COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 09 MAI 2023

N° 2023/ 160

Rôle N° RG 19/15567 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BE7RQ

SARL PF CONSEILS

C/

SAS B.R.I.

SARL APM

SAS ROQUES INVEST

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Joseph MAGNAN Me Mathias PETRICOUL

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 19 Septembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/04921.

APPELANTE

SARL PF CONSEILS prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant Me Caroline LACOMBLEZ, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

INTIMEES

SAS B.R.I., demeurant [Adresse 3]

SARL APM prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 4]

SAS ROQUES INVEST, demeurant [Adresse 1]

Toutes trois représentées par Me Mathias PETRICOUL, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Jacques BISTAGNE, avocat au barreau de MARSEILLE,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 20 Mars 2023 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Danielle DEMONT, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Mai 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Mai 2023,

Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Monsieur Nicolas FAVARD, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La Sas Bri, la Sarl Apm et la Sas Roques Invest sont propriétaires indivises, à raison d’un tiers chacune, d’un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 6].

Par acte sous seing privé des 14 et 20 septembre 2016, celles-ci ont signé avec la Sarl PF Conseils un compromis de vente portant sur cet immeuble, pour un montant de 550.000 euros, la réitération devant intervenir au plus tard le 10 janvier 2017.

Un dépôt de garantie de 27.500 euros était également prévu.

Le notaire du vendeur a mis en demeure l’acquéreur, par l’intermédiaire de son notaire, de se présenter en son étude le 17 janvier 2017 afin de signer l’acte de vente. Celui-ci ne s’est pas présenté, et Me [I], huissier de justice, a alors dressé un procès-verbal de carence.

Le 8 février 2017, le conseil de la Sarl PF Conseils a adressé au notaire du vendeur un courrier par lequel il sollicitait la restitution du dépôt de garantie.

Par acte des 21 et 31 mai 2017, la Sarl PF Conseils a fait assigner la Sas Bri, la Sarl Apm et la Sas Roques Invest devant le tribunal de grande instance de Draguignan afin de voir obtenir la résolution judiciaire du compromis de vente et la restitution de l’indemnité d’immobilisation.

Le notaire du vendeur a restitué à la Sarl PF Conseils le montant du dépôt de garantie.

Par jugement rendu en date du 19 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Draguignan a :

– écarté des débats la pièce numéro 2 de la Sarl PF Conseils,

– rejeté la demande de la Sarl PF Conseils tendant à écarter des débats les pièces numéro 2 et 3 de la Sas Bri, la Sarl Apm et la Sas Roques Invest,

– débouté la Sarl PF Conseils de l’ensemble de ses demandes,

– condamné la Sarl PF Conseils à payer à la Sas Bri, la Sarl Apm et la Sas Roques Invest la somme de 27.500 euros au titre du dépôt de garantie,

– condamné la Sarl PF Conseils à payer à la Sas Bri, la Sarl Apm et la Sas Roques Invest la somme de 5.000 euros au titre de la clause pénale,

– condamné la Sarl PF Conseils aux dépens,

– condamné la Sarl PF Conseils à payer à la Sas Bri, la Sarl Apm et la Sas Roques Invest , prises ensemble, la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– rejeté la demande visant à assortir le jugement de l’exécution provisoire,

– débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires.

Par déclaration en date du 8 octobre 2019, la Sarl PF Conseils a interjeté appel de cette décision.

Dans ses conclusions n°2 déposées et notifiées par voie électronique en date du 17 août 2020, la Sarl PF Conseils demande à la cour de :

– infirmer le jugement entrepris,

– constater la nullité du compromis de vente conclu entre les parties,

– rejeter les demandes des intimés et notamment celle formées au titre de leur appel incident tendant au versement de la clause pénale,

– ne pas écarter des débats les pièces produites par elle, à titre subsidiaire si la Cour faisait droit à cette demande, les pièces adverses produites visant les correspondances entre notaires seraient écartées et notamment la pièce adverse numéro 3 incluant ce type de correspondance,

