ARRÊT N°
CS/LZ
COUR D’APPEL DE BESANÇON
– 172 501 116 00013 –
ARRÊT DU 28 MARS 2023
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE
Contradictoire
Audience publique du 24 janvier 2023
N° de rôle : N° RG 21/01097 – N° Portalis DBVG-V-B7F-EMM2
S/appel d’une décision du TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE LONS-LE-SAUNIER en date du 26 mai 2021 [RG N° 19/00074]
Code affaire : 50G Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente
S.C.I. LES LAURIERS C/ [N], [C] [P] [X]
PARTIES EN CAUSE :
S.C.I. LES LAURIERS
sise [Adresse 4]
Représentée par Me Franck BOUVERESSE, avocat au barreau de BESANCON
APPELANTE
ET :
Madame [N], [C] [P] [X]
né le 13 Septembre 1964 à [Localité 5]
demeurant [Adresse 2]
Représentée par Me Christian PRIOU de la SELARL PRIOU – MARGOTTON, avocat au barreau de LYON
Représentée par Me Caroline LEROUX, avocat au barreau de BESANCON
INTIMÉE
COMPOSITION DE LA COUR :
Lors des débats :
PRÉSIDENT : Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre.
ASSESSEURS : Messieurs Jean-François LEVEQUE et Cédric SAUNIER, Conseillers.
GREFFIER : Madame Leila Zait, Greffier.
Lors du délibéré :
PRÉSIDENT : Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre
ASSESSEURS : Messieurs Jean-François LEVEQUE et Cédric SAUNIER, conseillers.
L’affaire, plaidée à l’audience du 24 janvier 2023 a été mise en délibéré au 28 mars 2023. Les parties ont été avisées qu’à cette date l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.
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Faits, procédure et prétentions des parties
Mme [N] [X], en qualité de promettant, et la SCI Les Lauriers accompagnée de son notaire M. [G] [W] en qualité de bénéficiaire, ont signé le 22 février 2017 devant M. [W] [V], notaire, une promesse de vente relatives aux lots n° 27, 28 et 33 correspondant à un appartement et deux caves de l’immeuble cadastré section AC n° [Cadastre 3] situé [Adresse 1].
La promesse de vente, consentie jusqu’au 22 avril 2017 à 16 heures, comporte une condition suspensive au profit du bénéficiaire relative à l’obtention d’un crédit bancaire d’un montant de 360 000 euros sur quinze ans au taux d’intérêt annuel hors assurance de 1,60 %, la clause prévoyant à défaut de production de trois refus de prêt le versement au promettant d’une somme correspondant à 10 % du prix de vente.
Suite à une mise en demeure de produire les justificatifs de rejet des prêts lui ayant été délivrée le 21 avril 2017 par Maître [V], Maître [W] lui a adressé les 21 avril et 5 mai 2021 des courriers de refus établis le 11 avril 2017 par la SCCCV Caisse de Crédit Mutuel d’Ajaccio, le 25 avril 2017 par la SCCCV Caisse de Crédit Mutuel Champagnole Morez les Rousses et le 03 mai suivant par la SCACV Banque Populaire de Bourgogne Franche-Comté.
Considérant que la société Les Lauriers n’avait pas justifié du dépôt des demandes de crédit dans les conditions prévues par la promesse de vente, Mme [X] a établi le 28 juin 2017 une mise en demeure de lui payer l’indemnité prévue au contrat puis l’a assignée devant le tribunal de grande instance de Lons-le-Saunier par acte signifié à sa gérante le 10 janvier 2019 aux fins de la voir condamner à lui payer la somme de 33 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation outre frais irrépétibles et dépens, au motif que la société Les Lauriers a empêché la réalisation de la condition suspensive en ne produisant pas les trois attestations de refus de prêt de sorte que ladite condition est réputée accomplie.
Devant le juge de première instance, la société Les Lauriers sollicitait au fond le rejet de cette demande et à titre subsidiaire, la réduction de la clause pénale à un euro en faisant valoir les caractères ambigu et non intelligible de celle-ci, impliquant qu’elle soit considérée comme non écrite ou interprétée dans un sens lui étant favorable, que la venderesse ne rapporte pas la preuve de la délivrance d’une mise en demeure délivrée à son siège et enfin qu’elle-même n’a été mise en possession de l’acte authentique du 22 février 2017 qu’à compter du 25 avril suivant.
Par jugement rendu le 26 mai 2021, le tribunal a :
– ‘dit’ que la condition suspensive liée à l’obtention du prêt stipulé dans la promesse de vente
conclue le 22 février 2017 entre la société Les Lauriers et Mme [X] est réputée accomplie;
– ‘dit’ que la clause comminatoire figurant dans la condition suspensive de ladite promesse de vente constitue une clause pénale ;
– ‘dit’ que le montant de la clause pénale qui présente un caractère excessif sera ramené à plus juste proportion à 7 % du prix de vente ;
– condamné la société Les Lauriers à payer à Mme [X] la somme de 23 100 euros au titre de la clause pénale ;
– l’a condamnée à payer à Mme [X] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code
de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance ;
– a dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.
Pour parvenir à cette décision, le juge de première instance a considéré, au visa des articles 1304-3, 1188 et 1189 alinéa 1er du code civil :
– que si la clause litigieuse ne précise pas le nombre d’établissements bancaires à solliciter pour l’obtention d’un prêt, la production de trois refus de prêt est imposée à l’acquéreur ;
– que la condition suspensive prévoit, à compter de la signature de l’acte notarié, un premier délai de quinze jours jusqu’au 9 mars 2017 pour que l’acheteur formalise sa demande de financement, ainsi qu’un second délai de quarante-cinq jours jusqu’au 9 avril 2017 pour produire l’acceptation ou le refus de financement, le délai entre ces deux dates permettant les études du financement;
– qu’il résulte de l’analyse des trois refus de prêt que seule l’une des demandes est conforme aux caractéristiques de l’emprunt mentionnées dans la promesse de vente, tandis que deux d’entre-elles ont été formalisées dans le délai de quinze jours susvisé et qu’aucun des refus n’a été communiqué à la venderesse dans le délai contractuel de quarante-cinq jours ;
– que si la société Les Lauriers invoque le fait qu’elle n’a été destinataire que le 25 avril 2017 d’un exemplaire de la promesse de vente l’ayant empêchée de respecter ses obligations contractuelles:
. les courriels des mois de janvier et avril 2019 qu’elle produit, soit plus de deux ans après la période d’exécution de la condition suspensive, sont trop tardifs pour démontrer qu’au début de l’année 2017 elle ne détenait pas la promesse conclue en février 2017 ;
. elle était elle-même assistée de son notaire lors de la signature, qui ne pouvait que l’alerter sur ses obligations ;
. qu’il résulte du courriel adressé le 12 avril 2017 par la société Les Lauriers à son notaire qu’elle avait une parfaite connaissance de la condition suspensive ;
– que Mme [X] justifie, conformément à de l’acte notarié, d’une part d’une mise en demeure adressée par Maître [V] à Maître [W] par lettre recommandée datée du 20 avril 2017 avec accusé de réception daté du 21 avril 2017 suivie d’une réponse le jour même de sorte qu’il ne peut être soutenu que le défaut de mise en demeure de la société elle-même lui causerait un tort, d’autre part d’une mise en demeure le 28 juin 2017 de la société Les Lauriers ;
– au visa de l’article 1231-5 du code civil, que l’indemnité de 10 % prévue par la condition suspensive constitue une clause pénale devant être modérée en raison du défaut de production par Mme [X] de l’ensemble des éléments démontrant l’intégralité de son préjudice.
Par déclaration du 21 juin 2021, la société Les Lauriers a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions et, selon ses dernières conclusions transmises le 26 janvier 2022, elle conclut à sa ‘réformation’ en ce qu’il a ‘dit’ que la condition suspensive liée à l’obtention du prêt stipulé dans la promesse de vente est réputée accomplie, ‘dit’ que le montant de la clause pénale qui présente un caractère excessif sera ramené à plus juste proportion à 7 % du prix de vente et l’a condamnée à régler à Mme [X] la somme de 23 100 euros au titre de la clause pénale, de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Elle demande à la cour statuant à nouveau :
– à titre principal, de ‘dire et juger’ que la condition suspensive stipulée au sein de la promesse unilatérale de vente est nulle, de débouter en conséquence Mme [X] de ses demandes et de la condamner à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;
– à titre subsidiaire, de ‘dire et juger’ que l’article 1304-3 du code civil ne s’applique pas au cas d’espèce ;
– de manière surabondante, de ‘dire et juger’ qu’elle n’a pas empêché l’accomplissement de la condition suspensive de sorte que celle-ci ne peut être réputée accomplie et en conséquence de débouter Mme [X] de ses demandes et de la condamner à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;
– à titre infiniment subsidiaire, de confirmer le jugement critiqué en ce qu’il a qualifié la clause comminatoire intégrée à la condition suspensive de clause pénale, de réduire son montant à un euro symbolique et de débouter Mme [X] de ses demandes en la condamnant à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Elle fait valoir :
– au visa des articles 1162 et 1304-1 du code civil, que la promesse unilatérale de vente soumet la réalisation de la condition suspensive aux dispositions de l’article L. 313-41 du code de la consommation alors que celui-ci est inapplicable au prêt souscrit au bénéfice d’une société civile immobilière dans le cadre d’une activité professionnelle par application de l’article L. 313-2 du même code, de sorte que la condition suspensive est illicite et nulle ;
– que l’article 1304-3 du code civil, aux termes duquel la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement, est sans application dès lors que la levée d’option par le bénéficiaire n’a jamais eu lieu ;
– qu’à supposer cette disposition applicable, Mme [X] ne démontre pas qu’elle a commis une faute ayant empêché l’accomplissement de la condition suspensive, en ce qu’elle a déposé trois demandes d’emprunt dans les quinze jours de l’acte, qu’en tout état de cause le non respect de cette obligation n’entraîne pas le paiement d’une indemnité qui n’est conditionné qu’aux refus de prêt, que la capacité d’emprunt est examinée avant le taux de sorte que le défaut de mention du taux dans les attestations de refus de prêt est sans incidence, qu’elle n’a été destinataire de la promesse de vente que le 25 avril 2017, que cet acte ne mentionne pas le délai dans lequel les refus de prêts doivent être communiqués et mentionne une indemnité d’immobilisation alors qu’aucune somme n’a été versée à ce titre et enfin que la clause doit être interprétée dans l’intérêt du bénéficiaire au profit duquel elle est rédigée ;
– que le préjudice invoqué par Mme [X] ne résulte pas des refus de prêt, mais de son imprudence dans ses démarches alors que le contrat de vente n’était pas signé, de sorte que le montant de la clause pénale doit être minoré à un euro symbolique.
Mme [X] a conclu en premier et dernier lieu par ses écritures transmises le 17 novembre 2021 en sollicitant l’infirmation du jugement dont appel en ce qu’il a condamné la société Les Lauriers à lui payer la somme de 23 100 euros en retenant la qualification de clause pénale ainsi que son caractère excessif et la réduisant à 7 % du prix de vente, ainsi que sa confirmation pour le surplus. Elle demande à la cour de :
– ‘juger’ que la condition suspensive d’obtention de prêt est réputée accomplie ;
– rejeter l’intégralité des prétentions, fins et moyens de la société Les Lauriers ;
– la condamner à lui payer la somme de 33 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat ;
– la condamner à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de première instance et d’appel avec distraction.
Elle fait valoir :
– que la société Les Lauriers n’a pas respecté les dispositions contractuelles en ce qu’elle n’a pas déposé de demande de crédit dans le délai de quinze jours à compter de la signature de la promesse de vente, ne produit pas les demandes de prêt conformes aux dispositions contractuelles et n’a pas communiqué dans le délai de quarante-cinq jours les refus de prêts ;
– qu’en application des articles 1103 et 1304-1 du code civil, la condition suspensive d’obtention de prêt est en conséquence réputée accomplie et qu’elle doit lui payer la somme de 33 000 euros;
– qu’elle a subi un préjudice lié à l’arrêt des travaux d’aménagement du local à la demande de Mme [L], gérante de la société Les Lauriers, à la rupture conventionnelle de son contrat de travail avec le projet d’acquérir un fonds de commerce de librairie, ainsi qu’à la nécessité de rechercher un nouvel emploi, de déménager et de rembourser l’emprunt relatif au local ;
– concernant la nullité de la condition suspensive, que la société Les Lauriers ne démontre pas que le code de la consommation est inapplicable au prêt concerné à défaut de justifier de la nature de son activité à titre habituel et que le cas échéant, seule l’obligation d’obtenir le financement dans le délai de quarante-cinq jours de la signature de la promesse de vente est susceptible d’être annulée, alors même que d’autres obligations n’ont pas été respectées ;
– que la somme correspondant à 10 % du prix de vente constitue une indemnité d’immobilisation, et non une clause pénale, de sorte qu’elle n’est pas réductible.
Pour l’exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 janvier 2023 et l’affaire a été appelée à l’audience du 24 janvier suivant et mise en délibéré au 28 mars 2023.
En application de l’article 467 du code de procédure civile, le présent arrêt est contradictoire.
Motifs de la décision
La cour rappelle, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de «’donner acte’», de «’constater’» ou de «’dire et juger’» qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.
Par ailleurs, la cour constate que l’appel initialement interjeté par la société Les Lauriers à l’encontre du chef du jugement déféré ayant qualifié la clause comminatoire figurant dans la condition suspensive de ladite promesse de vente de clause pénale n’est pas soutenu.
– Sur la demande tendant à la nullité de la condition suspensive,
Aux termes de l’article 1162 du code civil, le contrat ne peut déroger à l’ordre public ni par ses stipulations, ni par son but, que ce dernier ait été connu ou non par toutes les parties.
L’article 1304-1 du même code prévoit que la condition suspensive doit être licite et précise qu’à défaut, l’obligation est nulle.
