Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 12 MAI 2023

(n° , 4 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/04009 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDGNN

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 janvier 2021 – Tribunal judiciaire de PARIS RG n° 18/11623

APPELANTS

Monsieur [K] [B] né le 13 novembre 1974 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [R] [L] épouse [B] née le 11 Janvier 1978 à [Localité 12]

[Adresse 2]

[Localité 3]

S.C.I. QELIRA immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 492 112 289, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

tous trois représentés par Me Bruno REGNIER de la SCP CHRISTINE LAMARCHE BEQUET- CAROLINE REGNIER AUBERT – BRUNO R EGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050 substitué par Me Nicolas VENNER de l’AARPI AEVEN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J109

INTIMÉS

Monsieur [F] [W] né le 28 septembre 1965 à [Localité 10]

[Adresse 11]

[Localité 6]

Madame [T] [H] épouse [F] [W] née le 29 décembre 1971 à [Localité 9]

[Adresse 11]

[Localité 6]

tous deux représentés et assistés de Me Caroline BIRONNE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1158

Maître [D] [M] notaire associé de la SCP LEVEL BEAUVALLET [M] RODDE & COLTEY, titulaire d’un office notarial sis [Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représenté par Me Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090 substituée par Me Gérard SALLABERRY, avocat au barreau de PARIS, toque : E379

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 février 2023 , en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Claude CRETON, président de chambre

Mme Corinne JACQUEMIN, Conseillère

Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 14 avril 2023 puis au 21 avril 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Monsieur Claude CRETON , Président de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

Par acte authentique du 8 mars 2018 reçu par M. [M], notaire, M. et Mme [W] ont conclu avec M. et Mme [B] une promesse unilatérale de vente au prix de 1 215 000 euros de différents lots d’un immeuble en copropriété situé à [Adresse 11], sous la condition suspensive d’obtention par ces derniers d’un prêt relais de 332 500 euros au taux de 1,50 % l’an d’une durée de 24 mois et d’un prêt amortissable d’un montant de 847 500 euros au taux d’intérêt maximum de 1,65 %, hors assurance, d’une durée de 25 ans. La SCI Qelira s’est substituée à M. et Mme [B].

Faisant valoir que si M. et Mme [B] ont justifié du refus de leurs demandes de prêt auprès de deux établissements de crédit, ces demandes n’étaient pas conformes aux conditions prévues par la promesse et que, par conséquent, la condition suspensive est réputée accomplie, M. et Mme [W] les ont assignés avec la société Qelira en paiement de la somme de 121 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Par jugement du 28 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Paris a fait droit à ces demandes.

M. et Mme [B] et la société Qelira ont interjeté appel de ce jugement.

A titre incident, ils ont engagé une procédure en inscription de faux en faisant valoir que la promesse reçue par M. [M] est entachée d’un faux intellectuel puisque la rédaction de la condition suspensive a été rédigée en prévoyant la souscription d’un prêt relais de 332 500 euros et d’un prêt amortissable de 847 500 euros ce qui ne correspondait pas à leur volonté qui était de souscrire un prêt amortissable de 1 180 000 qui seul leur permettait de financer l’acquisition du bien.

Par arrêt du 17 juin 2022, la requête en inscription de faux a été rejetée.

M. et Mme [B] et la SCI Qelira ont ensuite conclu à l’infirmation du jugement en ce qu’il les condamne à payer à M. et Mme [W] la somme de 121 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse, déclare irrecevable leur demande en paiement de dommages-intérêts contre la SCP Level-Beauvallet-[M]-Rodde-Coltey, rejette leur demande en paiement de dommages-intérêts contre M. et Mme [W] et les condamne au paiement d’une somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à M. et Mme [W] et à la SCP Level-Beauvallet-[M]-Rodde-Coltey, ainsi qu’aux dépens.

Ils sollicitent le rejet des demandes de M. et Mme [W], la restitution de la somme de 67 500 placée sous le séquestre de la SCP Level-Beauvallet-[M]-Rodde-Coltey et la condamnation de M. et Mme [W] à leur payer la somme de 199 824,85 euros à titre de dommages-intérêts.

Ils soutiennent que dans la commune intention des parties, qui ne correspond pas au sens littéral des termes de la condition suspensive, la promesse était soumise à la condition suspensive de l’obtention d’un prêt relais de 332 500 euros et d’un prêt amortissable sur une durée de 25 ans d’un montant de 1 180 000 euros, ces modalités de financement étant seules susceptibles de leur permette de payer le prix. Ils fondent cette interprétation sur les échanges qui ont précédé la signature de la promesse et expliquent que si le projet de promesse qui ne correspondait pas à leur volonté sur ce point n’a pas été modifié, sa signature est intervenue sans que leur attention soit portée sur les modalités de financement.

Ils ajoutent que s’ils avaient déposé des demandes de prêt aux conditions prévues par la promesse, celles-ci auraient été refusées puisque ces prêts ne leur auraient pas permis de financer l’acquisition du bien objet de la promesse.

Ils invoquent enfin la mauvaise foi de M. et Mme [W] qui, alors qu’un accord de financement avait été finalement mais tardivement obtenu, ont refusé de vendre leur bien après avoir renoncé à leur projet d’acquisition d’un autre bien.

A titre subsidiaire, M. et Mme [B] et la SCI Qelira demandent à la cour de requalifier la clause prévoyant le paiement d’une indemnité d’immobilisation en clause pénale dont ils sollicitent la réduction à néant.

Pour le cas où ils seraient condamnés au paiement de l’indemnité d’immobilisation, M. et Mme [B] sollicitent la condamnation de M. [M] et de la SCP Level-Beauvallet-[M]-Rodde-Coltey et de M. et Mme [W] à les indemniser de leurs préjudices.

M. et Mme [W] et M. [M] concluent à la confirmation du jugement et sollicitent la condamnation de M. et Mme [B] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE :

Attendu que si les demandes de prêt formées par M. et Mme [B] ne correspondaient pas aux conditions prévues par la promesse puisque la demande de prêt amortissable portait sur un montant supérieur à celui contractuellement prévu, il apparaît que si ceux-ci avaient déposé des demandes de financement pour les montants prévus au contrat, ces demandes auraient été refusées puisque ces montants, d’un total de 1 180 000 euros, étaient insuffisants pour financer l’acquisition du bien au prix de 1 215 000 euros, outre les frais estimés à 86 200 euros, M. et Mme [B] disposant d’un apport personnel de seulement 22 000 euros ; qu’ainsi, le manquement de M. et Mme [B] n’étant pas la cause de ladéfaillance de la condition et la promesse étant devenue caduque, M. et Mme [W] ne sont pas fondés à réclamer le paiement de l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse ;

PAR CES MOTIFS : statuant publiquement

Infirme le jugement en toutes ses dispositons ;

Statuant à nouveau :

Déboute M. et Mme [W] de leur demande ;

Autorise en conséquence Maître [M] et la SCP Level-Beauvallet-[M]-Rodde-Coltey, séquestre de la somme de 60 750 euros, à libérer cette somme entre les mains de M. et Mme [B] ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de M. et Mme [W] et de M. [M] et condamne M. et Mme [W] à payer à M. et Mme [B] la somme de 5 000 euros ;

Condamne M. et Mme [W] aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont elles ont fait l’avance sans avoir reçu provision, par la SCP Regnier et par la SCP Kuhn conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER,

LE PRÉSIDENT,