COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

14e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 11 MAI 2023

N° RG 22/06418 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VPIR

AFFAIRE :

[T] [F]

S.A.R.L. LES DELICES DE LA RESIDENCE

C/

S.A.S. OFFICE FRANCAIS INTER ENTREPRISES OFIE

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 02 Mars 2021 par le Président du TJ de NANTERRE

N° RG : 21/00223

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 11.05.2023

à :

Me Klervi ALIX, avocat au barreau de VERSAILLES

Me Laurence HERMAN-GLANGEAUD, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE ONZE MAI DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [T] [F]

né le 14 Février 1975 à [Localité 6] (MAROC)

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 3]

S.A.R.L. LES DELICES DE LA RESIDENCE

Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

N° Siret : 797 776 903 (RCS Nanterre)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : Me Klervi ALIX, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 709

Ayant pour avocat plaidant Me Franck BENHAMOU, du barreau de Paris

APPELANTS

****************

S.A.S. OFFICE FRANCAIS INTER ENTREPRISES OFIE

Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

N° Siret : 552 061 517(RCS Nanterre)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : Me Laurence HERMAN-GLANGEAUD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 253

Ayant pour avocat plaidant Me Philippe REZEAU de la SELARL QUANTUM IMMO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L158 –

INTIMÉE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 20 Mars 2023 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de Président,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

Madame Marietta CHAUMET, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Mme Mélanie RIBEIRO,

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 1er avril 2018, la société Office Français Inter-Entreprises (la société OFIE) a donné à bail à la société Les Délices de la Résidence des locaux commerciaux à usage de « boulangerie-pâtisserie » situés [Adresse 2]), moyennant un loyer annuel en principal de 21 732,34 euros, en dehors de la TVA, outre 1 220 euros d’acomptes sur charges avec indexation, payable par trimestre échu, sauf franchises accordées pour les trois premiers exercices.

M. [T] [F], dirigeant de la société Les Délices de la Résidence, s’est porté caution solidaire des engagements souscrits par cette dernière au titre du bail, dans la limite de la somme de 93 404,42 euros et pour une durée de 9 ans.

Par acte d’huissier en date du 12 février 2020, la société OFIE a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme de 7 548,44 euros au titre des loyers et charges locatives pour le 4ème trimestre 2019.

Par acte d’huissier de justice délivré le 25 novembre 2020, la société OFIE a fait assigner en référé la société Les délices de la Résidence et M. [F] aux fins d’obtenir principalement la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, la condamnation de la société Les Délices de la Résidence à lui payer la somme de 23 445,72 euros correspondant aux arriérés de loyers au 15 septembre 2020, la voir condamner au paiement d’une indemnité d’occupation et la voir condamner à lui payer la somme de 21 626,27 euros au titre de la reconnaissance de dette en date du 1er avril 2018.

Par ordonnance en date du 2 mars 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

– renvoyé parties à mieux se pourvoir au fond,

par provision, les droits des parties étant réservés,

– condamné la société Les Délices de la Résidence solidairement avec M. [F] à payer à la société OFIE la somme provisionnelle de 23 445,72 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges au 15 septembre 2020, et ce avec intérêts au taux légal sur la somme de 7 548,44 euros à compter du 12 février 2020 et sur le surplus à compter de la décision,

– constaté la résolution du bail au 12 mars 2020,

– condamné la société Les Délices de la Résidence à payer à la société OFIE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 2 000 euros à compter du 1er juillet 2020, jusqu’au départ des lieux,

– ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société Les Délices de la Résidence ou de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 2],

– rappelé que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-I du code des procédures civiles d’exécution,

– condamné la société Les Délices de la Résidence à payer à la société OFIE la somme de 21 626,27 euros au titre de la reconnaissance de dettes en date du 1er avril 2018,

– condamné la société Les Délices de la Résidence à payer à la société OFIE la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné la société Les Délices de la Résidence aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer de 179,57 euros.

Par déclaration reçue au greffe le 21 octobre 2022, la société Les Délices de la Résidence et M. [F] ont interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 29 décembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, la société Les Délices de la Résidence et M. [F] demandent à la cour, au visa des articles 1343-5 du code civil et 700 du code de procédure civile, de :

– infirmer l’ordonnance de référé en date du 2 mars 2021 en toutes ses dispositions ;

statuant à nouveau :

– suspendre les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial en date du 1er avril 2018 ;

– prendre acte du règlement effectué par la société Les Délices de la Résidence à hauteur de 20 000 euros ;

– lui octroyer des délais de paiement d’une durée de 24 mois à compter de l’arrêt à intervenir ;

– juger qu’à défaut de paiement d’une seule échéance sur l’arriéré ou d’un seul loyer courant à bonne date, l’intégralité des sommes restant dues redeviendront immédiatement exigibles, et le bailleur pourra faire procéder à son expulsion immédiate.

Dans ses dernières conclusions déposées le 6 janvier 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Office Français Inter-Entreprises demande à la cour de :

– déclarer la société Les Délices de la Résidence et M. [F] irrecevables et mal fondés en leur appel,

– constater la carence de la société Les Délices de la Résidence et M. [F] dans l’administration de la preuve,

en conséquence,

– débouter la société Les Délices de la Résidence et M. [F] de leurs entières demandes, fins et conclusions,

– la déclarer recevable et bien fondée en son appel incident,

en conséquence,

– confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail à effet du 12 mars 2020,

– confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de la société Les Délices de la Résidence,

– confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné la société Les Délices de la Résidence à payer lui payer la somme de 21 626,27 euros au titre de la reconnaissance de dette,

– dire que cette condamnation sera assortie du paiement d’un intérêt au taux de 5 % l’an à compter de la sommation de payer du 12 février 2020 jusqu’au parfait paiement,

– infirmer la décision pour le surplus,

et statuant à nouveau,

– condamner solidairement la société Les Délices de la Résidence et M. [F] au paiement de la somme de 54 361,65 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus,

– dire que cette somme portera intérêt au taux mensuel de 0,72 % par mois à compter de l’assignation sur la somme de 23 445,72 euros et à compter des présentes conclusions pour le surplus,

– condamner la société Les Délices de la Résidence à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré des charges et accessoires à compter du 1er janvier 2023 jusqu’à la restitution des lieux par la remise des clés,

– condamner solidairement la société Les Délices de la Résidence et M. [F] à lui payer une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

y ajoutant,

– condamner solidairement la société Les Délices de la Résidence et M. [F] à lui payer une indemnité de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel,

– condamner solidairement la société Les Délices de la Résidence et M. [F] aux entiers dépens de premières instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 février 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

La société Les Délices de la Résidence et M. [F] indiquent que la preneuse entend procéder au virement de la somme de 20 000 euros dans la semaine du 12 décembre 2022, de nature à apurer une partie de sa dette locative.

Ils demandent à la cour, compte tenu de la bonne foi de la société Les Délices de la Résidence, d’infirmer l’ordonnance dont appel, de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’octroyer à cette dernière des délais de paiement d’une durée de 24 mois, de manière à lui permettre d’apurer l’intégralité de sa dette locative et d’honorer les échéances en cours.

La bailleresse intimée fait remarquer que les appelants ne communiquent aucune pièce au soutien de leurs conclusions, de sorte qu’il ne saurait être fait droit à la demande de délais de paiement formée par la société Les Délices de la Résidence, celle-ci étant défaillante dans l’administration de la preuve, n’exposant même pas sa situation.

Elle sollicite l’infirmation de l’ordonnance sur le montant de la condamnation et que celle-ci soit fixée, solidairement entre la société Les Délices de la Résidence et M. [F], à la somme de 54 361,65 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation et accessoires, outre les intérêts au taux mensuel de 0,72% à compter de l’assignation sur la somme de 23 445,72 euros et à compter de ses dernières conclusions pour le surplus.

Elle demande également d’assortir « la condamnation du paiement des intérêts à hauteur de 5% à compter de la mise en demeure du 12 février 2020 sur la somme de 21 626,27 euros, conformément aux termes de la reconnaissance de dette, jusqu’à parfait paiement ».

Elle demande enfin l’infirmation de l’ordonnance sur le montant de l’indemnité d’occupation et que celle-ci soit fixée au montant du loyer majoré des charges et accessoires à compter du 12 mars 2020 jusqu’à la libération des lieux par la remise des clés.

Sur ce,

A titre liminaire il sera observé qu’en dépit d’un appel portant sur l’intégralité des chefs de disposition de l’ordonnance attaquée, les appelants n’en critiquent dans leurs conclusions aucun, de sorte qu’ils seront confirmés, sauf en ce qui concerne les demandes au titre de l’appel incident de l’intimée, comme il sera vu ci-après.

Concernant la provision au titre de l’arriéré locatif et d’occupation, la société OFIE justifie que celle-ci s’élève au 4ème trimestre 2022 inclus à la somme de 54 361,65 euros.

L’ordonnance dont appel sera infirmée pour prendre en compte l’actualisation de la dette et les appelants seront solidairement condamnés à verser cette somme à la bailleresse, M. [F] ne contestant pas sa qualité de caution.

La majoration de l’intérêt moratoire des impayés de loyers étant prévue à titre de clause pénale, laquelle est susceptible d’être minorée par le juge du fond, la société OFIE sera déboutée de sa demande à ce titre.

Il sera dit que les intérêts courront au taux légal, à compter du 25 novembre 2020, date de l’assignation, sur la somme de 23 445,72 euros, et à compter du 6 janvier 2023, date des dernières conclusions de la société OFIE, pour le surplus.

En revanche, conformément aux stipulations de la reconnaissance de dette signée le 1er avril 2018 par la société Les Délices de la Résidence, il sera dit par voie d’infirmation que la condamnation de cette dernière au paiement de la somme de 21 626,27 euros, qu’elle ne conteste au demeurant pas, portera intérêts au taux de 5 % l’an, à compter toutefois du présent arrêt, la mise en demeure du 12 février 2020 dont argue l’intimée ne portant pas sur cette somme.

Par voie d’infirmation, il convient également de condamner la société Les Délices de la Résidence à verser à titre de provision à la société OFIE une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer majoré des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 12 mars 2020 et jusqu’à la parfaite libération des lieux matérialisée par la remise des clés.

L’article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le premier alinéa de l’article 1343-5 visé dispose quant à lui que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Comme le fait remarquer l’intimée, les appelants ne versent aucune pièce à l’appui de leur demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, de sorte qu’il ne peut être fait droit à leur demande en l’absence de justification de leur capacité à apurer leur dette locative et d’occupation en plus du versement du loyer courant.

La demande des appelants sera rejetée.

Il sera enfin relevé qu’une demande de « prendre acte », n’étant pas susceptible d’emporter des conséquences juridiques, ne peut donner lieu à jugement, outre qu’aucun élément des débats ne permet à la cour de vérifier quee la société Les Délices de la Résidence a versé la somme de 20 000 euros comme elle le prétend.

Sur les demandes accessoires :

Compte tenu du sens de la présente décision, l’ordonnance attaquée sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, la société Les Délices de la Résidence et M. [F] devront solidairement supporter les dépens d’appel.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la société OFIE la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel. Les appelants seront en conséquence solidairement condamnés à lui verser une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt contradictoire,

Confirme l’ordonnance du 2 mars 2021 en toutes ses dispositions, à l’exception de ce qu’elle a statué sur le montant de la provision locative et d’occupation, sur le montant de la provision au titre de la reconnaissance de dette et sur le montant de l’indemnité d’occupation,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne solidairement la société Les Délices de la Résidence et M. [T] [F] à verser à la société Office Français Inter-Entreprises la somme de 54 361,65 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus au 4ème trimestre 2022 inclus, outre les intérêts au taux légal, à compter du 25 novembre 2020, sur la somme de 23 445,72 euros, et à compter du 6 janvier 2023, pour le surplus,

Condamne la société Les Délices de la Résidence à payer à la société Office Français Inter-Entreprises la somme de 21 626,27 euros à titre de provision à valoir sur le reliquat dû au titre de la reconnaissance de dette, somme qui portera intérêts au taux de 5 % l’an à compter du présent arrêt,

Condamne la société Les Délices de la Résidence à verser à titre de provision à la société Office Français Inter-Entreprises une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer majoré des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 12 mars 2020 et jusqu’à la parfaite libération des lieux matérialisée par la remise des clés,

Déboute la société Les Délices de la Résidence et M. [T] [F] de leurs demandes,

Condamne solidairement la société Les Délices de la Résidence et M. [T] [F] à verser à la société Office Français Inter-Entreprises la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en appel,

Déboute la société Office Français Inter-Entreprises du surplus de ses demandes,

Dit que la société Les Délices de la Résidence et M. [T] [F] supporteront solidairement les dépens d’appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,