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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 18 AVRIL 2023

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/01096 – N° Portalis DBVK-V-B7F-O4DI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 28 JANVIER 2021

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONTPELLIER

N° RG 1120000641

APPELANT :

Monsieur [L] [I]

né le [Date naissance 2] 1966 à [Localité 7] (MAROC)

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représenté par Me Charlotte USANNAZ JORIS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/002961 du 24/03/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

INTIMEE :

S.C.I. MARIE

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Philippe BEZ de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de Me Sabrina GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaindant

Ordonnance de clôture du 20 Février 2023

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 MARS 2023,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY

ARRET :

– Contradictoire ;

– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

– signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Le 1er avril 2016, la SCI Marie a consenti à [L] [I] un bail sur un logement situé [Adresse 6] à [Localité 3] et deux locaux indépendants à usage de bureaux ou entrepôt [Adresse 5] à [Localité 3], contre le paiement d’un loyer mensuel révisé de 491,58 euros, provisions sur charges comprises.

Le 19 février 2019, l’inspecteur de salubrité du service communal d’hygiène et de santé de [Localité 3] a conclu à la non-conformité du logement.

Le 7 mars 2019, un constat d’état des lieux a été établi.

Le 14 juin 2019, le préfet de l’Hérault a déclaré le bien immobilier insalubre et, le 23 juillet 2019, l’arrêté d’insalubrité a été levé au regard d’un rapport établi le 20 juin 2019.

Le 30 décembre 2019, la SCI Marie a fait délivrer à [L] [I] un commandement de payer la somme de 2 200,19 euros, visant la clause résolutoire, et un commandement de justifier d’une assurance, visant également la clause résolutoire.

Le 20 avril 2020, la SCI Marie a fait assigner [L] [I] aux fins d’obtenir le paiement de la somme provisionnelle de 3 087,76 euros au titre des loyers et charges arriérés, arrêtés au 20 avril 2020, avec intérêts au taux légal, la constatation ou le prononcé de la résiliation du bail, la libération des lieux, l’expulsion des occupants selon la procédure habituelle, le paiement de 462,11 euros au titre de la clause pénale, la fixation d’une indemnité d’occupation, outre 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. La SCI Marie a fait valoir que le locataire avait adressé une attestation d’assurance postérieurement au délai d’un mois imparti et ne couvrant que les locaux de la [Adresse 6]. Les paiements effectués en janvier par le locataire avaient été affectés au paiement de l’arriéré dû au 1er janvier 2019 et que le solde au 1er janvier s’élevait donc à la somme de 9,49 euros, la CAF ayant repris les versements au moment de la signification du commandement de payer.

[L] [I] a sollicité le débouté des demandes de la SCI Marie et, subsidiairement, de lui accorder des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire. Il a fait valoir que l’ensemble des lieux loués étaient bien assurés et qu’il justifiait du règlement de la part de loyers lui revenant, et ce depuis la fin du constat d’insalubrité. Il a ajouté qu’il convenait de retirer du décompte les loyers dus au titre de juin et juillet 2019 et affirmé que le bailleur avait modifié unilatéralement le montant des loyers et provisions. Il a rappelé que les clauses pénales contenues dans les baux d’habitation étaient réputées non écrites.

Le jugement rendu le 28 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Montpellier énonce dans son dispositif :

Constate la résiliation du bail à la date du 1er mars 2020 ;

Condamne [L] [I] à payer à la SCI Marie une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, soit la somme mensuelle de 491,85 euros à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

Déboute la SCI Marie de sa demande d’indexation de l’indemnité d’occupation ;

Condamne [L] [I] à payer à la SCI Marie la somme de 1 857,21 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, dus au mois d’octobre 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2019 sur la somme de 1 037,11 euros et à compter de la signification du présent jugement sur la somme de 820,10 euros ;

Dit qu’à défaut par [L] [I] d’avoir libéré les lieux loués, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion selon la procédure habituelle ;

Déboute la SCI Marie de sa demande tendant à obtenir la libération des lieux par [L] [I] et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie contradictoire sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement ;

Déboute la SCI Marie de sa demande en paiement au titre de la clause pénale ;

Déboute [L] [I] de sa demande de délais de paiement ;

Déboute [L] [I] de sa demande tendant à enjoindre la SCI Marie d’avoir à fournir un décompte des sommes réellement dues et justifiée ;

Condamne [L] [I] à payer à la SCI Marie une somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne [L] [I] aux dépens de l’instance ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le jugement expose que la SCI Marie a respecté les modalités de mise en ‘uvre de la résiliation du bail et que le simple fait que le commandement ait été délivré pour un montant erroné n’affecte pas sa validité à concurrence des sommes réellement dues. Les causes du commandement de payer n’ont pas été apurées. Le jugement relève qu’aucune attestation d’assurance relative aux locaux situés [Adresse 4] n’est produite pour la période d’un mois suivant la délivrance du commandement. Le fait que le logement soit assuré ne met pas fin à l’obligation d’assurer les dépendances puisque les parties, en signant un seul bail pour le logement et les dépendances avec un loyer global, ont entendu créer une unicité entre le logement et les dépendances.

Le jugement relève que le décompte produit par la SCI Marie inclut le loyer de juin 2019, non dû en raison de l’arrêté d’insalubrité. Il doit donc être déduit du décompte. Le jugement constate qu’au regard de la taxe foncière de 2019 et du relevé du syndicat de copropriété produits aux débats, la régularisation des charges pour l’année 2019 apparaît justifiée pour la somme de 10,60 euros au bénéfice de [L] [I]. Le jugement constate que le bail comprend une clause de révision du loyer ce qui permettait ainsi au loyer d’être augmenté.

Le jugement constate que le bail a été conclu le 1er avril 2016, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014 qui disposent qu’est réputée non écrite toute clause pénale, lui sont applicables.

Le jugement relève que [L] [I] justifie de difficultés financières mais ne fait pas droit à sa demande de délais de paiement dès lors que l’acquisition de la clause résolutoire a été constatée pour défaut d’assurance.

[L] [I] a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 18 février 2021.

Par ordonnance de référé du 12 mai 2021, le premier président de la cour d’appel de Montpellier a rejeté la demande de [L] [I] d’arrêt de l’exécution provisoire du jugement.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 20 février 2023.

Les dernières écritures pour [L] [I] ont été déposées le 16 février 2023.

Les dernières écritures pour la SCI Marie ont été déposées le 17 février 2023.

Le dispositif des écritures pour [L] [I] énonce :

Infirmer le jugement rendu le 28 janvier 2021, sauf en ce qu’il a débouté la SCI Marie au titre de la clause pénale ;

Débouter la SCI Marie de ses demandes au titre de la résiliation du contrat de bail et de l’expulsion du locataire ;

Débouter la SCI Marie de sa demande de condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 3 087,76 euros au titre des loyers et provisions sur charges ou indemnités d’occupation et de 452,11 euros au titre de la clause pénale stipulée dans le bail ;

Subsidiairement, accorder à [L] [I] des délais de paiement de 36 mois pour régler le reliquat de sa dette locative auprès de son bailleur et suspendre le jeu de la clause résolutoire ;

Enjoindre le bailleur d’avoir à fournir un décompte des sommes réellement dues et justifiées ;

Statuer ce que de droit sur les dépens d’instance et d’appel.

[L] [I] conteste le défaut d’assurance qui lui est reproché. Il fait valoir que les locaux qu’il loue font l’objet d’un seul et unique bail, formant un tout indivisible. Or, les conditions générales de son contrat d’assurance habitation prévoient que les dépendances sont bien assurées au même titre que le logement. Dès lors, l’attestation produite le 1er janvier 2020 inclue bien les dépendances situées [Adresse 4]. Il soutient qu’il a justifié de cette assurance dès le 17 janvier 2020, soit dans le délai du commandement. Si cette attestation ne mentionne pas les locaux situés [Adresse 4], c’est parce qu’ils sont inclus dans l’attestation du logement. En tout état de cause, il joint une attestation de son assureur indiquant couvrir les deux locaux.

En ce qui concerne le décompte des sommes dues, [L] [I] fait valoir que les loyers dus au titre des mois de juin et juillet 2019 doivent être retirés puisque le logement a fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité sur cette période.

[L] [I] conteste également le montant du loyer en faisant valoir que son bailleur l’aurait augmenté unilatéralement alors que le bail ne contient aucune clause d’indexation. Il ajoute qu’il n’a jamais été destinataire des justificatifs relatifs aux provisions sur charges versées.

[L] [I] sollicite la confirmation du débouté de la demande de la SCI Marie au titre de la clause pénale contenue dans le bail. Il rappelle qu’elle est réputée non écrite au titre de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989.

Subsidiairement, [L] [I] sollicite des délais de paiement. Il avance être dans une situation financière très précaire mais verser 30 euros par mois pour apurer sa dette, preuve de sa bonne foi. Il ne dispose plus aujourd’hui en terme de revenu qu’une allocation pôle emploi de 567,92 euros par mois.

Le dispositif des écritures pour la SCI Marie énonce :

Confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a constaté la résiliation du bail au 1er mars 2020 pour défaut d’assurance ;

Subsidiairement, confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné la libération des lieux par [L] [I] et son expulsion selon la procédure habituelle ;

Condamner [L] [I] à régler à la SCI Marie une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 491,85 euros calculée au prorata du laps de temps durant lequel il se maintiendra dans les lieux à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués par remise des clés et établissement d’un état des lieux de sortie contradictoire ;

Réformer le jugement entrepris et condamner [L] [I] au paiement de la somme de 2 344,86 euros due au 8 octobre 2020 avec intérêts au taux légal à compter de chacun des versements mensuels qui aurait dû être effectué, au titre des loyers et provisions sur charges et condamner [L] [I] à régler à la SCI Marie la somme de 351,29 euros au titre de la clause pénale stipulée dans le bail ;

Autoriser [L] [I] à se libérer de la dette locative sur une durée de 36 mois comme sollicité à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

Condamner [L] [I] au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La SCI Marie sollicite la résiliation du bail pour défaut d’assurance. Elle rappelle que l’assurance de [L] [I] doit couvrir les deux locaux loués et qu’il devait transmettre un justificatif avant le 30 janvier 2020, un mois après le commandement de payer. Selon elle, il n’aurait transmis qu’a posteriori, le 6 février 2020, l’attestation ne couvrant que les locaux [Adresse 6]. L’attestation transmise au juge concernant les locaux du [Adresse 4] n’est valable qu’à compter du 21 octobre 2020, soit bien après le délai imparti par le commandement. Ce manquement permet de résilier le bail, selon la bailleresse. La SCI Marie conteste l’inclusion des locaux [Adresse 4] dans les garanties du contrat transmis puisque les locaux litigieux ne correspondent pas à la définition de dépendance retenue dans le contrat, outre le fait qu’ils sont expressément visés au bail. Cet élément est également démontré par le fait que l’assureur n’a pas accepté de produire une attestation rétroactive les incluant. La nouvelle attestation produite par [L] [I] en cause d’appel ne couvre que la période du 26 avril 2021 au 31 décembre 2021, soit une période postérieure au délai prévu dans le commandement, outre le fait qu’il s’agit d’une assurance en responsabilité civile, ce qui est différent d’une assurance locative.

Subsidiairement, la SCI Marie sollicite la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers puisque [L] [I] n’a pas apuré les causes du commandement de payer qu’il a reçu le 30 décembre 2019.

La SCI Marie conteste la somme retenue par le premier juge au titre de la créance de [L] [I] à son égard. Elle soutient que le mois de loyer de juin 2019 ne doit pas être déduit. En effet l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation prévoit que le loyer cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté d’insalubrité jusqu’au premier jour du mois qui suit la date d’achèvement des travaux. Or, l’arrêté d’insalubrité est en date du 14 juin 2019 et l’achèvement des travaux a été constaté le 20 juin 2019. Le loyer a donc cessé d’être dû uniquement en juillet 2019, mois déjà déduit dans le décompte produit. La SCI Marie admet qu’elle avait augmenté unilatéralement le loyer et les charges en mai 2017 mais qu’elle a finalement fait marche arrière lorsqu’elle a su qu’elle ne pouvait pas le faire. En tout état de cause, le bail contient une clause d’indexation, ce qui porte le loyer indexé à 467,89 euros au jour de l’assignation.

En ce qui concerne les charges, la SCI Marie avance qu’elle a versé aux débats le décompte annuel des charges de l’exercice 2019, qui arrête les charges locatives à la somme de 227,94 euros, ainsi que l’avis de taxes foncières 2019 ce qui, au vu de la provision versée par [L] [I], le rendait créditeur de 10,60 euros.

La SCI Marie fait valoir que le bail contient une clause pénale prévoyant une majoration de 15 % en cas de retard de paiement du locataire, ce qui porte sa créance à 351,29 euros.

La SCI Marie soutient qu’elle a respecté ses obligations, que de nombreux désordres sont le résultat du comportement du locataire et que celui-ci n’a jamais signalé de problèmes à la bailleresse avant de saisir la CAF. Elle ne s’oppose toutefois pas à la demande de délais de paiement.

MOTIFS

A l’audience de plaidoiries du 13 mars 2023, le conseil de [L] [I] a informé la cour qu’il avait quitté le logement en litige le 31 mars 2022, ce qui a été confirmé par le conseil de la SCI Marie.

En conséquence, la prétention de l’appelant visant à voir la SCI Marie déboutée de ses demandes au titre de la résiliation du bail et d’expulsion est désormais sans objet.

1. Sur les sommes à devoir à la SCI Marie au titre de l’arriéré de loyers et charges

Au moyen d’un décompte précis arrêté au 8 octobre 2020, qui fait apparaître un loyer mensuel de 450 euros, ensuite indexé, un même montant de charges mensuelles, de 30 euros, les versements effectués par [L] [I] et la CAF, le crédit de charges de 10,60 euros mais aussi la neutralisation du loyer du mois de juillet 2019, soit le mois suivant la prise de l’arrêté de péril, avant régularisation, la SCI Marie justifie pleinement de sa créance, à hauteur de 2 344,86 euros.

Le jugement sera en conséquence infirmé sur le quantum afin de prendre en compte ce nouveau montant.

2. Sur la clause pénale

Le premier juge, après avoir rappelé les dispositions de l’article 4h de la loi du 6 juillet 1989, a justement retenu qu’une telle clause était réputée non écrite, de sorte que les prétentions indemnitaires formées par la bailleresse ne pouvaient qu’être rejetées.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

3. Sur la demande de délais de paiement

En l’absence d’opposition de la SCI Marie, [L] [I] sera autorisé à se libérer de sa dette sur trente-six mois.

4. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

[L] [I] sera condamné aux dépens de l’appel.

[L] [I], qui échoue en cause d’appel, sera en outre condamné à payer à la SCI Marie la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 28 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Montpellier, sauf en ce qu’il a condamné [L] [I] à payer à la SCI Marie la somme de 1 857,21 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, dus au mois d’octobre 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2019 sur la somme de 1 037,11 euros et à compter de la signification du présent jugement sur la somme de 820,10 euros ;

Statuant à nouveau de ce chef,

CONDAMNE [L] [I] à payer à la SCI Marie la somme de 2 344,86 euros due au 8 octobre 2020 avec intérêts au taux légal à compter de chacun des versements mensuels qui aurait dû être effectué, au titre des loyers et provisions sur charges ;

AUTORISE [L] [I] à se libérer de la dette locative sur une durée de trente-six mois, à compter de la signification du présent arrêt ;

CONDAMNE [L] [I] à payer à à la SCI Marie la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables exposés en appel ;

CONDAMNE [L] [I] aux dépens de l’appel.

Le greffier, Le président,