– ordonner la conservation par la Sarl PF Conseils de l’intégralité de l’indemnité de l’immobilisation,

– condamner les intimés solidairement à lui verser la somme de 15.000 euros en raison de son préjudice,

– condamner les défendeurs solidairement à lui verser la somme de 500 euros en remboursement des frais de rédaction du compromis de vente versés par elle,

– faire injonction aux intimés de produire l’acte de vente postérieur concernant le bien litigieux,

– condamner les intimés à lui verser solidairement la somme de 6.000 euros d’article 700 du code de procédure civile,

– condamner solidairement les intimés aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Magnan, Avocat au Barreau d’Aix en Provence, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’appelante expose en premier lieu que sa pièce n°2 qui a été écartée des débats par le tribunal est nécessaire dans le cadre de la présente instance en raison des pièces produites par son adversaire, cette pièce répondant aux difficultés relatives à la validité du compromis.

Elle estime que si cette pièce devait être écartée des débats, il conviendrait de retirer également des débats la pièce 3 des intimés, incluant une correspondance entre notaires.

Sur la validité du compromis de vente, elle estime qu’il est entâché de plusieurs difficultés sérieuses, justifiant la résolution du contrat, d’une part, en ce qu’elle a été convoquée pour la signature de l’acte, alors que le délai pour le finaliser n’était pas expiré, et que la convocation ne comportait ni le projet d’acte, ni aucune des annexes et autres documents habituels et relève que la convocation n’a pas été envoyée au siège social de la société ; d’autre part, en ce que les diagnostics techniques obligatoires n’ont pas été joints au projet, et que l’observation des dates d’établissement de ces diagnostics révèle que certains d’entre eux ont été effectués postérieurement à la date de réitération initialement convenue.

La Sarl PF Conseils ajoute que le compromis contenait des incohérences quant à la solidité de l’immeuble, le rendant imprécis sur la chose objet du contrat et relève enfin qu’il n’est pas indiqué dans l’acte contesté que les vendeurs ont la qualité de marchands de biens.

Elle déduit que la signature n’a pu avoir lieu en raison des manquements des venderesses qui n’ont pas justifié de l’origine de la propriété vendue, ni produit le certificat d’assainissement comme elles s’y engageaient.

En réponse à la demande formée au titre de la clause pénale, elle en demande le rejet en raison de son caractère excessif et conteste tout préjudice de la part des intimées qui ont revendu le bien très rapidement.

Dans leurs conclusions déposées et notifiées par voie électronique en date du 22 mai 2020, la Sas Bri, la Sarl Apm et la Sas Roques Invest demandent à la cour de :

– confirmer le jugement de premiere instance en ce qu’il a :

– écarté des débats la pièce adverse n°2 ;

– débouté la Sarl PF Conseils de l’ensemble de ses demandes ;

– condamné la Sarl PF Conseils à leur payer une somme de 27.500 euros au titre du dépôt de garantie ;

– condamné la Sarl PF Conseils à leur payer une somme au titre de la clause pénale ;

– condamné la Sarl PF Conseils à leur payer une somme de 3.000 euros à chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– accueillir leur appel incident ;

– réformer le jugement de première instance sur le montant de la clause pénale, pour porter celui-ci a une somme de 55.000 et condamner la Sarl PF Conseils à leur payer cette somme ;

– condamner la Sarl PF Conseils à leur payer une somme de 3.000 euros à chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile, s’ajoutant à la condamnation de première instance à ce titre.

Les sociétés intimées font valoir en premier lieu, se fondant sur le règlement national du conseil supérieur du notariat, que les courriers échangés entre notaires sont couverts par le secret professionnel, et ne peuvent donc être produits en justice, justifiant que soit écartée la pièce n°2 de l’appelante.

Elles s’opposent en revanche à la demande formée par leur adversaire tendant à écarter leurs pièces n°2 et 3 en ce qu’il s’agit d’un extrait du site www.societe.com pour l’une et d’un procès-verbal de constat d’huissier pour l’autre.

