RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

Première Chambre Civile

ARRÊT N° /2023 DU 09 MAI 2023

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/01391 – N° Portalis DBVR-V-B7G-E7ZH

Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire d’EPINAL,

R.G.n° 17/02138, en date du 30 décembre 2021,

APPELANT :

Monsieur [S] [H]

né le 03 octobre 1980 à [Localité 7] (54)

domicilié [Adresse 5]

Représenté par Me Hélène KIHL-FURQUAND substituée par Me Francis KIHL de la SELARL LORRAINE DEFENSE & CONSEIL, avocats au barreau d’EPINAL

INTIMÉS :

Maître [L] [F]

ancien notaire

domicilié [Adresse 1]

Représenté par Me Cyrille GAUTHIER de la SCP GAUTHIER, substitué par Me Johann SAINT DIZIER, avocats au barreau d’EPINAL

S.E.L.A.R.L. CHONE [F] BERNECOLI FRANCOIS CHONE, prise en la personne de son représentant légal, pour ce domicilié au siège social, sis [Adresse 1]

Représentée par Me Cyrille GAUTHIER de la SCP GAUTHIER, substitué par Me Johann SAINT DIZIER, avocats au barreau d’EPINAL

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 06 Mars 2023, en audience publique devant la Cour composée de :

Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Président de Chambre,

Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller,

Madame Mélina BUQUANT, Conseiller, chargée du rapport,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Céline PERRIN ;

A l’issue des débats, le Président a annoncé que l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 09 Mai 2023, en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 09 Mai 2023, par Madame PERRIN, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame CUNIN-WEBER, Président, et par Madame PERRIN, Greffier ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié en date du 31 janvier 2011 reçu par Maître [L] [F], aux droits duquel se trouve la société d’exercice libéral par action simplifiée (SELAS) Choné & Associés, Monsieur [S] [H] a acquis de la société par action simplifiée (SAS) Résidences et Patrimoine, en l’état futur d’achèvement, trois lots d’un ensemble immobilier cadastré n°[Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] section BC, lieu-dit [Adresse 9] à [Localité 6] à savoir :

– lot n°2 : une place de stationnement et les 8/10000èmes des parties communes générales,

– lot n°46 : un jardin privatif dans le batiment D et les 37/10000èmes des parties communes générales,

– lot n°48 : un appartement de trois pièces principales de 65,10 m², au rez-de-chaussée du batiment D, et les 468/10000èmes des parties communes générales.

Cette vente a été conclue moyennant le prix de 146200 euros, la livraison de l’immeuble étant prévue pour le second trimestre 2012 au plus tard.

Les travaux n’étant pas achevés, ni l’immeuble livré, Monsieur [H] a obtenu par ordonnance de référé du 2 juillet 2014 la condamnation de la SAS Résidence et Patrimoine à lui livrer les lots contractuellement prévus.

Par décision du tribunal de commerce de Paris du 26 juin 2014, la SAS Résidences et Patrimoine a été placée en liquidation judiciaire, procédure soldée par une clôture pour insuffisance d’actifs.

Par exploit d’huissier de justice en date du 29 juin 2017, Monsieur [H] a fait citer la société Choné & Associés, aux droits de laquelle intervient la SELARL Michel Choné – [L] [F] – Jérôme Bernecoli – Nicolas François – Sandrine Choné, et Monsieur [L] [F] devant le tribunal de grande instance d’Epinal au titre de sa responsabilité professionnelle sur le fondement délictuel pris en sa qualité de notaire rédacteur de l’acte authentique.

Par jugement contradictoire du 30 décembre 2021, le tribunal judiciaire d’Epinal a :

– rabattu à l’audience l’ordonnance de clôture du 23 juin 2021 et prononcé la clôture,

– débouté Monsieur [H] de ses demandes,

– condamné Monsieur [H] à payer à la SELARL Michel Choné – [L] [F] – Jérôme Bernecoli – Nicolas François – Sandrine Choné la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné Monsieur [H] aux dépens dont distraction au profit de Maître Cyrille Gauthier, avocat.

Pour statuer ainsi, le tribunal a relevé que Maître [F] avait bien reçu par acte authentique la déclaration de la SAS Résidences et Patrimoine suivant laquelle elle était en mesure de justifier de ce qu’elle disposait du financement nécessaire à la garantie d’achèvement, avec en annexe l’attestation de l’architecte relative à l’exécution des fondations de l’immeuble. Il a noté en outre qu’aux termes de l’acte authentique de vente, l’obligation de justifier de la réalisation de la condition suspensive pesait sur le vendeur et non sur le notaire.

