COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 16 MAI 2023

N° 2023/ 169

Rôle N° RG 19/16520 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BFCHT

[O] [K]

C/

[H] [G]

[J] [C] [E] épouse [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me David FAURE-BONACCORSI

Me Joseph MAGNAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 19 Septembre 2019 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 17/04963.

APPELANT

Monsieur [O] [K]

né le 07 Mai 1974 à [Localité 6]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]

représenté et assisté par Me David FAURE-BONACCORSI de la SELARL LLC & ASSOCIES – BUREAU DE LA VALETTE DU VAR, avocat au barreau de TOULON

INTIMES

Monsieur [H] [G]

né le 12 Septembre 1954 à [Localité 3] (ITALIE), demeurant [Adresse 1]

Madame [J] [C] [E] épouse [G]

née le 25 Mars 1955 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

Tous deux représentés par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant Me Gilles MOURONVALLE, avocat au barreau de GRENOBLE

PARTIE(S) INTERVENANTE(S)

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 04 Avril 2023 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Mme DE BECHILLON, conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Danielle DEMONT, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2023,

Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

M.[O] [K], propriétaire d’une parcelle de terrain de 5740 m2 située [Adresse 5]), a souhaité procéder à la division de cette propriété pour en détacher un lot B d’une surface de 4002 m2 aux fins de le vendre.

A cette fin, il a déposé une déclaration préalable en vue du détachement d’un lot à bâtir et par arrêté du 22 octobre 2015, a été rendue une décision de non opposition à déclaration préalable autorisant cette division, sous réserve d’une demande de permission de voirie permettant l’accès des deux parcelles à la route départementale et garantissant la sécurité des usagers.

Par l’intermédiaire de l’agence immobilière Vista Bella, M. [O] [K] a signé par acte sous seing privé du 24 juin 2016 avec M. [H] [G] et Mme [J] [E] épouse [G] un compromis de vente portant sur cette parcelle, au prix de 154 000 euros.

La réitération de l’acte était fixée au 24 février 2017, et le compromis comprenait plusieurs conditions suspensives, dont l’obtention d’un prêt et d’un permis de construire libre de tout recours pour une surface de 200 m2.

Une condition particulière était ajoutée aux termes de laquelle les acquéreurs s’engageaient à faire installer une fosse septique et à faire réaliser un forage à leur frais, et en cas de refus du permis de construire, le vendeur s’engageait à rembourser les acquéreurs des frais exposés à ce titre.

Les époux [G] ont obtenu leur prêt et ont fait déposer une demande de permis de construire qui a fait l’objet d’un arrêté de refus le 30 septembre 2016, faute d’alimentation du projet en eau potable.

Une seconde demande a été déposée, ayant fait l’objet d’un nouveau refus le 3 janvier 2017, en raison des mauvaises conditions d’accès à la route en termes de visibilité et de sécurité.

Constatant la non réalisation de la condition suspensive d’obtention du permis de construire, les époux [G] ont estimé le compromis caduque aux torts exclusifs de leur vendeur et ont sollicité la réparation des différents préjudices qu’ils estimaient avoir subi en raison des frais exposés en frais d’architecte, d’études, de forage, et d’immobilisations financières.

En raison de l’opposition de M. [O] [K] à ces demandes, par acte d’huissir du 29 mai 2017, les époux [G] l’ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Draguignan.

Par jugement du 19 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Draguignan a :

– ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture du 19 octobre 2018 et fixé la clôture de la procédure à la date du 20 juin 2019,

– mis hors de cause M. [S] [K],

– rejeté l’ensemble des demandes de M. [H] [G] et Mme [J] [E] épouse [G] à l’encontre de M. [S] [K],

– débouté M. [S] [K] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

– constaté la caducité du compromis aux torts exclusifs de M. [O] [K],

– condamné M. [O] [K] à payer M. [H] [G] et Mme [J] [E] épouse [G] la somme 11.289,39 euros au titre du remboursement des sommes exposées,

– condamné M. [O] [K] M. [H] [G] et Mme [J] [E] épouse [G] la somme de 15.400 euros au titre de la clause pénale,

– débouté M. [O] [K] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles,

– rejeté toute prétention plus ample ou contraire,

– condamné M. [O] [K] au entiers dépens de l’espèce,

– condamné M. [O] [K] à payer à M. [H] [G] et Mme [J] [E] épouse [G] pris ensemble, la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Le tribunal a estimé que la caducité du compromis était due à la faute du vendeur, justifiant sa condamnation.

Par déclaration en date du 24 octobre 2019, M. [O] [K] a interjeté appel de cette décision.

Dans ses conclusions récapitulatives n°2 déposées et notifiées par voie électronique en date du 6 juillet 2022, M. [O] [K] demande à la cour de :

– juger recevable l’appel interjeté ;

– réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

débouté M. [S] [K] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

constaté la caducité du compromis aux torts exclusifs de M. [O] [K],

condamné M. [O] [K] à payer M. [H] [G] et Mme [J] [E] épouse [G] la somme 11.289,39 euros au titre du remboursement des sommes exposées,

condamné M. [O] [K] M. [H] [G] et Mme [J] [E] épouse [G] la somme de 15.400 euros au titre de la clause pénale,

débouté M. [O] [K] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles,

rejeté toute prétention plus ample ou contraire,

condamné M. [O] [K] au entiers dépens de l’espèce,

condamné M. [O] [K] à payer à M. [H] [G] et Mme [J] [E] épouse [G] pris ensemble, la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau :

A titre principal,

– débouter M. [H] [G] et Mme [J] [E] épouse [G] de l’ensemble de leurs demandes formées à son encontre ;

A titre subsidiaire,

– diminuer le montant de la clause pénale, celui-ci apparaissant manifestement excessif, et le réduire à un euro symbolique en l’absence de préjudice subi par M. [H] [G] et Mme [J] [E] épouse [G] ;

– les débouter de leur demande de remboursement des frais exposés à défaut de justifier de leurs

paiements;

Reconventionnellement,

– condamner M. [H] [G] et Mme [J] [E] épouse [G] à lui payer la somme de 15400 euros au titre de la clause pénale, ces derniers étant à l’origine de la défaillance de la condition suspensive liée à l’obtention du permis de construire;

– ordonner à Maître [X], Notaire, la libération du séquestre à son profit ;

– condamner M. [H] [G] et Mme [J] [E] épouse [G] à lui payer la somme de 23000 euros au titre de la perte de chance de céder son bien au prix convenu auprès des époux [G] en 2016;

– condamner M. [H] [G] et Mme [J] [E] épouse [G] à lui payer la somme de 3 554,37 euros au titre des frais supplémentaires exposés dans le cadre de cette dernière vente ;

En tout état de cause,

– condamner Madame et Monsieur [G] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance.

M. [O] [K] soutient que les acquéreurs ne démontrent pas avoir obtenu le prêt dans le délai convenu de 45 jours, mais au contraire que ceux-ci produisent une offre du 14 octobre 2016.

Il ajoute que les époux [G] ont essuyé un premier refus de permis de leur fait, en raison de l’absence d’alimentation en eau, alors qu’il était convenu qu’ils devaient réaliser cette étude et le forage dans un délai de 45 jours également.

M. [K] indique par ailleurs, s’agissant de l’autorisation de voirie objet du second refus de permis, que les futurs acquéreurs avaient également qualité pour faire cette demande et qu’ils étaient assistés d’un architecte.

Il en déduit que les conditions suspensives liées à l’obtention d’un permis et à l’obtention du prêt n’étant pas réalisées, la clause pénale n’a pas à s’appliquer, ou subsidiairement, doit être réduite.

Reconventionnellement, il estime avoir subi un préjudice tiré de la perte de chance d’obtenir le règlement du prix initialement convenu, ayant ensuite dû le vendre à des conditions moins avantageuses.

Dans leurs conclusions récapitulatives n°2 déposées et notifiées par voie électronique en date du 14 décembre 2020, M. [H] [G] et Mme [J] [E] épouse [G] demandent à la cour de :

– confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

– constater la caducité du compromis de vente du 24 juin 2016 aux torts exclusifs de M. [O] [K],

– condamner M. [O] [K] à leur payer la somme de 11 289,39 euros correspondant aux sommes exposées par les demandeurs,

– condamner le même à leur payer la somme de 15 400 euros au titre de la clause pénale ou subsidiairement, à titre de dommages et intérêts représentatifs de la perte de temps et d’immobilisation des moyens financiers,

– débouter M. [O] [K] de sa demande reconventionnelle,

– condamner M. [O] [K] au paiement d’une somme de 3 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les intimés font valoir que la non réalisation de la condition suspensive d’obtention du permis de construire est due au non repect de ses obligations par le vendeur, celui-ci ne leur ayant pas vendu un terrain constructible, ce qu’il a par ailleurs reconnu par un courriel adressé postérieurement à la dénonciation du compromis par leur notaire.

Quant à la condition suspensive d’obtention du prêt, ils indiquent avoir respecté leur obligation et produisent en ce sens une attestation du Crédit Mutuel et relèvent que cette condition était en tout état de cause stipulée à leur seul profit.

Considérant avoir procédé au forage comme convenu, seul l’accès à la parcelle a motivé le refus de permis, ils estiment par conséquent que M. [O] [K] est redevable de la clause pénale et doit leur rembourser les frais de forage exposés.

MOTIFS

Sur la caducité du compromis de vente et le paiement de la clause pénale

En application des dispositions des articles 1134 et suivants anciens applicables au présent litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 1178 ancien du même code dispose pour sa part que la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement.

Au cas d’espèce, le compromis litigieux était soumis à la réalisation de quatre conditions suspensives, qui étaient, outre les conditions d’urbanisme, d’état hypothécaire et de droit de préemption, l’obtention d’un prêt bancaire, l’obtention d’un permis de construire, en vertu, et respect des règles d’urbanisme, libre de tout recours, et pour une surface de 200 m2 habitables outre les annexes.

Au titre des conditions particulières, les acquéreurs s’engageaient à faire une fosse septique et à faire réaliser un forage, et ce à leurs frais, en cas de refus de permis de construire, le vendeur s’engageait à rembourser aux acquéreurs, les frais relatifs au forage et ce dans un délai de 45 jours.

Il appartient aux époux [G], qui sollicitent la confirmation de la condamnation de M. [O] [K] à leur régler la clause pénale et à leur rembourser les frais exposés, de rapporter la preuve de ce que les conditions suspensives n’ont pas toutes été réalisées par le fait fautif du vendeur.

Il est exact que les acquéreurs n’ont pas obtenu de permis de construire, bien que justifiant avoir déposé deux demandes.

Le premier refus datant du 30 septembre 2016 ne peut être imputé au vendeur, ce refus étant motivé par l’absence d’alimentation du projet en eau potable, point qui relevait alors des acquéreurs, lequels s’étaient engagés à installer une fosse septique et à faire réaliser un forage.

Le second refus, datant du 3 janvier 2017, a pour sa part été motivé par le fait ‘que les accès du projet sur la RD 15 (en direction de [Localité 2]) ne présentent pas des conditions de visibilité et de sécurité suffisante (courbe en approche)’.

Les époux [G] estiment que ce refus est dû au vendeur, en raison de ce qu’il avait déposé, en vue de la vente, une déclaration préalable en vue du détachement du lot à bâtir et par arrêté du 22 octobre 2015, avait obtenu une décision de non opposition à déclaration préalable autorisant cette division, sous réserve d’une demande de permission de voirie permettant l’accès des deux parcelles à la route départementale et garantissant la sécurité des usagers.

Néanmoins, il doit être observé que le compromis de vente, qui pourtant contient des conditions particulières, ne met aucunement à la charge de M. [O] [K] la demande de permission de voirie sus évoquée.

La cour relève en outre que les époux [G] étaient assistés d’un architecte pour le dépôt de leur permis de construire, mais surtout, M. [O] [K] établit, par la production d’un courriel dont les termes ne sont pas démentis, que le 26 janvier 2017, soit dans le délai d’exécution du compromis litigieux, le cabinet d’architecture [L] a obtenu un avis favorable sur sa proposition d’aménagement, sous réserve de la réalisation d’un recul de cinq mètres par rapport au bord de la chaussée.

Les époux [G] pouvaient donc présenter une nouvelle demande de permis de construire qui aurait nécessairement fait l’objet d’un accord compte tenu des termes du précédent refus et de l’avis favorable obtenu le 26 janvier 2017.

Le fait que M. [O] [K] se soit engagé, par courriel du 6 janvier 2017, à réaliser les travaux pour apporter une meilleure visibilité comme demandé par la voirie du département et en fonction du plan soumis par Mme [L], architecte, n’impliquait pas qu’il procède lui même au dépôt d’une demande de permission de voirie auprès des services du département, de sorte que cet écrit ne peut valoir engagement à prendre à sa charge ces formalités.

M. [O] [K] produit enfin un courriel adressé par M. [J] [G] à son notaire le 3 janvier 2017, indiquant ‘Maitre, bien réfléchi, nous vous donnons notre accord pour le désistement pour l’achat du terrain de [Localité 2], merci d’en informer le notaire adverse dès ce jour si possible et bien noté sur le courrier le remboursement du forage, je vous adresse ce matin la copie des factures.’

