et le bail litigieux n’est pas produit, pas plus que le commandement de payer visant la clause résolutoire qui aurait été délivré le 10 novembre 2020. La cour n’est pas donc pas en mesure de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire, pas plus qu’elle ne peut répondre au moyen de l’appelante qui reprochait au commandement de se fonder pour partie sur des périodes faisant l’objet d’une protection au titre de la crise sanitaire Covid-19.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion de la société HD Gestion et fixé à titre provisionnel une indemnité d’occupation.

Sur les impayés

En vertu du 2e alinéa de l’article 835 du même code, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. En l’espèce, la SCI Carnot Ville n’a pas constitué avocat et aucun décompte des sommes dues n’est produit. En outre, la société HD Gestion fait état de l’existence d’une expertise en cours (pièce 3) et de problèmes récurrents d’infiltration, de nuisances olfactives, et de fissures. Elle considère que l’indemnisation due par le bailleur se compensera avec les loyers impayés.

En tout état de cause, faute de pièces sur la créance du bailleur, la cour n’est pas en mesure d’apprécier l’existence d’une dette qui serait non sérieusement contestable, en tout ou partie.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle a condamné par provision la société HD Gestion à payer à la société Carnot Ville la somme de 18 131,54 euros s’agissant du local commercial et 619,37 euros s’agissant du box, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement sur la somme de 8 677,31 euros s’agissant du local commercial et de 204,52 euros s’agissant du box et à compter de la présente décision pour le solde.

Sur les autres demandes

L’ordonnance entreprise sera infirmée quant à la charge des dépens. La société Carnot Ville sera tenue d’une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

* * *

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRET DU 25 JANVIER 2023

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/07676 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFVIV

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 04 Janvier 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Créteil – RG n° 21/00554

APPELANTE

S.A.R.L. HD GESTION prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Me Tarik LAKSSIMI, avocat au barreau de PARIS, toque : D386

INTIMÉE

S.C.I. CARNOT VILLE prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 6]

Défaillante (assignation remise à étude en date du 27/05/2022)

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Décembre 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre

M. Jean-Christophe CHAZALETTE, Président

Mme Patricia LEFEVRE, conseillère

Greffier, lors des débats : M. Olivier POIX

ARRÊT :

– RENDU PAR DÉFAUT

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre, et par Olivier POIX, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

******

Par acte sous seing privé des 16 et 23 juillet 2002, la société civile immobilière (SCI) Carnot Ville a donné à bail commercial à la société Atimmo, aux droits de laquelle vient la société HD Gestion à la suite d’une cession de fonds de commerce du 27 juillet 2016,des locaux commerciaux situés [Localité 1]. Par acte sous privé du 2 décembre 2003, la société Carnot Ville a donné à bail à la société Atimmo, aux droits de laquelle vient la société HG Gestion, un box n°10 situé [Localité 1].

Par acte d’huissier du 26 avril 2021, la société Carnot Ville a fait assigner la société HD Gestion devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins notamment de : – voir constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

– ordonner l’expulsion de la société HD Gestion ;

– condamner la société HD Gestion à lui payer la somme provisionnelle de 13 694,71 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au titre du bail commercial, somme arrêtée au 31 mars 2021, outre 206,31 euros s’agissant de l’arriéré locatif à la même date concernant le box automobile ;

– condamner la société HD Gestion au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle trimestrielle de 3.112,53 euros s’agissant du bail commercial et de 68,62 euros par mois s’agissant du box automobile égale au montant du loyer augmenté des charges.

Par ordonnance du 4 janvier 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil a :

constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 10 décembre 2020 ;

ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société HD Gestion et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 2], local commercial et box avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société HD Gestion, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires tant s’agissant du local commercial que du box ;

condamné par provision la société HD Gestion à payer à la société Carnot Ville la somme de 18 131,54 euros (4ème trimestre 2021 inclus) s’agissant du local commercial et 619,37 euros (4ème trimestre 2021 inclus) s’agissant du box, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement sur la somme de 8 677,31euros s’agissant du local commercial et de 204,52 euros s’agissant du box et à compter de la présente décision pour le solde, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

condamné la société HD Gestion aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

rejeté toutes les autres demandes des parties, y compris la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Par déclaration du 14 avril 2022, la société HD Gestion a interjeté appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif.

Aux termes de ses conclusions en date du 16 juin 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé des moyens développés, elle demande à la cour de :

infirmer l’ordonnance attaquée en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau, à titre liminaire,

dire qu’il n’y a lieu à référé sur les demandes de provision de la société Carnot Ville ;

dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes ;

A titre principal,

débouter la société Carnot Ville de l’ensemble de ses demandes de provision en raison de l’imprécision de la demande fondée sur les commandements irréguliers ;

dire que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies ;

débouter la société Carnot Ville de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire et de ses demandes subséquentes ;

A titre subsidiaire,

lui octroyer un délai de deux ans pour rembourser la dette locative par échéance mensuelle, au profit de la société Carnot Ville ;

suspendre la réalisation des effets de la clause résolutoire le temps du plan d’apurement ;

neutraliser le jeu de la clause résolutoire en cas de respect par le locataire du plan d’apurement ;

En toutes hypothèses,

condamner la société Carnot Ville à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société Carnot Ville aux entiers dépens.

Par acte d’huissier du 27 mai 2022, la société HD Gestion a fait signifier la déclaration d’appel à la société Carnot Ville. Par acte d’huissier du 27 juin 2022, la société HD Gestion a fait signifier ses conclusions d’appelantes.

La société Carnot Ville n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 décembre 2022.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions de l’appelante pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

SUR CE,

Sur la clause résolutoire

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en ‘uvre régulièrement.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, la SCI Carnot Ville n’a pas constitué avocat et le bail litigieux n’est pas produit, pas plus que le commandement de payer visant la clause résolutoire qui aurait été délivré le 10 novembre 2020. La cour n’est pas donc pas en mesure de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire, pas plus qu’elle ne peut répondre au moyen de l’appelante qui reprochait au commandement de se fonder pour partie sur des périodes faisant l’objet d’une protection au titre de la crise sanitaire Covid-19.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion de la société HD Gestion et fixé à titre provisionnel une indemnité d’occupation.

Sur les impayés

En vertu du 2e alinéa de l’article 835 du même code, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, la SCI Carnot Ville n’a pas constitué avocat et aucun décompte des sommes dues n’est produit. En outre, la société HD Gestion fait état de l’existence d’une expertise en cours (pièce 3) et de problèmes récurrents d’infiltration, de nuisances olfactives, et de fissures. Elle considère que l’indemnisation due par le bailleur se compensera avec les loyers impayés.

En tout état de cause, faute de pièces sur la créance du bailleur, la cour n’est pas en mesure d’apprécier l’existence d’une dette qui serait non sérieusement contestable, en tout ou partie.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle a condamné par provision la société HD Gestion à payer à la société Carnot Ville la somme de 18 131,54 euros s’agissant du local commercial et 619,37 euros s’agissant du box, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement sur la somme de 8 677,31 euros s’agissant du local commercial et de 204,52 euros s’agissant du box et à compter de la présente décision pour le solde.

Sur les autres demandes

L’ordonnance entreprise sera infirmée quant à la charge des dépens. La société Carnot Ville sera tenue d’une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Dit n’y avoir lieu à référé ;

Y ajoutant :

Condamne la société Carnot Ville à payer à la société HD Gestion la somme de 1 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Carnot Ville aux entiers dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT