Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 12 MAI 2023

(n° , 4 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/14315 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEFLG

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 juillet 2021 -Tribunal de Commerce de PARIS – RG n° 2021018613

APPELANTES

S.A.R.L. SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DES BERGÈRES (SIB), immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 304 538 275, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 6]

SCI MADLOU immatriculée au RCS de Versailles sous le numéro 437 953 656, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

S.A.S. HARMONIE immatriculée au RCS de Versailles sous le numéro 311 641 849, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Toutes trois représentées et assistées de Me Virginie KOERFER BOULAN de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0378 substituée par Me Eric BENJAMIN de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : P378

INTIMÉES

S.A.R.L. IDEAL ILE DE FRANCE immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 829 071 828, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par Me Isabelle CAILLABOUX-ROUQUET de la SELARL LUTETIA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1917 assistée de Me Fabrice DELAVOYE de la SELARL DGD AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, toque : 731

Société ATRADIUS CREDITO Y CAUCION SA DE SEGUROS Y REASEGUROS immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 823 646 252, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par Me Fréderic LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau d PARIS, toque :

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 mars 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président de chambre , chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Claude CRETON, président de chambre

Mme Corinne JACQUEMIN, Conseillère

Mme Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par M. Claude CRETON, président de chambre et par Mme Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

******

La société Immobilière des bergères (la société SIB) est propriétaire de terrains et de locaux situés à [Localité 4] donnés à bail commercial.

La SCI Madlou est nue propriétaire de terrains et d’immeubles contigus, la société Harmonie, en qualité d’usufruitière, exploitant ces biens.

Par acte du 1er août 2019, la société SIB a consenti à la société Idéal Ile-de-France (la société Idéal), promoteur immobilier, une promesse unilatérale de vente des terrains dont elle est propriétaire.

Par acte du 13 novembre 2019, la SCI Madlou et la société Harmonie ont consenti à la société Idéal une promesse unilatérale de vente des terrains dont ils ont respectivement la nue propriété et l’usufruit.

La date de validité des deux promesse a été prorogée au 31 juillet 2021.

Les promesses ont été assorties de la condition suspensive de l’obtention par la société Idéal d’un permis de construire pour un projet de promotion immobilière ‘élargi’ et fixé la date à laquelle la demande de permis de construire devra être déposée au 31 décembre 2019 puis, aux termes de plusieurs prorogation, au 30 octobre 2020.

Aucune demande de permis de construire n’ayant été déposée à la date du 13 avril 2021, les sociétés SIB , Madlou et Harmonie ont assigné la société Idéal et la société Atradius credito y caution sa de seguros y reaseguros (la société Atradius) , qui avait garanti en qualité de caution le paiement des indemnités d’immobilisation, en résolution des promesses et en paiement, au titre de l’indemnité d’immobilisation, de la somme de 300 000 euros à la société SIB et de la somme de 195 000 euros à la SCI Madlou.

La société Idéal a déposé une demande de permis de construire le 29 avril 2021 qui a été refusée par arrêté du 16 juillet 2021.

Par jugement du 16 juillet 2021, le tribunal de commerce de Paris a débouté la société SIB, la SCI Madlou et la société Harmonie de leurs demandes et les a condamnées à payer à la société Idéal et à la société Atradus chacune la somme de 5 000 euros.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que les promesses n’ont pas érigé le dépôt d’une demande de permis de construire dans un délai déterminé comme une condition suspensive ou résolutoire ; qu’il s’agit seulement d’une modalité de réalisation de la condition d’obtention du permis de construire. Il a ajouté que le paiement des indemnités d’immobilisation n’est dû que si, toutes les conditions suspensives ayant été levées, la vente n’est pas conclue et qu’en l’espèce le délai d’expiration de la promesse n’est pas expiré ; qu’en outre, la société Idéal conserve la faculté de renoncer au bénéfice de la condition.

Les sociétés SIB et Madlou ont interjeté appel de ce jugement.

Elles soutiennent d’abord que le délai prévu par la promesse pour déposer la demande de permis de construire constitue un terme extinctif et qu’à défaut d’avoir fait cette demande dans le délai prescrit, la promesse est devenue caduque.

Elles font ensuite valoir que la condition suspensive d’obtention du permis de construire n’ayant pas été réalisée avant le terme fixé pour la levée de l’option, la promesse est devenue nulle et non avenue.

Elles ajoutent que la date pour procéder au dépôt d’un dossier de demande de permis de construire constitue une modalité essentielle de réalisation de la condition suspensive.

Elles demandent à la cour, par infirmation du jugement, de :

– prononcer la résolution des promesses et des actes subséquents ;

– constater qu’en raison d’un cumul de fautes commises par la société Idéal, la date de dépôt de permis de construire est forclose depuis le 30 octobre 2020, entraînant déchéance du droit à exercer quelque recours que ce soit aux lieu et place des promettants ;

– constater que cette défaillance est due au seul fait de la société Idéal et qu’il y a lieu de considérer que la condition est réputée accomplie et de prononcer la résolution des promesses ;

– condamner la société Idéal à payer à la société SIB la somme de 300 000 euros et à la société Madlou la somme de 195 000 euros ;

A titre subsidaire :

– réviser la clause pénale et condamner la société Idéal à payer au titre des indemnités d’immobilisation la somme de 431 616,03 euros à la société SIB et la somme de 347 620 euros à la société Madlou ;

– condamner solidairement la société Idéal et la société Atradius au versement des sommes qui seront arrêtées par la cour au titre des indemnités d’immobilisation, de la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et de la somme de 20 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Idéal conclut à la confirmation du jugement. A titre subsidiaire, elle demande à la cour de déclarer irrecevables comme nouvelles les demandes en paiement de la somme de 431 616,03 euros et de la somme de 347 620 euros.

Elle réclame en outre la condamnation in solidum de la société SIB, de la société Madlou et de la société Harmonie à lui payer la somme de 15 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Atradius conclut à la confirmation du jugement, subsidiairement à la condamnation de la société Idéal à la garantir des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle. Elle sollicite en outre la condamnation de la société SIB et de la société Madlou à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE :

Attendu que les promesses de vente conclues au profit de la société Idéal par la société SIB, d’une part et par la société Madlou et la société Harmonie, d’autre part, dont la durée de validité a été fixée, après prorogation, au 31 juillet 2021, prévoient qu’elles sont soumises à la condition suspensive de l’obtention par la société Idéal d’un permis de construire, purgé de tout recours et tout retrait, autorisant la réalisation du projet de ‘promotion élargi’ ; qu’il est stipulé que ‘le bénéficiaire devra déposer son dossier de demande de permis de construire, au plus tard le 31 décembre 2019″, ce délai ayant été prorogé au 30 octobre 2020 ; qu’il est constant que la société Idéal a déposé le dossier de demande de permis de construire le 29 avril 2021 et que sa demande a été rejetée le 16 juillet 2021 ;

Attendu que le délai prévu pour de dépôt du dossier de demande de permis de construire, qui ne constitue qu’une modalité de réalisation de la condition, ne constitue par un terme extinctif mais une simple modalité de réalisation de la condition dont le non-respect n’est assorti d’aucune sanction ; qu’il en résulte que la demande de permis de construire déposée par la société Idéal ayant été rejetée le 16 juillet 2021 avant l’expiration du délai de validité des promesses, la défaillance de la condition suspensive entraîne la caducité de la promesse, sans que cette défaillance soit imputable à la société Idéal ; que la société SIB et la société Madlou ne sont donc pas fondées à lui réclamer le paiement de la somme prévue par la promesse au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

PAR CES MOTIFS : statuant publiquement

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la Société immobilière des bergères et de la société Madlou et les condamne in solidum à payer à la société Idéal Ile-de-France la somme de 10 000 euros et à la société Atradius la somme de 4 000 euros.

Les condamne aux dépens.

LE GREFFIER,

LE PRÉSIDENT,