Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D’APPEL DE PARIS
Pôle 4 – Chambre 1
ARRÊT DU 12 MAI 2023
(n° , 14 pages)
Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/16618 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCVGB
Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 novembre 2020 – Tribunal judiciaire de MEAUX – RG n° 18/04038
APPELANTE
Madame [I] [L] épouse [H], née le 31 juillet 1948 à [Localité 13]
[Localité 13] (Corrèze)
[Adresse 3],
[Localité 11]
Représentée et assistée de Me Marc-alexandre PRÉVOST-IBI de la SELASU PI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0144
INTIMÉS
Monsieur [C] [W] né le 01 août 1947 à [Localité 12] (Algérie)
[Adresse 1]
[Localité 14]
Madame [K] [W] née le 02 Août 1947 à [Localité 15]
[Adresse 1]
[Localité 14]
Tous deux représentés et assistés depar Me François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocat au barreau de MEAUX substituée par Me Véronique MEURIN de la SCP TOURAUT ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : D1275
Maître [F] [A] notaire salariée au sein de la SAS LETULLE DELOISON
[S], notaires associés, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le n° 784 349 953,
[Adresse 6]
[Localité 9]
S.A.S. MCM NOTAIRES anciennement SCP Michel MORIN et Philippe MORIN
[Adresse 5]
[Localité 10]
Compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES immatriculée au RCS Le Mans sous le numéro 775 652 126, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 8]
Tous trois représentés et assistés de Me Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499 substituée par Me Stéphanie BACH de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499
SCP [Y] [R], Marie LABORDE LATOUCHE et [U] [N]-[R], Notaires associés, titulaire d’un office notarial, , inscrite au RCS de BORDEAUX sous le numéro 379 005 291 agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 7]
Représentée par Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848 assistée de Me Flore HARDY, avocat au barreau de BORDEAUX, toque : 1050
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 mars 2023 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Claude CRETON, président de chambre
Mme Corinne JACQUEMIN, Conseillère
Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE., conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS.
ARRÊT :
– contradictoire
– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
– signé par Monsieur Claude CRETON , Président de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte authentique reçu le 17 octobre 2017 par Maître [U] [N]-[R], notaire associé de la SCP dénommée « [Y] [R], Marie LABORDE-LATOUCHE [N]-[R] » à [Localité 7], Monsieur [C] [W] et son épouse Madame [K] [Z] en qualité de vendeurs, et Madame [I] [L] épouse [H] en qualité d’acquéreur, ont conclu une promesse synallagmatique de vente portant sur une maison à usage d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 14] (Seine et Marne), moyennant le prix de 730 000 €, sous diverses conditions suspensives dont l’obtention d’un prêt relais d’un montant de 400 000 € d’une durée maximale de 2 ans.
Ledit acte prévoyait également le versement en la comptabilité du notaire désigné séquestre d’une somme de 36 500 € à titre d’acompte à la fois sur le prix et la clause pénale, cette dernière d’un montant de 73 000 € étant stipulée devoir être versée à l’une ou l’autre des parties dans l’hypothèse notamment où l’une quelconque des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ou en cas de défaillance de la condition suspensive imputable à l’acquéreur.
Après un échange de courriers en date des 24 juillet 2018 et 28 septembre 2018 aux termes desquels Madame [L] mettait en demeure les consorts [W] et l’étude notariale instrumentaire de lui restituer la somme de 37 100 € (correspondant au montant de l’acompte augmenté de 300 € de frais), et ces derniers mettaient en demeure Madame [L] de régulariser la promesse de vente par acte authentique, tous deux demeurés infructueux, Madame [L] a fait assigner, par acte d’huissier du 16 octobre 2018 les époux [W] et la SCP de notaires devant le tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de voir :
– prononcer la nullité de la promesse de vente pour défaut de consentements,
– statuer sur la restitution de plein droit de la somme de 36 500 € ,
– condamner l’étude notariale à lui rembourser les frais acquittés,
– condamner in solidum les époux [W] à lui payer « chacun » la somme de 10 000 € pour résistance abusive,
outre la condamnation des défendeurs à la somme de 5 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.
Les époux [W], pour leur part, concluaient au rejet des prétentions de Madame [L], et demandaient en substance sa condamnation à leur payer la clause pénale de 73 000 € .
La SCP de notaires s’opposait également aux demandes de Madame [L].
Suivant jugement en date du 10 novembre 2020, le tribunal judiciaire de MEAUX a, dans ses motifs, estimé ne pas être valablement saisi d’une demande de révocation de l’ordonnance de clôture et de sursis à statuer, et en son dispositif :
rejeté les demandes de Madame [L]
condamné cette dernière à payer la somme de 73 000 € aux époux [W] et autorisé la SCP de notaires à libérer la somme séquestrée de 36 500 € au profit de ceux-ci devant venir en déduction de la somme de 73 000 €
condamné Madame [L] à payer par application de l’article 700 du code de procédure civile, 3 000 € aux époux [W] et 2 000 € à l’étude notariale
ordonné l’exécution provisoire.
Madame [L] a interjeté appel de ce jugement par déclaration d’appel en date du 17 novembre 2020 rédigée en ces termes : « appel total et intégral du jugement RG 18/04038 rendu ce 10/11/2020 par le tribunal judiciaire de Meaux. »
Par actes d’huissier en date des 7 et 8 avril 2021, Madame [L] a fait appeler en intervention forcée Maître [F] [A] son notaire conseil présente lors de la signature de l’acte du 17 octobre 2017, la SAS MCM NOTAIRES ancien employeur de Maître [A], et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES.
Madame [L] ayant déposé en janvier 2022, des conclusions d’incident aux fins de voir ordonner le sursis à statuer dans l’attente de l’issue de l’information judiciaire en cours devant le tribunal judiciaire de Bordeaux suite à la plainte avec constitution de partie civile qu’elle a déposée contre Maître [R], notaire, ayant reçu la promesse de vente, le conseiller de la mise en état a, par ordonnance, du 5 janvier 2023, déclaré irrecevable l’exception de procédure soulevée comme étant tardive.
Par conclusions au fond notifiées le 21 février 2021, Madame [L] demande à la cour, au visa des articles 1589, 1231-5 alinéa 2 et 1240 du Code Civil de:
« – DIRE ET JUGER, Madame [I] [H]-[L] bien fondée dans son appel interjeté, en ses écritures et l’y accueillir,
– CONSTATER que le juge du fond n’a pas apprécié ladite procédure pénale pendante avec les références JI20/40 communiquées et les documents dont disposaient Madame [I] [L]-[H] à date de la clôture, la privant de son droit de révoquer l’ordonnance de clôture de la procédure civile et ainsi du sursis à statuer le temps de la procédure pénale susmentionnée dès lors que celle-ci vise le notaire instrumentaire du chef de faux en écriture publique de part la date incertaine du compromis dont la nullité est par ailleurs soulevée par devant la juridiction civile ,
– CONSTATER que les consentements ne se sont pas effectivement rencontrés entre Madame [I] [H]-[L] et les consorts [W] ce 17 octobre 2017, ces derniers n’étant pas présents à la signature ; qu’aucune procuration n’a été annexé ni reçue par le notaire instrumentaire à la date de signature, et du fait qu’aucun renvoi spécial n’a été consenti ni approuvé par Madame [I] [H] -[L]
Par voie de conséquence,
– INFIRMER le jugement n° RG 18/04038 rendu le 10 novembre 2020 par le Tribunal Judiciaire de Meaux en son intégralité,
– ORDONNER la nullité de plein droit du compromis de vente d’immeuble de ce 17
octobre 2017 pour défaut de consentements,
– STATUER, en conséquence, sur la restitution de plein droit de la somme séquestrée
aux mains de l’Étude SCP [R], LABORDE-LATOUCHE, ET [N]-[R], à savoir la somme de 36.500 (trente-six mille cinq cents) euros,
– CONDAMNER pour le surplus l’Étude SCP [R], LABORDE-LATOUCHE, ET [N]-[R] à rembourser les frais acquittés par Madame [I] [H]-[L], soit la somme de 300 (trois cents) euros,
Et y ajoutant :
– CONSTATER la résistance abusive des consorts [W] ayant remis ledit bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 14] en vente et lesquels ont tenté de tirer profit de pure mauvaise foi à l’encontre de Madame [I] [H]-[L] et,
– CONDAMNER in solidum les consorts [W] au titre de leur responsabilité civile délictuelle à payer chacun la somme de 10.000 euros à Madame [I] [H]-[L],
Et si par extraordinaire, la Cour ne venait pas accueillir les demandes susmentionnées de Madame [I] [H] relativement à la nullité du compromis querellé de par le défaut d’échange des consentements ce 17 octobre 2017, et relativement à la résistance abusive des consorts [W] de façon subséquente à lui restituer le dépôt de garantie, et à la responsabilité délictuelle de ces derniers vis à vis de Madame [I] [H]. ‘
– APPRECIER et REDUIRE la clause pénale initialement convenue laquelle s’avère manifestement excessive au vu des circonstances de cette espèce, à hauteur du montant séquestré de 36.500 €uros par Madame [I] [H],
Et enfin,
– CONDAMNER les consorts [W] et l’Étude SCP [R], LABORDE-LATOUCHE, ET [N]-[R] à la somme de 5.000 euros chacun, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
– CONDAMNER les défendeurs aux entiers dépens. »
Elle ne formule aucune demande à l’encontre de Maître [A], la SAS MCM et la MMA IARD.
Elle fait valoir qu’il n’y a pas eu rencontre des consentements à la date du 17 octobre 2017, dès lors qu’elle-même était bien représentée par son époux, mais que les époux [W] sont faussement indiqués présents, et que le notaire ne disposait pas, le 17 octobre 2017, des procurations données à un clerc ou notaire de son étude par les époux [W] puisqu’il ne les a pas annexés audit acte, mais a fait un renvoi spécial en page 30, non autorisé ni approuvé par Madame [L], faisant état de ce que les époux [W] étaient en réalité représentés suivant une procuration du 8 septembre 2017.
Sur la demande de dommages et intérêts, elle soutient que les époux [W] ne pouvaient ignorer leur absence de droit et ont fait preuve de mauvaise foi en tentant d’échanger leur maison avec la sienne, puis en remettant en vente leur bien immobilier tout en revendiquant le bénéfice de la clause pénale.
Concernant sa demande subsidiaire de diminution de la clause pénale, elle fait valoir que, selon la jurisprudence de la Cour de cassation, une comparaison entre le préjudice effectivement subi et le montant de l’indemnité décidé initialement permet d’apprécier le caractère excessif ou dérisoire de la clause pénale, et qu’en l’espèce, le fait que les consorts [W] aient sciemment procédé à une diminution du prix de leur bien immobilier à la somme de 715 000 € dès le 16 mai 2018, démontre le caractère excessif du montant de la clause pénale.
Par leurs conclusions notifiées le 18 mars 2021, puis le 12 janvier 2022 aux intimés intervenants forcés, les époux [W] demandent de confirmer le jugement querellé et subsidiairement, dans l’hypothèse où il serait fait droit aux demandes de Madame [L], de condamner la SCP [R]-LABORDE-LATOUCHE, ET [N] -[R] au paiement de la somme de 73 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice occasionné par la faute du notaire, n’ayant pas satisfait à son obligation d’assurer la régularité et l’efficacité juridique des actes qu’il établit.
En tout état de cause, ils demandent la condamnation de toute partie succombante à leur payer la somme de 5 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.
A l’appui de leurs prétentions, ils font valoir sur la demande de nullité de la promesse de vente, que Madame [L] a exprimé son consentement libre et éclairé dès lors qu’elle avait donné procuration à son époux, Monsieur [E] [H], qui était présent et a signé l’acte, et qu’ils ont eux-mêmes manifesté leurs consentements libres et éclairés dès lors qu’ils avaient consenti procuration à un membre de l’étude du notaire instrumentaire le 8 septembre 2017 pour procéder à la signature de l’acte.
Ils soulignent que leur consentement préexistait à la signature de l’acte, leur procuration ayant été adressée plus d’un mois avant celle-ci, et que si la promesse de vente contient une erreur de plume quant à leur présence, celle-ci a été rectifiée par un renvoi spécial approuvé par le notaire, lequel ne peut en rien vicier le consentement à la vente de Madame [L] puisqu’il ne concerne ni le bien objet de la promesse ni le prix de vente dudit bien.
Ils en déduisent que, non seulement les consentements réciproques des parties sont existants mais de plus ils portent expressément sur la chose et sur le prix, de sorte que Madame [L] ne peut tirer argument d’un renvoi portant uniquement sur la représentation des parties pour tenter de se délier de ses engagements contractuels.
Ils soulignent par ailleurs que, comme l’a retenu le tribunal, Madame [L] ne peut se prévaloir de leur prétendu défaut de consentement, s’agissant d’une cause de nullité relative qu’eux seuls sont en droit d’invoquer, ce qu’ils ne font pas.
Ils font par ailleurs valoir qu’aucune faute n’est démontrée à leur encontre, pas plus que l’existence du préjudice allégué par Madame [L], de sorte que la demande de dommages et intérêts ne peut qu’être rejetée.
En outre, ils estiment leur demande reconventionnelle amplement justifiée dans la mesure où Madame [L] n’a pas respecté son obligation de présenter des demandes de prêt conformes aux caractéristiques figurant à la promesse, ce qui a entraîné les refus d’octroi de prêts, qu’ils ont immobilisé leur bien pendant plus d’un an, et ont engagé des frais supplémentaires en vue de la réalisation de la vente, étant dans l’ignorance des intentions de Madame [L],
Ils soutiennent au surplus que la demande de diminution de la clause pénale, formulée pour la première fois en cause d’appel, est irrecevable en application de l’article 564 du code de procédure civile.
A titre subsidiaire, dans l’hypothèse du prononcé de la nullité de la promesse de vente, ils estiment que celle-ci serait uniquement imputable au notaire instrumentaire, tenu d’assurer l’efficacité des actes, et que cette faute leur cause un préjudice dès lors que la nullité ne leur permettrait pas d’obtenir « l’indemnisation d’immobilisation » contractuellement prévue.
En ses dernières conclusions du 14 janvier 2022, la SCP [R]-LABORDE-LATOUCHE ET [N]-[R] demande de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté Madame [L] de ses demandes en nullité et en condamnation à son encontre, de statuer ce que de droit sur l’indemnité due aux époux [W], et de condamner Madame [L] à lui payer la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Elle souligne que Madame [L] ne conteste pas avoir consenti à la vente et avoir été valablement représentée pour la signature de l’acte par son époux auquel elle avait donné pouvoir.
Elle ajoute que comme l’a retenu le tribunal, l’absence de consentements des époux [W] ne pourrait être invoquée que par ceux-ci s’agissant d’une cause de nullité relative, et qu’en tout état de cause, ceux-ci ont bien consenti à la vente dès lors qu’ils avaient donné procuration à un membre de l’étude notariale, et que la mention de leur présence le 17 octobre 2017 n’était qu’une erreur de plume qui a été rectifié par un renvoi spécial par le notaire en page 30, renvoi qui n’avait pas à être approuvé ou accepté par Madame [L].
Enfin, elle conteste que cela démontre que le 17 octobre 2017, le notaire n’était pas en possession du pouvoir établi le 8 septembre 2017.
Par leurs dernières conclusions du 6 juillet 2021, Maître [A], la SAS MCM et MMA IARD, au visa des articles 554, 555, 564, et 910-4 du code de procédure civile, et 1240 du code civil, soulèvent à titre principal l’irrecevabilité de leur appel en intervention forcée en cause d’appel, faute d’évolution du litige postérieure au jugement, soit la révélation d’une circonstance de fait ou de droit née du jugement ou postérieure à celui-ci, modifiant les données juridiques du litige.
Subsidiairement, ils soulignent que Madame [L] ne formule aucune demande de condamnation à leur encontre aux termes de l’assignation en intervention forcée, que toute demande qui pourrait être formulée par des écritures postérieures serait irrecevable, et en toute hypothèse non fondée en l’absence d’une faute de Maître [A] et de la SAS MCM.
A titre reconventionnel, ils demandent de condamner Madame [L] à leur payer la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, et de la condamner, ou tout succombant solidairement, aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Thomas RONZEAU.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire et juger », « déclarer », ou « constater » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions, et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif desdites conclusions.
I – sur la recevabilite des appels en intervention forcée de maitre [A], la sas mcm notaires et ma mma iard assurances mutuelles
Il résulte de l’application combinée des dispositions des articles 554 et 555 du code de procédure civile que peuvent être appelées en intervention forcée devant la cour, même aux fins de condamnation, les personnes qui n’ont été ni parties, ni représentées et première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité, quand l’évolution du litige implique leur mise en cause.
Il est constant que l’évolution du litige impliquant la mise en cause d’un tiers devant la cour d’appel au sens de l’article 555 du code de procédure civile, n’est caractérisée que par la révélation d’une circonstance de fait ou de droit, née du jugement ou postérieure à celui-ci modifiant les données juridiques du litige.
En l’espèce, Madame [L] justifie ces interventions forcées en cause d’appel par le fait que, dans le cadre de l’instance qu’elle a engagée contre Maître [A] et la SAS MCM Notaires devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir retenue leur responsabilité professionnelle pour manquement au devoir de conseil et d’obtenir leur condamnation à des dommages et intérêts d’un montant égal à celui de la condamnation prononcée par le tribunal judiciaire de Meaux, ceux-ci ont sollicité le sursis à statuer dans l’attente de la décision à intervenir devant la cour d’appel dans le cadre de la présente instance.
Force est toutefois de constater que Madame [L] avait toute latitude pour agir en responsabilité à l’encontre des notaires précités dès la première instance par elle engagée devant le tribunal judiciaire de Meaux, et que la demande de sursis à statuer alléguée ne saurait constituer une évolution du litige justifiant l’assignation en intervention forcée de Maître [A], la SAS MCM Notaires et des MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES.
En conséquence, les appels en interventions forcées en cause d’appel dirigées à l’encontre des personnes physiques et morales susvisées seront déclarée irrecevables.
II- sur la demande de nullite de la promesse de vente de madame [L]
Aux termes de l’article 1101 du code civil, le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations.
En application de l’article 1128 du code civil, le consentement des parties est nécessaire à la validité d’un contrat.
Aux termes de l’article 1177 du même code, le contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul, la nullité devant être prononcée par le juge.
L’article 1179 du Code civil dispose en outre que la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l’intérêt général, et qu’elle est relative lorsque la règle violée a pour seul objet la sauvegarde d’un intérêt privé.
Enfin, la nullité relative ne peut être demandée que par la partie que la loi entend protéger par application de l’article 1181 du Code civil.
En l’espèce, il est constant que Madame [L], qui estime que les consentements des parties n’ont pu se rencontrer le 17 octobre 2017 en l’absence des époux [W] et de procuration en possession du notaire instrumentaire à cette date, ne remet pas en cause l’existence et la validité de son propre consentement, dès lors qu’elle avait bien donné procuration à son époux, Monsieur [H], pour signer l’acte en son nom, ce que celui-ci a fait.
Madame [L] a donc valablement donné son consentement le 17 octobre 2017.
S’agissant du consentement donné par les époux [W], il sera observé que seuls ceux-ci seraient en droit d’invoquer une cause de nullité de celui-ci, la loi entendant en effet ainsi protéger un intérêt purement privé, savoir celui des époux [W], afin qu’ils ne puissent être juridiquement engagés alors que telle n’aurait pas été leur volonté, de sorte que le défaut de consentement de ceux-ci est une nullité relative.
Il s’ensuit que Madame [L] ne peut se prévaloir, pour demander la nullité de la promesse de vente, de la prétendue inexistence ou nullité du consentement des époux [W], s’agissant d’une nullité relative ne pouvant être invoquée que par le cocontractant dont la loi entend sauvegarder les intérêts.
Madame [L] est donc infondée à se prévaloir de la nullité du contrat conclu le 17 octobre 2017 en se fondant sur l’absence de consentement valablement donné par les consorts [W].
Par ailleurs, à supposer que Madame [L] puisse invoquer le défaut de consentement des époux [W], il convient de souligner qu’il ne saurait être prétendu que la procuration donnée par les époux [W] datée du 8 septembre 2017 à tout clerc ou collaborateur de l’étude de Maître [N]-[R] a été établie postérieurement ou n’était pas en possession du notaire instrumentaire lors de la signature de l’acte le 17 octobre 2017, dès lors d’une part que les signatures des époux [W] sur ladite procuration ainsi que la date ont été légalisées par le maire de la commune de [Localité 14] le 8 septembre 2017, et que les paraphes et la signature de Madame [T] [P], notaire stagiaire, représentant les époux [W] en vertu de cette procuration, figurent bien sur l’acte authentique signé le 17 octobre 2017, et ce également par Monsieur [H] représentant son épouse.
Il en découle que les époux [W] avaient valablement donné procuration à un membre de l’étude notariale devant établir la promesse de vente, avant la signature de l’acte, pour que celui-ci y procède en leur nom, et que les consentements des parties se sont valablement rencontrés.
Enfin, il est acquis que par acte du 20 octobre 2017, le notaire instrumentaire a approuvé un renvoi spécial afin de rectifier l’acte authentique du 17 octobre 2017 quant à la présence des époux [W], modification de laquelle il résulte que les époux [W] n’étaient pas présents mais représentés par Madame [T] [P], présente et acceptant, « en vertu des pouvoirs qui lui ont été conférés aux termes d’une procuration sous seing privé en date à [Localité 14], du 8 septembre 2017, dont l’original est demeuré ci-annexé ».
Quand bien même le notaire aurait-il dû, contrairement à ce qu’il soutient, faire approuver et parapher ce renvoi spécial par toutes les parties en application des dispositions de l’article 14 alinéa 3 du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires modifié, cette omission constitutive d’un défaut de forme de l’acte authentique ne saurait pour autant affecter la validité du contrat formé par la rencontre des consentements, dès lors qu’il convient de distinguer la validité du contrat, le negotium, nécessitant la rencontre des consentements des parties, du caractère authentique de l’acte en tant qu’instrumentum qui suppose que celui-ci soit dépourvu de vice de forme.
En effet, un défaut de forme pourrait tout au plus faire perdre à l’acte en tant qu’instrumentum son caractère d’authenticité, lequel pourrait tout de même valoir comme écriture privée en application de l’article 1370 du code civil, comme l’a souligné le premier juge.
Néanmoins, tel n’est pas le cas en l’espèce, dès lors que les vices de forme au sens de l’article 1370 du code civil s’entendent de l’inobservation des formalités requises pour l’authentification par l’article 41 du décret du 26 novembre 1971.
Or, l’irrégularité affectant l’acte comportant un renvoi spécial du notaire dépourvu du paraphe des parties ne relève pas des défauts de forme que l’article 1370 du Code civil sanctionne par la perte du caractère authentique de cet acte.
Pour l’ensemble de ces motifs, il convient donc de confirmer le jugement critiqué en ce qu’il a rejeté la demande de nullité de la promesse de vente du 17 octobre 2017 de Madame [L], ainsi que les demandes subséquentes tendant à la restitution de la somme séquestrée chez le notaire et au remboursement par la SCP [Y] [R], MARIE LABORDE-LATOUCHE ET [U] [N]-[R], NOTAIRES ASSOCIES des frais d’acte acquittés par celle-ci.
III- sur la demande de dommages et interets pour resistance abusive de madame [L] a l’encontre des epoux [W]
Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
La résistance d’une partie ne dégénère en abus que si elle constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol ; l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas constitutive en soi d’une faute.
Comme l’a justement retenu le premier juge, par des motifs que la cour adopte expressément, dès lors qu’il a été démontré que les consentements ont été valablement échangés, le fait pour les époux [W] de ne pas avoir autorisé la mainlevée des fonds séquestrés ne saurait être qualifié d’abusif.
De même, le fait pour ces derniers de solliciter l’exécution de la promesse de vente, et notamment l’application de la clause pénale stipulée, ne saurait être abusif dès lors que le contrat est valable, et ne saurait pas plus caractériser leur résistance à la demande de Madame [L] de libération des sommes séquestrées chez le notaire dès lors qu’il s’agit de deux problématiques juridiques distinctes.
Par conséquent, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive de Madame [L].
Iv- sur la demande reconventionnelle en paiement des epoux [W] a l’encontre de madame [L]
Par application des dispositions de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
La promesse de vente stipule en page 21 au titre de la clause pénale, que « au cas où l’un quelconque des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie à titre de pénalité conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil (anciens articles 1152 et 1226), une somme de SOIXANTE-TREIZE MILLE EUROS (73.000,00 €) ».
Il résulte des pièces produites aux débats, et notamment d’un courrier adressé le 28 septembre 2018 à Madame [L] par l’intermédiaire de leur conseil, que les époux [W] ont mis celle-ci en demeure, au titre de la clause précitée, de régulariser par acte authentique la promesse synallagmatique de vente du 17 octobre 2017, en précisant qu’à défaut de réitération de l’acte, elle serait redevable d’une pénalité de 73000 €.
Il est constant que la vente n’a pas été réitérée par acte authentique, et que la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt par Madame [L] doit être considérée comme réputée réalisée dès lors que le défaut d’obtention d’un ou de plusieurs prêts est imputable à celle-ci.
En effet, il est indiqué en page 18 de la promesse, que l’acquéreur paiera le prix de la vente à l’aide d’un ou plusieurs prêts présentant les caractéristiques suivantes : un prêt relais d’un montant de 400 000 € d’une durée maximale de 2 ans.
Il est également stipulé que l’acquéreur s’oblige à déposer ses demandes de prêt et à en justifier aussitôt au notaire instrumentaire, et s’oblige également à notifier à ce notaire au plus tard le 20 décembre 2017 les offres qui lui ont été faites ou les refus qui lui ont été opposés à la suite de ses demandes de prêt.
Enfin, il est précisé que l’acquéreur est informé qu’en application de l’article 1304-3 alinéa 1er du Code civil, la condition suspensive sera réputée réalisée si le défaut d’obtention du ou des prêts lui est imputable.
Le délai convenu pour la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un ou des prêts est fixé au 15 décembre 2017.
Or, il ressort des courriers de refus de prêt transmis par Madame [L] que celle-ci a sollicité des prêts non conformes aux caractéristiques susvisées, soit un prêt d’un montant de 455 000 € environ demandé le 24 novembre 2017, refusé le 11 décembre 2017, et un prêt d’un montant de 400 000 € demandé le 19 décembre 2017 qui lui a été refusé le 17 janvier 2018.
Comme l’a jugé le premier juge, il en découle que Madame [L] a sollicité, d’une part un prêt d’un montant supérieur à celui convenu, ce qui a nécessairement réduit les chances d’obtention de celui-ci, et d’autre part un second prêt postérieurement au délai de réalisation de la condition suspensive liée au financement.
En conséquence, la condition suspensive est réputée réalisée et les obligations découlant de la promesse de vente sont exigibles, de sorte que Madame [L], mise en demeure de réitérer la vente par acte authentique, n’a pas donné suite, la clause pénale stipulée de manière claire et non équivoque doit s’appliquer à son encontre.
V- sur la demande de madame [L] de minoration de la clause penale
Sur sa recevabilité
Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, « à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. »
En l’espèce, le moyen visant à obtenir la minoration de la clause pénale constitue un moyen de défense à la demande des époux [W] de condamnation de Madame [L] au paiement de la somme de 73 000 €.
En conséquence, ce moyen ne peut être considéré comme une prétention nouvelle et sera donc jugé recevable.
Sur son bien-fondé
Il résulte de l’application de l’article 1231-5 alinéa 1 et 2 du code civil que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre, sauf la possibilité pour le juge, même d’office, de modérer la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive.
La disproportion s’apprécie en comparant le montant de la peine conventionnellement fixé et celui du préjudice effectivement subi.
Sur ce dernier point, les époux [W] font état, en leurs conclusions et aux termes d’un courrier en date du 6 février 2018, de différents éléments leur ayant occasionné des frais importants, savoir la purge du pacte de préférence, la réfection des toilettes du rez-de-chaussée « pour vous être agréable », la location d’un hangar garde-meubles à [Localité 7] depuis juin à 600 € par mois, le renouvellement du test de détection du plomb, la mise en conformité de l’assainissement, le versement d’arrhes non récupérables pour le déménagement d’un montant de 1 880 €, outre l’immobilisation du bien pendant plusieurs mois.
Il sera toutefois observé que la purge d’un pacte de préférence ne génère aucun frais, si ce n’est celui du cout d’une lettre recommandée, dont la preuve n’est pas rapportée, pas plus d’ailleurs que ne l’est la réalité et le montant des frais engagés pour la réfection de la salle de bains, pour le garde-meuble ainsi que le versement d’arrhes, aucune facture n’étant produite.
Par ailleurs, les époux [W] ne sauraient considérer comme des préjudices indemnisables résultant de l’inexécution par Madame [L] des obligations lui incombant en vertu de la promesse de vente, le renouvellement du test de détection du plomb et la mise en conformité de l’assainissement.
En effet, il résulte des termes de la promesse que le constat de risque d’exposition au plomb établi le 3 octobre 2017 par le cabinet A DIAG EXPERTISE, contrôleur technique agrée, concluait à l’existence de revêtements dégradés contenant du plomb (classe 3, soit des dégradations rendant obligatoires des travaux), et de revêtements non dégradés, non visibles de classe 1 ou en état d’usage de classe 2 (nécessitant une surveillance de l’état des revêtements),
Dès lors, le renouvellement du test de détection de plomb ne peut être considéré comme un préjudice indemnisable.
De la même façon, la mise en conformité de l’assainissement n’est pas la conséquence de la « bonne volonté des époux [W], comme ceux-ci l’indiquent dans le courrier précité, mais uniquement l’exécution par ceux-ci d’une obligation mise à leur charge par la promesse de vente, aux termes de laquelle ils s’étaient engagés à produire au plus tard le 15 décembre 2017 un nouveau diagnostic assainissement indiquant la conformité de l’installation, le contrôle des installations effectué par la SAU le 8 septembre 2017, ayant conclu à l’existence d’un raccordement non conforme.
En conséquence, au regard de ces éléments et de la durée de l’immobilisation du bien immobilier qui ne peut être prise en considération qu’à compter de la date de la promesse de vente du 17 octobre 2017 et jusqu’à la date de remise en vente dudit bien au mois d’avril 2018 comme précisé par les époux [W] en leur courrier, à un prix certes très légèrement inférieur (715 000 € au lieu de 730 000 €) mais constituant tout de même un bon prix, il apparaît que la clause pénale stipulée à hauteur de 73 000 € représentant 10% du prix de vente, apparaît manifestement excessive, et doit être minorée à la somme séquestrée par Madame [L] au moment de la vente, soit la somme de 36 500 €.
Le jugement sera donc infirmé de ce chef, et le montant de la clause pénale due par Madame [L] fixée à la somme précitée de 36 500 €.
VI – sur les depens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procedure civile
Par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, Madame [L] succombant en toutes ses demandes, elle doit être condamnée aux entiers dépens de l’instance d’appel, avec distraction au profit de Maître Thomas RONZEAU, ce qui justifie en outre le rejet de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge des époux [W] la totalité des frais non taxables d’appel, de sorte que Madame [L] sera condamnée à leur payer à ce titre la somme de 2 000 €.
Enfin, il n’apparaît pas inéquitable, au regard des circonstances de l’espèce de laisser à la charge de la SCP [R], LABORDE-LATOUCHE ET [N]-[R], de Maître [A], de la SAS MCM NOTAIRES et des MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES l’intégralité des frais par eux exposés et non compris dans les dépens, ce qui conduit à rejeter leurs demandes respectives à ce titre.
PAR CES MOTIFS
CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Meaux en date du 10 novembre 2020, sauf en ce qu’il a condamné Madame [I] [L] épouse [H] à payer à Monsieur [C] [W] et Madame [K] [Z] épouse [W] la somme de 73 000 euros au titre de la clause pénale ;
Statuant de nouveau,
FIXE à la somme de 36 500 € le montant de la clause pénale due par Madame [I] [L] épouse [H] à Monsieur [C] [W] et Madame [K] [Z] épouse [W], correspondant au montant de la somme séquestrée entre les mains de la SCP « [Y] [R], Marie LABORDE-LATOUCHE ET [U] [N]-[R] », notaires associés ;
Y ajoutant,
CONDAMNE Madame [I] [L] épouse [H] à payer à Monsieur [C] [W] et Madame [K] [Z] épouse [W] la somme de 2000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE la SCP « [Y] [R], Marie LABORDE-LATOUCHE ET [U] [N]-[R] » Maître [A], la SAS MCM NOTAIRES et les MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [I] [L] épouse [H] aux dépens, avec bénéfice de distraction au profit de Maître Thomas RONZEAU, Avocat au Barreau de Paris.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