Le tribunal a jugé que s’il était exact que la garantie intrinsèque délivrée en l’espèce avait été supprimée par le législateur, elle avait été mise en oeuvre légalement au moment de la souscription du contrat et rien n’obligeait alors le notaire à la déconseiller de principe.

S’agissant de l’absence de clause pénale prévue à l’acte, les premiers juges ont considéré que cette absence n’avait causé aucun grief à Monsieur [H] dans la mesure où même si elle avait été prévue, elle se serait heurtée à l’insolvabilité de la SAS Résidences et Patrimoine.

Enfin, concernant l’absence de compte centralisateur et de règlement d’appels de fonds dans la comptabilité du notaire, le tribunal a observé que ces obligations résultaient du décret du 27 septembre 2010, non-applicable à la vente litigieuse compte tenu de la date du permis de construire antérieure au 2 avril 2011, ainsi que des stipulations contractuelles dont Monsieur [H] s’était lui-même affranchi à ses risques et périls.

Le tribunal a ainsi déduit de l’ensemble de ces éléments qu’aucune faute ne pouvait être reprochée à Maître [F]. Monsieur [H] a en conséquence été débouté de l’ensemble de ses demandes.

Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 15 juin 2022, Monsieur [H] a relevé appel de ce jugement.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d’appel sous la forme électronique le 23 décembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [H] demande à la cour, au visa de l’article 1240 du code civil et de l’article 199 septvicies du code général des impôts dans sa version applicable à l’espèce, de :

– dire et juger son appel recevable et bien fondé,

– réformer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

Statuant à nouveau,

– juger que Maître [F] a manqué à son devoir de conseil à son égard dans le cadre de l’acte authentique en date du 31 janvier 2011 dont il n’a par ailleurs pas assuré l’efficacité en tant que rédacteur,

– consacrer dans son principe la responsabilité de Maître [F],

– juger en conséquence Maître [F] responsable des préjudices que son comportement fautif lui a causés,

En conséquence,

– condamner in solidum la SELAS Choné & Associés et Maître [F] à lui payer les sommes suivantes :

* 100000 euros au titre du préjudice matériel lié au coût d’achèvement des travaux,

* 10000 euros au titre du préjudice moral,

* 63000 euros au titre des pertes de loyers,

* 36550 euros au titre de la perte de l’avantage fiscal lié au dispositif Sellier (article 199 septvicies du code général des impôts),

– condamner in solidum la SELAS Choné & Associés et Maître [F] à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile,

– condamner in solidum la SELAS Choné & Associés et Maître [F] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d’appel sous la forme électronique le 23 janvier 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Maître [F] et la société de notaires demandent à la cour, au visa des articles 1134, 1135 et 1147 du code civil, devenus 1103, 1193, 1194, 1217, 1231-1 du code civil, et la loi du 25 Ventôse An XI et notamment son article 3, de :

– déclarer Monsieur [H] infondé en son appel,

– dire et juger que ni Maître [F] ni la SCP de notaires Michel Choné – [L] [F] – Jérôme Bernecoli – Nicolas François – Sandrine Choné n’ont commis de faute en lien de causalité avec un préjudice subi par Monsieur [H],

– confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Epinal du 30 décembre 2021,

– débouter Monsieur [H] de l’intégralité de ses demandes,

– condamner Monsieur [H] à verser la somme de 5000 euros à la SCP de notaires Michel Choné – [L] [F] – Jérôme Bernecoli – Nicolas François – Sandrine Choné et à Maître [F] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner Monsieur [H] aux entiers frais et dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 7 février 2023.

L’audience de plaidoirie a été fixée le 6 mars 2023 et le délibéré au 9 mai 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les dernières conclusions déposées par Monsieur [H] le 23 décembre 2022 et par Maître [F] et la société de notaires le 23 janvier 2023 et visées par le greffe auxquelles il convient de se référer expressément en application de l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu la clôture de l’instruction prononcée par ordonnance du 7 février 2023 ;

Il y a lieu de préciser que l’appel a été interjeté contre la SELARL Michel Choné – [L] [F] – Jérôme Bernecoli – Nicolas François – Sandrine Choné et que les intimés ont pris des conclusions dans un premier temps pour une SELAS puis pour une SCP. Aucune explication n’a été donnée à l’audience sur la forme sociale exacte de la société de notaire. Dès lors, il sera statué uniquement au vu de l’acte d’appel.

* Sur la responsabilité du notaire

Aux termes de l’article 1240 du code civil « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ; »

En l’espèce, l’appelant entend obtenir la mise en jeu de la responsabilité de Maître [F], notaire, qui a reçu l’acte authentique de vente en l’état d’achèvement le 31 janvier 2011, suite à un compromis sous seing privé réalisé sans son concours le 1er décembre 2010, ce qui suppose la démonstration d’une faute du notaire et d’un préjudice causé par cette faute.

Monsieur [S] [H] soulève plusieurs éléments qu’il estime caractériser des manquements du notaire :

– le notaire n’aurait pas vérifié la date d’achèvement des fondations en présence de deux attestations contradictoires,

– le notaire ne se serait ainsi pas assuré que les conditions d’application de la garantie intrinsèque étaient réunies,

– le notaire n’aurait pas porté à sa connaissance la levée de la condition suspensive prévue à l’acte authentique,

– le notaire n’aurait pas vérifié l’existence d’un compte centralisateur et devrait répondre de l’absence de transition par sa comptabilité des appels de fonds émis postérieurement à l’acte par le promoteur immobilier,

– le notaire n’aurait pas prévu à l’acte une clause pénale,

– le notaire aurait manqué à son obligation de conseil en n’attirant pas l’attention de l’acquéreur sur l’insuffisance de la garantie intrinsèque, ce qui lui aurait permis d’exiger une garantie extrinsèque, alors même que la fragilité des sociétés de Monsieur [V] [T], le promoteur, était connue et que l’une d’elles avait fait l’objet d’un redressement judiciaire converti en liquidation judiciaire le 12 janvier 2009, ce que le notaire ne pouvait ignorer,

S’agissant de l’efficacité de l’acte et de la levée de la condition suspensive, la vente en l’état futur d’achèvement était soumise à la mise en oeuvre d’une garantie d’achèvement laquelle pouvait être au terme de la réglementation s’appliquant à l’opération au regard de la date de délivrance du permis de construire, une garantie extrinsèque ou intrinsèque. Il s’agissait en l’espèce d’une garantie intrinsèque.

L’acte notarié a rappelé que la validité du contrat de vente était soumise à la garantie intrinsèque, dont il a rappelé les textes applicables qui ont été reproduits dans l’acte et dont Monsieur [S] [H] a déclaré avoir pris connaissance. La clause précise que les fondations étaient achevées depuis le 8 novembre 2010 mais que le vendeur n’était pas en capacité de justifier qu’il disposait du financement tel que prévu par la réglementation. La vente a en conséquence été conclue sous la condition suspensive que le vendeur soit en capacité de justifier de l’obtention du financement au plus tard le 8 mai 2012, la condition devant être levée par acte authentique.

Le 31 janvier 2011, dans les suites de la vente concernant Monsieur [H], mais également de ventes consenties à deux autres acquéreurs, le notaire a reçu un acte constatant la levée des conditions suspensives, du fait de l’attestation par un architecte de l’achèvement des fondations à la date du 14 janvier 2011 d’une part et d’autre part, du fait que la société était en mesure de justifier du financement de 75 % du prix de vente de l’immeuble en son entier de 603450 euros, soit 452587,50 euros. Or le prix des différentes ventes réalisées s’élevait à 458450 euros, de telle sorte que le notaire a constaté la levée de la condition suspensive.

Si Monsieur [S] [H] allègue que le notaire ne lui a jamais justifié de cet acte, force est de constater qu’il le produit aux débats et qu’il n’explique pas de quelle manière il serait entré en possession de celui-ci si le notaire ne le lui a pas adressé en même temps que l’expédition de l’acte de vente.

S’agissant de la différence sur la date à laquelle les fondations auraient été achevées, Monsieur [S] [H] s’empare de la différence entre la date d’achèvement du 8 novembre 2010 qui figure à l’acte de vente – selon une attestation de l’architecte à cette date – et celle du 14 janvier 2011 qui ressort de l’acte de levée de la condition suspensive pour estimer que le notaire a commis une faute en ne s’assurant pas de la date exacte. Or l’attestation de l’architecte en date du 14 janvier 2011 annexée à l’acte de levée de la condition suspensive – et versée aux débats – précise uniquement que les fondations étaient achevées le 14 janvier 2011, ce qui n’est pas incompatible avec le fait qu’elles l’étaient déjà le 8 novembre 2010. En tout état de cause, la seule obligation du notaire à cet égard était de vérifier que le promoteur justifiait qu’à la date de la levée de la condition suspensive, le 31 janvier 2011 en l’espèce, les fondations étaient achevées. Aucune faute n’est ainsi caractérisée à la charge du notaire.

S’agissant de l’existence d’un compte centralisateur, le notaire soutient à juste titre que la réglementation issue du décret n°2010-1128 du 27 septembre 2010 obligeant le promoteur à affecter sur un compte dédié l’ensemble des opérations financières liées à une opération de promotion immobilière à l’exclusion de toute autre n’était pas en l’espèce applicable, le permis de construire ayant été délivré le 19 novembre 2009.

Le fait que le promoteur a adressé directement à l’acquéreur les appels de fonds suite à l’achèvement de travaux réalisés postérieurement à l’acte notarié et que Monsieur [S] [H] a adressé à son co-contractant les fonds réclamés, alors qu’ils auraient dû transiter par la comptabilité de l’étude notariale selon les termes de l’acte, n’est pas imputable au notaire et n’est pas constitutif d’une faute de sa part. Le notaire ne saurait en effet être tenu pour responsable des agissements des deux parties à l’acte de vente qui se sont affranchies par la suite des stipulations concernant les modalités de règlement du prix.

Le notaire n’est intervenu que pour la régularisation par acte authentique d’une vente ayant déjà fait l’objet d’un compromis sous seing privé signé hors sa présence le 1er décembre 2010.

Il n’entrait pas dans sa mission de s’immiscer dans l’économie du contrat et de conseiller aux parties l’insertion d’une clause pénale qui n’aurait constitué qu’une évaluation forfaitaire du dommage et dont l’absence n’empêchait pas l’acquéreur, en cas d’inexécution, de prétendre à l’indemnisation de son dommage – le tribunal ayant en outre relevé à juste titre que l’impécuniosité de la liquidation du promoteur aurait fait échec à la mise en oeuvre d’une telle clause.

S’agissant des risques de l’opération résultant de la situation précaire du promoteur dont le notaire aurait dû avoir connaissance au moment où il a reçu l’acte, Monsieur [S] [H] ne justifie nullement de la situation qu’il décrit. Il ne verse aucune pièce étayant que la situation des sociétés du groupe du promoteur était fragile en 2010-2011, encore moins que le notaire en avait ou aurait dû en avoir connaissance. Il sera observé que la société venderesse – dont le siège social se trouvait à [Localité 8] – a été placée en procédure collective au mois de juillet 2014, soit près de 3 ans et demi après l’acte authentique et alors que le bien aurait dû être livré au plus tard le 30 juin 2012. Dès lors qu’il n’est pas démontré l’existence d’éléments actuels au moment de la réception de l’acte authentique de nature à faire craindre que la garantie fournie pas le vendeur ne pourrait pas utilement être mise en oeuvre, le notaire n’avait pas à déconseiller le recours à la garantie intrinsèque, ni à souligner les inconvénients de cette garantie légale. Aucune faute ne peut non plus lui être reprochée du fait d’avoir inséré dans son acte une condition suspensive dont il a reçu, le jour même de la vente, l’acte la levant après avoir constaté que les conditions de la garantie intrinsèque étaient réunies.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a débouté Monsieur [S] [H] de ses demandes.

** Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [S] [H] succombant en ses demandes, il convient de confirmer le jugement qui l’a condamné aux dépens de première instance ainsi qu’à payer à la société de notaires la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient pour ces mêmes raisons de le condamner aux dépens de la procédure d’appel et à payer aux intimés une somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés à hauteur d’appel et de le débouter de sa propre demande.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Epinal le 30 décembre 2021 en toutes ses dispositions contestées,

Y ajoutant,

Condamne Monsieur [S] [H] aux dépens d’appel,

Condamne Monsieur [S] [H] à payer à Monsieur [L] [F] et à la SELARL Michel Choné – [L] [F] – Jérôme Bernecoli – Nicolas François – Sandrine Choné la somme de 2000 euros (DEUX MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame PERRIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Signé : C. PERRIN.- Signé : N. CUNIN-WEBER.-

Minute en huit pages.