Sur la demande de résolution du compromis, elles indiquent que juridiquement, celui-ci vaut vente, de sorte que si l’une des parties y renonce, l’autre peut l’y contraindre par voie de justice, à la différence d’une promesse unilatérale de vente, elles indiquent que la société PF Conseil ne peut obtenir la résolution de ce contrat qu’à la condition de démontrer des manquements graves des vendeurs, conformément aux dispositions de l’article 1224 du code civil.

S’agissant de la convocation à la signature, les sociétés intimées indiquent que celle-ci n’a aucune valeur juridique et ne peut emporter aucune conséquence sur le compromis, que la convocation a été fixée postérieurement à la fin du compromis en raison du silence de la société PF Conseil, et que le notaire de celle-ci disposait bien de l’ensemble des pièces afférentes à la vente.

S’agissant des diagnostics techniques, elles rappellent que les parties ont signé un compromis et non une promesse de vente, de sorte qu’en application des articles L271-4 et suivants du code de la construction et de l’habitation, cette communication n’est pas nécessaire avant l’acte authentique de vente, et ajoutent que le compromis de vente contenait néanmoins en annexe un nombre important de documents ainsi que la mention selon laquelle ‘l’acquéreur déclare avoir parfaite connaissance du dossier de diagnostic technique ainsi que de toutes les informations contenues dans les documents’ et rappellent que la société PF Conseils était assistée de son notaire pour cette signature. Elles indiquent par ailleurs avoir fait actualiser pour la date de la signature l’ensemble des documents techniques, raison pour laquelle un ordre de mission est daté du 10 janvier 2017.

Enfin, elles font valoir que seul l’absence de l’état des risques naturels et technologiques peut entraîner la résolution du contrat, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

En réponse à l’incohérence du contrat soulevée par l’appelante, elles exposent que les affirmations contenues à l’acte ne sont pas contradictoires, étant indiqué que l’immeuble avait besoin de travaux de gros oeuvre mais qu’il n’était pas gravement atteint au point de s’effondrer.

Elles ajoutent que la société PF Conseils est spécialisée en immobilier, était assistée de son notaire, et a déclaré dans le compromis parfaitement connaître les biens, avoir tous les éléments d’informations nécessaires, et avoir une parfaite connaissance de la situation.

Elles relèvent que l’activité des sociétés venderesses était parfaitement connue de l’acquéreur, lui-même marchand de biens, mais précisent que le bien vendu a été reçu dans le cadre d’une succession familiale, et relèvent que l’acquéreur n’est pas concerné par le statut fiscal des vendeurs. Elles ajoutent que tous les documents nécessaires ont été produits, y compris les justificatifs de propriété.

Les intimées sollicitent donc la confirmation du jugement sur le dépôt de garantie, mais sa réformation quant à la clause pénale, indiquant que par son comportement, la société PF conseils a retardé la vente inutilement.

MOTIFS

Sur la demande tendant à écarter des pièces

L’article 3.4 du règlement national du conseil supérieur des notaires, relatif au secret professionnel, prévoit que ‘le secret professionnel du notaire est général et absolu.

Confident nécessaire de ses clients, le notaire est tenu au secret professionnel dans les conditions prévues par le code pénal ou toutes autres dispositions législatives ou règlementaires.

Ce secret couvre tout ce qui a été porté à la connaissance du notaire dans l’exercice de ses fonctions.

Le notaire doit veiller à ce que tous ses collaborateurs soient instruits de cette obligation qui est aussi la leur et qu’ils la respectent.’

Il se déduit de ce texte que les lettres échangées entre notaires et/ou leurs collaborateurs ne peuvent être produites dès lors que celles-ci sont en lien direct avec l’activité notariale.

Tel est le cas en l’espèce, de sorte qu’il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a écarté la pièce n°2 produite par la Sarl PF Conseils, celle-ci contenant des courriers adressés par les collaboratrices de Me [C], notaire de l’acquéreur, à Me [X], notaire des venderesses.

S’agissant de la demande formée par la Sarl PF Conseils, tendant au rejet de la pièce n° 3 produite par les sociétés intimées, la cour observe que celle-ci est constituée d’un procès-verbal de constat d’huissier auquel est annexé l’accusé de réception d’un envoi de courrier entre notaires.

Une telle pièce ne peut entrer dans le champ d’application de la disposition sus-citée, de sorte qu’il convient de rejeter cette demande et par conséquent de confirmer le jugement de ce chef.

Sur la nullité du compromis de vente

La nullité de cet acte étant fondée sur divers moyens, il convient d’analyser chacun d’entre eux.

S’agissant de l’irrégularité soulevée de la convocation à la signature de l’acte authentique, outre que l’irrégularité d’une convocation ne peut avoir pour conséquence d’affecter la validité d’un acte indépendant et antérieur, il ressort du compromis litigieux que les parties avaient convenu de régulariser la vente au plus tard le 10 janvier 2017, de sorte qu’il ne peut être reproché aux venderesses d’avoir adressé le 5 janvier un courrier fixant un rendez-vous en vue de la signature de l’acte authentique le 17 janvier de cette même année.

Il est par ailleurs justement avancé par la Sas Bri, la Sarl Apm et la Sas Roques Invest que les parties avaient élu domicile chez leurs notaires respectifs de sorte que la Sarl PF Conseils ne peut valablement ensuite reprocher à ses adversaires de ne pas lui avoir adressé le courrier sus mentionné à son siège social.

Pour ce même motif, elle ne peut davantage leur reprocher de ne pas lui avoir adressé les documents nécessaires à la vente, ceux-ci étant en possession des deux notaires.

Sur l’invalidité des diagnostics techniques, l’appelante se fonde sur les dispositions des articles L271-4 du code de la construction et de l’habitation, lesquelles imposent d’annexer à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente, un dossier diagnostic technique comprenant une liste de documents.

Le II de ce même article ajoute qu’en l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, d’un des documents mentionnés aux 1°, 2°, 3°, 4°, 7° et 8° du I en cours de validité, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

En l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, du document mentionné au 5° du I, l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

Il s’évince de cet article, d’une part, que l’obligation de dossier diagnostic technique ne vaut que pour les promesses de vente et non pour les compromis de vente, et d’autre part, comme l’a justement relevé le tribunal en première instance, que la sanction du non respect de cette disposition n’a d’effet qu’en cas de signature d’acte authentique, laquelle n’a pas eu lieu au cas d’espèce.

En tout état de cause, apparaît en page 6 du compromis de vente, la liste des pièces composant le dossier de diagnostic technique, outre la mention selon laquelle ‘l’acquéreur déclare avoir parfaite connaissance du dossier de diagnostic technique ainsi que de toutes les informations contenues dans les documents y afférents’.

Il n’y a donc pas lieu de constater la nullité du compromis de vente de ce chef.

Quant aux incohérences affectant l’acte, d’après la Sarl PF Conseils, relatives à l’état du bien, en ce qu’il mentionne en page 2 ‘ Le vendeur déclare que l’immeuble est en mauvais état d’entretien et qu’il souffre de désordres affectant le gros oeuvre ‘ et en page 11 ‘ l’immeuble n ‘est affecté par aucun désordre structurel susceptible de conduire à sa destruction, à son effondrement total ou partiel, ou à l’impossibilité de l’utiliser conformément à sa destination’, c’est à juste titre que le tribunal a considéré qu’il n’y avait pas de contradiction affectant la validité de l’acte, distinguant la notion de gros oeuvre de celle de désordre structurel de nature à entraîner l’effondrement du bien, et en tout état de cause, le fait même que l’immeuble ait nécessité d’importants travaux n’est pas de nature à affecter la validité du compromis de vente, étant par ailleurs mentionné en page 2 de l’acte que ‘l’acquéreur déclare parfaitement connaître lesdits biens pour les avoir visités en vue du présent acte et s’être entouré de tous les éléments d’informations nécessaires à cet égard’, et en page 3 que ‘l’acquéreur déclare avoir parfaite connaissance de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle sans recours contre le vendeur ; le prix de vente ayant été fixé en considération de ces éléments’.

Il convient donc de rejeter ce moyen.