Ainsi, sans qu’il ne soit nécessaire de se prononcer sur la réalisation de la condition suspensive tirée de l’obtention du prêt, il est établi que l’échec de cette vente est dû au désistement des époux [G].

Les parties s’étaient accordées sur une clause pénale d’un montant de 15 400 euros après levée de toutes les conditions suspensives, convenant, au cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, qu’elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts.

La clause pénale contractuellement fixée n’apparaît pas manifestement excessive en ce qu’elle a conduit à l’immobilisation du bien de M. [O] [K], de sorte qu’il convient donc de condamner les époux [G] à régler la somme de 15 400 euros à ce titre à M. [O] [K] et d’infirmer le jugement de ce chef.

Sur la libération du séquestre

Le compromis de vente prévoit que le versement (de 6 000 euros ) s’imputera sur le prix convenu de la vente, sauf application de l’une des conditions suspensives indiquées aux présentes, auquel cas il serait intégralement restitué à l’acquéreur.

Il convient d’analyser la commune intention des parties dans la rédaction de cette clause. Ainsi, il a été classiquement prévu que cette somme se déduise du prix en cas de vente, et en cas de non réalisation d’une condition suspensive, qu’elle soit restituée à l’acquéreur.

A contrario, étant jugé que la vente n’a pas eu lieu alors que l’ensemble des conditions suspensives étaient réalisées ou réalisables, il convient de juger que le séquestre soit reversé au vendeur.

Il convient par conséquent d’ordonner à Me [X], notaire, la libération du séquestre au profit de M. [O] [K].

Sur la perte de chance de céder son bien au prix de 154 000 euros et sur les frais supplémentaires exposés

S’il est exact que l’allocation d’une clause pénale n’est pas exclusive de celle de dommages et intérêts, il appartient néanmoins au demandeur d’établir une faute en lien de causalité directe avec le dommage allégué.

Au cas d’espèce, s’il est démontré que M. [O] [K] a cédé le bien litigieux au prix de 130 000 euros et non de 154 000 euros comme convenu avec les époux [G], il ne peut leur être attribué la modification des règles d’urbanisme applicables sur le terrain qui ont causé la baisse de ce prix.

Il convient donc de débouter M. [O] [K] de cette demande, le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Quant aux frais supplémentaires exposés en vue de cette vente, outre le fait qu’ils ne sont pas davantage justifiés par la production de relevés bancaires de l’appelant, celui-ci aurait dû, sur justification de leur paiement par les époux [G], en assumer la charge, conformément aux prévisions du compromis de vente.

Il convient donc de débouter M. [O] [K] de cette demande, le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Sur la restitution des frais de forage, d’architecte et de notaire

S’il est contractuellement convenu du remboursement des frais exposés par les acquéreurs en vue du forage, il apparaît néanmoins que les époux [G] ne produisent aux débats qu’une facture sur laquelle est apposée la mention ‘ payé chèque le 27/10/16″ ce qui ne constitue pas une preuve du paiement, outre un devis, dont il n’est pas allégué qu’il a été réglé, pas davantage que le devis produit par le bureau d’études conseils, ni encore que l’etude thermique Effidomus.

En outre, aucune clause ne mettait à la charge du vendeur les frais d’architecte en cas d’échec de la vente,

Il n’est donc pas démontré que ces sommes ont été réellement payées par les intimés, de sorte qu’il convient d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [O] [K] au paiement de la somme de 11 289,39 euros et de les débouter de leur demande de ce chef.

Sur les frais du procès

Succombant au principal, les époux [G] seront condamnés aux entiers dépens de l’instance.

Ils seront par ailleurs condamnés à régler la somme de 3 000 euros à M. [O] [K] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. [O] [K] de ses demandes indemnitaires et l’infirme pour le surplus des dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau,

Condamne M. [H] [G] et Mme [J] [E] épouse [G] in solidum à payer à M. [O] [K] la somme de 15400 euros au titre de la clause pénale ;

Dit que la somme versée au titre du dépôt de garantie restera acquise à M. [O] [K] et ordonne à Me [X] la libération de ce séquestre à son profit ;

Déboute M. [H] [G] et Mme [J] [E] épouse [G] de leur demande de remboursement de frais ;

Y ajoutant,

Condamne M. [H] [G] et Mme [J] [E] épouse [G] in solidum aux entiers dépens de l’instance ;

Condamne M. [H] [G] et Mme [J] [E] épouse [G] in solidum à régler à M. [O] [K] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT