RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 22/01177 – N��Portalis DBVH-V-B7G-IMPW

SL-AB

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D’AVIGNON

10 janvier 2022

RG:21/01228

[X]

[X], NÉE [T]

C/

S.A.S.U. PRESTIGE INVEST 1

Grosse délivrée

le 20/04/2023

à Me Camille MOUGEL

à Me Frédéric GAULT

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 20 AVRIL 2023

Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’AVIGNON en date du 10 Janvier 2022, N°21/01228

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre,

Mme Elisabeth TOULOUSE, Conseillère,

Mme Séverine LEGER, Conseillère,

GREFFIER :

Audrey BACHIMONT, Greffière, lors des débats, et Mme Nadège RODRIGUES, Greffière, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Mars 2023, où l’affaire a été mise en délibéré au 20 Avril 2023.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTS :

Monsieur [R] [X]

né le 09 Juin 1985 à [Localité 7]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représenté par Me Camille MOUGEL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

Madame [E] [X], née [T]

née le 20 Juillet 1985 à [Localité 7]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par Me Camille MOUGEL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

INTIMÉE :

S.A.S.U. PRESTIGE INVEST 1

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Me Frédéric GAULT de la SELARL RIVIERE – GAULT ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

Représentée par Me Thomas RIVIERE de l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND, Plaidant, avocat au barreau de BORDEAUX

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre, le 20 Avril 2023,par mise à disposition au greffe de la Cour

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique signé le 19 mai 2019 et le 29 juillet 2019, un compromis de vente a été conclu entre la Sarl Prestige Invest 1, venderesse, et M. [R] [X] et son épouse, Mme [E] [T], acquéreurs, portant sur un bien immobilier sis [Adresse 2], cadastré DM [Cadastre 1], pour la somme de 379 673 euros.

Les parties ont prévu à l’acte des conditions suspensives liées notamment à l’obtention d’un prêt par les acquéreurs pour un montant maximal de 407 996 euros au taux d’intérêt nominal maximal de 2 % remboursable sur une durée minimale de 20 ans. L’acte prévoyait également une clause pénale pour un montant de 37 697 euros.

Par offre du 3 décembre 2019, la SA Caisse d’Epargne CEPAC a proposé aux époux [X] un prêt d’un montant de 380 000 euros remboursable sur une période de 240 mois au taux d’intérêt nominal de 1,90 %.

Par acte du 17 août 2020, la Sarl Prestig Invest1 a fait sommation aux consorts [X] de régler la somme de 34 791,41 euros dans un délai de huit jours et de confirmer la procuration donnée à maître [U] [H] pour la signature de l’acte de vente.

Par acte du 18 février 2021, la Sarl Prestig Invest 1 a fait délivrer aux consorts [X] une sommation de passer devant notaire le 15 mars 2021 afin de procéder à la vente.

En l’absence de réitération de l’acte, la Sarl Prestig Invest 1 a, par acte du 5 mai 2021, assigné les époux [X] devant le tribunal judiciaire d’Avignon afin de voir, sous exécution provisoire:

juger que la vente est parfaite et condamner les défendeurs à réitérer l’acte et payer le prix dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la décision sous astreinte de 5000 euros par semaine de retard,

dire qu’à défaut de réitération de l’acte dans un délai de 3 mois à compter de la décision à intervenir, le jugement vaudra acte de vente et pourra être publié aux diligences du vendeur,

condamner les consorts [X] au paiement de la clause pénale d’un montant de 37 967 euros,

dire que sur présente décision, le notaire détenteur des fonds versés à ce jour devra s’en libérer au profit du vendeur,

condamner les consorts [X] à lui régler la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles.

En cours de procédure, la réitération du compromis de vente a eu lieu sans qu’aucune solution amiable n’ait été trouvée concernant la clause pénale. La société demanderesse a donc réduit ses demandes en maintenant celles relative à la clause pénale.

Par jugement réputé contradictoire du 10 janvier 2022, le tribunal judiciaire d’Avignon a :

– ordonné le rabat de l’ordonnance de clôture du 19 octobre 2021 et prononcé la nouvelle clôture au 15 novembre 2021, jour de l’audience ;

– condamné M. et Mme [X] à régler à la Sarl Prestig Invest la somme de 37 967 euros au titre de la clause pénale ;

– condamné M. et Mme [X] aux entiers dépens ;

– rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Le tribunal a considéré que les éléments versés aux débats démontraient que les acquéreurs étaient à l’origine du retard dans l’exécution de leur obligation consistant à réitérer la vente de sorte qu’il y avait lieu de faire application de la clause pénale.

Par déclaration du 31 mars 2022, les époux [X] ont interjeté appel de cette décision.

Par ordonnance du 31 octobre 2022, la procédure a été clôturée le 28 février 2023 et l’affaire fixée à l’audience du 14 mars 2023 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe de la décision le 20 avril 2023.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS

Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 février 2022, les appelants demandent à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il les a condamnés à régler à la société Prestige Invest 1 la somme de 37 967 euros au titre de la clause pénale, outre les dépens, et statuant à nouveau, de:

A titre principal,

– débouter la société Prestige Invest 1 de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 37 967 euros au titre de la clause pénale,

– condamner la société Prestige Invest 1 à leur restituer les fonds objets de la saisie-attribution pratiquée le 5 décembre 2022 par la SCP LBL, huissiers de justice associés, à hauteur de 32109,10 euros, sur le compte bancaire ouvert au nom de M. [X] au sein des livres du Crédit Agricole de la Réunion, qui leur a été dénoncée le 6 décembre suivant, au titre de l’exécution provisoire attachée au jugement dont appel,

– condamner en conséquence la société Prestige Invest 1à leur payer la somme de 32 109,10 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

– mettre et laisser à la charge de la société Prestige Invest 1 l’ensemble des frais liés à cette saisie-attribution,

– débouter la société Prestige Invest 1de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et prétentions,

– rejeter toutes demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires,

A titre subsidiaire,

– réduire le quantum des sommes objets de la condamnation à la somme symbolique d’un euro,

– débouter la société Prestige Invest 1 du surplus de ses demandes,

– condamner la société Prestige Invest 1 à leur restituer les fonds objets de la saisie-attribution pratiquée le 5 décembre 2022 par la SCP LBL, huissiers de justice associés, à hauteur de 32109,10 euros, sur le compte bancaire ouvert au nom de M. [X] au sein des livres du Crédit Agricole de la Réunion, qui leur a été dénoncée le 6 décembre suivant, au titre de l’exécution provisoire attachée au jugement dont appel,

– laisser à la charge de la société Prestige Invest l’ensemble des frais liés à cette saisie-attribution,

– débouter la société Prestige Invest 1 de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et prétentions,

– rejeter toutes demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires,

En tout état de cause,

– condamner la société Prestige Invest 1 à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les appelants font essentiellement valoir que l’acte définitif ayant été signé le 1er juillet 2021, en cours d’instance, aucun manquement ne saurait leur être imputé de sorte que les conditions de mise en oeuvre de la clause pénale stipulée au compromis de vente ne sont pas réunies, la pénalité n’étant due que pour le cas où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique.

Ils sollicitent subsidiairement la réduction de la clause pénale manifestement excessive au regard des circonstances alors qu’ils estiment avoir effectué l’ensemble des diligences nécessaires aux fins d’acquisition du bien compte tenu de leur éloignement géographique (étant alors domiciliés à la Réunion) et de la crise sanitaire. Ils ajoutent que les sommations et le commandement aux fins de saisie-vente leur ont été signifiés au domicile des parents de M. [X] et non à leur adresse personnelle.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 13 septembre 2022, l’intimée, demande à la cour de :

– débouter les époux [X] de leur appel,

– confirmer la décision entreprise et y ajoutant,

– condamner les époux [X] au paiement d’une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’intimée réplique que le délai extrêmement long dans lequel les époux [X] ont régularisé la vente caractérise un manquement à leurs obligations contractuelles justifiant l’application de la clause pénale en application des articles 1100 et suivants du code civil.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les conditions de mise en oeuvre de la clause pénale :

La clause pénale prévue au compromis de vente signé par les parties est libellée comme suit dans le paragraphe ‘stipulation de pénalité’ :

‘Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 37 967 euros à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1321-5 du code civil.

Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie.

Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente’.

Les appelants considèrent que les conditions de mise en oeuvre de la clause pénale ne sont pas réunies dans la mesure où la régularisation de l’acte authentique est intervenue le 1er juillet 2021et où les termes de la clause ne prévoient pas la possibilité de sanctionner un retard dans la signature de l’acte de réitération de la vente.

L’intimée se prévaut de son côté des très longs délais pris par les acquéreurs pour régulariser la vente et soutient être ainsi fondée à obtenir la pénalité contractuelle prévue par les parties, à défaut de réitération de la vente dans les termes et délais.

Le compromis de vente prévoit, dans le paragraphe afférent à la réitération de l’acte authentique, qu’en cas de réalisation des conditions suspensives, la signature de l’acte de vente aura lieu au plus tard le 31 décembre 2019, la date d’expiration de ce délai n’étant pas extinctive mais constituant le point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter.

Il est expressément stipulé que :

‘Si l’une des parties vient à refuser de signer l’acte authentique de vente, l’autre pourra saisir le tribunal compétent dans le délai d’un mois de la constatation du refus (mise en demeure non suivie d’effet, procès-verbal de non-comparution…) afin de faire constater la vente par décision de justice, la partie défaillante supportant les frais de justice, nonobstant la mise en oeuvre de la stipulation de pénalité’.

Il en découle que le fait générateur de la clause pénale stipulée au contrat est l’absence de régularisation de l’acte authentique alors que toutes les conditions relatives à l’exécution du contrat sont remplies, l’objectif étant de sanctionner le défaut d’exécution des obligations exigibles.

En l’espèce, la réitération de la vente est intervenue le 1er juillet 2021, soit 18 mois après le terme fixé dans le compromis de vente et ce, postérieurement à la délivrance de l’assignation aux fins de vente forcée le 5 mai 2021.

Or, il est établi que les acquéreurs ont obtenu une offre de prêt le 3 décembre 2019 d’un montant total de 380 000 euros destinée au financement de l’acquisition immobilière pour un montant de 414 453 euros, la somme de 34 453 euros devant être réglée dans le cadre d’un apport personnel des époux [X].

Si les appelants considèrent avoir effectué toutes les diligences utiles aux fins de régularisation de l’acte authentique de vente en ayant délivré une procuration à leur notaire le 19 mars 2020 compte tenu de leur éloignement géographique car ils étaient alors domiciliés à La Réunion, ils justifient avoir effectué le virement de la somme de 34 791,41 euros à l’étude de notaire seulement le 17 mai 2021 alors que la condition suspensive afférente à l’octroi du prêt s’était réalisée dès le 3 décembre 2019.

L’intimée justifie de son côté avoir adressé une sommation de faire aux époux [X] par acte d’huissier du 13 août 2020 leur demandant de payer le solde du prix d’acquisition d’un montant de 34 791,41 euros restant à régler suite à l’octroi du prêt obtenu par leurs soins auprès de la Caisse d’épargne et de confirmer la procuration donnée au notaire Maître [H] aux fins de signature de l’acte.

Il est établi que cet acte a été remis à étude d’huissier, la signification ayant été effectuée à l’adresse du domicile du père de M. [X] au sein duquel l’huissier s’est transporté et y a rencontré le père et beau-père des acquéreurs ayant refusé de recevoir l’acte mais ayant confirmé le domicile des intéressés.

L’huissier a mentionné avoir accompli les diligences prescrites par l’article 658 du code de procédure civile et les appelants sont ainsi mal fondés à exciper d’une signification effectuée à une mauvaise adresse.

L’intimée produit également la sommation de passer devant notaire signifiée le 18 février 2021 aux époux [X], laquelle a également été remise à étude en l’absence de personne présente au domicile du père et beau-père des acquéreurs confirmée par la présence du nom du destinataire sur la boîte aux lettres et du voisinage.

Cette sommation les invitait à comparaître en l’étude de la SCP Margerie Maurel à Nîmes le 15 mars 2021 aux fins de procéder à la signature de l’acte de vente.

Les appelants sont mal fondés à exciper de la crise sanitaire pour justifier du retard pris dans la signature de l’acte alors que le prêt leur avait été octroyé le 2 décembre 2019 et qu’aucune mesure restrictive n’avait été prise avant la date prévue dans le compromis de vente pour une réitération avant le 31 décembre 2019, ni d’une impossibilité de se déplacer en métropole aux fins de signature de l’acte au mois de mars 2021 puisqu’ils avaient délivré une procuration à leur notaire aux fins de signature de l’acte.

Il est ainsi établi que le retard pris dans la signature leur est exclusivement imputable en ce qu’ils n’ont procédé au virement de leur apport personnel que le 17 mai 2021, postérieurement à la délivrance de l’assignation à leur encontre.

C’est par ailleurs vainement que les appelants excipent d’un engagement de la société venderesse à se désister de ses demandes dans l’hypothèse d’une régularisation effective de l’acte de vente, M. [X] ayant seul formulé une demande en ce sens au conseil de la venderesse qui l’a précisément informée par courrier du 21 mai 2021 du souhait de cette dernière d’obtenir l’indemnisation des frais provoqués par le retard dans la signature de l’acte.

Les conditions de mise en oeuvre de la clause pénale stipulée au compromis de vente sont ainsi parfaitement réunies comme l’a à bon droit retenu le premier juge.

Sur le montant de la clause pénale :

L’intimée sollicite la mise en oeuvre de la clause pénale stipulée dans le compromis de vente à hauteur de la somme de 37 967 euros dont les appelants réclament de leur côté la minoration à 1 euro symbolique sur le fondement des dispositions de l’article 1231-5 du code civil en arguant de son caractère manifestement excessif eu égard à l’absence de préjudice subi par la société venderesse puisque la vente a bien été régularisée.

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer au augmenter la pénalité ainsi convenue si elles est manifestement excessive ou dérisoire.

La clause pénale, dont l’objet est de sanctionner contractuellement le manquement d’une partie à ses obligations, ne nécessite pas la preuve d’un préjudice subi par le cocontractant.

Mais l’existence d’une disproportion manifeste de la clause pénale s’apprécie in concreto en comparant le montant de la peine conventionnellement fixé et celui du préjudice effectivement subi.

Il est établi que les appelants ont réglé le montant de leur apport personnel le 17 mai 2021, soit quinze mois après le terme fixé par le compromis de vente, ce qui a indéniablement causé un préjudice à la venderesse qui n’a pas disposé des fonds provenant de la vente dans les délais fixés.

La vente prévoyait non seulement l’acquisition mais aussi le financement de travaux de rénovation qui ont ainsi été reportés.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la clause pénale sera ramenée à la somme de 15 000 euros au paiement de laquelle M. et Mme [X] seront condamnés par voie d’infirmation de la décision sur ce point.

Sur la saisie-attribution :

Les appelants sollicitent la restitution des fonds saisis suite à la mesure d’exécution diligentée par l’intimée au titre de l’exécution provisoire attachée au jugement de première instance avec intérêts légaux à compter de la décision à intervenir.

Cependant, le présent arrêt infirmatif sur le quantum de la condamnation prononcée à l’encontre des époux [X], constitue le titre ouvrant droit à la restitution d’une partie des sommes versées en exécution du jugement et les sommes devant être restituées portent intérêts au taux légal à compter de la signification valant mise en demeure, de la décision ouvrant droit à restitution.

Il s’ensuit qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la demande des appelants sur ce point.

Les appelants ne sauraient par ailleurs reprocher à l’intimée d’avoir sollicité et obtenu par le biais d’une saisie-attribution le paiement des causes de la condamnation assorties de l’exécution provisoire qu’il appartenait à M. et Mme [X] de régler.

Sur les autres demandes :

Succombant en leur appel, M. et Mme [X] seront condamnés à en régler les entiers dépens sur le fondement des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, sans que l’équité commande de faire droit à la demande présentée par l’intimée au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel.

La société Prestige Investi 1 sera ainsi déboutée de sa prétention au titre de l’article 700 du code de procédure civile, tout comme M. et Mme [X] en ce qu’ils succombent.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a condamné M. et Mme [X] à payer la somme de 37967 euros à la SARL Prestige Invest 1;

Statuant à nouveau sur ce chef,

Condamne M. [R] et Mme [E] [X] à payer à la SARL Prestige Invest 1la somme de 15 000 euros ;

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande de restitution des sommes versées dans le cadre de la mesure de saisie-attribution en vertu de l’exécution provisoire attachée au jugement déféré à la cour ;

Condamne M. [R] et Mme [E] [X] aux entiers dépens de l’appel ;

Déboute les parties de leur prétention respective au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,