Par ailleurs, l’article L. 313-40 du code de la consommation dispose que l’acte écrit, y compris la promesse unilatérale de vente acceptée et le contrat préliminaire prévu à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation, ayant pour objet de constater l’une des opérations mentionnées au 1° de l’article L. 313-1, doit indiquer si le prix sera payé directement ou indirectement, même en partie, avec ou sans l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les sections 1 à 5 du présent chapitre.
L’article L. 313-41 du même code prévoit que lorsque l’acte mentionné à l’article susvisé indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte ou, s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l’enregistrement, à compter de la date de l’enregistrement. Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.
L’article L. 313-2 du code précité précise néanmoins que sont exclus du champ d’application des dispositions susvisées les emprunts destinés, sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d’immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance.
En l’espèce, indépendamment de la nature professionnelle ou non de l’activité exercée par la société Les Lauriers, il résulte explicitement du libellé de la condition suspensive intégrée à l’acte authentique du 22 février 2017 que les parties ont choisi de soumettre volontairement celle-ci aux dispositions prévues par l’article L. 313-41 du code de la consommation.
Ce choix relevant de la liberté contractuelle des parties et n’étant pas prohibé par la loi, il ne constitue pas une cause de nullité de la clause susvisée.
Dès lors, la demande tendant au prononcé de cette nullité formée en appel par la société Les Lauriers sera rejetée.
– Sur la mise en oeuvre de la condition suspensive,
Aux termes de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.
L’application de cette disposition suppose, dans le cas d’une promesse unilatérale, que la levée d’option par le bénéficiaire de la clause ait eu lieu.
En l’espèce, la promesse de vente objet de l’acte authentique du 22 février 2017 contient en page 6 une condition suspensive liée à l’obtention d’un crédit stipulée dans l’intérêt de l’acquéreur et lui imposant pour s’en prévaloir de former, à compter de la signature de l’acte, une demande de financement dans le délai de quinze jours puis de produire dans un délai de quarante-cinq jours l’acceptation ou le refus de financement émanant de trois établissements de crédit.
Cependant, la promesse de vente précise en page 2 que si le promettant s’est engagé de manière ferme et définitive à céder le bien au bénéficiaire, ce dernier disposait d’une simple faculté d’acquérir ou non l’immeuble concerné, ce jusqu’à l’expiration de la validité de la promesse fixée contractuellement au 22 avril 2017.
Il en résulte que la levée d’option était possible jusqu’à une date postérieure à l’expiration du délai de quarante-cinq jours prévu par la condition suspensive liée à l’obtention d’un crédit.
Dès lors, il ne saurait être reproché à la société Les Lauriers, dont il n’est ni allégué ni établi qu’elle ait levé l’option, de ne pas avoir respecté ses obligations contractuelles liées à la mise en oeuvre de la condition suspensive alors même qu’elle n’avait pas préalablement accepté l’offre de vente, de sorte que l’article 1304-3 du code civil n’est pas applicable.
En conséquence, le jugement dont appel sera infirmé en ce qu’il a ‘dit’ que la condition suspensive liée à l’obtention du prêt stipulé dans la promesse de vente conclue le 22 février 2017 entre la société Les Lauriers et Mme [X] est réputée accomplie, a ‘dit’ que le montant de la clause pénale qui présente un caractère excessif sera ramené à plus juste proportion à 7 % du prix de vente et a condamné la société Les Lauriers à payer à Mme [X] la somme de 23 100 euros.
Mme [X] sera déboutée de sa demande en paiement.
Par ces motifs,
La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi :
Constate que l’appel initialement interjeté par la SCI Les Lauriers à l’encontre du chef du jugement rendu entre les parties le 26 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Lons-le-Saunier ayant qualifié la clause comminatoire figurant dans la condition suspensive de ladite promesse de vente de clause pénale n’est pas soutenu ;
Infirme, dans les limites de l’appel, ledit jugement ;
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant :
Rejette la demande formée par la SCI Les Lauriers tendant au prononcé de la nullité de la condition suspensive liée à l’obtention d’un crédit intégrée dans la promesse de vente du 22 février 2017 ;
Déboute Mme [N] [X] de sa demande en paiement formée à l’encontre de la SCI Les Lauriers ;
La condamne aux dépens de première instance et d’appel ;
Accorde aux avocats de la cause qui l’ont sollicité, le droit de se prévaloir des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
Et, vu l’article 700 du code de procédure civile, déboute Mme [N] [X] de sa demande et la condamne à payer à la SCI Les Lauriers la somme de 2 000 euros.
Ledit arrêt a été signé par M. Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par Mme Leila Zait, greffier.
Le greffier, Le président de chambre,
