République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 13/04/2023

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N° de MINUTE :

N° RG 21/01579 – N° Portalis DBVT-V-B7F-TQOS

Jugement (N° 11-19-0274)

rendu le 20 octobre 2020 par le tribunal de proximité de Calais

APPELANTE

Madame [N] [M]

née le 16 septembre 1966 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 6]

bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 59178/002/2021/003791 du 15/04/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai

représentée par Me Alexandra Wacquet, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer, avocat constitué

INTIMÉ

Monsieur [K] [B]

né le 18 janvier 1995 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par Me Marjorie Thuilliez, avocat au barreau d’Arras, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 23 janvier 2023 tenue par Céline Miller magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Bruno Poupet, président de chambre

Céline Miller, conseiller

Camille Colonna, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 13 avril 2023 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Bruno Poupet, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 02 janvier 2023

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Par acte sous seing privé du 18 décembre 2017, après une visite de l’immeuble intervenue la veille, Mme [N] [M] s’est portée acquéreure auprès de M. [K] [B] d’un immeuble d’habitation situé [Adresse 8] à [Localité 6] et d’un garage situé [Adresse 5] à [Localité 6], moyennant un prix de 80’000 euros, la réitération de la vente par acte authentique étant fixée au 30 mars 2018 au plus tard.

Par lettres recommandées en date du 29 mars 2018, Mme [M] a informé le vendeur, l’agence immobilière 3A, intermédiaire de la vente, et le notaire de ce qu’elle refusait de réitérer la vente le 30 mars 2018, faisant état de l’existence d’une fuite dans la toiture de l’immeuble remarquée lors de sa seconde visite le 5 janvier 2018 et de la passivité du vendeur pour résoudre ce problème avant la vente, malgré ses nombreuses relances tant auprès de l’agence que du père du vendeur, mandataire de celui-ci dans le cadre de la vente.

A la suite de plusieurs relances infructueuses, l’assurance protection juridique de M. [B] a mis en demeure Mme [M] de convenir avec le vendeur d’une nouvelle date pour procéder à la signature de l’acte de vente sous peine d’engager une procédure judiciaire à son encontre.

Par acte d’huissier en date du 28 mai 2019, M. [B] a fait assigner Mme [M] devant le tribunal de proximité de Calais aux fins d’obtenir, notamment, la condamnation de cette dernière à lui verser la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts en application de la clause pénale contenue dans le compromis de vente.

Par jugement assorti de l’exécution provisoire en date du 20 octobre 2020, le tribunal de proximité de Calais a condamné Mme [M] à verser à M. [B] la somme de 8 000 euros au titre de la clause pénale prévue par le compromis de vente du 18 décembre 2017, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement et l’a condamnée aux dépens, ainsi qu’à payer à M. [B] la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [M] a interjeté appel de ce jugement et, aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 3 juin 2021, demande à la cour d’infirmer le jugement dont appel dans toutes ses dispositions, de débouter M. [B] de l’ensemble de ses demandes et de le condamner au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Elle soutient principalement qu’elle justifie d’un motif légitime pour refuser de réitérer la vente dès lors qu’une information nouvelle portant sur un vice du bien et ayant pour conséquence d’aggraver sa situation financière a été portée à sa connaissance avant la signature de l’acte authentique ; que cette information concernant la fuite de la toiture n’avait pas été portée à sa connaissance par le vendeur, que ce soit lors de la visite préalable ou lors de la signature du compromis, mais qu’elle l’a découverte lors d’une nouvelle visite du bien, intervenue après le délai de rétractation ; qu’elle a eu de multiples échanges avec l’agence intermédiaire de la vente, qui l’assurait que le vendeur prendrait en charge les travaux de toiture avant la vente, mais également avec le père du vendeur, mandataire de celui-ci ; qu’il résulte de ces échanges que le vendeur n’a pas été étonné lorsque ce problème a été évoqué ; qu’aucun de ses interlocuteurs n’a contesté l’existence du vice affectant le bien lors de leurs échanges préalables à la date prévue pour la réitération de la vente ; qu’à la date du 20 mars 2018, elle était toujours dans le flou le plus total puisqu’un seul devis de 30 000 euros avait été effectué et que les travaux n’avaient pas été engagés ; qu’elle a alors adressé une mise en demeure par recommandé au vendeur, sollicitant la communication des devis et de connaître l’avancée des travaux ; qu’elle a également envoyé un courrier à l’agence immobilière en lui reprochant de ne pas l’avoir informée des vices de la maison dont elle avait connaissance, lui indiquant que si elle avait été avertie, elle ne se serait pas positionnée sur ce bien ; qu’elle a également écrit au notaire chargé de la vente.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 28 juin 2021, M. [B] demande à la cour, au visa de l’article 1193 du code civil, de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [M] à lui payer la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts en application de la clause pénale contenue dans le compromis de vente et, y ajoutant, de la condamner aux dépens, ainsi qu’à lui verser la somme de 550 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait essentiellement valoir que Mme [M] n’apporte pas la preuve ni de l’existence du vice affectant l’immeuble qu’elle allègue pour refuser de réitérer la vente, ni de l’importance des travaux à réaliser. De plus, il soutient que Mme [M] n’a effectué aucune diligence auprès du notaire, ou de l’agent immobilier, pour les alerter sur l’existence de ce vice. Enfin, il fait valoir que l’appelante n’a pas été privée de visiter à nouveau les lieux une fois la promesse de vente signée. Dès lors, il soutient que c’est de manière abusive que celle-ci a refusé de réitérer la vente et que la clause pénale a vocation à s’appliquer.

L’ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 2 janvier 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la clause pénale

En vertu des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1193 dudit code ajoute que les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

– refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

– poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

– obtenir une réduction du prix ;

– provoquer la résolution du contrat ;

– demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1231-5 du même code, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En vertu des articles 1582 et 1583 du même code, la vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé. Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

L’article 1603 du même code ajoute que le vendeur est tenu de deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend, l’article 1604 précisant que la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur, et l’article 1605 que l’obligation de délivrer les immeubles est remplie de la part du vendeur lorsqu’il a remis les clefs, s’il s’agit d’un bâtiment, ou lorsqu’il a remis les titres de propriété.

L’article 1614 précise que la chose doit être délivrée en l’état où elle se trouve au moment de la vente.

Il résulte de ces textes que si, en matière de vente d’immeuble, la vente est conclue entre les parties dès la signature du compromis de vente sous seing privé dès lors qu’il existe un accord sur la chose et le prix, et ce quand bien même les obligations de délivrance de la chose du vendeur et de paiement du prix de l’acquéreur seraient différées à la réitération de la vente par acte authentique, le vendeur est tenu de conserver l’immeuble dans l’état où il se trouvait le jour de la vente afin de délivrer un immeuble conforme aux stipulations convenues entre les parties. Il lui incombe dès lors de prendre à sa charge les réparations rendues nécessaires par un sinistre intervenu entre la signature du compromis et la réitération de la vente par acte authentique.

En l’espèce, le compromis de vente sous seing privé signé entre les parties le 18 décembre 2017 porte notamment sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 8] à [Localité 6] (Pas-de-Calais), cadastrée section AR n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4] pour une contenance de 1a et 60 ca, ainsi qu’un garage, pour un montant de 80 000 euros.

La vente a été conclue sans condition suspensive de l’obtention d’un prêt et l’acquéreure, Mme [M], n’a pas fait usage de son droit de rétractation dans le délai légal de quatorze jours prévu par la loi.

Il n’est pas fait mention dans le contrat d’un désordre affectant la toiture de l’immeuble et Mme [M] fait état de ce que, lors de sa visite préalable à la vente, elle n’a pas noté d’infiltration apparente, ce qui n’est pas contredit pas le vendeur. Aucun devis de travaux à effectuer sur l’immeuble n’est par ailleurs joint au compromis comme cela est parfois l’usage lorsque des réparations conséquentes sont à envisager sur l’immeuble.

Il ressort cependant des échanges de SMS entre Mme [M] et Mme [V], représentante de l’agence immobilière 3A chargée de la vente et par ailleurs amie de l’acquéreure, qu’il n’a pas été possible pour cette dernière de visiter à nouveau le bien objet de la vente pendant la période du délai de rétractation, compte tenu de la période des vacances de fin d’année pendant laquelle l’agente immobilière n’était pas disponible, la nouvelle visite du bien ayant été fixée au 5 janvier 2018.

Il ressort toujours de ces échanges qu’après cette visite, Mme [M] a interpellé l’agente immobilière en ces termes : ‘J’ai toujours les clefs mais pas utilisé. Je te les rapporte dès que possible peut-être avant 17h ce jour. As-tu des nouvelles pour les réparations toiture  » ; que le 23 janvier, elle lui indiquait : ‘Dis moi tout. Le propriétaire ne veut pas réparer la toiture’ Il veut être là pourquoi à tout prix ‘ Si ça lui pose un problème je fais les devis plus tard. J’achète la maison si toiture réparée et entièrement vide cave inclus’ ; que Mme [V] lui répondait le même jour : ‘Ben non rien de grave. Le propriétaire est jeune et ses parents que t’as rencontré ont pris le relais. Ils veulent réparer la toiture. Ils ont même appelé Littoral étanchéité et voudrait être là pour ton devis, c’est tout’ ; qu’à l’affirmation de Mme [M] aux termes de laquelle :’je veux juste qu’il repars la toiture’, l’agente lui répond encore : ‘le père est de bonne foi’ ; qu’elle ajoute le même jour : ‘je ne vois pas le rapport des soldes et de ton achat de maison… enfin tout va bien se passer… et ils vont réparer la toiture’, puis ‘de toute manière tu ne peux pas reculer sur ton achat… tu t’es engagée… si tu renonces, c’est 8 000 euros que tu devras à M. [B]. Ça fait cher…’ ; que lorsque Mme [M] s’inquiète dans les termes suivants ‘J’ai quand même l’impression que ça craint. Si j’ai des fuites après achat…’, Mme [V] lui répond : ‘ben des fois, ça fuit, il pleut dans le nord… ce n’est pas une maison neuve. Pas de panique, la maison ne va pas s’écrouler. Et il y a toujours des solutions à chaque problème.’ ; puis ‘J’ai mis le père en relation avec Littoral étanchéité… ça va le faire, on va veiller à ce que ça soit bien réparer’, ‘Arrête de paniquer… Nous expliquerons bien jeudi à M.'[B] père que tu ne veux pas être ennuyer avec une fuite et que tu veux que ça soit réparer car tu ne roules pas sur l’or. Et on veillera à la réparation avant que tu signes’ ; que le 13 février, l’acquéreure s’inquiète : ‘Tu as des news pour la réparation de toiture rue Hermant ‘ Ça avance ‘ C’est fait ‘ Ça sera fait pour le 1er mars », l’agente immobilière lui répondant ‘l’entreprise Champenois a rdv ce jeudi avec M. [B]’ ; que l’acquéreure affirme le 15 février : ‘il faut que je me rétracte… 30 000 euros de travaux si on veut que ce soit bien fait…’, ce à quoi l’agente lui répond : ’30 000 euros de toiture, c’est un peu abusé comme tarif ! Il faut t’arranger avec M. [B] que je viens d’avoir au téléphone. Il faut faire d’autres devis pour la toiture pour être fixé. M. Champenois je t’avais dit qu’il ne réparerait pas la fuite. Il est pour une réfection complète de la toiture. C’est normal, c’est son gagne-pain.’ ; que l’agente ajoute encore le même jour ‘excuses moi encore de douter sur les 30 000 euros. Je pense que la solution avant de se rétracter c’est de faire d’autres devis de professionnels et de voir avec M.'[B] de prendre en charge les travaux de toiture pour ne pas que tu sois embêtée. C’est possible mais pas à 30 000 euros’ ; que le 16 février, en réponse à l’acquéreure qui lui demandait des nouvelles, l’agente indique ‘je suis en train de voir avec le propriétaire de la maison pour faire les travaux de toiture. J’ai exigé une facture de travaux effectués.’ ; que le 27 février, Mme [M] l’ayant relancée pour avoir des nouvelles, elle répond que ‘deux entreprises sont passées, ils doivent attendre les devis et réparer. M. [B] doit me renvoyer le papier qui dit qu’il prend en charge les travaux de toiture.’; qu’elle indique qu’elle essaye d’avoir des écrits et des devis pour chiffrer le prix des travaux ; que le 2 mars, elle indique n’avoir toujours pas de nouvelles.

Mme [M] verse également trois messages adressés à M. [B] père, mandataire de son fils dans le cadre de la vente, les 16 février, 5 mars et 20 mars 2018 pour lui demander de faire des devis pour la toiture, puis lui demander l’avancement de ces démarches, et enfin lui demander son adresse et celle de son fils, ce à quoi M. [B] lui a répondu en lui demandant de l’appeler.

Par courrier recommandé du 23 mars 2018 adressé au vendeur, Mme [M] lui a demandé de justifier des démarches et devis effectués en vue de prendre en charge la réparation des vices affectant l’immeuble objet de la vente avant l’achat.

Puis, par courrier recommandé reçu le 27 mars 2018, elle a écrit à l’agence 3A, intermédiaire de la vente, pour lui reprocher de ne pas l’avoir informée des vices affectant le bien avant la vente.

Par courriers recommandés du 29 mars 2018 adressés à Me [S], notaire chargé de la vente, l’agence 3A et M. [B], elle les a informés de ce qu’elle sollicitait la rupture de la vente en raison de l’absence de réalisation par le vendeur des travaux de toiture qu’elle lui avait demandés à la suite de la découverte d’une infiltration lors de sa seconde visite, après la signature du compromis. Elle se plaint également dans ces courriers de l’absence de réponse claire malgré ses courriers recommandés.

Il résulte de ces éléments qu’à l’évidence, le problème de fuite de la toiture soulevé par Mme [M] à la suite de sa deuxième visite du bien immobilier, loin d’être contesté par aucun de ses interlocuteurs, a fait l’objet de démarches de la part du vendeur par l’intermédiaire de son père, qui était son mandataire dans le cadre de la vente, afin d’obtenir des devis pour la prise en charge des travaux de réparation, ce qui a d’ailleurs été expressément confirmé par l’assureur de protection juridique du vendeur dans son courrier du 27 avril 2018 adressé à l’acquéreure pour la mettre en demeure de fixer une nouvelle date pour la réitération de la vente.

L’existence du désordre est donc suffisamment prouvée, ainsi que sa survenance dans la période comprise entre le compromis de vente et la réitération de celle-ci par acte authentique, aucun élément ne permettant d’indiquer que le désordre était apparent lors de la visite préalable à la vente ni qu’il ait fait l’objet d’une information du vendeur dans le cadre des négociations pré-contractuelles.

Quand à la gravité des désordres invoqués, il est compréhensible que Mme [M] n’ait pas été en mesure de faire effectuer des constatations objectives sur place, n’ayant pas été mise en possession du bien. Il ne lui appartenait par ailleurs pas de faire effectuer des devis de travaux pour prendre en charge un sinistre intervenu pendant la période située entre la signature du compromis et la réitération de la vente par acte authentique.

M. [B] ne produit aucun des devis qu’il aurait fait réaliser et ne rapporte ainsi pas la preuve, qui lui incombe, de ce qu’il a entrepris les démarches nécessaires à la réparation du sinistre (devis, travaux), satisfaisant à son obligation de conservation du bien pendant la période située entre la signature du compromis et la réitération de la vente par acte authentique.

Dès lors, c’est à bon droit que Mme [M] a pu se prévaloir du manquement du vendeur à ses obligations contractuelles pour refuser de réitérer la vente par acte authentique, justifiant ainsi d’un motif légitime pour faire valoir ce qui s’analyse en une exception d’inexécution, bien qu’elle ne l’ait pas expressément formulé comme tel dans ses écritures.

En l’absence de manquement fautif de l’acquéreure à ses obligations, il n’y a donc pas lieu à application de la clause pénale.

La décision entreprise sera en conséquence infirmée et le vendeur débouté de sa demande en paiement au titre de la clause pénale.

Sur les autres demandes

Succombant en appel, M. [B] sera tenu aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Il convient par ailleurs de le condamner à payer à Me Wacquet, conseil de Mme [M] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991, sous réserve pour elle de renoncer au bénéfice de l’aide juridictionnelle.

Il sera enfin débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme la décision entreprise,

Statuant à nouveau,

Déboute M. [K] [B] de sa demande en paiement au titre de la clause pénale prévue par le compromis de vente du 18 décembre 2017 ;

Condamne M. [K] [B] aux dépens de première instance et d’appel ;

Le condamne à payer à Me Wacquet, conseil de Mme [M] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991, sous réserve pour elle de renoncer au bénéfice de l’aide juridictionnelle ;

Le déboute de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

Delphine Verhaeghe

Le président

Bruno Poupet