République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 25/05/2023

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N° de MINUTE : 23/508

N° RG 22/01013 – N° Portalis DBVT-V-B7G-UEHF

Décision (N° 11-21-0000) rendue le 04 Janvier 2022 par le Tribunal d’Instance de Tourcoing

APPELANT

Monsieur [L] [K] [D]

né le [Date naissance 2] 1985 à [Localité 5] (Congo)

de nationalité Congolaise

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par Me Ance Kioungou, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 591780022022001489 du 10/02/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

INTIMÉE

SCI Sarrail

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Me Christophe Sellier, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 21 mars 2023 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle BoutiÉ, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 25 mai 2023 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 10 février 2023

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Par acte sous seing privé en date du 1er mai 2019, la société civile immobilière Sarrail a donné en location à M. [D] [K] un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 1]) moyennant un loyer mensuel de 450 euros et une provision sur charges de 50 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d’huissier de justice en date du 9 juillet 2020.

Par acte d’huissier de justice en date du 25 novembre 2020, la SCI Sarrail a fait assigner M. [D] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Roubaix aux fins d’entendre constater l’acquisition de la clause résolutoire entraînant la résiliation de plein droit du bail liant les partie du fait du défaut de paiement de loyers, ordonner l’expulsion de M. [D] [K] des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, condamner ce dernier à lui verser la somme de 3 697 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 7 novembre 2020, au paiement de la somme de 369, 70 euros au titre de la clause pénale, condamner M. [D] [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 500 euros jusqu’à la date de libération effective des lieux, le condamner au paiement de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens (en ce compris le commandement de payer et de l’assignation), et le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Par jugement contradictoire en date du 4 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Roubaix a :

– constaté que les condition d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mai 2019 entre la SCI Sarrail et M. [D] [K] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 10 septembre 2020,

– condamné M. [D] [K] à verser à la SCI Sarrail la somme de 7 247 euros (selon décompte arrêté au 12 octobre 2021 incluant le loyer du mois d’octobre 2021) avec les intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 1020 sur la somme de 2 548 euros et à compter du présent jugement pour le surplus,

– autorisé M. [D] [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes en 35 mensualité de 200 euros chacun et une douzième mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

– précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois le 30 du mois suivant la signification du présent jugement,

– suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

– dit que si le délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

– dit qu’en revanche, toute mensualité qu’elle soit due, au titre du loyer et des charges courant ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet que le solde de la dette devienne immédiatement exigible, qu’à défaut pour M. [D] [K] volontairement libéré le lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI Sarrail puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin et que M. [D] [K] soit condamné à verser à la SCI Sarrail une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise de clés au bailleur ou à son mandataire,

– condamné M. [D] [K] à verser à la SCI Sarrail une somme de 200 euros au titre de la clause pénale,

– débouté les parties de leur plus amples demande et prétentions,

– condamné M. [D] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

– dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

– rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

M. [D] [K] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 1er mars 2022, déclaration d’appel critiquant les dispositions de la décision entreprise en ce qu’elle a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mai 2019 entre la SCI Sarrail et M. [D] [K] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 10 septembre 2020, a condamné M. [K] à verser à la SCI Sarrail la somme de 7 247 euros (selon décompte arrêté au 12 octobre 2021 incluant le loyer du mois d’octobre 2021) avec les intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2020 sur la somme de 2 548 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, et de 200 euros au titre de la clause pénale, a débouté les parties de leurs plus amples demandes et prétentions, et a condamné M. [K] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

La SCI Sarrail a constitué avocat le 15 mars 2022

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 octobre 2022, M. [K] demande la cour de :

– débouter la SCI Sarrail de toutes ces demandes fins et conclusions,

– dire et juger l’appel formé par M. [K] parfaitement recevable,

– infirmer le jugement déféré en ce qu’il a refusé de constater l’indécence du logement et rejeté la demande de travaux de mise en conformité du logement loué,

– l’infirmer en outre en ce qu’il favorablement accueilli les prétentions financières de la SCI Sarrail reposant manifestement sur un décompte erroné,

Statuant à nouveau :

– dire et juger que le logement donné à bail à M. [K] est indécent,

En conséquence,

– condamner la SCI Sarrail à verser la somme de 20 000 euros à M. [K] pour le trouble de jouissance subi, causé par la location d’un logement indécent depuis la signature du bail, verser la somme de 5 000 euros pour le préjudice moral dont a été victime l’intéressé contraint de vivre dans un logement indécent face à un bailleur ne se préoccupant en rien de ses demandes,

En tout état de cause :

– condamner la SCI Sarrail à payer à M. [K], la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de Me Kioungou, sous réserve que celui-ci renonce à l’aide juridictionnelle accordée à son client,

– enjoindre à la SCI Sarrail de produire un décompte actualisé des sommes réclamées au preneur accompagnées des factures et quittances de loyers et tous les justificatifs de charges,

– ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 août 2022, la SCI Sarrail demande à la cour de :

A titre principal :

– déclarer irrecevable l’appel formé par M. [D] [K],

A titre subsidiaire :

– déclarer mal fondé l’appel formé par M. [D] [K],

A titre reconventionnel :

– confirmer purement et simplement la décision rendue par le juge des contentieux de la protection de [Localité 6], le 4 janvier 2022,

Y ajoutant :

– condamner M. [D] [K] à payer à la SCI Sarrail la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

– condamner M. [D] [K] à payer à la SCI Sarrail la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’appel

Aux termes des dispositions de l’article 538 du code de procédure civile, le délai de recours par une voie ordinaire est d’un mois en matière contentieuse; il est de quinze jours en matière gracieuse.

En l’espèce, il résulte des éléments du dossier que le jugement entrepris a été signifié par le bailleur à M. [K] par acte d’huissier de justice en date du 24 janvier 2022 et que ce dernier a déposé un dossier de demande d’aide juridictionnelle le 8 février 2022, soit dans le délai d’un mois suivant la signification de la décision entreprise, cette demande interrompant le délai d’appel.

Alors que la décision accordant le bénéfice de l’aide juridictionnelle est intervenue le10 février 2022, M. [K] a régularisé son appel le 1er mars 2022, le délai d’un mois prévu par l’article 538 du code de procédure civile ayant été respecté.

Ainsi, l’appel de M. [K] doit être déclaré recevable.

Sur le fond

Bien que le dispositif récapitulatif des écritures de l’appelant demande l’infirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions, la décision querellée n’est en réalité pas critiquée en ce qu’elle a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, suite au commandement de payer délivré le bailleur étaient réunies à la date du 10 septembre 2020.

En l’absence d’irrégularités contrevenant à des dispositions d’ordre public que la cour aurait à relever d’office, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré l’action de la SCI Sarrail recevable et constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 10 septembre 2020.

Aux termes des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en oeuvre échelonnée.

(…)

Le bailleur est obligé:

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des 1er et 2ème alinéas.

B) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices et défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus;

c) D’entretenir les locaux en bon état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

En l’espèce, M. [K] soutient que le bailleur n’a pas assuré la jouissance paisible des lieux loués, le rapport du pôle aménagement de la ville de [Localité 6] relevant des désordres démontrant l’indécence du logement loué. Il fait valoir que les désordres constatés existent depuis son entrée en jouissance et que le bailleur a manqué à leur obligation de délivrance pendant toute la durée du bail de sorte qu’il a eu à subir un préjudice de jouissance résultant de l’indécence du logement.

Si le contrat de bail, qui comporte une description sommaire du logement loué, précise que les lieux donnés en location à M. [K] sont ‘en parfait état’, l’appelant produit devant la cour un courrier établi par le service communal d’hygiène et de santé de la mairie de [Localité 6] le 16 juin 2022 dont il résulte qu’à l’occasion d’une visite de contrôle du logement loué réalisée le 1er juin 2022, il a été relevé diverses anomalies engageant la responsabilité du propriétaire et ne permettant pas d’émettre un avis favorable pour le versement de l’allocation logement.

Ainsi, il est relevé l’absence des diagnostics amiante, électrique, gaz, de performance énergétique et de constat de risque d’exposition au plomb ainsi que des désordres concernant l’installation électrique dans la chambre, concernant l’installation de chauffage électrique avec l’absence de branchement électrique dédié au convecteur et le caractère partiellement fonctionnel du convecteur électrique dans le salon. Il est aussi noté l’absence d’aération basse dans la cuisine et la précarité énergétique du logement loué.

Concernant les parties communes, le contrôle réalisé a mis en lumière la présence d’extincteurs en quantité insuffisante ainsi que le défaut de révision de l’unique extincteur, la présence de souris et de cafards dans tout l’immeuble ainsi que l’absence de boîte aux lettres et d’éclairage au rez-de-chaussée de l’immeuble.

Par ailleurs, la réalité des désordres constatés est confirmée par les nombreuses photographies produites aux débats, démontrant le caractère particulièrement dégradé du logement loué.

Si M. [K] ne justifie pas avoir alerté le bailleur sur l’état du logement et la nécessité de réaliser des travaux dans le logement et les parties communes avant l’intervention du service communal d’hygiène et de sécurité de la ville de Roubaix le 1er juin 2022, soit postérieurement à la délivrance du commandement de payer et du jugement entrepris, force est de constater que le service communal précise avoir, au vu des désordres constatés, mis le bailleur en demeure de prendre, dans le délai d’un mois, toutes les dispositions nécessaires pour y remédier sans que la SCI Sarrail ne justifie avoir réalisé des travaux de mise en conformité de l’immeuble concerné.

Ainsi, alors que le bailleur ne justifie pas de la réalisation de travaux efficients de nature à remédier aux désordres constatés, M. [K] justifie avoir subi un préjudice de jouissance caractérisé par la non-conformité de l’installation électrique, l’absence d’aération ainsi que par la précarité énergétique du logement et la présence de rongeurs et de cafards dans les parties communes, qui sera justement indemnisé par l’allocation de la somme de 1 500 euros que la SCI Sarrail sera condamnée à lui verser.

Le jugement entrepris sera donc infirmé sur ce point.

Sur les charges locatives

Aux termes des dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L.125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. (…)

En l’espèce, le contrat de bail conclu par les parties prévoit le versement d’une provision mensuelle sur charges d’un montant de 50 euros par mois.

La cour relève que le bailleur ne justifie pas avoir tenu à disposition du locataire les justificatifs des sommes réclamées et ne produit aux débats aucune facture justificative depuis l’entrée dans les lieux de M. [K].

Ainsi, il y a lieu de déduire de la dette locative les sommes payées par M. [K] au titre de la provision pour charges locatives depuis son entrée dans les lieux, dès lors qu’il n’en est pas suffisamment justifié.

Au vu du décompte actualisé produit aux débats en cause d’appel, il y a lieu de fixer la dette locative mise à la charge de M. [K] à la somme de 7 827 euros selon décompte arrêté au 31 août 2022, les intérêts courant au taux légal sur la somme de 2 548 euros à compter du 9 juillet 2020, date du commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative, sans que ces délais ne puissent être supérieurs à 36 mois.

C’est par des motifs pertinents, que la cour adopte dans leur intégralité, que le premier juge a retenu que compte tenu des propositions de réglement amiable formulée à l’audience et acceptée par le bailleur, il y a lieu d’accorder à M. [K] les plus larges délais de paiement.

La décision entreprise sera confirmée sur ce point.

Sur les autres demandes

Le sort des dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ont été exactement réglés par le premier juge, la décision entreprise étant confirmée sur ces points.

La Sci Sarrail, partie perdante, sera condamnée à supporter les dépens d’appel en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable de la condamner à verser à M. [K] la somme de

1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Déclare recevable l’appel interjeté par M. [D] [K];

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté M. [D] [K] de sa demande d’indemnisation de son préjudice de jouissance;

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne la SCI Sarrail à payer à M. [D] [K] la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance;

Y ajoutant,

Actualise le montant de la condamnation de M. [D] [K] au titre des loyers et charges et la condamne à payer à la SCI Sarrail la somme de 7 827 euros selon décompte arrêté au 31 août 2022, les intérêts courant au taux légal sur la somme de 2 548 euros à compter du 9 juillet 2020, date du commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus.

Condamne la Sci Sarrail à verser à M. [D] [K] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel;

Condamne la Sci Sarrail aux dépens d’appel.

Le Greffier

Harmony Poyteau

Le Président

Véronique Dellelis