COUR D’APPEL

DE RIOM

Troisième chambre civile et commerciale

ARRET N°

DU : 26 Avril 2023

N° RG 21/01743 – N° Portalis DBVU-V-B7F-FU4Q

VD

Arrêt rendu le vingt six Avril deux mille vingt trois

Sur APPEL d’une décision rendue le 06 juillet 2021 par le Tribunal judiciaire du PUY EN VELAY (RG n° 19/01041)

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre

Madame Virginie DUFAYET, Conseiller

M. François KHEITMI, Magistrat Honoraire

En présence de : Mme Christine VIAL, Greffier, lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

Mme [Y] [B] [G]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentants : la SELARL LEXAVOUE, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND (postulant) et Me Simon LETIEVANT, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE (plaidant)

APPELANTE

ET :

La société PALM HOLDING

Société civile immatriculée au RCS du Puy En Velay sous le n° 441 518 727 00017

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentant : la SELARL BONNET – EYMARD-NAVARRO – TEYSSIER, avocats au barreau de HAUTE-LOIRE

La CAISSE DE CREDIT MUTUEL PORTE DU VELAY

Caisse de crédit mutuel immatriculée au RCS du Puy En Velay sous le n° 421 733 361 00016

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : la SELARL KAEPPELIN-MABRUT, avocats au barreau de HAUTE-LOIRE

INTIMÉES

DEBATS : A l’audience publique du 15 Février 2023 Madame DUFAYET a fait le rapport oral de l’affaire, avant les plaidoiries, conformément aux dispositions de l’article 785 du CPC. La Cour a mis l’affaire en délibéré au 26 Avril 2023.

ARRET :

Prononcé publiquement le 26 Avril 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre, et par Mme Christine VIAL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Exposé du litige

Le 4 juin 2019, Mme [Y] [G] a signé un compromis de vente avec la SCI Palm Holding devant maître [H], afin d’acquérir une maison située [Adresse 3] moyennant le prix de 179 000 euros. Ce compromis était régularisé sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt à hauteur de 88 000 euros.

La réitération devait avoir lieu le 4 septembre 2019 au plus tard.

Le 3 juillet 2019, la Caisse de crédit mutuel Porte du Velay a adressé à Mme [G] une offre de prêt qu’elle a acceptée.

Alléguant un défaut d’information de la part du vendeur sur l’existence de constructions à venir sur la parcelle mitoyenne, Mme [G] a proposé, par lettre recommandée du 1er août 2019, l’annulation de la vente, ou une baisse du prix de 10 000 euros.

Par courrier du 29 août 2019, le gérant de la SCI Palm Holding a mis en demeure Mme [G] de réitérer la vente.

Par courrier du 25 septembre 2019, Mme [G] a mis en demeure la SCI Palm Holding d’avoir à renoncer au compromis de vente et à restituer le dépôt de garantie.

Par actes des 31 octobre et 5 novembre 2019, Mme [G] a fait assigner la banque prêteuse et le vendeur devant le tribunal du Puy-en-Velay.

Par jugement du 6 juillet 2021, le tribunal a :

– rejeté l’intégralité des demandes de Mme [Y] [G] ;

– prononcé la résolution du compromis de vente signé le 4 juin 2019 entre Mme [Y] [G] et la SCI Palm Holding devant maître [H] ;

– condamné Mme [Y] [G] à payer à la SCI Palm Holding la somme de 17 900 euros au titre de la clause pénale ;

– dit que la somme de 5 000 euros séquestrée entre les mains de maître [H], notaire associée, sera reversée après déduction des frais et débours dus à cette dernière à la SCI Palm Holding et viendra en déduction de la somme de 17 900 euros susvisée ;

– prononcé la résolution du prêt P.C.A.S. n°10278 07366 000202 692 05 consenti par la Caisse de crédit mutuel Porte du Velay à Mme [Y] [G] selon offre acceptée le 3 juillet 2019 ;

– condamné la Caisse de crédit mutuel Porte du Velay à restituer à Mme [Y] [G] la somme de 39,33 euros par mois à compter du 16 juillet 2019 et jusqu’à la présente décision ;

– condamné Mme [Y] [G] à payer à la Caisse de crédit mutuel Porte du Velay la somme de 200 euros au titre de son préjudice matériel ;

– condamné Mme [Y] [G] à payer à la SCI Palm Holding la somme de 2 500 euros et à la Caisse de crédit mutuel Porte du Velay la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné Mme [Y] [G] aux dépens ;

– autorisé la SCP Bonnet-Eymard-Navarro-Teyssier à recouvrer directement ceux dont elle aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour débouter Mme [G] de ses demandes, le tribunal a :

– rejeté le dol dont elle se prévalait estimant qu’elle échouait à démontrer le caractère déterminant de l’information relative à l’existence de constructions à venir sur la parcelle mitoyenne ; qu’il n’était pas démontré que le vendeur avait connaissance de ce caractère déterminant ; qu’il n’était en outre pas démontré que le vendeur avait dissimulé intentionnellement cette information ;

– rejeté également un manquement du vendeur à son obligation d’information pré-contractuelle pour la même raison.

Par déclaration électronique en date du 30 juillet 2021, Mme [G] a interjeté appel de cette décision.

Suivant conclusions régulièrement déposées et notifiées par voie électronique le 12 octobre 2021, l’appelante demande à la cour de :

– infirmer le jugement, sauf en ce qu’il a prononcé la résolution du prêt ;

– statuant à nouveau à titre principal, au visa des articles 1130 et suivants du code civil et L.313-1 et suivants du code de la consommation :

– débouter la SCI Palm Holding et Caisse de crédit mutuel Porte du Velay de l’intégralité de leurs demandes dirigées contre elle ;

– juger que la SCI Palm Holding a intentionnellement omis de l’informer de l’existence d’un projet de construction de deux immeubles de type R+2 sur la parcelle mitoyenne au bien objet de la vente ;

– juger qu’il s’agit d’une réticence dolosive au sens de l’article 1137 du code civil ;

– prononcer la nullité du compromis de vente ;

– condamner la SCI Palm Holding à lui verser les sommes suivantes :

‘ 20 400 euros (15 400 euros réglés au titre de l’exécution provisoire + 5 000 euros de dépôt de garantie versés par le notaire à la SCI Palm Holding au même titre)

‘ 10 650 euros au titre des loyers réglés par elle depuis le 4 septembre 2019, à réactualiser au jour de la décision ;

‘ 278,76 euros correspondant aux honoraires de l’agent immobilier qui s’est chargé de la rédaction du contrat de bail ;

‘ les frais engagés auprès de l’étude de maître [T], notaire ;

‘ 5 000 euros au titre de son préjudice moral ;

– condamner la Caisse de crédit mutuel Porte du Velay à lui restituer l’intégralité des sommes qu’elle lui a versées et notamment la prime d’assurance d’un montant de 39,33 euros par mois à réactualiser au jour de la décision ;

– débouter la SCI Palm Holding de l’intégralité de ses demandes ;

– débouter la Caisse de crédit mutuel Porte du Velay de l’intégralité de ses demandes dirigées contre elle ;

– à titre subsidiaire, au visa des articles 1110 et suivants du code de la consommation  :

– juger que la SCI Palm Holding a commis une faute en ne l’informant pas de l’existence d’un projet de construction sur la parcelle mitoyenne du bien objet de la vente ;

– condamner la SCI Palm Holding à lui verser la somme de 20 400 euros (15 400 euros réglés au titre de l’exécution provisoire + 5 000 euros de dépôt de garantie versés par le notaire à la SCI Palm Holding au même titre)

– condamner la Caisse de crédit mutuel Porte du Velay à lui restituer l’intégralité des sommes versées et notamment les primes d’assurance pour un total de 925,57 euros ;

– débouter la SCI Palm Holding de l’intégralité de ses demandes ;

– débouter la Caisse de crédit mutuel Porte du Velay de l’intégralité de ses demandes dirigées contre elle ;

– à titre infiniment subsidiaire, au visa de l’article 1231-5 du code civil, juger que la clause pénale stipulée au compromis à excessive par rapport au préjudice subi par la SCI Palm Holding et la réduire à 1 euro symbolique ;

– en tout état de cause, condamner la SCI Palm Holding à lui régler la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et 5 000 euros en cause d’appel, outre les entiers dépens dont distraction au profit de maître Gutton Perrin, avocat sur son affirmation de droit.

Par conclusions régulièrement déposées et notifiées par voie électronique le 11 janvier 2022, la SCI Palm Holding demande à la cour, au visa des articles 1130, 1136, 1137, 1224, 1228, 1230, 1231-5 et 1556 du code civil, de :

– confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

– rejeter l’ensemble des demandes de l’appelante ;

– débouter la Caisse de crédit mutuel Porte du Velay de l’ensemble de ses demandes dirigées contre elle ;

– condamner Mme [G] à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont distraction au profit de la SCP Bonnet-Eymard, Navarro-Teyssier, sur son affirmation de droit.

Suivant conclusions régulièrement déposées et notifiées par voie électronique le 7 janvier 2022, la Caisse de crédit mutuel Porte du Velay demande à la cour de :

– à titre principal, confirmer en toutes ses dispositions le jugement ;

– y ajoutant, condamner Mme [G] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

– à titre subsidiaire, s’il était fait droit à l’appel,

– confirmer le jugement en ce qu’il prononce la résolution du prêt et la condamne à restituer à Mme [G] la somme de 39,33 euros par mois à compter du 16 juillet 2019 et jusqu’à la décision de première instance, soit la somme de 925,57 euros ;

– pour le surplus, statuant à nouveau, vu l’article 1382 du code civil :

‘ condamner la SCI Palm Holding à lui payer à titre de dommages et intérêts la somme de 200 euros pour l’étude du dossier de prêt et l’établissement de l’offre de prêt et la somme de 925,57 € correspondant aux cotisations d’assurance qu’elle sera amenée à restituer à Mme [G] pour la période du 16 juillet 2019 jusqu’à la date du jugement de première instance ;

‘ condamner la SCI Palm Holding à lui payer la somme de 5 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

Il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour l’exposé complet de leurs prétentions et moyens.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 24 novembre 2022.

Motivation de la décision

1/ Sur le dol

En vertu de l’article 1130 du code civil, ‘l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.’

L’article suivant prévoit que les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

L’article 1137 du même code précise que ‘le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.’

Celui qui se prévaut d’un dol doit établir que, sans les manoeuvres, sans le mensonge ou sans le silence délibéré de son cocontractant, il n’aurait pas vendu ou pas acheté le bien objet du contrat, ou du moins n’aurait pas conclu la vente dans les termes où elle l’a été. Les faits allégués comme constitutifs du dol doivent être déterminant du consentement. Enfin, la réticence dolosive est un manquement intentionnel à l’obligation d’information en vue d’induire en erreur le co-contractant.

Mme [G] affirme qu’en sa qualité de professionnelle de l’immobilier, la SCI Palm Holding devait l’informer que deux immeubles R+2 allaient être construits sur la parcelle mitoyenne du bien objet de la vente. Elle prétend que le vendeur ne nie pas ne pas lui avoir donné cette information. Elle ne pouvait pas voir les panneaux posés sur ce terrain et d’ailleurs rien ne prouve qu’ils s’y trouvaient à la date de sa visite. Elle affirme que la vue sur le ruisseau et l’environnement étaient déterminants de son consentement et qu’elle l’avait dit au vendeur.

De son côté, la SCI Palm Holding nie avoir caché cette information et rappelle que le bien immobilier se situe en zone pavillonnaire qui est une zone d’extension du centre bourg à dominante d’habitat et d’équipement en ordre discontinu. La parcelle voisine de celle achetée par Mme [G] fait l’objet d’un permis de construire depuis 2017, lequel est affiché de façon très visible. Lors de la visite, le gérant de la SCI a dit à Mme [G] qu’aucun des travaux annoncés n’avait débuté. Elle ajoute qu’il est de jurisprudence constante que nul n’est censé conserver son environnement dans les lotissements et zones à urbaniser. Elle souligne que Mme [G] a dans un premier temps sollicité une baisse de prix de seulement 10 000 euros, ce qui démontre le caractère non déterminant de cette information sur son consentement.

Bien que la SCI Palm Holding s’en défende, il ressort des pièces produites qu’elle est une professionnelle de l’immobilier, étant inscrite au registre du commerce et des sociétés comme ayant une activité de location de terrains et de biens immobiliers et ayant signé plusieurs courriers en y apposant le tampon suivant : ‘S.C.I. PALM HOLDING Acquisition, Gestion et Administration de tous biens immobiliers’.

Cependant, ni le code civil, ni la jurisprudence ne font une appréciation différente du dol dans ce cas.

A la lecture des pièces produites, il n’est pas établi que la SCI Palm Holding a caché cette information. En effet, dans son courrier adressé à Mme [G] le 26 août 2019, elle dénie ce manquement en écrivant ceci : ‘La lecture de votre courrier m’a beaucoup surpris. Contrairement à ce que vous affirmez, je ne vous ai nullement caché le projet de construction sur le terrain voisin, sur lequel notamment est installé le panneau d’affichage du permis de construire comme vous l’indiquez dans votre courrier. Celui-ci ayant été à l’affichage bien avant votre visite.’

Elle produit des attestations de voisins dont il résulte que le permis de construire était bien affiché sur le terrain depuis l’année 2017.

En outre, il résulte des pièces versées au débat que le bien objet du litige se situe dans une zone pavillonnaire et est entouré de plusieurs autres constructions.

A la date de la signature du compromis de vente, le terrain était certes nu de toute construction, mais sa situation en zone pavillonnaire et la présence de plusieurs constructions alentour constituaient des éléments objectifs permettant raisonnablement de considérer que cette situation pouvait évoluer dans un futur plus ou moins proche.

Elle se prévaut de l’existence d’une vue qui était déterminante pour elle, cependant ce caractère ne résulte pas des pièces qu’elle produit.

En effet, les attestations versées sont un constat a posteriori du caractère déterminant que cette vue aurait eu pour elle. Quant aux photographies, elles ne permettent pas de constater l’existence de cette vue prétendument déterminante.

Enfin, dans son courrier du 1er août 2019, Mme [G] propose au choix une annulation du compromis ou une diminution du prix de vente de 10 000 euros. Cette somme représente une diminution du prix de vente d’un peu moins de 6 %, ce qui ne constitue pas une condition substantiellement différente du contrat et ce qui permet également de dire que l’information ne présentait pas le caractère déterminant qu’elle entend lui donner dans le cadre de la procédure.

Ainsi :

– Mme [G] n’établit pas que la SCI Palm Holding a intentionnellement omis de l’informer que la parcelle mitoyenne allait recevoir des constructions, cela d’autant qu’elle avait en toute hypothèse à sa disposition plusieurs façons de s’en convaincre en dehors d’une information donnée par le vendeur : maison en zone pavillonnaire, panneaux d’affichage sur ladite parcelle ;

– elle ne démontre pas le caractère déterminant de cette information car l’environnement et les vues dont elle se prévaut ne résultent pas des photos produites, lesquelles permettent de constater l’existence d’un environnement construit et proche du centre-bourg, et les attestations produites sont un constat a posteriori de son état d’esprit, en outre le faible diminution de prix proposé dans son courrier précité, si elle atteste d’un regret, ne constitue pas une condition substantiellement différente du contrat : 169 000 euros contre 179 000 euros.

La décision sera donc confirmée en ce qu’elle a rejeté le dol.

2/ Sur le défaut d’information pré-contractuelle

L’article 1112-1 du code civil dispose :

‘Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.’

Mme [G] indique que cette obligation d’information est spécialement imposée au vendeur par l’article 1602 du code civil. Le créancier de cette obligation d’information, en cas de manquement, peut solliciter réparation au titre de la perte de chance de ne pas contracter.

Elle estime qu’en sa qualité de professionnel de l’immobilier, la SCI Palm Holding était tenue de l’informer de l’existence d’un projet de construction sur le terrain mitoyen.

De son côté, l’intimée indique que l’appelante doit démontrer que cette information, outre son caractère déterminant, lui était due, ce qu’elle ne fait pas.

Comme il a été dit plus haut, si la réticence dolosive est un manquement intentionnel à l’obligation d’information en vue d’induire en erreur le co-contractant, le simple manquement au devoir d’information peut être sanctionné en dehors du dol sur le terrain de la responsabilité contractuelle.

Il appartient dans ce cadre à Mme [G] de démontrer que l’information relative à l’existence d’un projet de construction sur le terrain mitoyen lui était due par la SCI Palm Holding et que cette dernière savait que cette information revêtait une importance déterminante pour son consentement.

Force est de constater, ainsi qu’il a été dit plus haut, qu’elle ne rapporte pas cette preuve, le fait que la SCI Palm Holding soit une professionnelle de l’immobilier ne modifiant en rien les règles de preuve en la matière.

La décision sera également confirmée en ce qu’elle a débouté Mme [G] de ses demandes sur ce fondement.

Cette confirmation emporte également confirmation de la décision relativement au contrat de prêt, ainsi que le sollicite le prêteur à titre principal.

3/ Sur la demande de diminution de la clause pénale

Il résulte de l’article 1231-5 du code civil ceci :

‘Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.’

Le compromis de vente contient une clause intitulée ‘stipulation de pénalité’ prévoyant le versement d’une somme de 17 900 euros à titre de dommages et intérêts en cas de non régularisation de l’acte authentique malgré la réalisation des conditions suspensives.

Mme [G] estime cette clause disproportionnée au regard du préjudice subi par la SCI et réclame sa réduction à la somme de 1 euro symbolique. Cette dernière a renoncé à vendre le bien et l’a mis en location. Avec la crise sanitaire, le marché immobilier des petites communes se porte très bien.

L’intimée s’oppose à cette réduction car la résolution de la promesse de vente relève de la faute de Mme [G] qui a voulu se dédire de ses engagements postérieurement au délai de rétractation.

Comme l’a retenu le premier juge, il est établi que les conditions suspensives du compromis se sont réalisées et que l’acte authentique n’a pas été régularisé du seul fait de Mme [G]. La mise en location du bien par la SCI Palm Holding est indifférente à l’existence d’un préjudice en lien avec l’échec de la vente, l’intimée pouvant difficilement envisager de mettre le bien en vente en présence d’une action en justice. Le paiement de la pénalité est justifié et la démonstration de son caractère excessif n’est pas faite. Par suite, la décision sera confirmée sur ce point.

4/ Sur les autres demandes, les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Il sera ici précisé que, la décision étant intégralement confirmée, la cour n’a pas à statuer sur les demandes formulées à titre subsidiaire par l’établissement bancaire qui sollicitait à titre principal la confirmation pure et simple de la décision et ne présentait pas, contrairement à ce que soutient la SCI Palm Holding, des demandes nouvelles en cause d’appel à son encontre.

Succombant en son appel, Mme [G] sera condamnée aux dépens de cette procédure.

Elle devra en outre payer à la SCI Palm Holding une somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel, outre la somme de 1 500 euros à la Caisse de crédit mutuel Porte du Velay sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort ;

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Condamne Mme [Y] [G] à payer à la SCI Palm Holding une somme de 2 500 euros et à la Caisse de crédit mutuel Porte du Velay une somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne Mme [Y] [G] aux dépens d’appel.

Le greffier, La présidente,