Quant à la qualité des vendeurs à qui il est fait grief de ne pas avoir mentionné dans l’acte qu’ils étaient marchands de biens, il a justement été relevé qu’il n’est pas démontré que cette opération s’inscrivait dans le cadre de leur activité, outre que cette précision n’affecte pas le régime fiscal de la transaction mais seulement des vendeurs, de sorte que la Sarl PF Conseils ne peut se prévaloir d’aucun grief.

Il convient donc de rejeter la demande tendant à constater la nullité du compromis de vente.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Le compromis de vente prévoit que « Si toutes les conditions suspensives ci-dessus sont réalisées et si l’acte authentique ne peut être dressé par la faute ou le fait de la négligence de l’acquéreur dans le délai fixé malgré une sommation à lui faite par lettre recommandée avec accusé de réception ou exploit d’huissier, cette somme sera acquise définitivement au vendeur à titre de dommages et intérêts sans préjudice pour celui-ci de poursuivre l’acquéreur en vue de l’obliger à la réalisation de la vente et éventuellement l’obtention de tous dommages et intérêts supplémentaires, le vendeur reprenant la libre disposition de son bien ».

Les parties s’étaient accordées sur quatre conditions suspensives, tenant à l’absence de servitude, l’absence d’exercice d’un droit de préemption, l’absence d’hypothèque sur le bien et la survie de l’acquéreur au jour de la signature de l’acte authentique.

Ces conditions ont été réalisées, et les parties n’ont pas fait le choix d’inclure la justification de l’origine de propriété et la production du certificat d’assainissement dans ces conditions suspensives, de sorte que la Sarl PF Conseils ne peut aujourd’hui solliciter le bénéfice du régime applicable à ces conditions pour ces deux actes dont l’absence de production n’est pas sanctionnée.

Il convient donc de confirmer le jugement, en ce qu’il a condamné la Sarl PF Conseils à payer à la Sas Bri, la Sarl Apm et la Sas Roques Invest la somme de 27.500 euros et a réciproquement débouté la Sarl PF Conseils de sa demande tendant à la conservation de l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation.

Sur la clause pénale

L’article 1152 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, prévoit que lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

L’acte prévoit, en page 10, au paragraphe intitulé «clause pénale », que « si l’une des parties ne veut ou ne peut réitérer les présentes par acte authentique, bien que les conditions suspensives soient réalisées, elle sera redevable envers l’autre d’une indemnité d’ores et déjà fixée à 10% du prix ci-dessus à titre de clause pénale conformément aux dispositions des articles 1152, 1226 et suivants du code civil ».

Comme jugé plus avant, il est établi que la Sarl PF Conseils n’a pas souhaité réitérer la vente par acte authentique en dépit de la réalisation des conditions suspensives, de sorte que la clause pénale a vocation à s’appliquer.

Il convient de retenir, tenant compte du versement du dépôt de garantie aux intimées, que le montant conventionnellement fixé apparaît excessif, étant observé que le bien a été vendu quelques mois plus tard.

Il convient donc d’en modérer le montant, et de la fixer à la somme de 15 000 euros, infirmant en cela le jugement déféré.

Sur les frais du procès

Succombant, la Sarl PF Conseils sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Elle sera par ailleurs condamnée à régler la somme de 3 000 euros à la Sas Bri, la Sarl Apm et la Sas Roques Invest ensemble, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,

Infirme le jugement en ce qu’il a condamné la Sarl PF Conseils à régler à la Sas Bri, la Sarl Apm et la Sas Roques Invest la somme de 5 000 euros au titre de la clause pénale et confirme le jugement pour le surplus des dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau,

Condamne la Sarl PF Conseils à régler à la Sas Bri, la Sarl Apm et la Sas Roques Invest, la somme de 15 000 euros, au titre de la clause pénale ;

Y ajoutant,

Condamne la Sarl PF Conseils aux entiers dépens de l’instance ;

Condamne la Sarl PF Conseils à régler à la Sas Bri, la Sarl Apm et la Sas Roques Invest ensemble la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT